房地產(chǎn)行業(yè)《新廣告法》培訓(xùn)知識(shí)交流

1、房地產(chǎn)企業(yè)新廣告法培訓(xùn)今天非常高興能和大家一起學(xué)習(xí)新廣告法，下面我 就新廣告法的修訂內(nèi)容與大家進(jìn)行交流和探討。新修訂的廣告法于今年 9月1日正式實(shí)施，這次廣 告法修改的幅度非常大， 原來是49條，現(xiàn)在變?yōu)?5條，新 增了 33條，刪除了 3條，同時(shí)修改了 37條。今天我主要和 大家一起學(xué)習(xí)下新廣告法中的幾個(gè)亮點(diǎn)和以及對(duì)房地產(chǎn) 廣告的相關(guān)規(guī)定。亮點(diǎn)亮點(diǎn)一明確虛假廣告定義新廣告法第二十八條規(guī)定“廣告以虛假或者引人誤解的 內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：（一）商品或者服務(wù)不存在的；（二）商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、 成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、

2、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信 息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷售狀 況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信 息與實(shí)際情況不符，對(duì)購買行為有實(shí)質(zhì)性影響的；（三）使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì) 資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的；（四）虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的；（五）以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的 其他情形。亮點(diǎn)二新增廣告代言人的法律義務(wù)和法律責(zé)任。舊廣告法沒有對(duì)代言人的法律規(guī)制。這次廣告法修訂當(dāng)中 對(duì)明星代言也作了法律責(zé)任規(guī)定，明星代言不能只收錢而不 擔(dān)責(zé)。只要明星代言的是虛假廣告，同樣負(fù)有連帶責(zé)任。對(duì) 在虛假廣告中作推薦、證明

3、受到行政處罰未滿 3年的自然人、 法人或者其他組織，不得利用其作為廣告代言人。老百姓對(duì) 明星代言虛假廣告比較反感。廣告不能想接就接，為保護(hù)消 費(fèi)者合法權(quán)益，廣告代言人的責(zé)任應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，代言活動(dòng) 也應(yīng)更加嚴(yán)格規(guī)范，限制和約束明星代言，這是國家的一種 態(tài)度。這個(gè)規(guī)定在新廣告法第 38條、62條中有體現(xiàn)。亮點(diǎn)三：新增關(guān)于未成年人廣告管理的規(guī)定。新廣告法規(guī)定，不得利用十周歲以下未成年人作為廣 告代言人；不得在中小學(xué)校、幼兒園內(nèi)開展廣告活動(dòng)， 不得利 用中小學(xué)生和幼兒的教材、教輔材料等發(fā)布或者變相發(fā)布廣 告;在針對(duì)未成年人的大眾傳播媒介上不得發(fā)布醫(yī)療、藥品、 保健食品、醫(yī)療器械、化妝品、酒類、美容廣告

4、，以及不利 于未成年人身心健康的網(wǎng)絡(luò)游戲廣告。這個(gè)規(guī)定在新廣告法 第39條、40條中體現(xiàn)。亮點(diǎn)四：新增關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告的規(guī)定互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)新生事物，在舊廣告法當(dāng)中沒有關(guān)于互聯(lián)網(wǎng) 廣告的章節(jié)。新廣告法對(duì)互聯(lián)網(wǎng)廣告有了規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng) 廣告應(yīng)顯著表明關(guān)閉標(biāo)志，并確保一鍵關(guān)停；以電子信息方 式發(fā)送廣告的，應(yīng)當(dāng)明示發(fā)送者的真實(shí)身份和聯(lián)系方式，并 向接收者提供拒絕繼續(xù)接收的方式。這個(gè)規(guī)定在新廣告法第 43條、44條中體現(xiàn)。亮點(diǎn)五：進(jìn)一步提高違法行為的法律責(zé)任。新廣告法對(duì)罰款金額有了進(jìn)一步提高，比如過去對(duì)媒 體發(fā)布廣告、廣告主發(fā)布的廣告，根據(jù)廣告費(fèi)用處罰款1到5倍，現(xiàn)在提高到3到5倍，廣告費(fèi)用難以計(jì)算的，現(xiàn)在最

5、高可以罰到200萬，所以處罰力度更大， 這也是為了加強(qiáng)對(duì) 違法廣告的震懾。房地產(chǎn)廣告相關(guān)規(guī)定接下來，我們?cè)僖黄饘W(xué)習(xí)下新廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的相關(guān) 規(guī)定，也是我們今天學(xué)習(xí)最重要的內(nèi)容。在這次新修訂的廣告法中，關(guān)于房地產(chǎn)廣告的最大變化體現(xiàn)在第二十六條， 規(guī)定了房地產(chǎn)廣告中不得含有的4項(xiàng)內(nèi)容：（一）不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；房地產(chǎn)廣告不得含有升值或者投資回報(bào)承諾的內(nèi)容。舉例說“買房200%的投資回報(bào)率”、“投資回報(bào)每年增長 7%”，這樣的表述在新廣告法實(shí)施后就會(huì)被認(rèn)定是違法廣 告。我局在8月下旬進(jìn)行的房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)檢查中就發(fā)現(xiàn)有 一家公司的售樓部張貼的宣傳廣告上有“2年增值20% ”這樣的內(nèi)容。

