房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案階段設(shè)計評審的重點(diǎn)內(nèi)容

1、精品（附件一） - 方案階段設(shè)計評審的重點(diǎn)內(nèi)容1，拓展規(guī)劃方案評審- 評審目的：確定概念規(guī)劃、概念方案，以及產(chǎn)品定位指標(biāo)。評審內(nèi)容文件要求或備注宗地分析（如已給領(lǐng)導(dǎo)匯報過，可不再重復(fù)）概念設(shè)計過程設(shè)計意向（過程匯報）概念方案產(chǎn)品指標(biāo)經(jīng)營測算（成本、財務(wù)及運(yùn)營）宗地區(qū)域分析宗地地理位置；據(jù)地標(biāo)方位 （如市中心、高速公路口等） 的距離宗地現(xiàn)狀分析周邊環(huán)境、道路、交通、配套、有利或不利因素土地價值分析對宗地土地性質(zhì)進(jìn)行價值分類；復(fù)雜地形需進(jìn)行宗地“坡度、坡向分析”對過程中階段方案重點(diǎn)分析各階段方案的優(yōu)缺點(diǎn) （與領(lǐng)導(dǎo)階段溝通的結(jié)論意見），進(jìn)行簡單總結(jié)（優(yōu)目的為說明最終方案設(shè)計是如何形成的點(diǎn)、缺點(diǎn)）設(shè)計

2、意向提供設(shè)計意向參考圖片（總體、風(fēng)格、理念）提供可參考意向的項目設(shè)計單位意向提供設(shè)計意向單位及團(tuán)隊擅長，主創(chuàng)設(shè)計師及過往業(yè)績介紹，設(shè)計資源評估對比表設(shè)計團(tuán)隊的時間安排及設(shè)計費(fèi)用要求（ 1）概念規(guī)劃總平需表示總圖各建筑物布置、層數(shù)、高度面需表示各類主要出入口、主要道路需考慮規(guī)劃要點(diǎn)中各類退線、建筑間距等要求需考慮周邊（如高壓走廊等）有可能的特定要求。復(fù)雜地形的設(shè)計思考，前后主要剖面圖關(guān)系。如有分期，各期分期范圍需在總圖中表示（ 2）產(chǎn)品分布示意產(chǎn)品組合平面總圖， 不同戶型用不同顏色表示；在本圖上， 需圖統(tǒng)計產(chǎn)品住宅面積配比表產(chǎn)品分析競品樓盤分析，分析“戶型”及“價值點(diǎn)”需提供意向產(chǎn)品平面，需表示

3、主要尺寸項目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)總用地面積、凈用地、容積率、計容建筑面積、建筑密度、綠指標(biāo)表地率、車位配比、公建配套要求及面積、90套型建筑面積戶型比例等規(guī)劃指標(biāo)需明確“可售比”指標(biāo)戶型配比表及產(chǎn)品戶型配比表及產(chǎn)品比例表比例表財務(wù)測算成本、利潤，經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營判斷，welcome精品其他草模規(guī)劃提供1:10001:1500總體工作模型或鳥瞰圖2，總體規(guī)劃方案評審- 評審目的：確定規(guī)劃方案及規(guī)劃指標(biāo)。評審內(nèi)容文件要求或備注宗地分析產(chǎn)品定位（產(chǎn)策、營銷提供）前面規(guī)劃設(shè)計過程回顧本次規(guī)劃方案內(nèi)容宗地區(qū)域分析宗地地理位置；據(jù)地標(biāo)方位（如市中心、高速公路口等）的距離宗地現(xiàn)狀分析周邊環(huán)境、道路、交通、配套、有利或

