旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估工具

1、一、發(fā)展近郊旅游地產(chǎn)的機(jī)遇與困難一、發(fā)展近郊旅游地產(chǎn)的機(jī)遇與困難1、國(guó)家的大政策環(huán)境在逐漸推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的政策與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策越來(lái)越有利于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。鄉(xiāng)村休閑旅游一直是國(guó)家政策鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)，在休閑消費(fèi)市場(chǎng)上也有一定的吸引力。2010年起，旅游業(yè)被列為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，2、交通的改善使得城郊鄉(xiāng)村的開(kāi)發(fā)潛力逐漸增大，鄉(xiāng)村的土地成本低，生態(tài)環(huán)境好，利于開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的宜居地產(chǎn)，可利用的空間面積大，有利于大項(xiàng)目的可持續(xù)開(kāi)發(fā)。3、近郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，要符合當(dāng)?shù)氐恼叽蠓较?，?duì)資源的依賴性低，要以人為創(chuàng)造的資源與產(chǎn)品為主，同時(shí)是具有較強(qiáng)吸引力的大眾化項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)有名的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都形成了自

2、己的核心模式，如深圳華僑城集團(tuán)的都市游樂(lè)（歡樂(lè)谷）主題地產(chǎn)，大連海昌集團(tuán)的水上游樂(lè)（極地海洋世界）主題地產(chǎn)，方特集團(tuán)的高科技游樂(lè)（方特科技館）主題地產(chǎn)，宋城集團(tuán)的影視基地主題地產(chǎn)?？偨Y(jié)起來(lái)，以上這些取得成功的企業(yè)，走的其實(shí)都是依托于大都市城區(qū)內(nèi)或城邊上，完全依靠人工打造出的旅游吸引物來(lái)做旅游人氣，靠主題化的社區(qū)生活配套（主題游樂(lè)公園）和企業(yè)品牌價(jià)值來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)的銷售，他們的土地都是通過(guò)招拍掛方式拿到的城市國(guó)有土地，取地成本相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)要低。而目前我國(guó)在大城市近郊鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式還沒(méi)有成熟的核心模式，這給我們發(fā)展“鄉(xiāng)村休閑田園地產(chǎn)”的模式留出很大的市場(chǎng)空間，目前這種模式在成

3、都市及重慶已經(jīng)有部分項(xiàng)目取得成功，如成都置信集團(tuán)的國(guó)色天鄉(xiāng)（還是偏向于都市游樂(lè)），重慶商社集團(tuán)的美麗鄉(xiāng)村嘉年華等。、鄉(xiāng)村休閑鄉(xiāng)村休閑+田園地產(chǎn)田園地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)核心在于如何降低土地運(yùn)營(yíng)的成本降低土地運(yùn)營(yíng)的成本與提高旅游休閑項(xiàng)目的市吸引力提高旅游休閑項(xiàng)目的市吸引力，而從社會(huì)發(fā)展角度來(lái)講，還有一個(gè)核心在于如何解決好三農(nóng)問(wèn)題解決好三農(nóng)問(wèn)題。同時(shí)，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)也是個(gè)高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，它獲取土地城本較低，但要求的啟動(dòng)資金較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，它的投資回收期較長(zhǎng)，但它可持續(xù)發(fā)展的空間很大，后期回報(bào)會(huì)越來(lái)越大，是個(gè)長(zhǎng)線投資領(lǐng)域。、在城市近郊發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)，不僅是旅游加地產(chǎn)那么簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)模式，更不是單純的地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)模式，它是更復(fù)雜的區(qū)域社會(huì)發(fā)展的綜合性問(wèn)題，包括了土地流轉(zhuǎn)與整理、農(nóng)民生活與就業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、農(nóng)村土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村綜合管理等問(wèn)題，而這些問(wèn)題有一個(gè)沒(méi)解決好，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和增加投資風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的啟動(dòng)周期較長(zhǎng)，前期要解決土地指標(biāo)、三農(nóng)配套、旅游人氣、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域品牌及區(qū)域投資價(jià)值等問(wèn)題，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求高，同時(shí)對(duì)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)要求高，對(duì)人才類型要求全面（包括農(nóng)業(yè)、旅游、文化、規(guī)劃、地產(chǎn)、工程、管理等），開(kāi)發(fā)商需要做大量的人才儲(chǔ)備與培養(yǎng)，成熟的開(kāi)發(fā)模式與開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)是該產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必不可少的。、鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要是由土地運(yùn)營(yíng)+聚集人氣+地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)三個(gè)過(guò)程組成，與城市地產(chǎn)相比就復(fù)雜得多，多出了土地運(yùn)營(yíng)和聚集人氣的環(huán)節(jié)。它的開(kāi)發(fā)成本主要由“土地運(yùn)營(yíng)成本（租征地、整理） +農(nóng)民補(bǔ)償成本（拆遷安置及青苗補(bǔ)償） +農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)投入+基礎(chǔ)設(shè)施成本+旅游資源成本+旅游吸引物開(kāi)發(fā)成本+旅游接待設(shè)施投入+市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用+經(jīng)營(yíng)管理成本+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”等十幾項(xiàng)成本構(gòu)成，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“征地+建房+營(yíng)銷”的成本模式相比增加了近十項(xiàng)成本支出和運(yùn)作環(huán)節(jié)。土地運(yùn)營(yíng)的成本遠(yuǎn)比城市的征地成本低，但操作更繁雜，要付出的機(jī)會(huì)成本和時(shí)間成本高。旅游消費(fèi)人氣這一環(huán)節(jié)的成本投入是前期開(kāi)發(fā)的主要成本，同時(shí)要比城市地產(chǎn)多出日常經(jīng)營(yíng)管理的成本，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也比較大，受各方因素的影響多且不易控制

