房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

1、摘 要根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。這種發(fā)展規(guī)律在中國(guó)得到了較為完美的印證。隨著人均收入水平的提高和城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展并迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從1985 年建設(shè)銀行開始第一次辦理土地開發(fā)和商品貸款業(yè)務(wù)到今天，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著金融業(yè)的支持和發(fā)展，經(jīng)過了一個(gè)不斷變革和穩(wěn)步發(fā)展的歷程。房地產(chǎn)金融也一度成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中極具特色的產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)金融的發(fā)展，則是隨著改革開放的深入、隨著城市住宅制度與土地使用制度的改革以及房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)

2、蘇和發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投入的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)銀行資金依賴較大，也極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，如政策調(diào)整帶來的行業(yè)性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房信貸中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)拓寬房地產(chǎn)金融渠道，加強(qiáng)銀行的稽核和檢查，加強(qiáng)房地產(chǎn)的貸前、貸后的全流程監(jiān)管，構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估配套制度。防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)；防范AbstractWith the increase of peoples average GDP and the steady progre

3、ss of urbanization, the estate industry has taken a guiding and fundamental role in the whole national economy system. The first real estate loan was provided by China Construction Bank in 1985. Ever since then, the real estate industry in China has gained a lot of financial supports from banks. Whi

4、le the industry of real estate is gradually becoming the mainstay industry and a new economy grow field, there are a lot of researches on the topic of real estate finance.The real estate is characteristic industry in the development of current Chinese economy. The Chinese real estate industry develo

5、pment, relates the correlation industry the development as well as the entire national economy growth. Real estate finance development, then is thorough also with the reform and open policy, but gradually develops a long with the municipal housing system and the land use system reform as well as rea

6、l estate industry recovering with the development.Property is an important component of national economy In order to meet the national demand, the potentialities of property have been fully tapped. T he property development are flourishing while implying tremendous risks. I t is an important subject

7、 of economic theory that how to defend these risks and to ensure the continual, steady and quick development.Take precautions against the credit risks of the real estate, it is not merely real estate and stability and requirement for development of financial circles of real estate, and the stability

8、 and development to whole financial circles and national economy are essential.Key words: property credit；credit risk；property credit defend目錄摘要IAbstractII第1章引言1第2章房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)概述32.1 房地產(chǎn)信貸概念32.2房地產(chǎn)信貸種類32.3 信貸操作流程42.4目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展概況5第3章房地產(chǎn)信貸與金融業(yè)的相關(guān)性分析63.1房地產(chǎn)信貸與金融業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性63.2房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相關(guān)性的表現(xiàn)7房地產(chǎn)業(yè)拓展了金融業(yè)寬度7房地

9、產(chǎn)業(yè)增加了金融業(yè)的深度8金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的適度8第4章中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析94.1房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的本源分析94.2從我國(guó)宏觀金融環(huán)境看房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成10政府的宏觀調(diào)控偏差10金融制度中投融資渠道的缺乏114.3銀行本身的因素12第5章銀行創(chuàng)新的角度控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)145.1制度創(chuàng)新14房地產(chǎn)貸款證券化的外部環(huán)境分析14房地產(chǎn)貸款證券化對(duì)于化解和控制銀行風(fēng)險(xiǎn)的改進(jìn)14中國(guó)銀行開展房地產(chǎn)貸款證券化的前景分析155.2產(chǎn)品創(chuàng)新16住房抵押貸款在銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的重要地位16我國(guó)目前房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀引致的銀行風(fēng)險(xiǎn)16我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)195.3管理創(chuàng)新20貸款政策的制定

10、和推行20目標(biāo)市場(chǎng)選擇的重要性21風(fēng)險(xiǎn)管理新方法的引入22第6章結(jié)論23參考文獻(xiàn)24致謝26第1章 引言在土地使用權(quán)制度改革和住宅制度改革的推出下，中國(guó)房地產(chǎn)也伴隨著改革開放的深化而迅速發(fā)展。1998年我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)）文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。十年以來，這項(xiàng)重大改革舉措已對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，并且，還將為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展提供持久的推動(dòng)力。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密切。房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，而在其生產(chǎn)、流通、消

11、費(fèi)過程中需要大量的資金，因而對(duì)金融業(yè)的依賴程度較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)近80%的資金都來自于以銀行為主的金融系統(tǒng)。同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的稀缺性、供給的相對(duì)剛性和不動(dòng)產(chǎn)性，使得房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此，房地產(chǎn)金融作為現(xiàn)代金融業(yè)的一個(gè)重要分支發(fā)展迅猛。但金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度介入極易誘發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的大量出現(xiàn)，特別是在快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體系中，因?yàn)閷?duì)未來收益的良好預(yù)期使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上升，與此同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款也隨之迅速擴(kuò)張，投機(jī)性泡沫的大量出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)程度增大。一旦人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期出現(xiàn)改變或房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)性下跌，使其低于長(zhǎng)期均衡價(jià)值，將導(dǎo)致金融業(yè)的不良債權(quán)大量產(chǎn)生

12、。自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快，以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重居高不下，成為導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資過熱的主要因素。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年一季度房地產(chǎn)部分地區(qū)統(tǒng)計(jì)表明：我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了24.3%；我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了36.2%；我國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長(zhǎng)了29.3%。其中房地產(chǎn)投資同比增速最高和最快的為中部地區(qū)的河南省，與2006年同期相比增幅高達(dá)59.1%，達(dá)到了令人吃驚的程度，并且這種增長(zhǎng)速度隨著我國(guó)中部崛起的各項(xiàng)政策出臺(tái)和落實(shí)還將

