菜鳥第一課：經(jīng)紀(jì)人跑盤必看的房產(chǎn)知識-新人跑盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、關(guān)于跑盤在跑盤并通過考核后，方能上崗。二、跑盤目的 建立基本市場視角,建立基本行業(yè)認(rèn)知 ,建立房地產(chǎn)基本思考體系, 建立房地產(chǎn)職業(yè)精神 ,房地產(chǎn)從業(yè)的基礎(chǔ) 。入職跑盤目的：不是單純的跑盤，我們的研究方法貫穿始終，由下而上從個(gè)盤到區(qū)域，由表 及里從表象到動(dòng)因、研判、現(xiàn)狀和趨勢。三、建立基本市場視角1 、我們的目標(biāo)是預(yù)判這個(gè)城市：掌握城市物理結(jié)構(gòu) 了解城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況： 產(chǎn)業(yè)、人口構(gòu) 成、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃定位、 開發(fā)強(qiáng)度、年銷售量等，了解城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展歷程、預(yù)判城 市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。2 、房地產(chǎn)市場的板塊（片區(qū)）概念：掌握板塊脈絡(luò)，建立板塊概念 了解板塊構(gòu)成、成因

2、和發(fā) 展模式，建立區(qū)域印象，感知人文地脈。3 、房地產(chǎn)項(xiàng)目好比板塊的一個(gè)窗口：了解板塊資源、城市配套、未來規(guī)劃 了解主流產(chǎn)品、主 流客戶，在區(qū)域大背景下審視個(gè)盤。 案例：假日灣 假日灣位于華僑城潮洲街以西、沙河荔園村以南、深南大道以北。為益田地產(chǎn) 益田地產(chǎn)首發(fā)在華僑 假日灣 益田地產(chǎn) 城地段的高層優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目分為三個(gè)部分，隔深南大道與世界之窗相望的是“假日廣場”、緊靠 假日廣場以北的是“假日國際公寓”以及“假日國際會(huì)館”。配套有一個(gè)幼兒園，幼兒園已經(jīng)建成即 將啟用；其中一期“假日灣”原名雍景灣，后改為現(xiàn)名，占地 11502 平方米，建筑面積 70000 平方 米，由 3 棟 2829 層高無

3、商業(yè)裙樓及臨街商鋪的建筑組成。假日灣 假日灣位處深圳華僑城核心、地鐵 假日灣 核心、主題公園核心區(qū)域，隔深南大道與世界之窗呼應(yīng)；東側(cè)是五星級威尼斯皇冠假日酒店；東 北側(cè)為歡樂谷主題公園；西面為沙河高爾夫球場、名商高爾夫球場。假日灣最直接、最全面地享 有了華僑城人文景觀和自然環(huán)境。假日灣 10 樓上 168 平方米的高層單位，主臥 180 度的弧型陽 臺(tái)將深圳灣海景、歡樂谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景盡收眼底。它所擁有的僑城 360 度多維 山、湖、海景觀，為眾多置業(yè)者所認(rèn)同。假日灣在建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、教育配套、以及性價(jià)比 等方面也都頗具實(shí)力。其規(guī)劃借助地緣，突出標(biāo)識性，實(shí)現(xiàn)景觀利用最大化。建

4、筑體量略高于周 邊建筑，更加俊雅挺拔。尤其是頂部造型“像皇冠、像風(fēng)帆”，增加了識別性和歸屬感。而三棟不 同的單體采用了三種不同的設(shè)計(jì)主題，不同風(fēng)格的地域風(fēng)情賦予了假日灣獨(dú)特的品位和格調(diào)。假 日灣 122145 平方米的稀缺主力三房戶型，為精英人士提供了進(jìn)駐深圳人文居住核心的良機(jī)。 極具優(yōu)勢的性價(jià)比，為追求高品質(zhì)生活的精英人士移居華僑城提供了更理想的選擇空間。核心區(qū) 位凸現(xiàn)增值空間，作為華僑城的“稀缺”物業(yè)，假日灣因其地段的核心位置和不可多得的戶型、配 套，使得保值能力強(qiáng)勁、升值潛力巨大。4 、體會(huì)項(xiàng)目的市場運(yùn)作：了解項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式。從項(xiàng)目策劃代理到企業(yè) 戰(zhàn)略合作伙伴 了解項(xiàng)

