第一季度上海工業(yè)物業(yè)指數(shù)報告

1、2011年第一季度上海工業(yè)物業(yè)指數(shù)報告市場概況據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù):2011年3月，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為53.5%，為自2010年6月以來的最高值，充分顯示出上海制造業(yè)經(jīng)濟總體在保持增長的態(tài)勢。制造業(yè)經(jīng)濟的快速增長加大了企業(yè)對工業(yè)物業(yè)市場的需求。以春節(jié)為節(jié)點，春節(jié)前受益于零售消費市場的火爆，物流業(yè)相關上下游企業(yè)發(fā)展迅速，帶動物流配套設施需求旺盛，但在市場供應方面，高品質(zhì)的物流倉庫仍非常緊缺；春節(jié)過后，生產(chǎn)、制造類企業(yè)快速恢復生產(chǎn)，使得企業(yè)對工業(yè)廠房的需求量開始回升。另據(jù)上海官方發(fā)布的相關數(shù)據(jù)表明，外商對上海第二產(chǎn)業(yè)的投資額度和速度都在放緩，對上海的投資更多的開始放在第三產(chǎn)業(yè)上，

2、這在一定程度上平衡了工業(yè)廠房和物流設施的需求。但市場仍處供不應求的狀態(tài)。2011年伊始，新國八條繼續(xù)直指住宅地產(chǎn)，不少開發(fā)商加速了轉(zhuǎn)型的步伐，但工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的較大差別也在制約著他們進入工業(yè)地產(chǎn)的速度。因此相比較快速膨脹的市場需求，工業(yè)物業(yè)市場的新增供應仍然非常有限。另一方面受制于上海土地稀缺的限制，不少園區(qū)開始和長三角地區(qū)合作共建園區(qū)，如漕河涇、市北高新等成熟園區(qū)都在尋求這種模式。這也使得上海工業(yè)物業(yè)市場新增供應量非常有限。供求市場的不均衡，使得本季度上海工業(yè)物業(yè)的租售均價繼續(xù)維持在較高的增長水平。租售價格在需求上升的推動下，本季度工業(yè)物業(yè)的整體租金延續(xù)了上個季度的升勢。根據(jù)上海

3、工業(yè)房地產(chǎn)測評中心后臺的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年第一季度工業(yè)物業(yè)租金均價同比上漲4.47%，環(huán)比上漲1.28%。從圖Q1-1和Q1-2看出，浦東地區(qū)的租金和售價依然遙遙領先于其他區(qū)縣，并且差價依然不小，租金最低的金山只有0.414元/平米/天，和浦東的租金水平幾乎差了兩倍。隨著上海工業(yè)物業(yè)市場的逐漸成熟，其穩(wěn)定的收益率也越來越受到投資者的青睞，但上海工業(yè)土地的稀缺，也使得工業(yè)物業(yè)開發(fā)成本在不斷攀升，因此本季度上海工業(yè)房地產(chǎn)出售市場仍然保持穩(wěn)定的上升水平。據(jù)上海工業(yè)房地產(chǎn)測評中心跟蹤統(tǒng)計，上海郊區(qū)板塊工業(yè)物業(yè)出售均價同比上漲1.94%，環(huán)比上漲0.44%。Q1-1Q1-2Q1-3Q1-4需求市場

4、受農(nóng)歷新年假期的影響，根據(jù)上海招商網(wǎng)后臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海工業(yè)物業(yè)市場除2月份整體需求數(shù)量上稍有回落外，其他時間都與2010年第四季度基本持平，但預計隨著金三銀四投資旺季的到來，實際有效需求將會不斷上升。從圖Q1-5來看，上海工業(yè)物業(yè)市場的需求區(qū)域目前主要集中在浦東（12.04%）、閔行（12.55%）、嘉定（12.04%）、松江(11.03%)等市場發(fā)展相對較成熟的區(qū)域；由圖Q1-6可以看出，小面積的工業(yè)物業(yè)仍是市場需求主力，但相比較上個季度，本季度1000-3000平米的需求占比（41.73%）首次超越了1000平米以下小規(guī)模物業(yè)的需求比例（30.08%），由此可以看出目前企業(yè)對未來形勢看好，

5、積極擴張的大趨勢；由圖Q1-8可以看到，在市中心區(qū)及浦東、閔行等市場發(fā)展成熟、資源相對稀缺的區(qū)域，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構轉(zhuǎn)型的推動，對多層廠房的需求較大；在寶山、金山、奉賢等區(qū)域，對單層標準廠房的需求量仍然遠多于多層廠房，但隨著上海土地稀缺形勢的日益嚴峻，及上海經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，多層廠房將成為未來的主流廠房物業(yè)類型。Q1-5Q1-6Q1-7Q1-8投資建議3月底，上海虹橋商務區(qū)建設正式啟動?！按蠛鐦颉睆募埳弦?guī)劃到實地開工的跨越，將直接帶動西虹橋青浦和北虹橋嘉定的發(fā)展，且此兩區(qū)域未來發(fā)展的方向主要是打造生產(chǎn)型服務綜合區(qū)，因此建議在下個季度可重點關注青浦、嘉定區(qū)域的廠房類物業(yè)投資。上海迪士尼樂園4月8日正式破土動工，總投資達245億元，相關專家預計上海迪士尼樂園專案將對上海100多個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生直接或間接帶動。而在工業(yè)物業(yè)方面，迪士尼的開工，對浦東川沙及周邊地區(qū)的物