第5講 住房消費規(guī)劃

1、消費支出規(guī)劃消費支出規(guī)劃 住房消費規(guī)劃住房消費規(guī)劃 授課教師：李幸授課教師：李幸目目 錄錄 作業(yè)回顧，總結現(xiàn)金規(guī)劃的業(yè)務流程作業(yè)回顧，總結現(xiàn)金規(guī)劃的業(yè)務流程 住房支出的分類，租房與住房的比較住房支出的分類，租房與住房的比較 購房需求分析購房需求分析 購房的財務決策購房的財務決策 住房消費信貸住房消費信貸 購房消費計劃實施購房消費計劃實施住房支出的分類住房支出的分類 住房消費，是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間住房消費，是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式可以是租房也可以是買房。的服務而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式可以是租房也

2、可以是買房。住房投資，是指將住房看成投資工具，通過住房價格上升來應對通貨住房投資，是指將住房看成投資工具，通過住房價格上升來應對通貨膨脹、獲得投資收益以希望資產(chǎn)保值或增值。膨脹、獲得投資收益以希望資產(chǎn)保值或增值。目前我國大多數(shù)家庭在購買住房時消費目的和投資目的并存。目前我國大多數(shù)家庭在購買住房時消費目的和投資目的并存。住房支出住房投資住房消費 租 房 購 房租房與購房的比較分析租房與購房的比較分析 目前，我國房地產(chǎn)平均購房資金成本和月供分別是租金目前，我國房地產(chǎn)平均購房資金成本和月供分別是租金的的1.1倍和倍和1.3倍。即購房成本倍。即購房成本(或月供或月供)已經(jīng)超過租房成本，已經(jīng)超過租房成本

3、，即即“買房不如租房買房不如租房”，但這并不表示所有人都應該放棄買，但這并不表示所有人都應該放棄買房的打算，轉而租房。房的打算，轉而租房。租房與購房凈資產(chǎn)比較器租房與購房凈資產(chǎn)比較器適宜租房的人群適宜租房的人群剛剛踏入社會的年輕人。剛剛踏入社會的年輕人。工作地點與生活范圍不固定者。工作地點與生活范圍不固定者。儲蓄不多的家庭。儲蓄不多的家庭。不急需買房且辨不清房價走勢者。不急需買房且辨不清房價走勢者。租房與購房的比較分析租房與購房的比較分析 租房租房購房購房優(yōu)點優(yōu)點負擔輕，自由性強，節(jié)負擔輕，自由性強，節(jié)省交通開支和裝修開支省交通開支和裝修開支增值、心理歸屬感、安全感增值、心理歸屬感、安全感缺點

4、缺點看房東臉色，不穩(wěn)定，看房東臉色，不穩(wěn)定，無保障無保障負擔重，房貸壓力可能讓生活大打負擔重，房貸壓力可能讓生活大打折扣。折扣。所得所得自備款衍生的收入自備款衍生的收入增值增值付出付出月租月租自備款衍生的收入，購房相關稅費自備款衍生的收入，購房相關稅費購房需求分析購房需求分析 購房需求分析包括客戶購房需求分析包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價價三要素。三要素。 房價取決因素：區(qū)位、面積。房價取決因素：區(qū)位、面積。房子大小主要取決于居住人數(shù)，但區(qū)位的單價相差很大，理財規(guī)劃師必須房子大小主要取決于居住人數(shù)，但區(qū)位的單價相差很大，理財規(guī)劃師

5、必須綜合考慮客戶的負擔能力，包括居住社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女綜合考慮客戶的負擔能力，包括居住社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學、配套設施等，都是購房時必須考慮的問題。上學、配套設施等，都是購房時必須考慮的問題。 購房面積需求應把握以下原則：購房面積需求應把握以下原則： 1 1不必盲目求大。房屋的主要功能太大，勢必會有一部分面積閑置，并不必盲目求大。房屋的主要功能太大，勢必會有一部分面積閑置，并為其買單。為其買單。 2 2無需一次到位，一勞永逸。無需一次到位，一勞永逸。 3 3量力而行。購房面積的大小，取決于客戶的資金及還貸能力。量力而行。購房面積的大小，取決于客戶的資金及還貸能力。對

