第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

1、第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析析一、一、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（掌握）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（掌握）n土地費(fèi)用土地費(fèi)用n建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用n租售價(jià)格租售價(jià)格n開發(fā)期與租售期開發(fā)期與租售期n容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)n資本化率資本化率n貸款利率貸款利率二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素（掌握）（掌握）包括：n購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買價(jià)格n權(quán)益投資比率權(quán)益投資比率n空置率空置率n運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用三、不確定性因素的相互作用（熟悉）三、不確定性因素的相互作用（熟悉）

2、第二節(jié)第二節(jié) 盈虧平衡分析（掌握）盈虧平衡分析（掌握）一、一、 盈虧平衡分析的基本原理盈虧平衡分析的基本原理盈虧平衡分析盈虧平衡分析： 是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。 盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（盈虧平衡點(diǎn)（B.EPB.EP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。不虧損也不盈利。 盈虧平衡分析就是

3、要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的基本方法盈虧平衡分析的基本方法： 是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。n盈虧平衡分析盈虧平衡分析：當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。分析屬于線性盈虧平衡分析。n 當(dāng)市場(chǎng)上

4、存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。性盈虧平衡分析。n 線性盈虧平衡分析的基本公式是：線性盈虧平衡分析的基本公式是：n年銷售收入方程：年銷售收入方程：S SP PQ Qn年總成本費(fèi)用方程：年總成本費(fèi)用方程：C.C.C.tC.t十十C.vC.vQ Qn其中，其中，S S為銷售收入，為銷售收入，C.C.

5、為總成本，為總成本，C.tC.t為固定成本，為固定成本，C.vC.v為變動(dòng)成為變動(dòng)成本，本，Q Q為產(chǎn)銷量。為產(chǎn)銷量。當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B.B.C.C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q Q* *時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域； 當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q Q* *時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域。 二、二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析臨界點(diǎn)分析：是

6、分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)臨界點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 保本點(diǎn)分析：保本點(diǎn)分析：是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。（一）最低租售價(jià)格分析（一）最低租售價(jià)格分析（二）（二）最低租售數(shù)量

7、分析最低租售數(shù)量分析（三）（三）最高土地取得價(jià)格最高土地取得價(jià)格（四）最高工程費(fèi)用（四）最高工程費(fèi)用（五）最高購(gòu)買價(jià)格（五）最高購(gòu)買價(jià)格（六）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率（六）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率（七）多因素零界店組合（七）多因素零界店組合n三、三、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例見課本見課本第三節(jié)第三節(jié)敏感性分析敏感性分析一、一、敏感性分析的概念敏感性分析的概念（掌握）（掌握）敏感性分析：敏感性分析： 是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響重要影響的敏感性因素，并

8、分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。方法。 敏感性分析的目的在于：敏感性分析的目的在于： （1 1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)；依據(jù)； （2 2）研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍）研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

9、的能力；或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力； （3 3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。下，從中選出不敏感的投資方案。 二、二、敏感性分析的步驟敏感性分析的步驟（掌握）（掌握）房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟： （1 1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2 2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。 （3 3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)

10、價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。動(dòng)值。 （4 4）通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不）通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。 三、三、 單因素與多因素敏感性分析（掌握）單因素與多因素敏感性分析（掌握） 單因素敏感性分析單因素敏感性分析 進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。它參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。 多因素敏感性分析多因素敏感性分析多因素

11、敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。四、四、 敏感性分析的敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（了解）法（了解） “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測(cè)值三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是的基本思路是 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)

12、測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤(rùn)受影響的各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。情況。 各因素的三種預(yù)測(cè)值相互組合得出多種情況下的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算各因素的三種預(yù)測(cè)值相互組合得出多種情況下的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算結(jié)果。結(jié)果。第四節(jié)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析一、一、 風(fēng)險(xiǎn)分析的界定風(fēng)險(xiǎn)分析的界定 （掌握）（掌握）在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價(jià)在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如投資、成本費(fèi)用、租售價(jià)格、開發(fā)周期等）大部分來自對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)與估算，由此得出的格、開發(fā)周期等）大部分來自對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)與估算，由此得出的

13、評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)價(jià)指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險(xiǎn)。為了給項(xiàng)目投資決策提為了給項(xiàng)目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中除了要計(jì)算和分析基本方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外，還需要進(jìn)行不確定和風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。對(duì)策。 不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的

14、比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。 二、二、 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法 （了解）（了解）三個(gè)階段：三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 （一）（一）風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)常用方法常用方法：1.1. 專家調(diào)查法（其中代表性的專家個(gè)人判斷法、智暴法、德爾菲法）、專家調(diào)查法（其中代表性的專

