城市土地權(quán)屬管理

1、 內(nèi)容提要 第一節(jié)第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)土地制度與土地產(chǎn)權(quán) 第二節(jié)第二節(jié) 土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容 第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬的確認土地權(quán)屬的確認 第四節(jié)第四節(jié) 土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn) 第五節(jié)第五節(jié) 土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處2l土地制度土地制度l土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán) 31 1、土地制度的概念：、土地制度的概念：土地制度土地制度是一定社會制度下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土是一定社會制度下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。手段和界限等的法律

2、規(guī)范和制度化體系。狹義的土地制度的狹義的土地制度的主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括包括土地所有制度土地所有制度和和土地使土地使用制度用制度。廣義的土地制度包括廣義的土地制度包括土地所有制度土地所有制度、土地使用制度土地使用制度、土土地規(guī)劃制度地規(guī)劃制度、土地保護制度土地保護制度、土地征用制度土地征用制度、土地稅收土地稅收制度制度和和土地管理制度土地管理制度等。等。42 2、土地所有制度、土地所有制度（Land Ownership） 土地所有制土地所有制，是指人們在一定的，是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型料聯(lián)碛型恋氐牡氐慕?jīng)濟形式經(jīng)濟形式。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，。它表明土地這一生產(chǎn)

3、資料的分配問題，誰應(yīng)該享有誰應(yīng)該享有土地的所有權(quán)土地的所有權(quán)及其及其責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利利。 土地所有制土地所有制是整個土地制度的是整個土地制度的核心核心，是土地關(guān)系的，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)基礎(chǔ)。 土地所有制的土地所有制的法律表現(xiàn)形式法律表現(xiàn)形式是是土地所有權(quán)土地所有權(quán)，即土地所有，即土地所有者對其土地享有者對其土地享有占有占有、使用使用、收益收益和和處分處分的權(quán)利。的權(quán)利。5z 形式：形式： 土地管理法土地管理法規(guī)定：中華人民共和國實行土地的規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會社會主義土地公有制主義土地公有制，即，即全民所有制全民所有制和和勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制。z 土地全民所有制及其形成

4、：土地全民所有制及其形成： 我國土地的全民所有制具體采取的是我國土地的全民所有制具體采取的是社會主義國家所有社會主義國家所有制制形式，由形式，由國家國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。通過以下方式逐步行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。通過以下方式逐步建立：建立： 接管、沒收；接管、沒收； 贖買；贖買； 土地征收；土地征收； 立法。立法。我國現(xiàn)階段土地所有制度及其形成我國現(xiàn)階段土地所有制度及其形成6z 農(nóng)村集體土地所有制及其形成：農(nóng)村集體土地所有制及其形成： 我國土地的勞動群眾集體所有制，采取的是我國土地的勞動群眾集體所有

5、制，采取的是農(nóng)民集體農(nóng)民集體土地所有制土地所有制形式，形式，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表該組織的全體代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經(jīng)營、管農(nóng)民占有屬于該組織的集體土地，并對其行使經(jīng)營、管理權(quán)。通過以下方式逐步建立：理權(quán)。通過以下方式逐步建立： 土地改革土地改革個體農(nóng)民土地所有制；個體農(nóng)民土地所有制； 農(nóng)業(yè)合作化運動農(nóng)業(yè)合作化運動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體土地所有制；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體土地所有制； 人民公社化運動人民公社化運動人民公社土地所有制；人民公社土地所有制； 十一屆三中全會以來的土地承包制十一屆三中全會以來的土地承包制社會主義農(nóng)民社會主義農(nóng)民集體土地所有制。集體

6、土地所有制。7 土地使用制度土地使用制度，是人們在一定的土地所有制下使用土，是人們在一定的土地所有制下使用土地的地的形式、條件形式、條件和和程序程序的規(guī)定。它表明人們?nèi)绾螌ν恋囊?guī)定。它表明人們?nèi)绾螌ν恋氐丶右岳眉右岳煤秃腿〉檬找嫒〉檬找?，誰應(yīng)當享有土地，誰應(yīng)當享有土地使用權(quán)使用權(quán)及其及其責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利利。 土地使用制度的土地使用制度的核心內(nèi)容核心內(nèi)容是確定獨立于土地所有權(quán)的是確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。 土地使用制度的土地使用制度的法律體現(xiàn)形式法律體現(xiàn)形式是是土地使用權(quán)土地使用權(quán)。 3 3、土地使用制

7、度、土地使用制度（Land Employment System）8我國現(xiàn)行的土地使用制度及其形成我國現(xiàn)行的土地使用制度及其形成z 形式：形式：由我國土地所有制度規(guī)定，由我國土地所有制度規(guī)定，土地使用制度土地使用制度包括包括城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)國有土地使用制度國有土地使用制度和和農(nóng)村集體土地使用制度農(nóng)村集體土地使用制度。z 城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成：城鎮(zhèn)國有土地使用制度及其形成： （1）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的基本特征：無償、無期限、：無償、無期限、無流動無流動 有償、有期限、有流動。有償、有期限、有流動。9 （2）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的形成：）城鎮(zhèn)國有土地使用制度的形成：