6、。評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)子因分值項(xiàng)目實(shí)際情況實(shí)際得分區(qū)位交通12分區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟度1藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)為金堂北部區(qū)域的大發(fā)展打開(kāi)一扇明窗1區(qū)域品牌價(jià)值1金堂定位為天府花園水城，項(xiàng)目地緊臨縣城，可共享這一品牌影響力1區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件1未來(lái)的第二機(jī)場(chǎng)航空經(jīng)濟(jì)區(qū)及青白江的北新經(jīng)濟(jì)區(qū)都是本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)1區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)方向3未來(lái)重點(diǎn)是發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游與休閑度假，也明確旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)335年后的交通格局4基本形成多條高效的主衛(wèi)城區(qū)通勤大道，融入大成都半小時(shí)生活圈內(nèi)3綜合交通成本2處于大成都、德陽(yáng)城市群的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，時(shí)間成本與交通成本較低2市場(chǎng)依托12分目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平2大成都經(jīng)濟(jì)區(qū)在未來(lái)十年內(nèi)都將是處于

7、高速發(fā)展的格局中，整體消費(fèi)水平高2目標(biāo)市場(chǎng)人口基數(shù)22000多萬(wàn)的城鎮(zhèn)居民大軍2目標(biāo)人群消費(fèi)能力2居民消費(fèi)水平西部之首2消費(fèi)意識(shí)2對(duì)近郊休閑度假的消費(fèi)意識(shí)非常高2未來(lái)需求導(dǎo)向2在未來(lái)35年內(nèi)，近郊休閑度假將向多元化轉(zhuǎn)型，不再是單一的喝茶打麻將2市場(chǎng)需求的可持續(xù)周期2近郊旅游地產(chǎn)未來(lái)將一直是消費(fèi)者追求的置業(yè)目標(biāo)2資源價(jià)值11分觀賞游憩使用價(jià)值2有川西水鄉(xiāng)的雛形、北河自然濕地、田園風(fēng)光等資源的觀賞游憩價(jià)值較高1歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值1人文歷史資源不突出，影響力小，沒(méi)有唯一性0珍稀奇特程度2北河自然濕地在成都是有唯一性的，但其奇特性不算高1規(guī)模、豐度與機(jī)率1除北河濕地和官倉(cāng)的溫泉外，其它各類資源的規(guī)模

8、、豐度一般，不具有突出優(yōu)勢(shì)0對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力2綜合資源對(duì)近程休閑旅游市場(chǎng)具有一定吸引力，可以說(shuō)是典型的近郊休閑度假類資源體系，對(duì)遠(yuǎn)程市場(chǎng)的觀光游覽的吸引力不大1完整性與易得性1北河濕地景觀較完整，但受苦北河水位線影響大，也受河道管理限制，易得性一般，田園水鄉(xiāng)資源需要作較大的人工打造才能形成具有吸引力的景觀資源0適游期或使用范圍1以水為主題的本項(xiàng)目冬季不適游（溫泉項(xiàng)目除外），水鄉(xiāng)主題旅游是老少皆宜1資源的開(kāi)發(fā)成本1田園水鄉(xiāng)需要大量的人造資源，成本較高0評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)子因分值項(xiàng)目實(shí)際情況實(shí)際得分土地供應(yīng)量12分縣級(jí)內(nèi)的開(kāi)發(fā)用地存量2金堂縣在之前除了觀嶺這個(gè)項(xiàng)目之外，沒(méi)有特別大的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，整體土地