13、進(jìn)一步加快1。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金供給中，由于目前上市直接融資對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說相當(dāng)困難，債券融資發(fā)展緩慢，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資幾乎全部依賴于銀行信貸。商業(yè)銀行通過住房消費(fèi)信貸、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式，基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。來源于銀行的資金占到房地產(chǎn)資金的70%以上，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了明顯的效果。但需指出的是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍不規(guī)范，出現(xiàn)了一些過熱的苗頭，銀行高達(dá)1萬多億元的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)目前銀行房地

14、產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入剖析，并制定合理策略加以防范，確保國(guó)內(nèi)金融業(yè)安全、穩(wěn)定的運(yùn)行。第2章房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)概述2.1 房地產(chǎn)信貸概念房地產(chǎn)信貸是從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的銀行向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域投放的信貸總稱，是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。從表面上看，房地產(chǎn)信貸是用于帶有固定資產(chǎn)投資性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，而且開發(fā)計(jì)劃也列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃；但從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)開發(fā)信貸屬于生產(chǎn)性流動(dòng)資金信貸。房地產(chǎn)信貸，既可以向單位信貸，也可以向個(gè)人發(fā)放；既可以用于購(gòu)、建住房，又可以用于土地開發(fā)，等等。歸納起來，房地產(chǎn)信貸的對(duì)象主要有：（1）土地開發(fā)公司；（2）房屋開發(fā)公司；（3）房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司；（4）房屋經(jīng)營(yíng)公

15、司；（5）房屋維修和物業(yè)公司；（6）建筑企業(yè)；（7）房屋裝修公司；（8）購(gòu)、建房的單位；（9）合作建房團(tuán)體；（10）購(gòu)、建房的個(gè)人。2.2房地產(chǎn)信貸種類房地產(chǎn)信貸的種類很多，從不同的角度有不同的分類，主要可以根據(jù)信貸的對(duì)象、用途、期限、擔(dān)保方式和信貸的自主權(quán)以及資金來源等不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。(1)按信貸對(duì)象劃分按信貸對(duì)象劃分，主要可分為單位購(gòu)建信貸、住宅合作社建房信貸、個(gè)人購(gòu)建房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)信貸等。單位購(gòu)建房信貸，是指企事業(yè)單位欲購(gòu)置房屋或建造住房而向銀行申請(qǐng)的專項(xiàng)信貸。住宅合作社建房信貸，是指為進(jìn)行集資合作建房的集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)放的信貸。個(gè)人購(gòu)建房信貸，是指企事業(yè)單位職工或城鎮(zhèn)居民欲

16、購(gòu)置房屋或建造住房而向銀行申請(qǐng)的專項(xiàng)信貸房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)信貸，是銀行向從事房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)單位發(fā)放的信貸。(2)按信貸用途劃分按信貸用途劃分，主要可分為住房開發(fā)信貸、商業(yè)用房開發(fā)信貸、個(gè)人住房信貸，其他房地產(chǎn)信貸等。(3)按信貸期限劃分按信貸期限劃分，主要可分為短期、中期和長(zhǎng)期房地產(chǎn)信貸。短期房地產(chǎn)信貸，是指信貸期限在一年（含一年）的房地產(chǎn)信貸。中期房地產(chǎn)信貸，是指信貸期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的房地產(chǎn)信貸。長(zhǎng)期房地產(chǎn)信貸，是指信貸期限在五年以上（不含五年）的房地產(chǎn)信貸。（4）按貸款的擔(dān)保方式劃分按信貸的擔(dān)保方式劃分，主要可以分為信用信貸和擔(dān)保信貸，后者又可分為保證信貸

17、與抵（質(zhì)）押信貸。（5）按信貸的資金性質(zhì)劃分按資金性質(zhì)房地產(chǎn)信貸可分為自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸和委托性房地產(chǎn)信貸兩大類。其中：自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸又分為房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個(gè)人住房按揭信貸；委托性住房信貸分為單位住房信貸和個(gè)人公積金住房信貸。本文指的房地產(chǎn)信貸是銀行自營(yíng)性信貸。2.3信貸操作流程1. 信貸申請(qǐng)程序借款人主動(dòng)向銀行直接申請(qǐng)，借款人應(yīng)該填寫借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的借款申請(qǐng)書，并提供與信貸有關(guān)的相關(guān)材料。2. 信貸申請(qǐng)?jiān)u估目前對(duì)信貸評(píng)估的要求是對(duì)借款人的資信評(píng)估，包括借款人的領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營(yíng)效益和發(fā)展前景等。在此基礎(chǔ)上對(duì)借款人作出信用評(píng)估，并根據(jù)

18、相應(yīng)信用等級(jí)提供信貸。3. 信貸調(diào)查信貸人受理借款人申請(qǐng)信貸后，應(yīng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)押物、保證人情況，測(cè)定信貸的風(fēng)險(xiǎn)度。4. 信貸審批信貸應(yīng)當(dāng)實(shí)行“審貸分離、分級(jí)審批”的信貸管理制度進(jìn)行信貸審批。5. 訂立借款合同，發(fā)放信貸根據(jù)合同有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人進(jìn)行相應(yīng)的信貸額度。6. 貸后審查，歸還信貸信貸發(fā)放后，信貸人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況及借款人的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行追蹤調(diào)查，掌握借款人資信變化情況。借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同按時(shí)足額歸還信貸。2.4目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展概況2005年底，我國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到3107萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各

19、項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84 萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP 的比率為10.0%2。雖然目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸所占銀行總信貸的比重與一些發(fā)達(dá)國(guó)家的30%相比還差甚遠(yuǎn)，但是，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系與發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融體系是不一樣的。我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系完全是以銀行為主導(dǎo),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資80%以上來自銀行，只是進(jìn)入的方式多種多樣。隨著近年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，市場(chǎng)泡沫成份逐漸加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)。商業(yè)銀行巨額房地產(chǎn)開發(fā)貸款的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷聚積，政府宏觀調(diào)控的滯后效應(yīng)和