8、 十一屆三中全會以后，進行了國有土地使用權(quán)有償十一屆三中全會以后，進行了國有土地使用權(quán)有償出讓試點，對合理、節(jié)約用地起到了積極作用；出讓試點，對合理、節(jié)約用地起到了積極作用； 為使土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓有法可依，第七屆為使土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓有法可依，第七屆人民代表大會第一次會議修訂人民代表大會第一次會議修訂憲法憲法第十條第四款：由第十條第四款：由“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。式非法轉(zhuǎn)讓土地?！毙拚拚秊闉椤叭魏谓M織或個人不得侵占、任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依

9、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?修訂修訂土地管理法土地管理法第二條第二款、并增加第四款第二條第二款、并增加第四款和第五款；和第五款； 19901990年年5 5月國務(wù)院發(fā)布月國務(wù)院發(fā)布城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和轉(zhuǎn)讓暫行條例。10z 農(nóng)村集體土地使用制度及其形成：農(nóng)村集體土地使用制度及其形成：（1）使用權(quán)的表現(xiàn)形式：）使用權(quán)的表現(xiàn)形式：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)用地使用權(quán)（2）農(nóng)村集體土地使用制度的形成：）農(nóng)村集體土地使用制度的形成： （經(jīng)歷從兩權(quán)結(jié)合到兩權(quán)分離的轉(zhuǎn)

10、變）（經(jīng)歷從兩權(quán)結(jié)合到兩權(quán)分離的轉(zhuǎn)變） 個體農(nóng)民土地所有制階段個體農(nóng)民土地所有制階段個體農(nóng)民既有土地所有個體農(nóng)民既有土地所有權(quán)，又有土地使用權(quán)；權(quán)，又有土地使用權(quán)； 高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社和人民公社化階段高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社和人民公社化階段集體既有集體既有土地所有權(quán)，又有土地使用權(quán)；土地所有權(quán)，又有土地使用權(quán)； 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段集體擁有土地所有權(quán)，集體擁有土地所有權(quán)，個體農(nóng)民擁有土地使用權(quán)。個體農(nóng)民擁有土地使用權(quán)。11 （1 1）土地所有制是土地使用制的）土地所有制是土地使用制的前提前提； （2 2）土地使用制不僅是土地所有制的）土地使用制不僅是土地所有制的反映反映和和體

11、現(xiàn)體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式形式和和手手段段。4 4、土地使用制與土地所有制的關(guān)系、土地使用制與土地所有制的關(guān)系 土地制度變遷土地制度變遷是指新土地制度是指新土地制度( (或新土地制度結(jié)構(gòu)或新土地制度結(jié)構(gòu)) )產(chǎn)生，并否定、揚棄或改變舊土地制度產(chǎn)生，并否定、揚棄或改變舊土地制度( (或舊土地或舊土地制度結(jié)構(gòu)制度結(jié)構(gòu)) )的過程。的過程。5 5、土地制度變遷、土地制度變遷121 1、土地產(chǎn)權(quán)的涵義：、土地產(chǎn)權(quán)的涵義：指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。它包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼和。它包括土地所有權(quán)、使用

12、權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認可并得到法律保護。樣，必須有法律的認可并得到法律保護。2 2、土地產(chǎn)權(quán)的特性：、土地產(chǎn)權(quán)的特性： 具有排他性；具有排他性； 土地產(chǎn)權(quán)客體必須具有可占用性和價值性；土地產(chǎn)權(quán)客體必須具有可占用性和價值性； 土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護；法律的保護； 土地產(chǎn)權(quán)具有相對性。土地產(chǎn)權(quán)具有相對性。133 3、土地所有權(quán)：、土地所有權(quán)：（1 1）涵義：）涵義：是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用

13、和處是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)包括分其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)土地占有權(quán)、土地使用土地使用權(quán)權(quán)、土地收益權(quán)土地收益權(quán)和和土地處分權(quán)土地處分權(quán)等四方面的內(nèi)容。等四方面的內(nèi)容。 土地占有權(quán)土地占有權(quán) 指對土地進行實際支配和控制的權(quán)利。指對土地進行實際支配和控制的權(quán)利。 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權(quán)利。收益的權(quán)利。 土地收益權(quán)土地收益權(quán) 指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利。的權(quán)利。 土地處分權(quán)土地處分權(quán) 指土地所有

14、人依法處置土地的權(quán)利。它決定土指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。14（2 2）我國的土地所有權(quán)）我國的土地所有權(quán) 我國土地所有權(quán)分為我國土地所有權(quán)分為國家所有國家所有和和集體所有集體所有兩種：兩種： 國有土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)主體：主體：國家，由國務(wù)院代表國家行使國家，由國務(wù)院代表國家行使客體：客體：一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：一切屬于國家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括： 城市市區(qū)的土地；城市市區(qū)的土地； 依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；

15、依照法律規(guī)定國家征收的土地；依照法律規(guī)定國家征收的土地；依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、山嶺和灘涂依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、山嶺和灘涂及其它土地。及其它土地。15內(nèi)容內(nèi)容與與限制：限制：（a）國有土地所有者代表國有土地所有者代表依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者。國家對土地依法享有使用者。國家對土地依法享有收益權(quán)，收益權(quán)，并保有最終并保有最終處分權(quán)。處分權(quán)。（b）國有土地所有者代表可依法通過）國有土地所有者代表可依法通過出讓出讓(含以出讓金出資或入股含以出讓金出資或入股)、租、租賃和劃撥賃和劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與