4、不利因素土地價值分析對宗地土地性質(zhì)進(jìn)行價值分類；復(fù)雜地形需進(jìn)行宗地“坡度、坡向分析”客戶描述提供客戶類型、置業(yè)目的、年齡段、家庭結(jié)構(gòu)、喜好、價值排序等產(chǎn)品描述提供產(chǎn)品需求類型、面積及附送、配比、功能房間數(shù)、單價及總價、最主要特點(diǎn)、特別要求等產(chǎn)品分析市場、競爭產(chǎn)品分析。 主要分析 “戶型”、“價值點(diǎn)” 及“售價”；可與營銷共同完成對過程中階段方案重點(diǎn)分析各階段方案的優(yōu)缺點(diǎn)（與領(lǐng)導(dǎo)階段溝通的結(jié)論意見），進(jìn)行簡單總結(jié)（優(yōu)目的為說明最終方案設(shè)計是如何形成的點(diǎn)、缺點(diǎn)）規(guī)劃設(shè)計所依據(jù)的如：總規(guī)，控規(guī)，政府文件。材料介紹規(guī)劃總平面需表示總圖布置，各類坐標(biāo)定位、各建筑物層數(shù)、豎向高度需表示各類主要出入口、主要

5、道路、消防道路登高面要求需清晰表達(dá)各類退線。需清晰表達(dá)建筑間距，復(fù)核是否復(fù)核日照、消防等要求。需表達(dá)地下室的范圍及位置，（可提前考慮人防設(shè)置位置）對有日照要求的地方（如清遠(yuǎn)），需要求設(shè)計院進(jìn)行簡單日照分析，避免日后由于日照不能滿足要求而調(diào)整規(guī)劃形式總平面規(guī)劃中地下室范圍是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考慮自然采光通風(fēng)。道路交通分析及停1）主次入口位置車分析2) 整體規(guī)劃道路結(jié)構(gòu)；各級道路及流線3）主要停車方式及配比（地面/ 地下 / 架空各種停車數(shù)量及比例），地面停車布置規(guī)劃景觀分析豎向設(shè)計總體剖面圖。重點(diǎn)說明地下室、 首層頂板、 裙房及上部主體之間的關(guān)系、層welcome精品高地形的設(shè)

6、計前后關(guān)系土方平衡測算市政管線設(shè)計給水、排水、消防初步方案；對市政資料進(jìn)行確認(rèn),應(yīng)滿足設(shè)計要求，項目場地高度是否影響管道敷設(shè)項目總體的供電方案（變配電房數(shù)量、位置、面積）。發(fā)電機(jī)房的位置、面積項目總體的電氣消防及弱電方案（設(shè)備房的數(shù)量、 位置、面積）。防災(zāi)害設(shè)計項目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)總用地面積、凈用地、容積率、計容建筑面積、建筑密度、綠指標(biāo)表地率、車位配比、公建配套要求及面積、90 套型建筑面積戶型比例等規(guī)劃指標(biāo)需明確“可售比”指標(biāo)戶型配比表及產(chǎn)品比例表建筑風(fēng)格風(fēng)格類型、整體色調(diào)調(diào)性、主要用材用料草?；蝤B瞰圖提供總體工作模型、鳥瞰圖主要公建配套 （重點(diǎn)1）主要表示配套公建的平面圖、位置、層數(shù)、面積為

7、商業(yè)、會所、示范2）商業(yè)日后的業(yè)態(tài)（例如是大的主力店？或小型單元式店鋪區(qū)）等等；層高是普通 3.6-4.2 米一層層高還是4.5-6 米假復(fù)式層高等等）物業(yè)管理模式1) 說明大的物管方案：幾級管理/ 主要出入口管理方案。并說明物業(yè)管理用房擬定的位置、面積2）本圖不用單獨(dú)表示，可在道路交通分析圖上說明產(chǎn)品分布示意圖產(chǎn)品組合平面總圖， 不同戶型用不同顏色表示； 在本圖上， 需統(tǒng)計產(chǎn)品住宅面積配比表項目分期開發(fā)構(gòu)思如有分期， 各期分期范圍需在總圖中表示；需考慮開發(fā)節(jié)奏及分期開發(fā)順序。各期示范區(qū)構(gòu)思示范區(qū)范圍、售樓部、樣板房位置，看樓路線，施工管理。1，建筑單體方案評審- 評審目的：確定主力戶型平面方

