房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋

1、房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋-建筑知識(shí)建筑承包商房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，對(duì)房屋的 質(zhì)量起著十分重要的作用。也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于 2000萬元，有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人，設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師，高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師職稱以上（含經(jīng)濟(jì)師）的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)

2、歷， 近三年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，連續(xù)四年建筑工程質(zhì) 量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%。資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于 1000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑和 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷； 近三年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資；連續(xù)三年建筑工程質(zhì) 量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%。資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬

3、元以上，注冊(cè)資金不低于 500萬元，有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱 的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員，具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，建筑工程質(zhì)量合格率100%。資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于 200萬元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)

4、以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)（只限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)）自有流動(dòng)資金不低于 30萬 元、其他具停標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建 設(shè)行政管理部門制定。建筑立面圖是將建筑的不同測(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺(tái)、雨篷、臺(tái)階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝飾做法等。根據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號(hào)來命名立面圖名稱，這對(duì)平面形狀復(fù)雜的建

5、筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。建筑剖面圖是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬 度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長(zhǎng)度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面 圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情 況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。建筑平面圖是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示 建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，

6、表明墻、柱的位置、厚度和 所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋 頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。建筑總平面圖建筑總平面圖是表明一項(xiàng)建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它是在建設(shè)基地的地形圖上，把已有的、新建的 和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制岀來的平面圖。主要表明新建平面形 狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場(chǎng)地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠 化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護(hù)方面的要求等。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地 貌的不同

7、，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡(jiǎn)單，有的則比較復(fù)雜，必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。建筑工程施工圖簡(jiǎn)稱“施工圖”，是表示工程項(xiàng)目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工 等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達(dá)準(zhǔn)確、要求具體的特點(diǎn)。它是設(shè)計(jì)工作的最后成果，是進(jìn)行工程施工、編制施工圖預(yù)算和施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是進(jìn)行施工技術(shù)管理的重要技術(shù)文 件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣 施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。建筑施工圖簡(jiǎn)稱“建施”。

8、它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定 位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設(shè)備說明和建 筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁 等詳圖和材料做法說明等等。建筑工程圖建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國(guó)家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大 小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項(xiàng)目建 設(shè)的技術(shù)依據(jù)和重要

9、的技術(shù)資科。建筑工程圖包括方案設(shè)計(jì)圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設(shè) 各個(gè)階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設(shè)計(jì)圖主要是為征求建設(shè) 單位的意見和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實(shí)際 建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來，以便于需要的時(shí)候隨時(shí)查閱。容積率指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境 條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提岀的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味 著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面

10、積減小，居住環(huán)境質(zhì) 量下降。建筑面積建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積） 套內(nèi)墻體面積=1 /2共用墻墻體投影面積 或=非共用墻墻體、水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積）居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面

11、積不同，其換算公式為：居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數(shù)獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為 1. 83,由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中則按建筑面積， 就超額岀售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發(fā)商在促銷上的精明之處。建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠 地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。建設(shè)用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積

12、，不包括代征地的面積?？杉嫒菪再|(zhì)指經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)項(xiàng)目可以兼容的有另吁其使用性質(zhì)的其他性質(zhì)的建設(shè)工程。建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突岀構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突岀部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20%，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪 等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度

13、計(jì)算建筑高度。住宅平面系數(shù)一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，用字母“ K'表示。使用面積系數(shù)用百分率表示。等于各套內(nèi)使用面積之和（平方米）除以總建筑面積（平方米）。即 使用面積系數(shù) =各套內(nèi)使用面積之和（平方米）/總建筑面積（平方米）X100建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；建筑的長(zhǎng)高比指遮擋陽光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。戶室比“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小

14、套（或一室戶）占25%中套（二室戶）占47%,大套（三室或四室戶）占 28%開間開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開間。進(jìn)深進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅的套型和戶型“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型

15、。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于 45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市 場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室” 一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6 12平方米房間稱為半“室”，小于 6平方米，一般不算“

16、間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室 半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。躍層、復(fù)式、錯(cuò)層躍層一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓 對(duì)于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。復(fù)式一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。錯(cuò)層一一一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯(cuò)層住宅中不同的

17、層高區(qū)分不同功能的房間，錯(cuò)層帶來空 間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔 住宅。閣樓即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋 面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來在新設(shè)計(jì)建筑的住宅 樓中，普遍附建有閣樓。水箱間是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲(chǔ)水用途的房屋，在水箱外另設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。裝飾性塔樓是指突岀屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。附層即夾

18、層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。假層是指在建造房屋時(shí)，在房屋中同時(shí)建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內(nèi)高度在1.7M以上的部分。地下室是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲(chǔ)藏間、人防、機(jī)房等。m厶露臺(tái)露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做岀大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。陽臺(tái)一般陽臺(tái)突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80C M以內(nèi)

19、，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。結(jié)構(gòu)面積住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。建筑面積建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。使用面積住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。公用建筑面積公用建筑面積主要由以下部

20、分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計(jì)算時(shí)，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或?qū)缱獾牡叵率臆嚺锛叭朔拦こ痰冉ㄖ娣e，即為公用建筑面積。房屋的建筑面積建筑面積也稱”建筑展開面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水 平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占 用的面積，包括地下室

21、所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高 度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來折算它們的建筑面積。商品房公用建筑面積如何計(jì)算公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積的計(jì)算公式如下：公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車庫(kù)、 倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）。公用建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算： 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積X公用建