16、土地使用者。國有土地所有者代等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。國有土地所有者代表應(yīng)遵守其與土地使用者訂立的土地表應(yīng)遵守其與土地使用者訂立的土地出讓或租賃出讓或租賃合同，履行合同義務(wù)。合同，履行合同義務(wù)。國有土地所有者代表可國有土地所有者代表可依法收回依法收回國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)。（c）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權(quán)的權(quán)處分權(quán)的權(quán)限限劃分按劃分按土地管理法土地管理法4444條確定。條確定。不具有審批權(quán)限不具有審批權(quán)限或或超越審批權(quán)限超越審批權(quán)限處處分國有土地，其分國有土地，其處分行為無效。處分行為無效。（d d）

17、縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使及其職能部門對國有土地行使收益權(quán)收益權(quán)應(yīng)依應(yīng)依法向法向上級人民政府上級人民政府及其職能部門及其職能部門上繳土地收益上繳土地收益。國有土地收益中的新增。國有土地收益中的新增建設(shè)用地的土地有償使用費，建設(shè)用地的土地有償使用費，3030上繳上繳國家中央財政，國家中央財政，7070留給留給有關(guān)地有關(guān)地方人民政府。方人民政府。 16 集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán) 主體：主體：農(nóng)民集體，一般包括三類：一是村農(nóng)民集體，二是村民小組農(nóng)民農(nóng)民集體，一般包括三類：一是村農(nóng)民集體，二是村民小組農(nóng)民集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體

18、。 客體：客體：屬于農(nóng)民集體所有的一切土地，包括：屬于農(nóng)民集體所有的一切土地，包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于集體所有；于集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山、屬于農(nóng)民集體所有。 內(nèi)容內(nèi)容與與限制：限制：（a）集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有）集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益占有、使用、收益和和處分處分四項權(quán)能；四項權(quán)能；（b）集體土地所有權(quán)在）集體土地所有權(quán)在收益收益方面受國家法律的方面受國家法律的限制；限制；（c）集體土地

19、所有者代表對土地行使）集體土地所有者代表對土地行使處分處分權(quán)的權(quán)的限制：限制： 受農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員受農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員共同意志共同意志的限制；的限制； 受國家受國家法律法律和和政府管理政府管理的限制。的限制。174 4、土地使用權(quán)、土地使用權(quán): : （1 1）涵義：）涵義：是指使用土地的單位或個人在法律所允許的范圍是指使用土地的單位或個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或農(nóng)民集體所有土地享有的內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或農(nóng)民集體所有土地享有的占用占用、使用使用、收益收益及及依法部分處分依法部分處分的權(quán)利。的權(quán)利。 （2 2）我國的土地使用權(quán)）我國的土地使用權(quán) 根據(jù)根據(jù)土地

20、管理法土地管理法第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國有國有土地使用權(quán)土地使用權(quán)和和農(nóng)民集體土地使用權(quán)農(nóng)民集體土地使用權(quán)。18u 國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)主體：主體：任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位或個人任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位或個人客體：客體：國家依法提供給單位或個人使用的國有土地國家依法提供給單位或個人使用的國有土地內(nèi)容內(nèi)容與與限制：限制： 國有土地使用權(quán)人對國有土地享有國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)、使用權(quán)占有權(quán)、使用權(quán)，并依，并依權(quán)利取得方式之不同享有權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對于。但對于依法律或者依約定不屬

21、于國有土地使用權(quán)客體的依法律或者依約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的土地空間土地空間范圍范圍及及附著物和其他物附著物和其他物，不得行使上述權(quán)利。，不得行使上述權(quán)利。 國有土地使用權(quán)人不得國有土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途擅自改變土地用途。 國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律法律、行政法規(guī)行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)約定的義務(wù)。19u集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)主體：主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位或個人依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位或個人客體：客體：使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅使用權(quán)主體依法取得的承

22、包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等等基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等等內(nèi)容內(nèi)容及及限制：限制： 集體土地使用權(quán)人對集體土地享有集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)占有權(quán)、使用權(quán)。依土。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)處分權(quán)。 集體土地使用權(quán)人行使權(quán)利，在集體土地使用權(quán)人行使權(quán)利，在權(quán)利客體范圍權(quán)利客體范圍方面有所限方面有所限制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地、制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地、空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。 集體土地使用

23、權(quán)的取得及行使，不得集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定的的義務(wù)義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)約定的義務(wù)。205 5、土地他項權(quán)利、土地他項權(quán)利: : 涵義：涵義：土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則所稱土地他項權(quán)利，所稱土地他項權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括包括抵押權(quán)抵押權(quán)、承租權(quán)承租權(quán)以及以及法律、行政法規(guī)法律、行政法規(guī)規(guī)定規(guī)定需要登記的需要登記的其他土地權(quán)利。其他土地權(quán)利。21 土地他項權(quán)利依設(shè)定目的的不同可以分為土地他項權(quán)利依設(shè)定目的的不同可以分為土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)、土地土地承租權(quán)承租

