房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃整體思路

1、房地產(chǎn)項目納稅籌劃思路 房地產(chǎn)企業(yè)是處在一個非常特殊的行業(yè)，整個經(jīng)營圍繞著 項目推進(jìn)和實施， 整個納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項 目進(jìn)行?，F(xiàn)將項目納稅籌劃整體思路進(jìn)行分析，希望起到 拋磚引玉作用。一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，納稅管理 和籌劃的基本原則是 合法、合理，所有的思路與方案不能 違背稅法和相關(guān)法律規(guī)定，同時所有思路和方案必須緊扣 經(jīng)營活動，具備經(jīng)營上的合理性，不能自圓其說的思路和 方案沒有任何價值。房地產(chǎn)項目納稅管理和籌劃的五大類關(guān)鍵節(jié)點：設(shè)計階段的關(guān)鍵節(jié)點；預(yù)算階段的關(guān)鍵節(jié)點； 核算階段的關(guān)鍵節(jié)點； 完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計節(jié)點；工程管理的關(guān)

2、鍵節(jié)點。二、設(shè)計階段的關(guān)鍵節(jié)點根據(jù)土地增值稅規(guī)定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設(shè)計階段， 界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取 享受普通住宅優(yōu)惠。三、預(yù)算節(jié)點的關(guān)鍵節(jié)點 房地產(chǎn)項目管理的核心是預(yù)算管理，納稅管理也不例外。 由于房地產(chǎn)項目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅 模式完全不同，因此必須在開始就預(yù)估最終完工后的結(jié)果 具體實施節(jié)點如下：1、做好初步測算根據(jù)實際情況，結(jié)合成本造價情況、收入預(yù)估情況作出初 步預(yù)算，對于未來項目的最終稅負(fù)情況和利潤情況進(jìn)行盡 可能詳盡的測算，發(fā)現(xiàn)問題，做

3、到心中有數(shù)。2、針對問題進(jìn)行調(diào)整找到預(yù)算中發(fā)現(xiàn)的問題，前期可以調(diào)整的馬上調(diào)整，需要 后期逐步實施的也要做好計劃，盡量打提前量，切忌發(fā)生 后生硬調(diào)整。3、實施過程動態(tài)管理預(yù)算不是死的，是一個動態(tài)管理過程，預(yù)算實施中根據(jù)實 際情況的變動，如銷售收入和價格變化，成本情況變動， 費用情況變動等進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保在預(yù)算指導(dǎo)下實現(xiàn)財 務(wù)的風(fēng)險可控，納稅的節(jié)奏可控，從而實施項目管理和納 稅管理。四、核算階段的關(guān)鍵節(jié)點核算是整個納稅管理和籌劃的最關(guān)鍵節(jié)點，也是風(fēng)險管理 的最關(guān)鍵階段，具體可考慮以下思路：1、財務(wù)核算框架的規(guī)范完善依據(jù)會計和稅法要求搭建財務(wù)核算框架，規(guī)范核算制度和 流程，確保財務(wù)能夠?qū)L(fēng)險消化在

4、日常工作中。2、成本證據(jù)鏈條的規(guī)范完善稅務(wù)機(jī)關(guān)看待企業(yè)，無法追溯到事件發(fā)生當(dāng)期，只能依據(jù)企業(yè)財務(wù)的證據(jù)鏈條進(jìn)行判斷，以成本為例：合同簽署要關(guān)注主體、標(biāo)的、發(fā)票、報價、違約、時間等涉稅條款的風(fēng)險；支付款項要關(guān)注三流合一規(guī)范要求和時間節(jié)點的風(fēng)險控制；發(fā)票取得應(yīng)關(guān)注發(fā)票類型、取得時間、真假甄別；進(jìn)度驗收應(yīng)關(guān)注相關(guān)驗收資料、各方簽字、審批流程;決算報告應(yīng)關(guān)注同合同的關(guān)聯(lián)，增量的合理性。3、成本分?jǐn)偟募记膳c籌劃不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅的 多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進(jìn)行合理分配， 會有效降低土地增值稅稅負(fù)。五、完工標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵節(jié)點完工節(jié)點是房地產(chǎn)項目交稅的分水嶺，完工前基本是預(yù)征， 完工后將面臨清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于完工的把握非常敏感， 企業(yè)常常出現(xiàn)失誤。我們的建議是， 在合法合理的情況下，盡量將完工標(biāo)準(zhǔn)有 效推遲，為企業(yè)成本核算和票據(jù)獲得留足時間，避免在準(zhǔn)備不足情況下面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。比如，竣工驗收和交房的時間節(jié)點盡量不要放在年末，年初一定優(yōu)于年末。六、工程管理的關(guān)鍵節(jié)點成本是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時影響增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅 的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管