6、當(dāng)時(shí)我們的執(zhí)法人員是對(duì)該公司下達(dá)了責(zé)令整改 責(zé)任書，要求立即整改，該公司的工作人員當(dāng)場就將張貼的 那張廣告撤下來了。也就是說，房地產(chǎn)廣告可以宣傳宜居住宜投資，但不能 給購房者有投資回報(bào)的承諾，“簡單的說，就是不能用具體 的數(shù)字來固化房產(chǎn)的投資回報(bào)。”其實(shí)，這項(xiàng)規(guī)定在新廣告法修訂前，由國家工商行 政管理局在1996年12月30日發(fā)布，又在1998年12月 3日修訂的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 中就有類似的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第十六條規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投 資回報(bào)的承諾?！边@次廣告法修訂是把它從行政法規(guī)的規(guī)定 上升為國家法律條文的高度，充分顯示了國

7、家對(duì)規(guī)范房地產(chǎn) 廣告有了更高的要求。（二）不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng) 目位置；在之前的房地產(chǎn)廣告中，這種現(xiàn)象很普遍，很多樓盤廣 告中，為了表明方位或說明項(xiàng)目交通便利、周邊配套設(shè)施好，往往以到達(dá)某某車站、廣場、商城所需的具體時(shí)間表示項(xiàng)目 位置。例如距離地鐵站 5分鐘路程、“ 10分鐘即到中 心廣場”、“到飛機(jī)場只需 20分鐘”等等，新廣告法 實(shí)施后這樣的廣告內(nèi)容都會(huì)被認(rèn)定為違法廣告。如果我們的 企業(yè)還有這種廣告在發(fā)布，請(qǐng)今天回去后一定立即將它撤 回。以時(shí)間代替路程的表述本身就是不準(zhǔn)確的，因?yàn)闀r(shí)間的 多少會(huì)因出行方式的不同而不同，即便是同一種出行方式 不同的人花的時(shí)間也可能不同。

8、今后如果要說明項(xiàng)目所處的 位置與參照物的距離， 可以用“距離某地多少公里” 來表述（三）房地產(chǎn)廣告不得違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；這項(xiàng)規(guī)定主要體現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)格，明 示價(jià)格的有效期限。例如“價(jià)格你來定”這樣的宣傳噱頭在 新廣告法實(shí)施后就是明令禁止的，以往經(jīng)常用的“XX元/平方米起”，并且起字打的非常小的情況以后也不要出現(xiàn) 了，要明確標(biāo)注為“ XX元-XX元/平方米”。（四）不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè) 施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。作為投資的一種方式，很多消費(fèi)者購買房產(chǎn)都是看中其 未來的升值潛力，而規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教 育設(shè)施以及其他市政條件無疑會(huì)讓

9、房產(chǎn)具有更大的誘惑力。我們的房產(chǎn)公司也會(huì)將這些配套或者規(guī)劃作為賣點(diǎn)在銷售 廣告中體現(xiàn)，在新廣告法實(shí)施后，這種行為不被允許了。 因?yàn)橐?guī)劃中，甚至是在建設(shè)中的周邊配套都有可能因?yàn)榉N種 原因而不能最終實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其沒有可控性。因此，但凡不是已經(jīng)實(shí)際建成或確定的項(xiàng)目，都不能夠作為廣告內(nèi) 容進(jìn)行宣傳，否則構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)。當(dāng)然，開發(fā)商對(duì)自 己能夠控制的、自主開發(fā)的內(nèi)容是可以進(jìn)行宣傳的。其實(shí)，市政條件更嚴(yán)格的規(guī)定在房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行 規(guī)定第十八條“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿?住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾?！币簿褪钦f，例 如“買房送戶口”、“買房就讀 XX小學(xué)”這樣的廣告內(nèi)容 都是

10、違法廣告。另外，需要強(qiáng)調(diào)一下，新廣告法第九條規(guī)定廣告不 得使用“國家級(jí)”、“最高級(jí)”、“最佳”等用語；也就是 說，房地產(chǎn)廣告中長期存在的比如：“頂級(jí)、終極、最、全 國、首發(fā)、首創(chuàng)、獨(dú)享、唯一、第一、銷售冠軍”等等一系 列極限極致用詞都不能再用。接下來，我們?cè)倭私庀逻`反廣告法的法律責(zé)任。新廣告法第五十五條規(guī)定：“發(fā)布虛假廣告的，由 工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范 圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告 費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以 下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié) 的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)

11、 算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款， 可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文 件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)?！边`反廣告法第26條規(guī)定，也就是剛才我們講到的房地 產(chǎn)廣告不得含有的內(nèi)容的需要承擔(dān)“在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影 響，處廣告費(fèi)用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì) 算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情 節(jié)嚴(yán)重的，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用 無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的 罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查 批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)：”可見，新廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的要求非常之嚴(yán)格，同時(shí) 對(duì)違法者的處罰力度也是相當(dāng)?shù)拇?。所以，希望我們?cè)谧?企業(yè)要經(jīng)常學(xué)習(xí)法律法規(guī)， 要真正的做到學(xué)法、 知法、守法， 不得發(fā)布虛假廣告，