24、權(quán)和和其他土地他項權(quán)利其他土地他項權(quán)利。 土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在是土地使用權(quán)人在法律許可法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將占有而將土地使用權(quán)土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，在作為債權(quán)擔保，在債務(wù)人債務(wù)人不履行債務(wù)時，不履行債務(wù)時，債權(quán)人債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛?quán)行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛?quán)利。利。 土地承租權(quán)土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金租金而取而取得的得的一定期限一定期限

25、內(nèi)對土地內(nèi)對土地使用使用、收益收益的土地他項權(quán)利。的土地他項權(quán)利。土地他項權(quán)利的分類: 22 其他土地他項權(quán)利：其他土地他項權(quán)利： 地役權(quán)地役權(quán)是指為自己土地是指為自己土地( (需役地需役地) )的利用需要，而對他人土地的利用需要，而對他人土地( (供供役地役地) )加以支配的權(quán)利，包括在他人所有或者他人使用的土地上加以支配的權(quán)利，包括在他人所有或者他人使用的土地上實施一定行為實施一定行為或者或者限制限制土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在其土地上實施土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在其土地上實施一定行為的權(quán)利。地役權(quán)主要包括一定行為的權(quán)利。地役權(quán)主要包括通行權(quán)通行權(quán)、用水權(quán)用水權(quán)、建筑物地役建筑物地役權(quán)權(quán)、工作物

26、地役權(quán)工作物地役權(quán)和和嘹望地役權(quán)。嘹望地役權(quán)。 空中權(quán)空中權(quán)和和地下權(quán)地下權(quán) 空中權(quán)空中權(quán)主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物的權(quán)利。物、工作物的權(quán)利。 地下權(quán)地下權(quán)主要指在他人土地的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并主要指在他人土地的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施的權(quán)利。維持地下設(shè)施的權(quán)利。 土地借用權(quán)土地借用權(quán)是指借用人無償占有、使用出借人擁有土地使用權(quán)的是指借用人無償占有、使用出借人擁有土地使用權(quán)的土地的權(quán)利。土地的權(quán)利。 耕作權(quán)耕作權(quán)是指在他人土地上進行是指在他人土地上進行種植活動種植活動并獲取并獲取

27、收獲物收獲物的權(quán)利。的權(quán)利。23 l土地權(quán)屬管理的涵義土地權(quán)屬管理的涵義l土地權(quán)屬管理的任務(wù)土地權(quán)屬管理的任務(wù)l土地權(quán)屬管理的內(nèi)容土地權(quán)屬管理的內(nèi)容24一、土地權(quán)屬管理的涵義一、土地權(quán)屬管理的涵義 國家為合理利用土地、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所國家為合理利用土地、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項權(quán)利進行的科學(xué)管理。有權(quán)、使用權(quán)及他項權(quán)利進行的科學(xué)管理。 二、土地權(quán)屬管理的任務(wù)二、土地權(quán)屬管理的任務(wù)（1 1）鞏固、維護和不斷完善社會主義土地）鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制公有制（2 2）保護土地權(quán)屬人的合法）保護土地權(quán)屬人的合法權(quán)益權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利，調(diào)動其合理開發(fā)、利

28、用土地和不斷改善土地使用條件的積極性用土地和不斷改善土地使用條件的積極性（3 3）調(diào)整）調(diào)整土地關(guān)系土地關(guān)系（4 4）規(guī)范）規(guī)范，發(fā)揮市場對土地資源的優(yōu)化配，發(fā)揮市場對土地資源的優(yōu)化配置作用置作用25土地使用權(quán)市場流轉(zhuǎn)一般可分為兩級：土地使用權(quán)市場流轉(zhuǎn)一般可分為兩級： 一級使用權(quán)流轉(zhuǎn)一級使用權(quán)流轉(zhuǎn)指土地所有者通過土地使用權(quán)指土地所有者通過土地使用權(quán)出出讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營等方式，將等方式，將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，提供給土土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，提供給土地使用者；地使用者； 二級使用權(quán)流轉(zhuǎn)二級使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指從一級市場取得土地使用權(quán)

29、是指從一級市場取得土地使用權(quán)的土地使用者，通過的土地使用者，通過轉(zhuǎn)讓、出租、抵押轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式將等方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他土地使用者。土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他土地使用者。26三、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容三、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容（1 1）依法）依法確認確認土地權(quán)屬土地權(quán)屬（2 2）依法管理土地權(quán)屬）依法管理土地權(quán)屬變更變更，具體包括：，具體包括：土地所有權(quán)變更土地所有權(quán)變更土地使用權(quán)變更土地使用權(quán)變更他項權(quán)利變更及主要用途變更他項權(quán)利變更及主要用途變更（3 3）依法調(diào)處土地權(quán)屬）依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛糾紛（4 4）依法查處土地權(quán)屬）依法查處土地權(quán)屬違法違法行為行為（5 5）依法征收土地權(quán)屬）依法