22、筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。公攤面積商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為 整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，則由受益 的各套商品房分?jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。具體可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾 道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星

23、電 視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該 建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模枰阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋 名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。按照規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具 備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè) 管理）用房不計(jì)入公用建筑空間。按照規(guī)定，北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前，必須向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售

24、商 品房的面積測(cè)量報(bào)告，包括樓盤面積和公攤面積的計(jì)算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有 共用部位要與購(gòu)房人購(gòu)房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，需要在 銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建筑物的結(jié)構(gòu)分混合結(jié)構(gòu) （磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)） 框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國(guó)貿(mào)大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細(xì)說明。它們的允許建筑高度逐漸提 高。一般高層為框剪結(jié)構(gòu)，大多為三十層，估計(jì)就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級(jí)烈度、二級(jí)抗震的條件下 的允許高度為120有關(guān)。磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)

25、構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、 挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 6層以下。框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、 等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。鋼混結(jié)構(gòu)這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住 宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐

26、蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間 分割較自由。鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的 空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館 采用，或在工業(yè)建筑上采用。剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻）剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu) 件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計(jì)豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開間樓板體系， 平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計(jì)師和

27、住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點(diǎn) 都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點(diǎn)是自重大，基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)成本高，因此宜采用輕 質(zhì)隔墻和短肢墻體系；同時(shí)，它的保溫性能較差，比如250毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數(shù)約2. 96,遠(yuǎn)大于上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外墻傳熱系數(shù)2.0的強(qiáng)制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材 料和施工工藝。目前，我國(guó)高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應(yīng)用到4 0層的高層住宅。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公 共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)

28、、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)、框一筒結(jié)構(gòu)等。目 前2 5 3 0層左右的高層住宅通常采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開 發(fā)商樂于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框一剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性、 室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會(huì)岀現(xiàn)較差戶型。此外，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，一 般多層住宅建筑成本在1 0 0 0元/平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價(jià)在1 8 0 0元/平方米左 右，故高層住宅售價(jià)一般較高。什么是灰空間“灰空間” 一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提岀的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以 達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口

29、的柱廊、檐下等?！盎铱臻g”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等什么是軟裝潢 就居室而言，除了固定的、不能移動(dòng)的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動(dòng)的裝飾稱 軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應(yīng)與設(shè) 計(jì)并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。什么叫填充墻和幕墻墻體按照結(jié)構(gòu)受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部 空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于 外部骨架間的輕質(zhì)墻稱幕墻。什么是商住住宅商住住宅是soho （居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，

30、但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。蝶式住宅有什么特點(diǎn)蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突岀，結(jié)合了板樓 和塔樓的優(yōu)點(diǎn)，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它 具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而 且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì)，有 效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高

31、的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶 式建筑有一個(gè)通病一一房間的邊角多，而寶星園就對(duì)此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計(jì)在電梯間從而保 證了戶型的方正。SOLOSOLC是 一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLC是 一件事情，SOLC是 一種狀態(tài)，SOLC是 一種生活；SOLC是市中心精準(zhǔn)住宅。SOLC戶型新概念之定義1. 主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人2. 戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面3. 每套建筑面積在35平方米左右，4. 臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間 設(shè)定來源于居住者本身。

32、5. SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的 SOLO化,迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等，7. 全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。8. 提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。9. 外銷或內(nèi)銷外租SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以

33、徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂?；▓@式住宅（別墅）花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層 小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道 路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。TOWNHOUSE大標(biāo)準(zhǔn)1、 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0. 6，其規(guī)

34、模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的 要求。5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為 引人。7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 &價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80萬至180萬元之間為好。9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突岀優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。酒店式 服務(wù)公寓是目前在北

35、京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和 “投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌 了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是 向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒 店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店 的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元岀售給個(gè)體買房者，由于擁有 產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一岀租經(jīng)營(yíng)，所以

36、從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如下：（1）設(shè)立住戶服務(wù)臺(tái)，24小時(shí)服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問題；（2）穿梭巴士服務(wù)，定時(shí)將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶；（3）學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國(guó)際學(xué)校讀書；（4）看管孩子服務(wù)，當(dāng)住戶外岀不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；（5）醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時(shí)應(yīng)住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來岀診或送往醫(yī)院治療；（6）公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化；（7）家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住

37、戶安排專職人員協(xié)助住戶處理 日常家務(wù)；（8）洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務(wù)；（9）汽車租貨，物業(yè)管理公司配有汽車租貨服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶駕駛均可，以方便住戶外岀；（10）商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶提供商務(wù)信息和秘書服務(wù)；（1）小型超級(jí)市場(chǎng)。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不岀社區(qū)即可 買到日常所需物品。商務(wù)樓商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會(huì)議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。VSVS是英文VILLASTYLE的縮寫，意思是“別墅式戶型"，這個(gè)概念在一定程度上反映了樓盤的 內(nèi)在品質(zhì)°VS戶型概念將為白領(lǐng)、私企

38、老板等提供一個(gè)“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成， 面積在150平方米左右。住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的 地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。微利房微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利岀售獲取自由微利的普通商品房。商品房商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來在 住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才岀現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。公有住宅公

39、有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有 企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未岀售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收 益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民岀租岀售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向 本企業(yè)職工岀租、岀售。公有舊住宅公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場(chǎng)出售的公有住宅，公有舊住宅一般以 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)岀售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。新建公有住宅新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。安居房安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地