15、家個(gè)人判斷法、智暴法、德爾菲法）、2.2.故障樹分析法、故障樹分析法、3.3.幕景分析法幕景分析法4.4.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)。篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括：在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括： 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類。（二）（二） 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法 常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。 1.1.調(diào)查和專家打分法調(diào)查和專家打分法 2. 2.解析方法解析方法 3. 3.蒙特卡洛模擬法蒙特卡洛模擬法三、三、概率分析的步驟與概率確定方法（熟悉）概率分析的步驟與概率確定方法（熟悉）（一）

16、（一）概率分析的步驟概率分析的步驟概率分析的一般步驟為：概率分析的一般步驟為：（1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素；（2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率；（4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。 （二）（二）概率的確定方法概率的確定方法 概率分為客觀概率和主觀概率概率分為客觀概率和主觀概率四、四、概率分析中的期望值法概率分析中的期望值

17、法 （掌握）（掌握）（一）（一）期望值法的步驟期望值法的步驟 采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：驟： 1.1.選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。不確定性因素。 2.2.按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。化范圍。 3.3.分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。 4. 4.分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)

18、值。 5. 5.計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目整個(gè)壽命期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目整個(gè)壽命期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。 6. 6.計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，項(xiàng)目計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率。累計(jì)概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。 7.7.對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小小。 五、五、蒙特卡洛模擬法蒙特卡洛模擬法（了解）（了解）見課本見課本第五節(jié)第五節(jié) 決策的概念與方法決策的概念與方法一、決策的概念（掌握）一、決策的概念（掌握）

19、（一）決策及其特征（一）決策及其特征1.1.決策是為了大道一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)決策是為了大道一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)2.2.決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段3.3.決策是在若干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)座位行動(dòng)方案決策是在若干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)座位行動(dòng)方案4.4.準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的集中后果是可以預(yù)測(cè)或估計(jì)的準(zhǔn)備實(shí)施的決策方案可能出現(xiàn)的集中后果是可以預(yù)測(cè)或估計(jì)的（二）決策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（二）決策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則：滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和原則：滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測(cè)原則、比較選優(yōu)原則和

20、反饋原則反饋原則標(biāo)準(zhǔn)：決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性標(biāo)準(zhǔn)：決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性和決策的經(jīng)濟(jì)性（三）決策理論（三）決策理論古典決策理論古典決策理論行為決策理論行為決策理論二、決策的方法（了解）二、決策的方法（了解）（一）確定型決策方法（一）確定型決策方法（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法（三）不確定型決策方法（三）不確定型決策方法三、房地產(chǎn)投資決策（掌握）三、房地產(chǎn)投資決策（掌握）（一）房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟（一）房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟（二）房地產(chǎn)投資決策的類型（二）房地產(chǎn)投資決策的類型（三）房地產(chǎn)投資決策中的投資

21、策略與投資收益目標(biāo)（三）房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)第六節(jié)第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性（掌握）一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性（掌握）1.1.忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值，忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值，2.2.忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇3.3.忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（了解）二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（了解）三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策1.1.關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍2.2.實(shí)物期權(quán)方法投資

22、決策的一般過程實(shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過程3.3.房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題1 1）確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)）確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)2 2）決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目）決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目3 3）決定是否開發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目）決定是否開發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用（熟悉）四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用（熟悉）見課本見課本五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需要注意的問題（了解）五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需要注意的問題（了解）1.1.注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機(jī)結(jié)合2.2.注意實(shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件

23、注意實(shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件3.3.注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性注意實(shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性1.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（因素的是（C）（）（2011）A.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)B土地費(fèi)用土地費(fèi)用C空置率空置率D容積率容積率2.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于(A)（2011）A.臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析B期望值分析期望值分析C.敏感性分析敏感性分析D概率分析概率分析3.運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)

24、行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（C）確定是甭進(jìn)行投資。）確定是甭進(jìn)行投資。（2011）A.等待投資型期權(quán)估價(jià)等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)柔性期權(quán)估價(jià) 本本章章真真題題4.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（B）階段的工作。）階段的工作。（2010）A風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D風(fēng)險(xiǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)決策5.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)

25、性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（C）。）。（2010）A可逆性和可延期性可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性不可逆性和不可延期性6.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(A)。(2009)A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意

26、味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率7.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(D)。(2009)A.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)第八章第八章房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可行性研究第

27、一節(jié)第一節(jié)可行性研究可行性研究概述概述第二節(jié)第二節(jié)可行性研究可行性研究的的內(nèi)容與步驟內(nèi)容與步驟第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資與收入估算與收入估算第三節(jié)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃與與基礎(chǔ)參數(shù)選擇基礎(chǔ)參數(shù)選擇第五節(jié)第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制報(bào)表的編制第六節(jié)第六節(jié)可行性研究可行性研究報(bào)告的撰寫報(bào)告的撰寫第一節(jié)第一節(jié) 可行性研究概述可行性研究概述一、一、可行性研究的含義和目的（熟悉）可行性研究的含義和目的（熟悉）可行性研究可行性研究：是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。濟(jì)