30、征收土地權(quán)屬27與土地有關(guān)的稅費可以分為兩大類：與土地有關(guān)的稅費可以分為兩大類： 一是土地資源稅費，一是土地資源稅費，如如城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕耕地占用稅地占用稅、土地閑置稅土地閑置稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基新菜地開發(fā)建設(shè)基金金等；等； 二是與土地資產(chǎn)（權(quán)屬）有關(guān)的稅費，二是與土地資產(chǎn)（權(quán)屬）有關(guān)的稅費，如如土土地增值稅地增值稅、契稅契稅、印花稅印花稅、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓金金、土地使用權(quán)租金土地使用權(quán)租金、土地使用權(quán)股利土地使用權(quán)股利等。等。28確定土地權(quán)屬的概念確定土地權(quán)屬的概念確認土地權(quán)屬的一般原則確認土地權(quán)屬的一般原則國有土地使用權(quán)的確認國有土地使用權(quán)的確認集體土地所有權(quán)和

31、使用權(quán)的確認集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認土地權(quán)屬的確認土地權(quán)屬的確認是土地權(quán)屬管理是土地權(quán)屬管理的核心內(nèi)容。的核心內(nèi)容。29 指依法確定土地權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容指依法確定土地權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容; ;一、確認土地權(quán)屬的概念一、確認土地權(quán)屬的概念二、確認土地權(quán)屬的一般原則二、確認土地權(quán)屬的一般原則1 1、城市土地國有化的原則、城市土地國有化的原則城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有；城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有；城市郊區(qū)中已經(jīng)被國家依法沒收、征收、征購、征用為城市郊區(qū)中已經(jīng)被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。國有的土地屬于國家所有。2 2、國有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更

32、原則、國有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原則國有土地可以由農(nóng)民集體長期使用，但不能因此而改變國有土地可以由農(nóng)民集體長期使用，但不能因此而改變土地所有權(quán)的性質(zhì)；土地所有權(quán)的性質(zhì)；已經(jīng)征用（收）過的土地，無論退還給原集體或撥給其已經(jīng)征用（收）過的土地，無論退還給原集體或撥給其他集體使用，其國有土地的性質(zhì)不得改變。他集體使用，其國有土地的性質(zhì)不得改變。303 3、尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權(quán)屬問題的原則、尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權(quán)屬問題的原則建國以來，我國土地所有權(quán)制度經(jīng)過多次大調(diào)整。因此，建國以來，我國土地所有權(quán)制度經(jīng)過多次大調(diào)整。因此，在確權(quán)工作中，既要根據(jù)當時的歷史條件和政策、又要在確權(quán)工作

33、中，既要根據(jù)當時的歷史條件和政策、又要充分考慮當前土地使用的實際狀況確定土地所有權(quán)、使充分考慮當前土地使用的實際狀況確定土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利歸屬。用權(quán)和土地他項權(quán)利歸屬。4 4、界線與面積不吻合時的確權(quán)原則、界線與面積不吻合時的確權(quán)原則 一宗地的權(quán)屬界線清楚、合法，界線確定的實際用地面積一宗地的權(quán)屬界線清楚、合法，界線確定的實際用地面積與批準用地的面積不符的，一般情況下，應(yīng)按界線確定的與批準用地的面積不符的，一般情況下，應(yīng)按界線確定的土地權(quán)屬面積確認土地權(quán)屬。土地權(quán)屬面積確認土地權(quán)屬。 31三、國有土地使用權(quán)的確認三、國有土地使用權(quán)的確認1 1、 國有土地使用權(quán)的取得國有土地使用權(quán)

34、的取得（1 1）有償取得）有償取得出讓、作價出資（入股）、租賃、轉(zhuǎn)讓、出讓、作價出資（入股）、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押出租、抵押 （2 2）無償取得）無償取得國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥（3 3）依法承包經(jīng)營取得）依法承包經(jīng)營取得 （4 4）依照法律、政策規(guī)定取得）依照法律、政策規(guī)定取得 2 2、國有土地使用權(quán)的確認、國有土地使用權(quán)的確認 依土管法第依土管法第8 8條的規(guī)定：條的規(guī)定：“單位和個人依法使用的國有土單位和個人依法使用的國有土地，由地，由縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。使用權(quán)。”323 3、國有土地使用權(quán)收回的條

35、件（土管法、國有土地使用權(quán)收回的條件（土管法5858條）條） 為公共利益的需要使用土地的為公共利益的需要使用土地的; ; 為實施城市改造規(guī)劃，需要對土地進行調(diào)整的為實施城市改造規(guī)劃，需要對土地進行調(diào)整的; ; 土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的續(xù)期未獲批準的; ; 單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的; ;經(jīng)核準報廢的公路、機場、礦場等用地。經(jīng)核準報廢的公路、機場、礦場等用地。33四、農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認四、農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認1 1、農(nóng)村集體

