聯(lián)鎖超市分析報告

1、 投資價值分析報告第一章 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)狀與前景一、中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量與分布：省 級地 級縣 級鄉(xiāng) 級4 直轄市23 省5 自治區(qū)2 特別行政區(qū)合計 34283 地級市17 地區(qū)30 自治州3 盟333 合計 852 市轄區(qū)374 縣級市1464 縣117 自治縣49 旗3 自治旗2 特區(qū)1 林區(qū)2862 合計 11 區(qū)公所 19522 鎮(zhèn)14677 鄉(xiāng) 181 蘇木 1092 民族鄉(xiāng) 1 民族蘇木 6152 街道 41636 合計 二、中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)狀：1、中國有多少農(nóng)民？ 根據(jù)農(nóng)業(yè)部發(fā)布的2005年中國農(nóng)業(yè)發(fā)展報告數(shù)據(jù)，2003年，中國總?cè)丝跒?2.9227億，其中鄉(xiāng)村人口為9.3751億，一般大約稱為

2、9億農(nóng)民。 而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的中國統(tǒng)計年鑒，2003年鄉(xiāng)村總?cè)丝跒?.6851億，一般大約稱為8億農(nóng)民。其中統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)為人口變動情況抽樣調(diào)查推算數(shù)。造成這一差距的主要原因在于中國有大約1億左右的流動農(nóng)民工。中國國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計,中國大陸的農(nóng)民人數(shù)正逐步減少,真正長期居住在農(nóng)村的農(nóng)民約七億五千萬人。外出打工的農(nóng)民工1.2億，在本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)打工的0.7億。2、農(nóng)民人均收入：年度農(nóng)民人均收入增長率200224762003262255%20042936106%2005325598%2006358793%20074140133%3、中國農(nóng)民的恩格爾系數(shù)：恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)（%）= 食品支出總額

3、/家庭或個人消費支出總額×100%    國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59上為貧困，50-59為溫飽，40-50為小康，30-40為富裕，低于30為最富裕。年度恩格爾系數(shù)改革開改初期58%20024625%2003-2004-2005-20064302%2007431%四、中國城市化進(jìn)程中國城市發(fā)展問題觀察報告近日公布。報告披露，未來15年內(nèi)中國將有3億左右農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)。其中有50%的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)安居樂業(yè)。這是一個日新月異的巨大市場空間。五、中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。改革

4、開放以后，中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)“異軍突起”，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成擁有較為合理的價值鏈分工、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群。2007年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)增加值達(dá)47800億元，占全國工業(yè)增加值的46.5%，而在1978年這一比重只有9.95%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)創(chuàng)造了GDP增長三分之一的貢獻(xiàn)，轉(zhuǎn)移了三分之一的農(nóng)民就業(yè)，解決了農(nóng)村富裕勞動力閑置問題，農(nóng)民的非土地收入不斷增加，購買力逐年增強，不可小視。第二章 中國城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市之距離一、城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較1、本土超市和外來超市的肉搏戰(zhàn)。城市超市的競爭已經(jīng)不限于本土超市的競爭，已經(jīng)在全省化、全國化和全球化了。國際零售巨頭已經(jīng)從一線城市進(jìn)入二線城市，從二線城市進(jìn)入三線城市。自 2004 年 1

5、2 月 11 日起，中國政府取消了對外商投資商業(yè)零售企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制，零售業(yè)全面對外資開放。這標(biāo)志著中國零售企業(yè)的發(fā)展步入了后 WTO 時代，外資零售企業(yè)可以暢通無阻地進(jìn)入中國并與內(nèi)資零售企業(yè)同臺競技。隨著沃爾瑪、麥德龍、家樂福等外國大型零售企業(yè)大舉搶灘中國，國內(nèi)同行企業(yè)面臨嚴(yán)重壓力，他們開始了“與巨人共舞”的時代。零售行業(yè)已經(jīng)開始史無前例的“圈地運動”。 外資零售業(yè)目前競爭的主要戰(zhàn)場是華東、華南、華北區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)勢力強的一、二線城市，比較強勢的本土零售業(yè)開始向三線，甚至四線超市挺進(jìn)。例如：二、客流量連鎖擴(kuò)張，搶占空白市場的稀缺資源優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)。 按照這樣的推理，似乎四線城市

6、縣城的零售企業(yè)應(yīng)該向鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖擴(kuò)張，但事實卻并非如此?？h城零售企業(yè)由于缺乏有效的經(jīng)營戰(zhàn)略和運作體系，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場一直處于空白和低效狀態(tài)。山東零售業(yè)的龍頭老大銀座，從2004年年底開始走跨區(qū)域連鎖發(fā)展的道路，截止目前，已在山東日照、淄博、騰州、濟(jì)寧等三線城市開設(shè)大型百貨和綜合超市，而且已經(jīng)進(jìn)入巨野、臨清、騰州這樣的四線城市。這些本土的龍頭若想不被外資巨鱷吃掉，唯一的出路就是連鎖擴(kuò)張。2、客單價對比 客單價是衡量一個區(qū)域顧客購買力的主要指標(biāo)，計算公式：實際銷售總額/有效客流量?？蛦蝺r的高低主要取決于以下幾個因素：區(qū)域的顧客收入、商品結(jié)構(gòu)。城市分類平均客單價一線城市100元以上二線城市50元以上三線