8、案，確定設(shè)備等技術(shù)方案。評審內(nèi)容文件要求或備注主力戶型圖平面布置、 開間尺寸基本準(zhǔn)確表達(dá)。戶型家具初步布置設(shè)計。需表示每戶面積、標(biāo)準(zhǔn)單元每層及每棟的面積。架空戶型單體及上部局部退臺需說明。如平面組合拼接， 需復(fù)核開口天井等要求。戶型配比表及產(chǎn)品比例附加值面積統(tǒng)計表welcome地下室商業(yè)建筑立面方案技術(shù)方案給排水精品表統(tǒng)計戶型配比表及產(chǎn)品比例表戶型特點(diǎn)分析戶型設(shè)計符合產(chǎn)品定位要求戶型競爭力分析景觀利用。戶型附加值的挖掘。并考慮報建難度。結(jié)構(gòu)布置方案、 總高度復(fù)1.結(jié)構(gòu)方案應(yīng)合理優(yōu)化，設(shè)計應(yīng)兼顧質(zhì)量與成本，在保證核結(jié)構(gòu)安全的前提下力求節(jié)約，堅持成本最優(yōu)原則。構(gòu)件尺寸及配筋若不是計算和概念設(shè)計需要

9、，應(yīng)取最小值。2.重點(diǎn)審核柱、混凝土墻位置，以及粱位置、高度地下室或架空、 底商的方包括地下室范圍、柱距（含是否結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換）、車庫停車及案確認(rèn)車行流線坡道、出入口、人防分區(qū)及口部等地下室、架空層等層高、轉(zhuǎn)換層上有住宅，結(jié)構(gòu)降板400 （結(jié)建）室內(nèi)外高差關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面再次審除對平面進(jìn)行再次確認(rèn)外，另外要復(fù)核核確定走道寬度、 廚房衛(wèi)生間等是否滿足規(guī)范強(qiáng)條，以及空調(diào)機(jī)位位是否合理。地下室劃分范圍、人防地下室規(guī)劃、地下室層高、柱網(wǎng)、車位個數(shù)、車位比、地下室通風(fēng)采光。 有人防的也需表示。商業(yè)布局、層高、面寬、進(jìn)深、大商業(yè)規(guī)劃、若設(shè)計轉(zhuǎn)換層的經(jīng)濟(jì)分析立面風(fēng)格意向圖效果圖至少有兩個主要方向效果圖，電腦效果

10、圖單體或組合效果圖模型提供實體模型進(jìn)行深入推敲（可在深化階段提供）各立面圖各主要方向的立面效果、組合效果主要材料部品主要材料部品清單初稿及造價對比窗地比窗地比估算成本分配進(jìn)行主要材料成本測算新技術(shù)應(yīng)用及要求如采用新技術(shù)，需提供設(shè)計初步方案。需測算成本?？傮w效果模型或電腦效果圖核心筒、電梯、樓梯電梯初步選型，井道尺寸、梯級、樓梯寬度、 消防前室設(shè)置、尺寸基本準(zhǔn)確可行設(shè)備井道根據(jù)平面布局，表達(dá)相關(guān)設(shè)備井道平面組合表達(dá)組合平面圖，需考慮消防及開口天井要求1、衛(wèi)生間降板方式、對衛(wèi)生間降板范圍， 管道不外露在房間；立管位置合理； 空下層的影響 ,立管位置、空調(diào)位置便于排水。調(diào)位置。2、消火栓位置及管井尺