36、土地所有權(quán)的取得、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得 現(xiàn)行的農(nóng)民集體土地所有權(quán)是在土地改革、農(nóng)業(yè)合作現(xiàn)行的農(nóng)民集體土地所有權(quán)是在土地改革、農(nóng)業(yè)合作化、人民公社化的基礎(chǔ)上建立起來的；土地管理法第化、人民公社化的基礎(chǔ)上建立起來的；土地管理法第1010條條規(guī)定，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的規(guī)定，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體主體是是村農(nóng)民集體村農(nóng)民集體或或村民小村民小組農(nóng)民集體組農(nóng)民集體或或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。2 2、農(nóng)民集體土地使用權(quán)的取得、農(nóng)民集體土地使用權(quán)的取得（1 1）依法承包經(jīng)營取得；）依法承包經(jīng)營取得；（2 2）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得；）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得；（3 3）依

37、法用于非農(nóng)建設(shè)；）依法用于非農(nóng)建設(shè)；（4 4）依法用作宅基地、自留山、自留地。）依法用作宅基地、自留山、自留地。343 3、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認 土管法土管法1111條規(guī)定：條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政縣級人民政府府登記造冊，核發(fā)證書，確認登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)所有權(quán)?！?土管法實施條例第土管法實施條例第4 4條第條第2 2款規(guī)定：款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府縣級人民政府登記造冊，核發(fā)登記造冊，核發(fā)證書，確認證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)

38、用地使用權(quán)。” 土管法土管法1414條規(guī)定：條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營期限為土地承包經(jīng)營期限為3030年。發(fā)包方與年。發(fā)包方與承包方應(yīng)當訂立承包方應(yīng)當訂立承包合同承包合同，約定雙方的權(quán)利與義務(wù)，農(nóng)民，約定雙方的權(quán)利與義務(wù)，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)收法律保護。的土地承包經(jīng)營權(quán)收法律保護?！?農(nóng)村土地承包法第農(nóng)村土地承包法第2323條規(guī)定：條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府縣級以上地方人民政府應(yīng)應(yīng)當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)。 354 4、集體土地所有權(quán)的變更、集體土地所有權(quán)的變更

39、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成的，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?；員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校?因國家組織因國家組織移民、自然災(zāi)害移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)橐坪蟛辉偈褂玫脑瓕儆谶w移農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?；國家所有?國家依法國家依法征收征收農(nóng)民集體土地，并給予補償，征收后的農(nóng)民農(nóng)民集體土地，并給予補償，征收后的農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)。集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)。5 5、集體土地使用權(quán)收回的條件（土管法

40、、集體土地使用權(quán)收回的條件（土管法6565條）條） 為鄉(xiāng)為鄉(xiāng)( (鎮(zhèn)鎮(zhèn)) )村村公共設(shè)施和公益事業(yè)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；建設(shè)，需要使用土地的； 不按照批準的不按照批準的用途用途使用土地的；使用土地的； 因因撤消、遷移撤消、遷移等原因而停止使用土地的。等原因而停止使用土地的。36 土地征收土地征收國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不是指土地產(chǎn)權(quán)在不同經(jīng)濟主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。同經(jīng)濟主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。 37（一）土地征收的概念（一）土地征收的概念 國家為了社會公共利益的需要，依法給予農(nóng)村集體經(jīng)國家為了

41、社會公共利益的需要，依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋貪M織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。的行為?土地征收與土地征用的土地征收與土地征用的區(qū)別區(qū)別：土地被征收以后，會發(fā)：土地被征收以后，會發(fā)生土地生土地所有權(quán)的改變所有權(quán)的改變；而土地征用只是土地；而土地征用只是土地使用權(quán)的改變使用權(quán)的改變。 土地征收與土地劃撥的土地征收與土地劃撥的區(qū)別區(qū)別：土地征收后原土地所有：土地征收后原土地所有者則喪失了對已征收土地的所有權(quán)；土地劃撥后的土地所者則喪失了對已征收土地的所有權(quán)；土地劃撥后的土地所有權(quán)仍屬于國家，用地單位只有使用權(quán)，原土地所有者未有權(quán)仍

42、屬于國家，用地單位只有使用權(quán)，原土地所有者未喪失對已劃撥土地的所有權(quán)。喪失對已劃撥土地的所有權(quán)。一、土地征收一、土地征收38（二）土地征收的特征（二）土地征收的特征 （1 1）土地征收的公益性）土地征收的公益性 （2 2）土地征收的強制性）土地征收的強制性 （3 3）土地征收的補償性）土地征收的補償性 （4 4）土地征收程序的合法性）土地征收程序的合法性（三）經(jīng)濟發(fā)達國家土地征收的特點（三）經(jīng)濟發(fā)達國家土地征收的特點 （1 1）國家征收土地必須是為了公共目的；）國家征收土地必須是為了公共目的； （2 2）征地必須經(jīng)過法定程序；）征地必須經(jīng)過法定程序； （3 3）征地補償標準大都接近或等于土地市

43、場價格。）征地補償標準大都接近或等于土地市場價格。39（四）土地征收的程序（四）土地征收的程序 （1 1）用地預(yù)審用地預(yù)審 土地管理部門對建設(shè)項目可行性研究報告土地管理部門對建設(shè)項目可行性研究報告或項目建議書中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進行預(yù)審?；蝽椖拷ㄗh書中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進行預(yù)審。 （2 2）用地申請與審查用地申請與審查 預(yù)審?fù)戤吅?，用地單位向用地所在預(yù)審?fù)戤吅螅玫貑挝幌蛴玫厮诘氐牡?、市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請，受地的地、市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請，受理用地申請的國土資源行政主管部門，對用地是否進行預(yù)理用地申請的國土資源行政主管部門，對用地是否進行預(yù)審、用地位