20、房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度明顯波動(dòng)，直接影響房地產(chǎn)金融體系，特別是房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響日漸顯現(xiàn)。第3章房地產(chǎn)信貸與金融業(yè)的相關(guān)性分析3.1房地產(chǎn)信貸與金融業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性多年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給渠道十分單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為銀行貸款、自籌資金和銷售回款，通常自籌資金和銷售回款只占項(xiàng)目的較少部分，大部分項(xiàng)目資金直接或間接來自于商業(yè)銀行的貸款。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈中，商業(yè)銀行幾乎參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房消費(fèi)貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。為了說明房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)

21、聯(lián)度，下面選取1998年-2006年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)（如表3-1）進(jìn)行回歸分析：表3-11998-2006年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)投資額及商品房竣工情況年份 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)投資額 開發(fā)貸款占投資額商品房竣工面積貸款（億元） 資額（億元）資額的比例（萬平方米）1999 2350.87 4103 57.3 21410.82000 2628.17 4983 52.7 25104.92001 3494.32 634455.1 29867.42002 4465.08 779057.3 34975.82003 6657.35 1015365.6 41464.12004 7297.35 1315

22、855.5 44260.020058733.0915321 56.948792.52006 10878.45 1843759.153019.4數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2007以房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為因變量（設(shè)為Y1），以房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為自變量（設(shè)為X1），以1998年-2006年數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行線性回歸，得到以下關(guān)系：Y1=1.6229×X1+458.36 (R2=0.9706）根據(jù)回歸結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資額存在著較為明顯的線性關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)貸款每增長(zhǎng)1萬元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將增長(zhǎng)1.62萬元。同樣，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和商品房竣工面積之間，也存在強(qiáng)烈的正相關(guān)關(guān)系。以房地產(chǎn)

23、竣工面積作為因變量（設(shè)為Y2），以房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為自變量（設(shè)為X2），以1998年-2006年數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行線性回歸，得到以下關(guān)系：Y2=4.4434×X2+12049 (R2=0.9393）從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與商品房竣工面積的正相關(guān)性還高于房地產(chǎn)投資額的正相關(guān)性，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額每增長(zhǎng)1億元，商品房竣工面積就增加4.4萬平方米。綜上所述，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的確息息相關(guān)。3.2房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相關(guān)性的表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)拓展了金融業(yè)寬度金融業(yè)寬度是指金融媒介資金運(yùn)用到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴(kuò)展了人們選擇金融產(chǎn)品的廣泛性和多樣性。從供給來看，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求

24、量大，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)務(wù)開發(fā)的需求，這就必須得到金融的支持，土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等支持了房地產(chǎn)業(yè)的供給。2005年底，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為9141億元，同比增長(zhǎng)17%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)的投資額比重接近60%3。從需求來看，個(gè)人住房貸款、二手房貸款、公積金貸款等金融產(chǎn)品滿足了個(gè)人的購(gòu)房需求。剛出臺(tái)的物權(quán)法對(duì)保護(hù)個(gè)人的合法私有財(cái)產(chǎn)起到了重要作用，并將進(jìn)一步促進(jìn)私人擁有房地產(chǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及金融業(yè)的發(fā)展提供深厚的載體。房地產(chǎn)業(yè)增加了金融業(yè)的深度反映房地產(chǎn)業(yè)加深金融業(yè)深度的指標(biāo)主要有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)所有貸款中所占的比重

25、。2005年底，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元,占金融機(jī)構(gòu)所有貸款的比重為13.38%, 比2000年底增加了7.34個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)貸款占GDP的比重，例如2005年底該比重為19.33%,比2000年底增加了10多個(gè)百分點(diǎn)4。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也為金融業(yè)增加了很多新的金融產(chǎn)品，從另一方面加深了金融業(yè)的深度。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的適度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓展了金融業(yè)的寬度，增加了金融業(yè)的深度，但是，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合也要考慮適度問題。由于房地產(chǎn)業(yè)所需大部分資金來自于金融業(yè)，金融業(yè)資金過度地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融業(yè)轉(zhuǎn)移，造成金融風(fēng)險(xiǎn)。第4章中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

26、4.1房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的本源分析目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)還有較大的發(fā)展空間，但房地產(chǎn)是一項(xiàng)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的高投入的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。特別是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行資金依賴之大，是極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要根源。首先房地產(chǎn)信貸存在種種隱憂：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，易受到周期波動(dòng)和政策變動(dòng)的影響；個(gè)人購(gòu)房貸款的管理難度較大, 隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的不斷提高，購(gòu)房者的還款能力很可能受到重大影響。因此，分析房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的本源主要在以下幾個(gè)方面。1政策調(diào)整帶來行業(yè)性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，涉及產(chǎn)業(yè)門類很多，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，具有較強(qiáng)的發(fā)展慣性。由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

27、調(diào)節(jié)功能存在滯后性，以及地方政府在控制土地供應(yīng)、權(quán)衡短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、減少中間環(huán)節(jié)費(fèi)用等方面未制定成型的戰(zhàn)略，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)未形成有效機(jī)制的狀態(tài)下，容易產(chǎn)生大幅度波動(dòng)。一旦政府有關(guān)部門對(duì)土地使用的控制，對(duì)投資規(guī)模、投資方向、租金和售價(jià)的限制，新稅務(wù)政策的制定和金融政策的調(diào)整等，都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，會(huì)帶來房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2房地產(chǎn)泡沫積聚風(fēng)險(xiǎn)高空置率、高增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)不斷上升、收入房?jī)r(jià)比越來越高并存，尤其是結(jié)構(gòu)性泡沫更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作風(fēng)還沒有得到完全的遏制，房地產(chǎn)貸款面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2006年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增