6、不同家庭的套型對不同家庭的套型(面積面積)建議建議單身客戶。單身客戶。對于工作趨于穩(wěn)定的單身一族，選擇對于工作趨于穩(wěn)定的單身一族，選擇30-6030-60平方米的小戶型較平方米的小戶型較為合適。為合適。夫婦兩人。夫婦兩人。夫婦兩人同樣也適用于上述小戶型。夫婦兩人同樣也適用于上述小戶型。因此對于尚沒有小孩的年輕夫妻來說，購買市區(qū)一些小戶型的住宅，以作因此對于尚沒有小孩的年輕夫妻來說，購買市區(qū)一些小戶型的住宅，以作為過渡性住所，待日后經(jīng)濟實力增強了再考慮以小換大，以舊換新是一項為過渡性住所，待日后經(jīng)濟實力增強了再考慮以小換大，以舊換新是一項非常明智的選擇。對于和子女分開居住的老年人夫婦來說，小戶型

7、住宅也非常明智的選擇。對于和子女分開居住的老年人夫婦來說，小戶型住宅也是養(yǎng)老的較佳選擇。是養(yǎng)老的較佳選擇。三口之家。三口之家。一對夫婦帶一個孩子組成的三口之家，適宜購買中戶型房屋一對夫婦帶一個孩子組成的三口之家，適宜購買中戶型房屋即面積在即面積在8012080120平方米之間的套型。平方米之間的套型。三代同堂。三代同堂。這里的三代同堂是指一對夫婦加一個孩子再加上夫婦一方的父這里的三代同堂是指一對夫婦加一個孩子再加上夫婦一方的父母，總共五口人，年輕人可以照顧老年人，老年人可以照看一下孫輩，互母，總共五口人，年輕人可以照顧老年人，老年人可以照看一下孫輩，互補性強可以選擇補性強可以選擇1101301

8、10130平方米的中戶型。平方米的中戶型。 從經(jīng)濟實用的角度考慮，對于高層住宅來說，從經(jīng)濟實用的角度考慮，對于高層住宅來說，130130平方米以上的房子其平方米以上的房子其實都存在不同程度的浪費。實都存在不同程度的浪費。購房的財務決策購房的財務決策1. 以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價。以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價。2. 按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。 經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的6倍以下倍以下，貸款期，貸款期限在限在815年之間。因為在這個范圍內(nèi)，月均還款額下

9、降較快，每月年之間。因為在這個范圍內(nèi)，月均還款額下降較快，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。3. 契稅。契稅。普通住宅按房屋成交價的普通住宅按房屋成交價的15繳納契稅。繳納契稅。4. 評估費。評估費。商業(yè)銀行對不同類型的住房貸款抵押品是否需要評估有不同商業(yè)銀行對不同類型的住房貸款抵押品是否需要評估有不同規(guī)定。規(guī)定。5. 律師費。律師費。辦理商業(yè)貸款時，銀行委托律師事務所或公證部門對借款個辦理商業(yè)貸款時，銀行委托律師事務所或公證部門對借款個人進行資格認證，買房貸款人需按每單申請貸款額人進行資格認證，買房貸款人需按每單申請貸款額0.003支付律師費

10、支付律師費或公證費。或公證費。6.保險費。保險費。保險貿(mào)是貸款貿(mào)用中的額度最大的一筆費用，貸款銀行一般保險貿(mào)是貸款貿(mào)用中的額度最大的一筆費用，貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險及貸款信用保險。產(chǎn)保險及貸款信用保險。7.抵押登記費、印花稅抵押登記費、印花稅8.裝修費用。裝修費用。購房的財務決策購房的財務決策 理財規(guī)劃師應使用一些支付比率指標來估算最佳的住房理財規(guī)劃師應使用一些支付比率指標來估算最佳的住房貸款額度，其中最重要的兩個指標是：貸款額度，其中最重要的兩個指標是： 1房屋月供款與稅前月總

11、收入的比率，一般不應超過房屋月供款與稅前月總收入的比率，一般不應超過2530。 2所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。 房屋月供款加上其他房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，一般應控制在額占借款人稅前月總收入的比率，一般應控制在3338之間。之間。住房消費信貸的種類住房消費信貸的種類1.1.個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款特點？特點？2.2.個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款借款人資格，貸款方式？借款人資格，貸款方式？ 住房組合貸款住房組合貸款還款方式和還款金額還款方式和還款金額等

12、額本息還款法等額本息還款法等額本金還款法等額本金還款法等額遞增還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額遞減還款法實施購房消費計劃實施購房消費計劃 客戶小王在一家客戶小王在一家IT公司工作，公司工作，25歲，月薪歲，月薪1萬元萬元(稅后稅后)，女友在一臺資企業(yè)工作，月薪女友在一臺資企業(yè)工作，月薪2500元元(稅后稅后)。兩人每月的。兩人每月的日常開銷在日常開銷在3000元左右，元左右，2009年年10月時共有存款月時共有存款12萬，萬，還有還有15000元的基金，沒有負債。小王和女友準備元的基金，沒有負債。小王和女友準備2011年年6月買房，總房款大概在月買房，總房款大概在50萬萬(含相關稅費含相