44、置、用地規(guī)模及占用耕地情況進行審查，對符審、用地位置、用地規(guī)模及占用耕地情況進行審查，對符合條件的，擬訂合條件的，擬訂“一書四方案一書四方案” 。 （3 3）批前公告和確認批前公告和確認 在土地征收報批前，要將擬征地在土地征收報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告之被征地農(nóng)民；并的用途、位置、補償標準、安置途徑告之被征地農(nóng)民；并由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果；確有必要時，應(yīng)組織聽證會。查結(jié)果；確有必要時，應(yīng)組織聽證會。40 （4 4）用地審批用地審批 將擬征土地的有關(guān)資料按要求整理成冊，報本級人民政府將擬

45、征土地的有關(guān)資料按要求整理成冊，報本級人民政府審核簽署意見后，逐級上報有批準權(quán)限的人民政府批準。有批準權(quán)限的人審核簽署意見后，逐級上報有批準權(quán)限的人民政府批準。有批準權(quán)限的人民政府審核征地方案，對符合條件的方案予以批準。民政府審核征地方案，對符合條件的方案予以批準。 （5 5）發(fā)布征地批準公告發(fā)布征地批準公告 經(jīng)批準的征地方案由市、縣人民政府土地行政主經(jīng)批準的征地方案由市、縣人民政府土地行政主管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內(nèi)予以公告。管部門在被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內(nèi)予以公告。 （6 6）辦理征地補償?shù)怯涋k理征地補償?shù)怯?被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在征地批準被征收土地的所有權(quán)人、使

46、用權(quán)人應(yīng)在征地批準公告規(guī)定時間內(nèi)，持土地權(quán)屬證明，到指定的地點辦理征地補償?shù)怯洝９嬉?guī)定時間內(nèi)，持土地權(quán)屬證明，到指定的地點辦理征地補償?shù)怯洝?（7 7）發(fā)布征地補償安置方案公告發(fā)布征地補償安置方案公告 研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對征地補研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對征地補償安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應(yīng)當舉行聽證會。償安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應(yīng)當舉行聽證會。 （8 8）征地補償安置方案的報批與實施征地補償安置方案的報批與實施 將公告后的土地補償安置方案，連將公告后的土地補償安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。市、同被征地農(nóng)村集體

47、經(jīng)濟組織的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。市、縣政府批準后，并報省國土資源廳備案，由市、縣國土資源行政主管部門縣政府批準后，并報省國土資源廳備案，由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。按規(guī)定支付征地補償安置費。組織實施。按規(guī)定支付征地補償安置費。 （9 9）頒發(fā)頒發(fā)建設(shè)用地批準書建設(shè)用地批準書 由土地所在地的市、縣由土地所在地的市、縣( (市市) )土地行政主管土地行政主管部門向用地單位頒發(fā)。劃撥的，核發(fā)部門向用地單位頒發(fā)。劃撥的，核發(fā)國有土地劃撥決定書國有土地劃撥決定書。 （1010）土地登記土地登記 用地單位應(yīng)依法申請土地登記，被征地方應(yīng)依法申請土用地單位應(yīng)依法申請土地登記，被征地方應(yīng)

48、依法申請土地變更登記。地變更登記。41（五）征地補償與安置標準（五）征地補償與安置標準1 1、現(xiàn)有征地補償費的構(gòu)成、現(xiàn)有征地補償費的構(gòu)成 土地補償費土地補償費 青苗費青苗費 地上附著物補償費地上附著物補償費 安置補助費安置補助費 社會保障費用社會保障費用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金拆遷補償費拆遷補償費422 2、征地費標準及計算方法、征地費標準及計算方法 土地補償費標準（土地補償費標準（土管法土管法47條條）征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的平均年產(chǎn)值的六至十倍六至十倍。征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、征收其他

49、土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規(guī)定。43 安置補助費標準（安置補助費標準（土管法土管法47條條）征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年

50、產(chǎn)值的產(chǎn)值的四至六倍四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的值的十五倍十五倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。直轄市參照征收耕地的安置補助費的標準規(guī)定。44征收耕地的安置補助費計算公式：征收耕地的安置補助費計算公式： F = SF = S（4 46 6） P PP P總總/ H/ H S S：被征收前三年平均年產(chǎn)值（元）：被征收前三年平均年產(chǎn)值（元） P P：征收耕地面積（公頃）：征收耕

51、地面積（公頃） P P總：某被征收耕地單位的耕地總面積總：某被征收耕地單位的耕地總面積 H H：某被征收耕地單位的總?cè)丝冢ㄞr(nóng)業(yè)人口）：某被征收耕地單位的總?cè)丝冢ㄞr(nóng)業(yè)人口） P P總總/ H/ H：人均耕地面積：人均耕地面積注意注意：土地補償費和安置補助費的總和不得超：土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前過土地被征收前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的3030倍倍。45實例：實例：現(xiàn)征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織耕地現(xiàn)征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織耕地40公頃，該單位耕地總面積為公頃，該單位耕地總面積為400公頃，農(nóng)業(yè)人口為公頃，農(nóng)業(yè)人口為500人，被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值為人，被征收耕地前三年平