28、長(zhǎng)23.3% ，完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，增長(zhǎng)53.3% ，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2793億元，同比增長(zhǎng)20.2%，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資62億元，僅增長(zhǎng)2.6%5。雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低，因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有所加劇。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1123億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，而其中高檔商品房有高達(dá)30% 左右的空置率6。而國(guó)際通行的商品房空置率的合理區(qū)間一般為3% - 10%，美國(guó)商品房的空置率約為7

29、%，香港約為3%至4%。如果引用目前世界上通行的房地產(chǎn)泡沫方式來推算, 我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫程度由2004年的23.5%，2005年的24.9%，上升到2006年的26%，按照國(guó)際一般警戒線是5%，我們現(xiàn)在泡沫程度已經(jīng)是國(guó)際警戒線的五倍。由于目前銀行的房地產(chǎn)貸款的抵押價(jià)值主要以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，高空置率必然隱含較大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，建立在“泡沫”基礎(chǔ)上房地產(chǎn)貸款抵押物的價(jià)值也必將引發(fā)較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)7。3個(gè)人住房貸款中的潛在風(fēng)險(xiǎn)按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還款風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2004年發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引中指出“應(yīng)將借款人住房

30、貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)”。而有調(diào)查顯示，我國(guó)在貸款買房的人當(dāng)中，大約有54.1%的人月供占其收入的20%- 50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。這31.8%的貸款購(gòu)房者已經(jīng)超過警戒線，成為不堪重負(fù)的“房奴”。如果按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)“房奴”的隊(duì)伍更大。形成如此龐大的“房奴”隊(duì)伍，不能完全歸咎于貸款者不量入為出，放貸的各大商業(yè)銀行是有一定責(zé)任的。2005年, 個(gè)人住房貸款已占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.8%，這不僅讓貸款購(gòu)房者承擔(dān)了高負(fù)債之苦，更大的影響是國(guó)家金融體系的穩(wěn)定和安全的外部效應(yīng)。因此，個(gè)人住房貸款超過了個(gè)人的合理承受能力，無論

31、對(duì)個(gè)人還是對(duì)融資的銀行都會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)8。4.2從我國(guó)宏觀金融環(huán)境看房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成政府的宏觀調(diào)控偏差調(diào)控偏差可能引至風(fēng)險(xiǎn)的累積。調(diào)控偏差指由于宏觀經(jīng)濟(jì)部門尤其是金融調(diào)控當(dāng)局在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、金融調(diào)控運(yùn)作過程中因?yàn)檎{(diào)控目標(biāo)、調(diào)控時(shí)機(jī)、調(diào)控力度以及調(diào)控手段等方面的選擇偏差造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的影響巨大，各國(guó)政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)時(shí)都會(huì)加強(qiáng)宏觀管理和調(diào)控，而一旦由于政府“管理失效”將會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)，直接危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。其次，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款管理失控造成貸款規(guī)模膨脹，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)急劇上升。由于我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款是按吸收房地產(chǎn)業(yè)存款的

32、80%來發(fā)放的，即所謂的“以存定貸”，在這種管理體制下很難從總量上控制房地產(chǎn)貸款的盲目性，為此央行在1993年下半年明令銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款不能超過總貸款額的25%，并規(guī)定貸款重點(diǎn)發(fā)放給居民住宅建設(shè)項(xiàng)目，尤其是安居工程建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格限制對(duì)商業(yè)辦公樓的貸款。再次，由于國(guó)家建設(shè)行政部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2006年的2771家，迅速增加到2008年的3082家，其中有部分企業(yè)完全不具備開發(fā)資質(zhì)資格，因此開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量低劣，最終只能成為積壓空置房屋9。金融制度中投融資渠道的缺乏制度缺陷常常導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。宏觀調(diào)控主體對(duì)房地產(chǎn)金融制度建設(shè)和安排的

33、缺陷可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道較少，近兩年政府引導(dǎo)房地產(chǎn)投資信托規(guī)范發(fā)展，雖然新成立了多家信托投資公司，但直接融資市場(chǎng)少，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中。對(duì)作為經(jīng)濟(jì)微觀主體的投資者來說，由于投資渠道的缺乏，房地產(chǎn)投資成為金融市場(chǎng)投資的替代品，投機(jī)因素也成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中的一大原因。按凱恩斯的貨幣需求理論，居民對(duì)貨幣的需求主要是交易需求、預(yù)防需求和投機(jī)需求三部分。隨著中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，作為耐用品和必需品的房地產(chǎn)的需求逐漸成為我國(guó)居民貨幣交易需求的一大組成部分。而隨著居民生活水平提高，收入增長(zhǎng)至超過消費(fèi)的那一部分，卻由于投資渠道的缺乏而造成中國(guó)居民獨(dú)特的金融資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

34、。隨著我國(guó)土地制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)繁榮并帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在短短的十幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)價(jià)格上漲數(shù)倍甚至數(shù)十倍。2008年1月17日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查結(jié)果顯示，2007年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)10。房地產(chǎn)因其高的預(yù)期回報(bào)率成為投資者在金融資產(chǎn)投資外的一項(xiàng)新的選擇。而銀行的低利率甚至負(fù)的實(shí)際利率更讓手上擁有資金較多的居民也把眼光投向住宅和商用房地產(chǎn)，特別是一些地理、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購(gòu)房者。權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額4687億元