5、目的整體規(guī)劃、啟動(dòng)區(qū)、分期情況、了解項(xiàng)目不同階段的營銷策略，了解 項(xiàng)目的產(chǎn)品演變、客戶演變。 案例：波托菲諾 波托菲諾位于華僑城西北，自然山水得天獨(dú)厚。項(xiàng)目占地 80 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 108 波托菲諾 萬平方米，容積率僅 1.23；坐擁 7 萬平方米燕棲湖、4 萬平方米天鵝湖、8 萬平方米荔枝林和諦 諾山。分純水岸、天鵝堡兩個(gè)區(qū)域，純水岸內(nèi)擁有 7 萬平方米的燕棲湖，而天鵝堡內(nèi)擁有 4 萬平 方米的天鵝湖。項(xiàng)目以意大利小鎮(zhèn) Portofino 為藍(lán)本，規(guī)劃有沿湖畔山的獨(dú)立別墅、Townhouse、 多層、小高層及高層等多種類型的高尚住宅；建有意大利風(fēng)情商業(yè)街、水岸廣場、鐘樓、湖畔會(huì) 所

6、、景觀大道及沿湖木棧道等，營造出獨(dú)具華僑城生態(tài)人文氣息的家園生活格調(diào)。天鵝堡 1495 天鵝堡共 天鵝堡 套，均為大戶型住宅。小區(qū)共 18 棟，總占地面積約 23 萬平方米，總建筑面積達(dá) 40 多萬平方米， 綠化面積合計(jì)達(dá) 16 萬平方米。小區(qū)內(nèi)有游泳池、兒童戲水池、兒童游樂場以及面積達(dá) 1.3 萬多 平方米的濕地園林景觀，小區(qū)具有地下車庫車位達(dá) 2250 個(gè)。小區(qū)內(nèi)林木蔥郁，鳥語花香，環(huán)境 幽美，是一個(gè)極適合居住的都市桃源。戶型設(shè)計(jì)僅有兩種面積，220 平方米和 240 平方米，是深 圳最純粹的大戶型項(xiàng)目，是華僑城旅游主題地產(chǎn)波托菲諾項(xiàng)目的一個(gè)組成部分。 從項(xiàng)目策劃代理到企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴 為

7、開發(fā)商提供了三個(gè)層次的服務(wù)： 第一層：為發(fā)展商提供 營銷顧問服務(wù) - 單一樓盤服務(wù)； 第二層：地塊做前期服務(wù) , 通過市場調(diào)研、市場分析、經(jīng) 濟(jì)測算等工作，為發(fā)展商提供區(qū)域項(xiàng)目服務(wù)； 第三層：分析開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展目標(biāo)，為 開發(fā)商提供城市拿地策略服務(wù) - 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)。5 、體會(huì)營銷對于項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造：了解個(gè)盤之間營銷理念的差異性，了解包裝、展示的差異性 了解個(gè)盤之間定位的差異性，了解競爭中定位差異帶來的產(chǎn)品和客戶的差異性。6 、全面掌握板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本信息：板塊的在售項(xiàng)目、典型項(xiàng)目、板塊的住宅、商業(yè)、寫 字樓。 跑盤地圖示例 1 板塊基本情況方位：上北下南 道路：板塊邊界，道路系

8、統(tǒng)，項(xiàng)目：標(biāo)志物， 在售項(xiàng)目，典型項(xiàng)目，配套：機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、商場、醫(yī)院、學(xué)校、公園。 跑盤地圖示例 2 板塊總結(jié)與思考區(qū)域定位？核心區(qū)？商業(yè)圈？商務(wù)圈？板塊均價(jià)？人文 地脈與客戶？四、建立基本行業(yè)認(rèn)知1、認(rèn)識一些專業(yè)術(shù)語：土地基本數(shù)據(jù)： 占地面積、總建筑面積、容積率 基本物業(yè)類型： 高層、 小高層、多層、聯(lián)排、獨(dú)棟 基本產(chǎn)品指標(biāo)： 戶型、得房率、梯戶比、標(biāo)準(zhǔn)層、朝向等 案例： 與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的對接 基本銷售指標(biāo)： 均價(jià)、單價(jià)、銷售率、上門量。2 、通過項(xiàng)目調(diào)查表細(xì)化項(xiàng)目信息3 、須在跑盤中了解 本地房地產(chǎn)市場的開發(fā)商 本地房地產(chǎn)市場的策劃代理公司 本地房地產(chǎn)市場主要的物業(yè)管理 公司 本地房地