11、1、消火栓及立管應(yīng)放置在公共空間。寸2、消火栓安裝不得貫穿墻體（管井處除外）3、管井位置及尺寸校核，管井應(yīng)滿足管道安裝要求，出詳細(xì)立面、剖面圖。3、地下室水池、泵房位1、根據(jù)梁高等條件校核水池、水泵房面積。welcome通風(fēng)煤氣電氣精品置、大小 ,集水坑位置、 數(shù)2、根據(jù)地下室底板面層厚度，校核集水坑數(shù)量、距離。量，排水溝設(shè)置地下室通風(fēng)設(shè)置原則送、排風(fēng)機(jī)房位置面積校核，地下室凈空高度校核。燃?xì)饬⒐芪恢茫?明確燃?xì)饩b修房， 燃?xì)獗砑盁崴魑恢?，是否滿足安全要求并應(yīng)表、熱水器位置。聽取裝飾部意見。交通盒（核心筒）電氣設(shè)備間的位置、數(shù)量、面積2，景觀方案評審- 評審目的：確認(rèn)景觀的空間分布、功能劃

12、分、道路系統(tǒng)和重點(diǎn)區(qū)域景觀方案。確認(rèn)符合總體成本要求。評審內(nèi)容文件要求或備注概念階段方案階段道路景觀環(huán)境小品生態(tài)技術(shù)的利用成本控制其它設(shè)計風(fēng)格意向，確定展示區(qū)范圍，確定展示區(qū)及其他區(qū)的單方造價整體設(shè)計說明，提供意向圖片供選擇提供彩色總平面圖， 社區(qū)鳥瞰圖， 分區(qū)景觀設(shè)總體設(shè)計計說明重點(diǎn)景觀部位的設(shè)計分析圖， 透視圖，場地分析圖，剖面分析圖， 綠化設(shè)計示意圖， 水景設(shè)重點(diǎn)區(qū)域主要是銷售展示區(qū)計示意圖，燈光設(shè)計意向圖片交通流線分析圖， 道路斷面示意圖， 主干道停主干道，次干道，組團(tuán)內(nèi)道路車分析圖，主干道燈光設(shè)計意向圖園林家俱 （小品） 設(shè)計與布置示意圖， 標(biāo)識意雕塑、景觀標(biāo)識、園林家俱及活動器向圖

13、片及綜合彩色立面圖雕塑意象圖片，活動械器械示意圖書片平面布置示意圖， 生態(tài)技術(shù)簡要說明， 景觀效景觀生態(tài)技術(shù)的利用果圖及意向圖片材料圖譜，控制所有硬景材料成本在可控范圍硬景材料內(nèi)植物品種植物圖譜，控制所有植物品種在可控范圍內(nèi)設(shè)計及布置示意圖， 控制景觀小品的材質(zhì)、 形景觀小品式、數(shù)量的成本可控范圍景觀材料表 / 景觀計劃模板分解圖附件welcome精品3，裝修設(shè)計方案評審評審內(nèi)容文件要求或備注概念階段方案階段設(shè)計風(fēng)格意向整體設(shè)計說明，提供意向圖片供選擇平面布局提供平面圖、組織流線分析確定單方造價范圍含硬裝，軟裝的單方價格。平面提供平面、鋪地，天花、重點(diǎn)立面分析圖。設(shè)計效果介紹提供能表達(dá)清楚設(shè)計的效果圖主材料提供材料圖片或?qū)嵨飿影遘浹b飾軟裝飾與硬裝方案同步單方造價估算4，銷售展示區(qū)設(shè)計方案評審- 評審目的：確定示范區(qū)總圖規(guī)劃方案、銷售流線、展示范圍，建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計意向?；A(chǔ)資料規(guī)劃已確定的規(guī)劃總圖營銷類賣場規(guī)模以及相關(guān)指標(biāo)需要做實體樣板房的戶型種類及數(shù)量銷售對示范區(qū)需要的條件計劃經(jīng)公司確定的示范區(qū)三級計劃（設(shè)計、項目、營銷等）評審內(nèi)容文件要求或備注運(yùn)營圖及計劃示范區(qū)總平面綜合控制圖以及設(shè)計指標(biāo)，重點(diǎn)表示范圍、運(yùn)營圖及計劃分區(qū)、樣板房位置、 銷售流線等，示范區(qū)開放時間、銷售開放時間外裝展示面示范區(qū)需要展示的公建方案（賣場）平立面；效果草圖建筑主要