35、，同比增長(zhǎng)32.3%，比去年同期高15.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資總額分別為3316億元和120億元，比去年同期分別上漲34.7%和36.7%9。房地產(chǎn)投資性購(gòu)房增多，局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性較強(qiáng)。4.3銀行本身的因素我國(guó)商業(yè)銀行所積聚的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)形成原因很復(fù)雜，既有外部的體制因素，也有銀行內(nèi)部管理制度方面的原因。鑒于銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所處的核心地位，從其內(nèi)生的運(yùn)行機(jī)制出發(fā)，分析房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并從銀行自身找出控制風(fēng)險(xiǎn)的出路。1舊的房地產(chǎn)投資機(jī)制產(chǎn)生的巨大不良資產(chǎn)由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式使得資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，特別是間接融資市場(chǎng)極不發(fā)達(dá)，以國(guó)有銀行為主導(dǎo)的

36、儲(chǔ)蓄投資轉(zhuǎn)化機(jī)制造成“債權(quán)硬約束”和“資產(chǎn)軟約束”的失衡，使得收益主體和風(fēng)險(xiǎn)主體不對(duì)稱，資本主體和投資主體高度分離，難以形成有效的清償機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，許多投資項(xiàng)目往往并不適應(yīng)市場(chǎng)的需求，造成大量的銀行資金積壓。我國(guó)過去長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之中，銀行的資產(chǎn)負(fù)債管理水平較低，特別是對(duì)貸款的審核、運(yùn)用和回收過程缺少一套科學(xué)完整的法規(guī)和運(yùn)作機(jī)制，在銀行的內(nèi)部控制制度方面存在較大缺陷。與此同時(shí)，銀行在經(jīng)營(yíng)管理理念上缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的觀念，盲目追求外延性拓展，過度擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，內(nèi)部監(jiān)控力度薄弱，再加上商業(yè)銀行的激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致違規(guī)違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象十分普遍。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，而且

37、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本金嚴(yán)重不足，資金缺口很大，因而發(fā)生的違規(guī)貸款中產(chǎn)生的不良資產(chǎn)數(shù)量也較多。2銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)還有其內(nèi)在的不穩(wěn)定性這一方面源于存款契約的固有缺陷，另一方面源于外部效應(yīng)和信息不對(duì)稱。對(duì)于存款契約不穩(wěn)定性的解釋，最早由Diamond和Dybvig在1983 年提出11。他們認(rèn)為現(xiàn)有理論忽略了解釋為什么銀行契約沒有其他類型金融契約穩(wěn)定，主要原因在于存款產(chǎn)品契約除具有一般債務(wù)類融資契約的對(duì)等性、不完全性、強(qiáng)制性外，還具有不可轉(zhuǎn)讓性和內(nèi)在軟約束性等特殊屬性。由于存款產(chǎn)品契約的不可轉(zhuǎn)讓性，出于對(duì)存款人流動(dòng)性需要的考慮必然要求存款產(chǎn)品契約設(shè)置“客戶對(duì)資金本金具有隨時(shí)的索取權(quán)”一種完

38、全不同于其他債務(wù)類契約的權(quán)利安排，從而導(dǎo)致存款產(chǎn)品契約是一種軟約束性契約。這是存款產(chǎn)品契約不同于金融債券契約的重要方面，也正是存款具有內(nèi)在不穩(wěn)定性的根源。而這也導(dǎo)致銀行在運(yùn)用具有內(nèi)在不穩(wěn)定性的存款負(fù)債來放貸時(shí)，導(dǎo)致其信貸風(fēng)險(xiǎn)的不可規(guī)避性。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)的整體性風(fēng)險(xiǎn)因素可能導(dǎo)致較大金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有內(nèi)在的不穩(wěn)定性，從事“借短貸長(zhǎng)”的期限轉(zhuǎn)換，容易產(chǎn)生流動(dòng)性壓力；另一方面，投資者缺乏足夠的信息了解整個(gè)金融市場(chǎng)上各個(gè)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債情況，因而單個(gè)機(jī)構(gòu)的清償力困難將直接危及整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。第5章 銀行創(chuàng)新的角度控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)5.1制度創(chuàng)新房地產(chǎn)貸款證券化的外部環(huán)境分析近十幾年

39、來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，不僅對(duì)房地產(chǎn)融資證券化提出了要求，而且為實(shí)現(xiàn)這一模式創(chuàng)造了條件。首先是房地產(chǎn)投資主體發(fā)生了變化。改革開放以來，投資主體已由單一的國(guó)家主體轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家、企業(yè)、地方和個(gè)人等多種主體，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這一趨勢(shì)表現(xiàn)更為明顯。居民收入水平的提高和投資需求的增強(qiáng)，無疑為房地產(chǎn)證券化提供了最深厚的社會(huì)基礎(chǔ)。其次是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的分割準(zhǔn)備了條件，不動(dòng)產(chǎn)要能夠分割，首先必須使產(chǎn)權(quán)獨(dú)立化、法律化和人格化。我國(guó)一系列法律、法規(guī)的制定和執(zhí)行已為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的自由處分和收益提供了依據(jù)，從而為產(chǎn)權(quán)的分割和證券化準(zhǔn)備了條件。最后，資本市場(chǎng)的初步形成和證券交易制度的發(fā)展完善，也

40、為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了必要的外部條件。目前我國(guó)證券市場(chǎng)初具規(guī)模，形成了上千家證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和以深滬交易所、STAQ和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng)，證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)已形成了遍布全國(guó)各地的網(wǎng)絡(luò)。而且近年來，會(huì)計(jì)制度的改革，各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展等都為證券化的實(shí)現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)貸款證券化對(duì)于化解和控制銀行風(fēng)險(xiǎn)的改進(jìn)所謂住房抵押貸款證券化（Mortgage-backed Securities, MBS）是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把持有的流動(dòng)性較差但具有可預(yù)知的未來現(xiàn)金收入流量的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由“特殊目的載體”（Special Purpose Vehicle, S

