中國城市土地使用制度

1、中國城市土地使用制度：是指一個國家或地區(qū)在一定的社會制度下占有和控制土地的法定形式。（法律實現(xiàn)）法律實現(xiàn)）經(jīng)濟實現(xiàn)形式）經(jīng)濟實現(xiàn)形式） 1 1 土地占有權(quán)土地占有權(quán) 土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離，因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。2 2土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用更談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集

2、體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有者一般把這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3 3土地收益權(quán)土地收益權(quán) 土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4 4土地處分權(quán)土地處分權(quán) 土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。 土地使用制度受到土地所有制和經(jīng)濟體制的制約。 土地管理法第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。根據(jù)這一規(guī)定，我國的土地所有制有兩種基本的形式，一種是全民所有制土地即土地國家所土地國家所有制有制，一種是勞動群眾集體所

3、有制土地即土土地集體所有制地集體所有制。我國傳統(tǒng)城市土地使用制度我國傳統(tǒng)城市土地使用制度我國傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對土地實行行政劃撥，無償無期限使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。基本特征就在于：v一是行政劃撥一是行政劃撥v二是無償無限使用二是無償無限使用v三是禁止轉(zhuǎn)讓三是禁止轉(zhuǎn)讓城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 我國的城市土地屬于國家所有，但隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換，土地使用制度發(fā)生了根本變化。 城市土地使用制度進行改革大致經(jīng)過如下幾個階段：v1、征收土地使用費、征收土地使用費v2、實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓、實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓v3、修改憲法和土地管理法，制

4、定全國性土地使用權(quán)出、修改憲法和土地管理法，制定全國性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條件讓和轉(zhuǎn)讓條件我國城市土地使用制度我國城市土地使用制度 城市土地使用制度可以分為兩大類：城市土地使用制度可以分為兩大類：v無償?shù)男姓潛苤贫葻o償?shù)男姓潛苤贫葀有償?shù)氖袌鼋灰字贫扔袃數(shù)氖袌鼋灰字贫葟奈覈鞘型恋厥褂弥贫鹊木唧w內(nèi)容來看，大致從我國城市土地使用制度的具體內(nèi)容來看，大致包括以下幾個方面：包括以下幾個方面：v1、城市土地使用權(quán)出讓、城市土地使用權(quán)出讓v2、土地使用權(quán)劃撥、土地使用權(quán)劃撥v3、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓v4、城市土地使用權(quán)出租、城市土地使用權(quán)出租v5、城市土地使用權(quán)抵押、城市土地使用權(quán)

5、抵押v6 、城市土地使用權(quán)收回與終止、城市土地使用權(quán)收回與終止城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓v定義：土地使用權(quán)出讓定義：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。v城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。 城市土地使用權(quán)出讓的特征城市土地使用權(quán)出讓的特征（一）土地使用權(quán)出讓是國家行為（一）土地使用權(quán)出讓是國家行為v 土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷的行為。因為國家是土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。v土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民

6、政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。（二）土地使用權(quán)出讓的年限是有限的（二）土地使用權(quán)出讓的年限是有限的 土地使用權(quán)出讓的最高年限是由國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定的，它是指一次出讓簽約的最高年限。不同用途的土地，出讓的最高年限如下：（1）居住用地）居住用地70年；年；（2）工業(yè)用地）工業(yè)用地50年；年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地）商

7、業(yè)、旅游、娛樂用地40年；年；（5）綜合或者其他用地）綜合或者其他用地50年。年。v土地使用權(quán)出讓年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，但應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。但應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。（三）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模ㄈ┩恋厥褂脵?quán)出讓是有償?shù)?土地使用者取得一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)，須向國家支付土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金主要包括一定年限內(nèi)的地租，此外還包括土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本以及有關(guān)的土地安置補償?shù)荣M用。只有當(dāng)土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，才能由市、縣人民政府發(fā)給土地使用權(quán)證書，土地

8、使用者方可取得受讓的土地使用權(quán)。（四）土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之（四）土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物物 我國城鎮(zhèn)國有土地使用杈出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二條規(guī)定：“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外?！庇纱丝梢?，土地使用者不因其享有土地使用權(quán)而對地下的資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等享有權(quán)利。城市土地使用權(quán)出讓的方式及程序城市土地使用權(quán)出讓的方式及程序v城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法和和土地管理法土地管理法規(guī)定，規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有協(xié)議、招標(biāo)、國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種。拍賣

9、三種。2002年年5月，根據(jù)我國土地市場的月，根據(jù)我國土地市場的實踐，國土資源部頒布了實踐，國土資源部頒布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定國有土地使用權(quán)規(guī)定。v國土資源部號令規(guī)定：商業(yè)、國土資源部號令規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對經(jīng)營性須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對經(jīng)營性土地已禁止協(xié)議出讓方式。土地已禁止協(xié)議出讓方式。協(xié)議出讓協(xié)議出讓1.協(xié)議出讓的概念：協(xié)議出讓的概念： 協(xié)議出讓是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。 一般由土地使用者向政府土地管理部門