9、產(chǎn)市場的承建商 建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì) / 廣告公司等其他相關(guān)公司 。案例 1 ： 判斷城市的市場成熟程度（與政府博弈）案例 2 ：本地開發(fā)商發(fā)展方向。五、建立房地產(chǎn)基本思考體系1 、建立從樓盤到板塊到區(qū)域的關(guān)聯(lián)度2 、建立以發(fā)展的眼光審視問題的習(xí)慣。3、不是為了跑盤而跑盤，而是帶著問題和假設(shè)、去尋求答案：1) 出發(fā)前的功課-在網(wǎng)上先了解 板塊的脈絡(luò)結(jié)構(gòu)、板塊成因、發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、客戶構(gòu)成、規(guī)劃方向等；2 ) 帶著問題和假 設(shè)去跑盤-在跑盤中梳理問題，驗(yàn)證觀點(diǎn)。 六、跑盤期間安排：跑盤指引：跑盤工作指引 案例講解：跑盤方法論 回到公司：解惑 溝通分享 每周一次提交跑盤作業(yè)： 跑盤地圖、項(xiàng)目調(diào)查表

10、。 六、跑盤成果要求：A 、各板塊的跑盤地圖、典型項(xiàng)目調(diào)查表；B 、每個(gè)板塊選擇一個(gè)典型個(gè)盤 形成案例；C 、選擇一個(gè)板塊形成區(qū)域印象；D 、跑盤成果匯報(bào)會(huì)。 推薦： 快速成為華僑城市場業(yè)內(nèi)人士的幾個(gè)渠道：網(wǎng)上房地產(chǎn)：搜房網(wǎng) 、房地 產(chǎn)信息網(wǎng) 、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng) ；網(wǎng)上地圖：查查吧注意事項(xiàng) 1.1)不論物業(yè)類型，只要現(xiàn)場設(shè)置有售樓處的項(xiàng)目，必須填寫項(xiàng)目調(diào)查表；2) 須收集的資料有:樓書/折頁/海報(bào)/戶型圖等；3)寫字樓和正在招商招租的商業(yè)項(xiàng)目也要填寫項(xiàng)目調(diào)查表； 4 ）片區(qū)樓盤需不斷更新，希望大家協(xié)助在本次跑盤過程中加以完善。 注意事項(xiàng) 2.1) 每天的計(jì)劃很重要-每天前一晚要根據(jù)地圖做好第二天計(jì)劃

11、，規(guī)劃好所跑區(qū)域、 時(shí)間、工作量、交通車等；2 )每天必備-跑盤攜帶城區(qū)地圖、樓盤地圖、筆、筆記本、樓盤 指引；3) 著裝提示-舒適的鞋子，雨天帶傘。 跑盤方法“小貼士” 進(jìn)入售樓處-扮客戶、直言是同行，數(shù)據(jù)真實(shí)嗎 ? 可以估計(jì)嗎 ? 怎樣多 角度去驗(yàn)證觀點(diǎn)？到群眾中去-保安，書報(bào)亭，街邊閑賦的老伯，雜貨店的小老板，送牛奶的工 人；專業(yè)渠道-地鋪，網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)報(bào)紙等。新人跑盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從業(yè)的地區(qū)必須是一個(gè)活地圖，很難想象一個(gè)對所在城市的東南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，能夠做好業(yè)務(wù)，本貼就如何跑盤做詳細(xì)講述。一、跑盤目的（一）、通過跑盤程序，幫助和

12、督導(dǎo)置業(yè)顧問成為深圳“地理通”、“樓盤通”，從而盡快建立行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需求的基本業(yè)務(wù)信息，提高專業(yè)技能。（二）、通過跑盤熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點(diǎn)、樓盤情況，以為客戶提供更詳盡、專業(yè)的士服務(wù)。（三）、通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所應(yīng)具備的品格素質(zhì)和職業(yè)精神。二、跑盤要求及相關(guān)指引城市“地理通”全局掌握城市結(jié)構(gòu)、道路走向、路貌特征1、掌握城市結(jié)構(gòu)、道路走向、道貌特征、所在城市共分為幾個(gè)大區(qū)，區(qū)屬劃分界線參見××市地圖。隨著城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標(biāo)識尤為重要。2、實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖

13、標(biāo)識間迅速自如的轉(zhuǎn)換、地圖標(biāo)識方向?yàn)樯媳毕履希咳张鼙P前要先畫出計(jì)劃跑盤的地圖；在實(shí)際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中；最終在頭腦中形成地圖全貌和實(shí)地印象。3、熟悉社區(qū)或樓盤配套設(shè)施情況：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜場、酒樓、公園以及大型市場、文體娛樂設(shè)施等。4、熟知交通路線及具體公交站點(diǎn)、中小巴車次，找到公交站點(diǎn)的位置，記錄所有經(jīng)過的大、中、小巴士路號及車費(fèi)。三、跑盤人員作業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)（一）、跑盤物業(yè)調(diào)查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、對于在售物業(yè)的項(xiàng)目調(diào)查，必須嚴(yán)格按照公司規(guī)定的項(xiàng)目調(diào)查表認(rèn)真填寫。2、對于已入伙一年之內(nèi)的物業(yè)，項(xiàng)目調(diào)查表所要求的“折實(shí)售價(jià)”一欄可不填寫，其它欄目按要求完成。3、對于已

14、入伙一年以上的物業(yè)，項(xiàng)目調(diào)查表所要求的“建筑設(shè)計(jì)”、“環(huán)境設(shè)計(jì)”、“折實(shí)售價(jià)”、“聯(lián)系電話”欄可不填寫，其它欄目按要求完成。4、跑盤地圖作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業(yè)及待建空地的情況進(jìn)行了解，并在跑盤地圖上做出標(biāo)識。四、跑盤輔導(dǎo)人員工作指引（一）、跑盤輔導(dǎo)人的責(zé)任1、客觀地講，跑盤是件苦差事。新員工不單要承受精神、體力上的付出（比如每天跑完盤回來，還要畫圖和完成項(xiàng)目調(diào)查作業(yè)），還要面對經(jīng)濟(jì)上的壓力。在這個(gè)過程中不斷有人離去；2、如何幫助新員工成功地邁出入職創(chuàng)輝租售后的第一步，并為其今后成長為合格的、乃至優(yōu)秀的置業(yè)顧問打下良好基礎(chǔ)，對于我們這些新員工的指路人來說，責(zé)任很大

15、。（二）、跑盤輔導(dǎo)的工作要點(diǎn)1、向新學(xué)員明確跑盤的作用新學(xué)員報(bào)到當(dāng)日,無論你多忙,你都必須與該學(xué)員見面.一來可以了解其過往從事的行業(yè)及與目前工作的不同之處,以便有針對性地做出工作安排；二來也可讓新學(xué)員從陌生的工作環(huán)境中感受到關(guān)心與幫助,增強(qiáng)對團(tuán)隊(duì)的歸屬感。在與新學(xué)員的交流過程中，需向其闡述跑盤的作用及相關(guān)要求（通常稱為洗腦），幫助其理解：跑盤是所有加入地產(chǎn)行業(yè)和創(chuàng)輝租售的營銷人員的必修課，是其成長為使客戶信賴的專業(yè)地產(chǎn)顧問的最基礎(chǔ)的和不可或缺的步驟。通過這樣的交流，可以使新員工提高對跑盤的重視程度和積極性。2、向新員工明確跑盤重點(diǎn)提醒新員工購買深圳地圖，跑盤前預(yù)先查看地圖，確定第二天的工作路線。按照跑盤指引的要求來進(jìn)行輔導(dǎo)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對主干道社區(qū)生活配套、標(biāo)志性物業(yè)、政府機(jī)關(guān)、大型公共設(shè)施、在建、籌建及待建物業(yè)等內(nèi)容的調(diào)查。有條件的話，安排現(xiàn)場一位已上崗的新員工與其交流跑盤心得，借助這位剛上崗新員工的工作熱情，激發(fā)即將開始跑盤的新人的積極性。3、每周固定兩次交作業(yè)時(shí)間采用每周交兩次作業(yè)而不是每天到分行報(bào)到的做法，既可使新學(xué)員節(jié)省時(shí)間和交通費(fèi)用，從而感受到經(jīng)理對他的關(guān)懷；同時(shí)也可給予其一定