41、PV）即證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)，SPV 以證券的形式出售給投資者進(jìn)行融資。通過住房抵押貸款證券化（MBS）的引入，銀行憑借其信用創(chuàng)造的功能，將其擁有的不動(dòng)產(chǎn)貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)化的有價(jià)證券，并出售給投資者，使債權(quán)得以流動(dòng)。具體來看，MBS主要從四個(gè)方面來增加金融體系的流動(dòng)性：一是對(duì)住房抵押貸款本身的流動(dòng)性改進(jìn)。由于住宅類商品的特殊性，住房抵押貸款具有期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，MBS 通過特定的資產(chǎn)重組模式，把住房抵押貸款的未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的證券化融資，就可以從根本上改善住房抵押貸款的流動(dòng)性，有利于金融機(jī)構(gòu)改進(jìn)資產(chǎn)管理。二是對(duì)資本市場(chǎng)流動(dòng)性的改進(jìn)。MBS 的最終環(huán)節(jié)

42、就是發(fā)行大量的住房抵押貸款證券，由于這類交易品種的信用等級(jí)較高，屬于收益性較好、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資方式，因此在各國(guó)資本市場(chǎng)往往都受到投資者追捧。三是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性約束的環(huán)節(jié)。鑒于住宅建設(shè)需要一定的建設(shè)和銷售周期，不可能給投資者提供短期獲利的機(jī)會(huì)，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果住宅資金全靠銀行抵押貸款，而住房本身的變現(xiàn)性又較差，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)受到嚴(yán)重的流動(dòng)性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了已有銀行貸款的償付風(fēng)險(xiǎn)。MBS 的引入，顯然對(duì)此提供了有效的解決途徑。四是放松對(duì)購(gòu)房者個(gè)人的流動(dòng)性約束。不管是在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，個(gè)人購(gòu)買住房通常都會(huì)受到預(yù)算的流動(dòng)性約束，導(dǎo)致很多有未來償

43、付能力的個(gè)人無法在現(xiàn)期購(gòu)買住房。MBS 可以來緩解這一問題，如通過合理的制度安排來降低個(gè)人購(gòu)房的首付款。從微觀角度講，這對(duì)改進(jìn)一國(guó)金融體系流動(dòng)性也有深遠(yuǎn)的影響。5.1.3中國(guó)銀行開展房地產(chǎn)貸款證券化的前景分析隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，金融市場(chǎng)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的程度不斷加深，我國(guó)住房按揭貸款已積累了1萬億元，形成了巨大的潛在投資者群，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相互累積的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的進(jìn)程中，我們看到了中國(guó)市場(chǎng)的法律法規(guī)不斷健全，資本市場(chǎng)發(fā)展與監(jiān)管得到不斷完善與加強(qiáng)，資本市場(chǎng)有效性得到提升。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)抵押貸款證券化這一金融創(chuàng)新品種的導(dǎo)入，以及透明的信息監(jiān)督機(jī)制的建立，可以

44、使銀行經(jīng)理人與房地產(chǎn)投資者之間的信貸談判走到陽光下，消除銀行經(jīng)理人與房地產(chǎn)投資者在合理信貸之外的信貸協(xié)議，從而消除銀行經(jīng)理人的私利行為，弱化銀行經(jīng)理人因?yàn)樗嚼峁┙o房地產(chǎn)市場(chǎng)過度信貸的動(dòng)機(jī)，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的改進(jìn)。房地產(chǎn)貸款證券化的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)商業(yè)銀行的改革具有特殊意義。由于住房抵押貸款的特殊性，利率變化會(huì)影響到原債務(wù)人的提前或滯后償付，并由此帶來未來現(xiàn)金流的不確定性。因此，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)始終是商業(yè)銀行參與MBS的主要?jiǎng)右?。在MBS的標(biāo)準(zhǔn)制度安排中，銀行把某些住房抵押貸款予以證券化，可以將這些資產(chǎn)移至資產(chǎn)負(fù)債表外，銀行可以把持有的抵押貸款轉(zhuǎn)換為抵押貸款證券，后者

45、往往在資本充足率計(jì)算中有更低的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，因此這種制定安排可以提高銀行的資本充足率，適應(yīng)新巴塞爾協(xié)議的要求；銀行將信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)通過證券化轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)上具有不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，可以分散和化解金融風(fēng)險(xiǎn)；銀行將缺乏流動(dòng)性的長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)予以證券化，可以調(diào)整自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況，解決流動(dòng)性問題；銀行通過證券化融資，可以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提高獲利能力。5.2產(chǎn)品創(chuàng)新住房抵押貸款在銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的重要地位1998年之后的4年左右時(shí)間里，商業(yè)銀行的住房貸款實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，截至2002年12月31日，四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)7213億元，占同期國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額總量8258億元的87%。其中中

46、國(guó)工商銀行為2580億元，占四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的36%，位居同行首位。住房貸款，尤其是個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行信貸資金投入、特別是新增貸款投放的重要領(lǐng)域。隨著房改的不斷深化，福利分房舊體制被廢止，在住房公積金為主渠道的住房貨幣化的引導(dǎo)下，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)步入社會(huì)化、市場(chǎng)化軌道，利用貸款購(gòu)房已成為百姓家庭的主要方式。同時(shí)，面臨中國(guó)加入WTO后對(duì)外資銀行業(yè)務(wù)的全面放開，銀行間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。我國(guó)目前房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀引致的銀行風(fēng)險(xiǎn)目前，居民個(gè)人購(gòu)房占住房市場(chǎng)銷售量的95%以上。住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，為個(gè)人住房貸款提供了現(xiàn)實(shí)需求和廣闊發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在