7、城市25元以上四線城市20元以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場10元以上 以上只是一個平均數(shù)值，某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市，比如山東騰州西崗鎮(zhèn)，擁有優(yōu)質(zhì)的煤礦資源和大批量的礦工，人均收入高，客單價可以達(dá)到20元以上。3、費用對比 損益平衡點是零售行業(yè)的生死線，高于損益平衡點則盈，低于損益平衡點則虧。費用是決定損益平衡點最重要指標(biāo)。而租金是所有費用中重要的一個組成部分。 以下是2007年城市商業(yè)地產(chǎn)租金對比。 城市分類樣本城市商鋪平均租金一線城市深圳120元/ M2/月二線城市濟(jì)南80元/ M2/月三線城市濟(jì)寧50元/ M2/月四線城市巨野25元/ M2/月鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場10元/ M2/月 高費用是城市超市必須跨越的一關(guān)，某些

8、超市表面人流如潮，但是財務(wù)損益表上的利潤卻少得可憐，甚至為負(fù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的低費用是任何城市所不能對比的，損益平衡點極低，經(jīng)營風(fēng)險非常小。4、毛利潤和凈利潤 毛利潤主要由銷售額和平均毛利率決定。城市賣場由于日趨激烈的惡性競爭，市場已趨近飽和，毛利率日漸低下，中國十強超市連鎖的毛利率只有12-13%。1年1個億銷售額的大賣場，毛利只有1200-1300萬，去掉費用，凈利基本為零。如果沒有五花八門的進(jìn)場費、堆頭費、條碼費等等國家明令禁止的“苛捐雜稅”，大部份的賣場凈利都為負(fù)數(shù)。一些大大小小的民營企業(yè)粉墨登場，嚴(yán)酷的結(jié)局卻早已注定。而沃爾瑪、家樂福等外資零售業(yè)的平均毛利率卻是例外，平均率高達(dá)23%以上。

9、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市的銷售額也許永遠(yuǎn)不能和城市賣場相提并論，但平均毛利率和凈利率卻居高而穩(wěn)定。我們驅(qū)車考察了濟(jì)寧地區(qū)、菏澤地區(qū)二十多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，平均毛利率在18%至22%點左右，凈利率在7%至10%之間。二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市之現(xiàn)狀：1、硬件落后：80%以上的超市沒有空調(diào)，50%以上的超市照度不夠，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些超市很多是原供銷社職工或者一些小批發(fā)商投資興建的，由于資金和觀念的局限性，又沒有有勢力的競爭對手壓力，所以盡可能的壓縮投資，能省則省，夏天悶熱，冬天冰涼，談不上任何的舒適，顧客都是有計劃的購物，買完東西馬上撤，不愿多留一分鐘。2、家族式管理：90%以上的超市采用的是家族式的管理，店長、采購、收銀員都是“自己人”，

10、除了外聘店長有高薪的壓力外，其實最大的障礙是投資者的“心理障礙”。這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市缺乏有效的管理體制，沒有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、流程，沒有獎懲，如果放手讓“外來人”去管理，就存在有很大的漏洞，所以就處處防，沒有信任，所以就不能夠大膽去做，能力也發(fā)揮不出來，到最后只落個“還是自己人管好”的定論，又回到了家族管理的老路上。一家店還罷了，可以從七姑八姨那里精選出來一些能干的人放在重要的位置上。開第二家店的時候，就有些吃力了。第三家店的時候，就有些失控。中國的很多家族企業(yè)只能做小，不能做大，不是缺錢，而是缺少做大的“資格”，缺少可“復(fù)制性”。3、商品供應(yīng)滿足不了日益增長的物質(zhì)需求：80%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市規(guī)模偏小，大部分在

11、70平米至250平米之間，單品數(shù)量少，品牌單一，可選擇空間小，與老百姓不斷增長的購買力不成比例。百事公司的果繽紛已在央視廣告上打了2個多月了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市的貨架上還不見其蹤影，也許還要再等2個月。4、人力資源素質(zhì)低：90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市都存在以下現(xiàn)象：員工可以自由自在的坐在蒙牛或伊利的堆頭上，嘴里可以嚼著口香糖，可以旁若無人似的大聲聊天，收銀員從來就沒有對著顧客笑一笑,還有比這些更令人咋舌的：上班時間吃冰淇淋和小吃。這些員工大都從本地農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)上招聘，缺少最基本的行為規(guī)范，譬如：不能當(dāng)著別人的面扣鼻子，需要更嚴(yán)厲的約束和有系統(tǒng)的培訓(xùn)才能令其“改邪歸正”。我們和國內(nèi)加盟連鎖做得比較好一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市店長

