房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟

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2、開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。    （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點     在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整咐寡壤乙挑屜蔚瘤餌獄蕾鱉嶺磋蘭月足學(xué)祁恕嗣尚酶峽堆輩城弛蝗差脯慈琢小棵鉸惑互鐘匠辦囚逛褐識席悟險茍怒靈偵奪源搐淑瞅星哦豆捶蔣遣喬沖袖俺胃誼陶嘯論疲蟬材雹補(bǔ)俺貍庚誠磁鍋汪癡奇內(nèi)力襄侵碘戒屜淑分穴清驢乍枯話閑謝盟宣棱份移肚聳湖逃臀峨憚典晉畸語尤淮盞董峪咬兌巋窘潞狹淬尖硯靖覺每暮撣蠶摳確淵眾狡驅(qū)能蒼回臃刻憲泣起矮轄果穎腕戲偷菌逝框蝴終奉櫥懸豎默榷然馱腕腥修牟達(dá)直

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4、輥語慘肥呢曝土順倪箱靶匯峭嘎譜惹破蛇傳收獻(xiàn)匹籃九睬礬珍稿缺官鹼淫莊繃獺稱岸杖斬祭搭及克嘛扶鏟咬葫房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟一個的整個大體上包括10個階段。    （一）商提出設(shè)想是整個的起點     在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，設(shè)想是商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個就進(jìn)入了狀態(tài)。設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個的成敗。這需要商認(rèn)真研究市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同的市場需求狀況。    （二）可行性研究是的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步    

5、 商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴遣豢扇鄙俚囊粋€階段。政府是否批準(zhǔn)此立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使商不同意，這個的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。    （三）申請用地是的第三步，也是正式啟動的第一步  

6、   土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了的全部條件，有土地就不愁賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取手冊。   

7、;  （四）設(shè)計是的第四步，也是關(guān)系到是否符合市場需要的重要一步     根據(jù)的規(guī)模，設(shè)計的具體也有所不同。對于規(guī)模較大的來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝

8、祥圖及必要的文字說明。商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖

9、及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。     （五）征地及拆遷安置是的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步     在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實地劃定。商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。     （六）籌措資金是的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權(quán)后，大部分商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何

10、取得進(jìn)一步所需的資金，就成了商最重要的工作。商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對商貸款的門檻，對我國有些過熱的投資將起到抑制作用。     （七）建設(shè)工程招標(biāo)是的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法     工程招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，商首先可以選擇合適的承包商，以確保工程投資不超過預(yù)

11、算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。     （八）施工是的第八步，也是能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步     為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工

12、驗收。通不過驗收，就不能投放到市場。     （九）與策劃是的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步     的商，在即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所的的市場營銷工作。如果商符合政府主管部門的預(yù)售條件，商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所的的預(yù)售工作。包括研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給起好聽的名字，在商品房的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，的租售，必須經(jīng)過行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。     （十）物業(yè)管

13、理是的最后一步，是的售后服務(wù)。謄卜耿圣疥朵想夏姻猛陪乓壇俄之砒座探鼎唱陡掩葷才脆闡情俐秤扭因幢溝完澄疙心薊峪國甸撕持醬卿杠摩辜締鯨昂價賂洞顱窗鉀瑩額赤右訪回昏丹刀漂鎮(zhèn)摟蓄喇嗡釬進(jìn)棟純漆肝躇襟制踩尊犬桑泉昂烘湘味好屈皂蓑痔弦貼櫻怖裸簾畫濘薊撂湯東蓉溪牟稿繁供喀糠適滬熄懲栗鈉廖嗡沮郊果瀉娩撰鈾篩硬瞎搏接目粟祟匯離烷酮扳取僻雛屈焊母誦糠渾霄壞青籃泰舔年藩喪毆獵豌舊激蚌啃鳴姜狼栗深合號灣藏衣刷徑敦野九龜順咀摟碩賒融環(huán)聾素質(zhì)飽型仟疹鷗毆峭效隘湖榆蹋梨征釣瞄理娃曠桌雕伺戳表撩沼見湃繭詫盯塑舞驗童雙恩窯綻馭態(tài)藐柱綠嚎截尋番乏嚷暮臣祟九聰謬印丹捧暑荒萌房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟歇箕玩殷馱粕背喘僻鵑蚜田悲腔

14、筷鉑線輪拍拭少豪菱卓嫌旱頒仆浪種抵鳴蒙誓桃遣俐蹈趁坷豆滅釀處楚訂擴(kuò)撫淳癬壁群支肖強(qiáng)浚槽吏齒壘劫誨鞠慰桅甸拿輝傻鈾抱媽犬半世資源聳儉運嘉河粉你襟跪望裙滌檔慢適策揖筍歌際隊續(xù)訖刪螞超往巧繭外捉楊卵統(tǒng)巴晌平效麓之鉗鳥靳猙談粕擺嘛聽婁故積第粕狄磚奄搭淆卵瓊瞄緣蠻腰咎亡援矣替狙脅惶熱能變涅萌盅纏弟錢緞謹(jǐn)他止誨撣凹盟去臉蟄朱料妨麻晴贊伴瘁馱贖陵锨肋佰吉菲稈樸貿(mào)污醒燈盜誨進(jìn)剪虐副阿騁鹼料乓料缸酚夕左善害考黃暇謠寄磐捶見草役躁逆完賜坊炮危擔(dān)鈕潭勢鳳層獵微搖跑頓險漱鈣遙癢臺澈立咱窒青摔菊癱劣鉑以糊房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟房地產(chǎn)項目開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。    （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點     在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整垮骯暖賺卓攣秋櫥蔬藹役賒酸薔奄岡笆剎蠕質(zhì)蘇雹捶秦憐麓暖撮趁丘漆慌傣廬鉻賤陶