28、分析、論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康目尚行匝芯康母灸康模菏菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益效益二、可行性研究的作用（熟悉）二、可行性研究的作用（熟悉）（一）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（一）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（二）（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（三）（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)（四）（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（五）（五）編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的

29、依據(jù)三、三、可行性研究的依據(jù)（熟悉）可行性研究的依據(jù)（熟悉）四、可行性研究的工作階段（熟悉）四、可行性研究的工作階段（熟悉）（一）投資機(jī)會(huì)研究（一）投資機(jī)會(huì)研究（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策第二節(jié)第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（熟悉）一、可行性研究的內(nèi)容（熟悉）（一）項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目概況（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（五）資源供給條

30、件分析（五）資源供給條件分析（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（十）結(jié)論及建議（十）結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟（了解）二、可行性研究的步驟（了解）（一）接受委托（一）接受委托（二）調(diào)查研究（二）調(diào)查研究（三）方案選擇和優(yōu)化（三）方案選擇和優(yōu)化（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)（五）編制可行性研究報(bào)告（五）編制可行性研究報(bào)告第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇選

31、擇 一、一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（熟悉）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（熟悉）（一）區(qū)位分析與選擇（一）區(qū)位分析與選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇（四）合作方式的分析與選擇（四）合作方式的分析與選擇（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇二、二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案構(gòu)造評(píng)價(jià)方案（掌握）（掌握）構(gòu)造評(píng)價(jià)方案構(gòu)造評(píng)價(jià)方案：就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。經(jīng)營(yíng)方案

32、。開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。三、三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)選擇基礎(chǔ)參數(shù) （掌握）（掌握）（1 1）時(shí)間類參數(shù)）時(shí)間類參數(shù) 開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間

33、點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期（年、半年、季度或月，視項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期（年、半年、季度或月，視項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇）。經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇）。 （2 2）融資相關(guān)參數(shù)）融資相關(guān)參數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率（通房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率（通常為總投資的常為總投資的3030），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建

34、設(shè)投資的比例。），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。 （3 3）收益相關(guān)指標(biāo)）收益相關(guān)指標(biāo) 出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率。出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率。 （4 4）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。等指標(biāo)。 第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算算 （掌握）一、一、投資估算投資估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開

35、發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等（一）、（一）、土地費(fèi)用土地費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用：是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有以下幾主要有以下幾種：種：劃撥或征用土地的征用拆遷費(fèi)、劃撥或征用土地的征用拆遷費(fèi)、出讓土地的出讓地價(jià)款、出讓土地的出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的租用費(fèi)、租用土地的租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)股東投資入股土地的投資折價(jià)。 （二）二）勘察設(shè)計(jì)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)

36、計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及測(cè)以及“三通一平三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的為建安工程費(fèi)的3左右，左右，可行性研究費(fèi)可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的占項(xiàng)目總投資的13，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的05左右。左右。“三通一平三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用等土地開發(fā)費(fèi)用：地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、

37、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。電、路的費(fèi)用。（三）房屋開發(fā)費(fèi)（三）房屋開發(fā)費(fèi)1.1.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。安裝等）等。 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指建筑物是指

38、建筑物2 2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。設(shè)費(fèi)用。3.3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。1 1） 單元估算法單元估算法：是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法總投資的估算方法。3 3）工程量近似匡算法。）工程量近似匡算法。 工程量近似匡算法采用與工程概

39、預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。 4 4）概算指標(biāo)法。）概算指標(biāo)法。 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：常使用的估算公式是：直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。（四）其他工程費(fèi)

40、（四）其他工程費(fèi)（五）開發(fā)期間稅費(fèi)（五）開發(fā)期間稅費(fèi)（六）管理費(fèi)用（六）管理費(fèi)用（七）銷售費(fèi)用（七）銷售費(fèi)用（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）不可預(yù)見費(fèi)（九）不可預(yù)見費(fèi)二、二、資金使用計(jì)劃資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度建設(shè)進(jìn)度和和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。，編制資金使用計(jì)劃表。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段可行性研究階段，可以年、半年、，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。三、三、收入估算與資金籌措收入估算與資金籌措 （一）（一）收

41、入估算收入估算 估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。銷售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括： 擬租售物業(yè)的類型、擬租售物業(yè)的類型、 時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量， 租售價(jià)格，租售價(jià)格， 租售收入及收款方式。租售收入及收款方式。1.1.租售方案租售方案2.2.租售價(jià)格租售價(jià)格3.3.租售收入租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格?？勺馐勖娣e的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。4.4.收款方式收款方式（二）（二）資金籌措資金籌措 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資金來源通常有：資