9、存量相對(duì)于成都其它地方來(lái)說(shuō)是比較多的2鎮(zhèn)級(jí)每年的供地指標(biāo)量2清江鎮(zhèn)定位為生態(tài)農(nóng)業(yè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，所以在建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)上相對(duì)偏少1鎮(zhèn)級(jí)的土地整理空間1鎮(zhèn)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地面積大、鎮(zhèn)區(qū)也有一定的整理空間1旅游及地產(chǎn)的直接供地量6間接運(yùn)作土地的空間1金堂縣域內(nèi)有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚未開(kāi)發(fā)，間接運(yùn)作土地的空間較大1土地成本8分租、征地成本4清江鎮(zhèn)的土地產(chǎn)值高，農(nóng)民收入較高，且大部分為農(nóng)田，租地成本較高2土地整理綜合成本2要把鎮(zhèn)域內(nèi)所有農(nóng)民集中居住，所涉及到的拆遷安置成本較高1相關(guān)補(bǔ)償成本2項(xiàng)目地內(nèi)給農(nóng)民的青苗補(bǔ)償成本不算高，但外來(lái)資金的小型投資項(xiàng)目較多1政策支持8分與政府的關(guān)系4清鳳集團(tuán)的資金實(shí)力雄厚，

10、與市政府有著良好的合作關(guān)系4各級(jí)政策對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度2四川省對(duì)特色農(nóng)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展的政策支持力度非常大，特別是在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌下的鄉(xiāng)村旅游業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等給予的政策支持2各產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套政策的完整性與明確性2特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)政策明確，政策的支持力度大，特別是成都市08年1號(hào)文件已明確農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)與城市房屋產(chǎn)權(quán)同權(quán)同證，且可上市流通2項(xiàng)目啟動(dòng)期難易度7分啟動(dòng)資金需求量3本項(xiàng)目起步區(qū)涉及到的拆遷安置也較多，對(duì)資金的需求量較大2項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)短2由于村民對(duì)項(xiàng)目開(kāi)的支持度較高，土地流轉(zhuǎn)相對(duì)順利，啟動(dòng)期時(shí)間較短2前期籌備復(fù)雜性1本項(xiàng)目的前期籌備較簡(jiǎn)單1所需人才的復(fù)合度1啟動(dòng)期所需

11、的人才類型較多，包括了旅游、地產(chǎn)、政策研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、經(jīng)營(yíng)管理等人力資源，目前鴻發(fā)集團(tuán)的相關(guān)人才儲(chǔ)備較少0社區(qū)配合度6分社區(qū)管理難易程度2項(xiàng)目地內(nèi)將采取集中居住方式，進(jìn)行城市社區(qū)化管理，是政府的管理范疇2評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)子因分值項(xiàng)目實(shí)際情況實(shí)際得分場(chǎng)地開(kāi)發(fā)條件6分地形地貌的適宜性3項(xiàng)目地大部分區(qū)域?yàn)槠降兀瑢?duì)水鄉(xiāng)環(huán)境打造較為適宜3自然環(huán)境適宜性1自然生態(tài)環(huán)境非常適合開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村休閑度假及田園地產(chǎn)1受其它因素的影響程度2水系打造受河道管理的影響、用地規(guī)劃受現(xiàn)有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地影響、部分優(yōu)質(zhì)地塊受高壓電走廊影響0政府運(yùn)作能力5分政府服務(wù)團(tuán)隊(duì)綜合能力3市、鎮(zhèn)政府成立了一個(gè)對(duì)口服務(wù)班子，

12、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富3各級(jí)政府配合度2從縣政府到鎮(zhèn)上一條心全力配合2氣候條件5分宜人程度3除了冬季外，其它季節(jié)都很宜人2四季可經(jīng)營(yíng)周期2受惡烈天氣影響的時(shí)間較短，雨季與洪水汛期影響不大2周邊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)4分周邊同類型資源競(jìng)爭(zhēng)2周邊同類資源少，潛在競(jìng)爭(zhēng)小2周邊同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2目前周邊還沒(méi)有同類規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃2基礎(chǔ)設(shè)施條件4分項(xiàng)目地內(nèi)道路基礎(chǔ)1金廣路作為縣級(jí)過(guò)境公路影響不大，且可作為項(xiàng)目地很好的通達(dá)主干道1項(xiàng)目地周邊市政配套1項(xiàng)目地距縣城區(qū)較近，易于并入市政管網(wǎng)1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本2項(xiàng)目地地形平緩，道路、橋梁、管網(wǎng)的建設(shè)成本低2合計(jì)10076（82） 從上表對(duì)清江區(qū)域的綜合分析結(jié)果看，屬于優(yōu)良型投資項(xiàng)目，影響開(kāi)發(fā)潛力分值的主要原因在于項(xiàng)目地的資源價(jià)值上，只有4分，項(xiàng)目地只有北河自然濕地是最大的資源亮點(diǎn)，但它處于河道之中，受到河道管理的限制，其開(kāi)發(fā)利用價(jià)值受到影響。針對(duì)這一情況，