47、擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。一方面，各個(gè)社會(huì)階層和年齡階層產(chǎn)生不斷的實(shí)用性住房需求；另一方面，由于投資渠道的匱乏，許多居民選擇房地產(chǎn)進(jìn)行投資，產(chǎn)生投資型房地產(chǎn)需求。目前主要由國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行提供的住房貸款產(chǎn)品，在利率沒有市場(chǎng)化情況下，供給相對(duì)缺乏彈性，多樣化的需求引致房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路高漲。1產(chǎn)品品種單一，沒有對(duì)客戶進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)分級(jí) 我國(guó)各家商業(yè)銀行并沒有自行定價(jià)和自定條款的權(quán)力，這與我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃體制、現(xiàn)行的利率管制、不完善的信貸外部環(huán)境都有關(guān)系。相對(duì)經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)貸款而言，我國(guó)的政策性貸款公積金貸款產(chǎn)品也很單一，對(duì)象僅限于城鎮(zhèn)在職職工。我國(guó)住房貸款產(chǎn)品品種單一是現(xiàn)階段各種因素綜合的結(jié)果

48、，其執(zhí)行條款標(biāo)準(zhǔn)化、貸款要素少，客戶不可選擇，沒有體現(xiàn)以客戶為中心的理念。2貸款要素少，進(jìn)一步加大銀行風(fēng)險(xiǎn)（1）首付比例固定，加大信用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法，目前我國(guó)各大商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)統(tǒng)一實(shí)行的是貸款額度一般最高不得超過房?jī)r(jià)的80%，即二成首付，八成按揭。對(duì)監(jiān)管者而言，單一的首付比例的無疑使審批標(biāo)準(zhǔn)和程序都簡(jiǎn)單化，便于規(guī)范。對(duì)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，就像商店里只出售一種商品一樣，單一的首付比例同樣簡(jiǎn)化了銷售程序和管理工作，但另一方面出現(xiàn)的問題卻是在單一的首付比例要求下，怠于甄別貸款對(duì)象的信用狀況的好壞，而使銀行面臨潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)，也不利于經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)開展?fàn)I銷工作。對(duì)消

49、費(fèi)者而言，“一刀切”的首付方式一方面使許多事業(yè)剛剛起步，急需住房的年輕夫婦因無力支付高額的首付款而對(duì)住房貸款望而卻步，可以預(yù)期這部分人在不久的將來卻是極具償還能力的群體，銀行也因此流失了一大批相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶；一方面對(duì)那些只要能夠支付二成首付，信用狀況不明、存在潛在支付風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)者開了綠燈，埋下了償還支付的隱患。 （2）利率安排讓銀行和客戶同時(shí)面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn) 在利率方面，我國(guó)由于目前的利率還未市場(chǎng)化，個(gè)人住房抵押貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的，視為有管理的浮動(dòng)利率。以中國(guó)銀行為例，幾種主要的參考利率如下：表5-1 中國(guó)銀行短期貸款利率表短期貸款 年利率（%）六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月） 6.

50、57六個(gè)月至一年（含一年）7.47數(shù)據(jù)來源：posit.jsp?category=1094195043表5-2中國(guó)銀行中長(zhǎng)期貸款利率表中長(zhǎng)期貸款 年利率（%）一年至三年（含三年） 7.56三至五年（含五年）7.74五年以上7.83數(shù)據(jù)來源：posit.jsp?category=1094195043對(duì)借款者而言，無論什么年齡、收入水平、收入預(yù)期、信用紀(jì)錄，所適用的利率都絕對(duì)相同，無法根據(jù)自己實(shí)際情況進(jìn)行選擇，在貸款后，借款者要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于放款銀行而言，并非按法定利率浮動(dòng)的住房抵押貸款就可將風(fēng)險(xiǎn)從貸方完全轉(zhuǎn)移給借款人，當(dāng)無利率和支付額上限規(guī)定導(dǎo)致借方利率風(fēng)險(xiǎn)增大時(shí)，貸方將面臨客戶的拖欠

51、風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槔曙L(fēng)險(xiǎn)和拖欠風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)。單一的住房抵押品種既不利于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理，也不利于滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好者以抵押方式的需求，從而制約了住房市場(chǎng)中有效需求的擴(kuò)大。（3）貸款方式的單一性導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的增加我國(guó)主要有等額償還本金法和等額本息償還法兩種還款方式，類似于美國(guó)的非均付固定利率住宅抵押貸款和完全均付抵押貸款。而除此之外，美國(guó)還有分級(jí)支付、權(quán)益增長(zhǎng)等還款方式，以適應(yīng)不同年齡和收入階層的貸款需求。在價(jià)格、居民收入和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而相應(yīng)增長(zhǎng)的情況下，完全均付的抵押貸款與非均付的抵押貸款相比，會(huì)給貸方帶來更多的收益。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍高于未清償?shù)盅嘿J款的余額，可以作為可靠的抵

52、押物。同時(shí)，未清償?shù)盅嘿J款余額還會(huì)給投資者帶來一筆可觀的收入。對(duì)于消費(fèi)者來說，完全均付的抵押貸款會(huì)給更多的居民提供一種寬松的借貸環(huán)境和獲得貸款的機(jī)會(huì)，這是因?yàn)?，居民的還貸能力不僅取決于其現(xiàn)在的收入，還取決于其未來的收入。 在我國(guó)廣泛推行的是等額本息還款法，它讓貸款人能明確每月的還貸金額，便于資金的計(jì)劃安排；銀行按統(tǒng)一規(guī)定對(duì)借款人實(shí)行批量代扣，可以減少一定的工作量。但是，等額還貸方法顯然忽視了借款人在貸款期間收入的變化發(fā)展趨勢(shì)，給銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)的增加。5.2.3我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的改進(jìn)1理念上進(jìn)一步體現(xiàn)以客戶為中心 客戶是銀行的生存之本，商業(yè)銀行要向社會(huì)上企事業(yè)單位和居民籌集資金，擴(kuò)