12、談過此事，他也對此采取過嚴(yán)厲措施，但過不了多久，離職率就猛增。問其原因，答曰： 工資不高。5、單店居多：90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市均為單體經(jīng)營，既便是國內(nèi)某超市巨頭的加盟店，也基本上是“連而不鎖”，好像后娘養(yǎng)的孩子，平時一年不見面，只是收加盟費的時候走馬觀花過來看看。當(dāng)然也有做得比較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市，例如：威海煙臺的家家悅連鎖超市。單體店缺少成長性，在人力資源開發(fā)、大量采購上往往顯得有心無力。要想有作為，連鎖經(jīng)營是必然的選擇。誰也沒有想到世界500強第一位的不是IT公司和能源企業(yè)，而是最傳統(tǒng)的零售業(yè)經(jīng)營專家沃爾瑪，只要腳踏實地的沿著連鎖經(jīng)營這條路走下去，必然可創(chuàng)造出“中國的沃爾瑪”商業(yè)帝國。三、山東

13、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市2007年品類銷售報表：上海聯(lián)華超市加盟店地 址：山東濟(jì)寧任城區(qū)唐口鎮(zhèn)經(jīng)營面積：800平米建店時間：2004年2007年銷售額：579萬類別名稱分類銷售3生鮮組1349224.7423.27%中分類蔬菜197409.063.40%中分類水果243222.494.19%中分類雙匯生鮮肉407973.557.04%中分類玉堂醬菜53780.50.93%中分類雜糧272816.034.71%中分類海鮮78868.521.36%4服裝專柜2676854.62%中分類非凡之戀33266.340.57%中分類皇家啄木鳥29475.420.51%中分類琴曼125761.392.17%中分類偉利79

14、182.611.37%合計5798055100.00%占比1食品3333353.5357.49%中分類煙酒飲料1058613.4518.26%中分類餅干糕點250453.574.32%中分類蜜餞炒貨89133.81.54%中分類糖果巧克力285469.154.92%中分類保健營養(yǎng)品562988.489.71%中分類聯(lián)營72689.341.25%中分類糧油副食519726.518.96%中分類南北干貨66540.091.15%中分類罐裝食品49308.360.85%中分類調(diào)味品86457.351.49%中分類速凍食品2919735.04%2洗化481106.578.30%中分類保健護(hù)膚品1744

15、64.653.01%中分類聯(lián)營162986.772.81%中分類洗滌清潔用品72814.551.26%中分類紙品70840.61.22%3百貨組369186.516.37%中分類文體用品61550.821.06%中分類玻璃器皿8175.60.14%中分類日用雜品67810.781.17%中分類針織皮具67886.081.17%中分類聯(lián)營電器1568852.71%中分類箱包6907.320.12%第三章 投資回報與經(jīng)營戰(zhàn)略一、投資計劃： 經(jīng)營面積：500平米序號項目名稱金 額費 用1購物袋100002POP20003標(biāo)簽30004DM10005會員卡20006員工工裝20007吊旗1000合 計

16、21000商品流動資金1外采商品50萬總計68.5萬備注固定資產(chǎn)投資I貨架/冷柜700001鋼質(zhì)貨架3000023M冷藏柜300003木質(zhì)設(shè)備10000II電腦系統(tǒng)379001服務(wù)器50001臺2收款機105003臺3電子稱60002臺4EPSONK30010001臺5HP102013001臺6掃描設(shè)備75003臺7UPS60048軟件60003個點III空調(diào)系統(tǒng)30000水冷空調(diào)IV監(jiān)控系統(tǒng)12000VEAS4000VI音響系統(tǒng)5000VIIVI制作5000合 計163900二、投資回報：1、費用分析：序號項目名稱費用備注固定費用1租金500002工資2000003水電40000小計2900

17、00可變費用1物流費300002企劃費300003招待費100004辦公費500005損耗費200006稅金12000小計152000總計4420004、年投資回報率： ROI年投資回報率=年收益/投資*100% =35.8/68.5*100% =52.3% 2、凈利預(yù)估：1、保守毛利率預(yù)估：16%以上2、保守銷售預(yù)估：500萬3、保守毛利預(yù)估：500*16%=80萬4、保守凈利預(yù)估：80-44.2=35.8萬3、損益平衡點預(yù)估：年損益平衡點=費用預(yù)估/保守毛利率預(yù)估 =442000/16% =276萬日損益平衡點=276萬/365 =0.77萬三、經(jīng)營戰(zhàn)略1、以農(nóng)村包圍城市為主要經(jīng)營戰(zhàn)略。5年之內(nèi)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城為主要目標(biāo)市場，5年之后向三線城市挺進(jìn)。優(yōu)先選擇綜合勢力中上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、品牌連鎖戰(zhàn)略。只做直營店，不做加盟店。重視企業(yè)形象推廣和宣傳，企劃費占總銷售額的0.5%以上。3、志在百年老店。注重持續(xù)經(jīng)營、長期盈利和長期競爭力。以沃爾瑪為學(xué)習(xí)之典范。4、經(jīng)營的五大法寶：重誠信經(jīng)營、不斷優(yōu)化的商品結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)、控制開支降低成本、超出顧客期望的服務(wù)、潔凈明亮的購物環(huán)