52、均年產(chǎn)值為1000元元/公頃，公頃，試計算征收該耕地需要的土地補償費和安置補助費？試計算征收該耕地需要的土地補償費和安置補助費？（1）土地補償費土地補償費 = 前三年平均年產(chǎn)值*補償標準*被征收的耕地數(shù) = 1000*補償標準*40 由于補償標準為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍六至十倍 因此，耕地補償費為240000400000元（2）安置補助費安置補助費 = 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù) 需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù) = 被征收的耕地數(shù)/征地前被征地單位人均耕地數(shù)= 40/（400/500）= 50（人） 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費 = 前三年平均年產(chǎn)值*補償標準 = 10

53、00*補償標準 由于每一農(nóng)業(yè)人口的補償標準為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四四至六倍至六倍，每公頃最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍十五倍 安置補助費 = 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費*需要安置的農(nóng)業(yè)人口總數(shù) = 1000*補償標準*50 因此，安置補助費為200000300000元，最高為1200000元46 新菜地開發(fā)建設(shè)基金收取標準新菜地開發(fā)建設(shè)基金收取標準在城市人口（不含郊縣人口。是指市區(qū)和郊區(qū)的在城市人口（不含郊縣人口。是指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口。下同）非農(nóng)業(yè)人口。下同）100100萬以上的城市，每征用萬以上的城市，每征用1 1公頃菜地，繳納公頃菜地，繳納1050001050001

54、50000150000元。元。在城市人口在城市人口5050萬以上，不足萬以上，不足100100萬的城市，每征萬的城市，每征用用1 1公頃菜地，繳納公頃菜地，繳納7500075000105000105000元；元；在城市人口不足在城市人口不足5050萬的城市，每征用萬的城市，每征用1 1公頃菜地，公頃菜地，繳納繳納45000450007500075000元。元。 47 土地征收補償安置費的補充規(guī)定土地征收補償安置費的補充規(guī)定 依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地征地農(nóng)民保

55、持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當批準農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當批準增加安置補助費增加安置補助費。 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢哉鞯剞r(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼有償使用收入予以補貼。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到年產(chǎn)值標準

56、或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價同地同價。 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準的建設(shè)用地土地使對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)用權(quán)入股入股。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域外，征收農(nóng)民集體所有土地時，當?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地耕作土地或安排相應(yīng)的或安排相應(yīng)的工作崗位工作

57、崗位；對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應(yīng)當異地對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，應(yīng)當異地移民安置移民安置。48（六）有關(guān)征地的審批權(quán)限（六）有關(guān)征地的審批權(quán)限1、土地征收的審批權(quán)限（土管法、土地征收的審批權(quán)限（土管法45條）條）（1 1）征收下列土地，由）征收下列土地，由國務(wù)院國務(wù)院批準：批準：v 基本農(nóng)田基本農(nóng)田v 基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過3535公頃的公頃的v 其他土地超過其他土地超過7070公頃的公頃的（2 2）征收以上規(guī)定以外的土地，由）征收以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、省、自治區(qū)、直轄市人民政府直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。批準，并報國務(wù)院備案。4

58、92 2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（土管法、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（土管法4444條）條）（1 1）國務(wù)院批準權(quán)限：）國務(wù)院批準權(quán)限： 國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的；的； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目； 直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100100萬以上的其他城市以及國務(wù)院指定的其他城市擴張用地。萬以上的其他城市以及國務(wù)院指定的其他城市擴張用地。（2

59、2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準權(quán)限：）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準權(quán)限： 上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。地的。 50國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 國有建設(shè)用地使國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)用權(quán)的流轉(zhuǎn) 國有農(nóng)用地使用國有農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn) 國有未利用地使國有未利用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)用權(quán)的流轉(zhuǎn) 國有建設(shè)用地使國有建設(shè)用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)用權(quán)的一級流轉(zhuǎn) 國有建設(shè)用地使國有建設(shè)用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)用權(quán)的二級流轉(zhuǎn) 國有農(nóng)用地使用國有農(nóng)用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)權(quán)的一級流轉(zhuǎn) 國有農(nóng)用地使用國有農(nóng)用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)權(quán)的

60、二級流轉(zhuǎn) 國有未利用地使國有未利用地使用權(quán)的一級流轉(zhuǎn)用權(quán)的一級流轉(zhuǎn) 國有未利用地使國有未利用地使用權(quán)的二級流轉(zhuǎn)用權(quán)的二級流轉(zhuǎn) 國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓 國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)租賃 國有土地使用權(quán)作價出資國有土地使用權(quán)作價出資(入股入股) 國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)出租國有土地使用權(quán)出租 國有土地使用權(quán)抵押國有土地使用權(quán)抵押 發(fā)包發(fā)包 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 出租出租 抵押抵押 誰開發(fā)，誰使用誰開發(fā)，誰使用承包承包 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 出租出租 抵押抵押 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)51（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（