13、關稅費)，裝修估計，裝修估計10萬。萬。2012年小王和女友計劃結婚并搬入新居。年小王和女友計劃結婚并搬入新居。實施購房消費計劃實施購房消費計劃 商業(yè)住房貸款商業(yè)住房貸款 五年以下：五年以下：4.9% 五年以上：五年以上：5.04% 住房公積金貸款：住房公積金貸款： 5年以下年以下 （含（含5年）年） 3.6% 5年以上年以上 4.05% 實施購房消費計劃實施購房消費計劃 項目年利率（項目年利率（%）一、城鄉(xiāng)居民及單位存款）一、城鄉(xiāng)居民及單位存款 （一）活期存（一）活期存款款0.36（二）定期存款（二）定期存款 1.整存整取整存整取 三個月三個月1.71六個月六個月1.98一年一年2.25二年

14、二年2.79三年三年3.33五年五年3.602.零存整取、整零存整取、整存零取、存本取息存零取、存本取息 一年一年1.71三年三年1.98五年五年2.253.定活兩便定活兩便按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率打按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率打6折二、協(xié)定存款折二、協(xié)定存款1.17三、通知存款三、通知存款 一天一天0.81七天七天1.35案例練習案例練習 客戶情況：客戶情況： 王先生在成都一家外資獵頭公司的王先生在成都一家外資獵頭公司的IT部門擔任主管，所獲年部門擔任主管，所獲年薪加紅利約為薪加紅利約為11萬元左右（稅后）。與他相戀數(shù)年的女友供萬元左右（稅后）。與他相戀數(shù)年的女友供職于一臺資企業(yè)

15、，任人力資源助理，目前全年的所有收入總職于一臺資企業(yè)，任人力資源助理，目前全年的所有收入總計約為計約為5萬元（稅后）。隨著二人感情的逐漸深入，他們決萬元（稅后）。隨著二人感情的逐漸深入，他們決定共建美好家園。為了給以后購房結婚做積累，二人開始學定共建美好家園。為了給以后購房結婚做積累，二人開始學習理財，并將目前每月的房租、飲食、衣物、交通、通訊、習理財，并將目前每月的房租、飲食、衣物、交通、通訊、交際等日常開銷控制在交際等日常開銷控制在4000元左右。資產(chǎn)方面，已經(jīng)擁有元左右。資產(chǎn)方面，已經(jīng)擁有25萬元存款，另外還有萬元存款，另外還有15000元的股票基金，沒有負債。王元的股票基金，沒有負債。

16、王先生和女友的目標是近期領取結婚證，在先生和女友的目標是近期領取結婚證，在 2011年上半年買年上半年買房，房，2012年正式舉行婚禮。他們希望購買一處位于光華村年正式舉行婚禮。他們希望購買一處位于光華村附近的房子作為婚房，根據(jù)以上情況，王先生希望理財顧問附近的房子作為婚房，根據(jù)以上情況，王先生希望理財顧問能幫助他在較短的時間內(nèi)迅速實現(xiàn)資產(chǎn)的積累和增值，以實能幫助他在較短的時間內(nèi)迅速實現(xiàn)資產(chǎn)的積累和增值，以實現(xiàn)他購房成家的愿望?，F(xiàn)他購房成家的愿望。案例練習案例練習 基本信息確認：基本信息確認： 股票基金收益率股票基金收益率50% 成都光華村周邊房均價成都光華村周邊房均價10000元元/平米平米

17、 年總收入年總收入16萬，貸款應在萬，貸款應在96萬以下，月供應不超過萬以下，月供應不超過13000*25%=3250元。元。 現(xiàn)有定期存款現(xiàn)有定期存款25萬元，活期存款萬元，活期存款42000元，假設裝修和家具元，假設裝修和家具家、電費用控制在家、電費用控制在10萬元。萬元。 假設二人欲購買假設二人欲購買60平米的房屋。平米的房屋。 每年物業(yè)管理、清潔費支出假設是每年物業(yè)管理、清潔費支出假設是1500元。元。案例練習案例練習2 客戶情況：客戶情況： 北京鐘女士北京鐘女士:我們夫妻兩人今年都是我們夫妻兩人今年都是38歲，兩人年總收入大歲，兩人年總收入大概概10萬元。萬元。 目前有兩套住房目前有兩套住房,一套價值一套價值40萬元萬元,現(xiàn)在公婆住現(xiàn)在公婆住,貸款已還清貸款已還清;一套自住一套自住,值值92萬元萬元,還有還有30萬元貸款萬元貸款,每月用公積金還每月用公積金還4000元元,還有還有8年還請。年還請。 現(xiàn)在