10、提出用地申請，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)后，再由出讓方與受讓方就地價、使用年限、付款方式以及用地條件等達成協(xié)議，并簽訂出讓合同的行為。 2.適用范圍：適用范圍：協(xié)議出讓的土地主要適用于工業(yè)、倉儲、市政公益事業(yè)項目以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠扶持的建設(shè)項目。 招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓v招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。v 拍賣出讓國有土地使用權(quán)拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買

11、人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。v 掛牌出讓國有土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金1.土地使用權(quán)出讓金的概念：土地使用權(quán)出讓金的概念： 是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補償。2.土地使用權(quán)出讓金的確定有三個過程：土地使用權(quán)出讓金的確定有三個過程： 第一是估價過程。在這個過程中

12、，政府選擇有土地估價資格的中介機構(gòu)對擬出讓的土地進行地價評估。 第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對土地估價結(jié)果進行修訂，形成出讓底價。 第三是批準(zhǔn)過程。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念（一）土地使用權(quán)劃撥的概念 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得上地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但劃撥使用的范圍有嚴(yán)格限制。 國有土地使用權(quán)劃撥的適用范圍國有土地使用權(quán)劃撥的適用范圍 (1)國家機關(guān)用地和軍事用

13、地。國家機關(guān)用地是指各級權(quán)力機關(guān)、行政機關(guān)、審判機關(guān)和檢察機關(guān)用地。 (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市公益事業(yè)用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地是指給排水、環(huán)境保護、供電、通信、煤氣、道路橋梁、消防保安等設(shè)施用地，城市公益事業(yè)用地是指城市內(nèi)教育、文化和衛(wèi)生等設(shè)施用地。 (3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。 (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 城市土地使用權(quán)劃撥的基本程序城市土地使用權(quán)劃撥的基本程序 （1）申請。）申請。建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者初步設(shè)計、年度基本建設(shè)計劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向城市土地管理部門申請建設(shè)用地。（2）審批。）審批。

14、城市土地管理部門根據(jù)用地申請書等有關(guān)文件，依法定權(quán)限進行審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書。（3）劃撥。）劃撥。獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)證書后，由城市土地管理部門根據(jù)建設(shè)進度一次或分期劃撥建設(shè)用地。（4）發(fā)證。）發(fā)證。建設(shè)項目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實際用地后，土地管理部門核發(fā)國有土地使用證。v例題：國有土地使用權(quán)劃撥具有的特征中，不包括( )。 A國有土地使用權(quán)劃撥是國家的一種行政行為 B因劃撥而取得的國有土地使用權(quán)一般有期限上的限制 C土地使用權(quán)人僅需以較小的代價或不付任何代價即取得劃撥的土地使用權(quán) D國有土地使用權(quán)的劃撥要經(jīng)過縣級以上人民政府的批準(zhǔn)，由同級土地管理部門負責(zé)實施 v答

15、案：B 解析：國有土地使用權(quán)劃撥具有的特征中，因劃撥而取得的國有土地使用權(quán)一般無期限上的限制。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）基本概念：（一）基本概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換、贈與和繼承。地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換、贈與和繼承。（二）當(dāng)事人須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同（二）當(dāng)事人須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)是要式民事法律行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（三）土地使用轉(zhuǎn)讓過戶登記（三）土地使用轉(zhuǎn)讓過戶登記 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過護登記是指受轉(zhuǎn)讓人憑依法取得的有關(guān)土地使用權(quán)的有效文件到法定機關(guān)辦理土地使用

16、權(quán)變更登記。 v城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：v（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。v以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。v以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房

17、地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原上地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。v以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國有土地使用權(quán)的出租國有土地使用權(quán)的出租v(一一)概念和條件概念和條件 國有土地使用權(quán)的出租，是指土地使用人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。 出租國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：出租國有

18、土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (1) 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。 (2)因劃撥而取得的土地使用權(quán)，如不符合法定條件不得出租。 v 按我國目前的城市土地使用相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)人通過出讓出讓方式、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式的土地使用權(quán)可以出租。v 當(dāng)土地使用權(quán)人獲得的是劃撥劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，與土地管理部門補簽了土地使用權(quán)出讓合同且補交了土地出讓金的，也可以出租。國有土地使用權(quán)的抵押國有土地使用權(quán)的抵押 v概念概念:城市土地使用權(quán)抵押是指通過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位，為借貸或償

19、還債務(wù)，將其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物向金融機構(gòu)或債權(quán)人提供財產(chǎn)保證的行為。v土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時，如果使用權(quán)抵押人到期不能償還貸款本息，那么土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸貸款方所有，或者由貸款方進行處置，用處置收入償還貸款本息。v城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)如果是以劃撥方式取得的，那么依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。土地使用權(quán)的收回和終止土地使用權(quán)的收回和終止一、城市土地使用權(quán)收回一、城市土地使用權(quán)收回土地管理法規(guī)定，下列情況可以收回城市土地使用權(quán)：（一）國家因社