53、充資金實(shí)力，再運(yùn)用出去，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。在資金的籌集和運(yùn)用當(dāng)中，以客戶為中心設(shè)計(jì)存款和貸款產(chǎn)品，是銀行致勝的法寶。如匯豐銀行，就在臺(tái)灣提出“讓買房子成為一件快樂的事”的口號(hào)，并進(jìn)行不同要素組合，形成輕松繳、富貴家、精算家、雙贏家、聰明家等一系列具有特色的個(gè)人住房貸款品種，從而在市場(chǎng)上取得成功。2貸款產(chǎn)品要素上的優(yōu)化（1）首付比例隨著我國(guó)個(gè)人信用制度的建立和完善，可以按照每一貸款申請(qǐng)者不同的信用紀(jì)錄、年齡、收入水平、從事行業(yè)等不同指標(biāo)區(qū)分不同的貸款對(duì)象，為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對(duì)性的產(chǎn)品條款，例如我國(guó)目前有些地區(qū)的商業(yè)銀行已經(jīng)為防范違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了高首付的試點(diǎn)。除了保險(xiǎn)公司為抵押貸款提供的

54、商業(yè)保險(xiǎn)外，政府還應(yīng)設(shè)立相關(guān)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為特定的消費(fèi)群提供擔(dān)保，提高信用程度。（2）利率和費(fèi)用對(duì)于住房貸款產(chǎn)品中利率和費(fèi)用的創(chuàng)新，可以從貸款利率幅度調(diào)整和調(diào)整周期上加以考慮。對(duì)可變抵押貸款利率的調(diào)整幅度重新安排，可使之更能符合借款人的不同偏好，擴(kuò)大對(duì)住房抵押貸款的需求。抵押貸款利率確定方式的完善應(yīng)是由單一的可調(diào)利率抵押向固定利率、可調(diào)利率、或兩者組合抵押等多元化的形式過渡。5.3管理創(chuàng)新5.3.1貸款政策的制定和推行1.貸款政策的指導(dǎo)作用信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，就是通過建立有效的信貸管理體系，制定正確的貸款政策和科學(xué)的工作規(guī)程，提高貸款的質(zhì)量，保持資產(chǎn)的流動(dòng)性，以應(yīng)付提款、支付和彌補(bǔ)虧損，能敏銳識(shí)

55、別貸款各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的預(yù)警信號(hào)，并及時(shí)采取有效措施予以管理和控制。同時(shí)要能夠獲得足夠的利潤(rùn)，給銀行資本的所有者以較好的投資回報(bào)。我國(guó)商業(yè)銀行普遍存在著基礎(chǔ)管理薄弱的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為業(yè)務(wù)運(yùn)用管理體系不健全、規(guī)章制度無法適應(yīng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的需要、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制極不完善等。制定貸款政策可以保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的協(xié)調(diào)一致，全體員工共同追求統(tǒng)一的、理想的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。對(duì)于所有職員來說，“政策”應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，不論是下級(jí)的員工、還是銀行行長(zhǎng)。有些時(shí)候，政策被視為“預(yù)先決策”，是指導(dǎo)每一項(xiàng)決策的總原則。發(fā)放貸款意味著做出決策，政策考慮在先，實(shí)際操作時(shí)就不必選擇過多的方案，可以簡(jiǎn)化并加快決策的過程。理想的政策可以支持銀行做出正

56、確的信貸決策，為銀行的成功經(jīng)營(yíng)作出貢獻(xiàn)。2.制定貸款政策應(yīng)考慮的外部因素在特定的外部環(huán)境下，由于每個(gè)國(guó)家的金融法規(guī)、條例、貨幣政策和財(cái)政政策各不相同，銀行的信貸主管和信貸員應(yīng)該了解并掌握銀行所在國(guó)及所在地區(qū)的與貸款有關(guān)的各項(xiàng)金融法規(guī)、條例及重要的經(jīng)濟(jì)政策。同時(shí)，還要對(duì)該國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或經(jīng)濟(jì)周期有著清醒認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用，這一方面讓其得到較大的政策支持，另一方面也讓房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，因而受政策的影響較大。在貸款政策文件中，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，對(duì)貸款的結(jié)構(gòu)、投向等作出及時(shí)調(diào)整，以

57、確保信貸資金的安全性、流動(dòng)性和盈利性。3.制定貸款政策應(yīng)考慮的內(nèi)部因素商業(yè)銀行的自有資本對(duì)貸款政策具有十分重要的影響。資本的構(gòu)成、核心資本與從屬資本的比率、資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率、資本與存款的比率、壞帳準(zhǔn)備金與貸款的比率等等，都會(huì)影響一家銀行承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力。資本實(shí)力較強(qiáng)、壞帳準(zhǔn)備金較充足的銀行，往往能夠承擔(dān)長(zhǎng)期限、較高風(fēng)險(xiǎn)的貸款；相反，資本金不充足、壞帳準(zhǔn)備金較低的銀行在承接長(zhǎng)期限、高風(fēng)險(xiǎn)的貸款時(shí)，則需十分謹(jǐn)慎。商業(yè)銀行的負(fù)債結(jié)構(gòu)及負(fù)債的穩(wěn)定性也是制約貸款政策的一個(gè)重要因素。存款占資金來源的比重、存款的期限結(jié)構(gòu)、企業(yè)存款與居民儲(chǔ)蓄存款分別占存款的比重、資金來源中各種債券與票據(jù)等債務(wù)性資本的比重，以及各類資金來源的成本、負(fù)債的穩(wěn)定性及其對(duì)利率變動(dòng)的敏感性等，這些對(duì)貸款的期限、結(jié)構(gòu)、利率及費(fèi)用的確定都有重要影響。5.3.2目標(biāo)市場(chǎng)選擇的重要性 長(zhǎng)期以