房產(chǎn)中介吃差價操作方式

1、房產(chǎn)中介吃差價操作方式房產(chǎn)中介“吃差價”的操作方式房產(chǎn)中介“吃差價”的現(xiàn)象較為普遍，且已成為房產(chǎn)中介的主要利潤點，嚴(yán)峻侵害了市場交易主體利益和擾亂了二級房地產(chǎn)市場秩序。房產(chǎn)中介“吃差價”所采納的共同手法是：對登記售房者壓低評估價和登記售價，對詢問買房者抬高市場行情，以此制造出一個差價空間。通常根據(jù)以下幾種方式進(jìn)行詳細(xì)操作。1、介入交易，直接倒手。當(dāng)發(fā)覺登記售房人同意以一個較低價格出讓時，房產(chǎn)中介常會指派一名內(nèi)部人員與其商談，砍價，并交付定金訂下該房，并在合同中商定一個較長的履行期限。消失有購買該房意向者，該內(nèi)部人員作為賣方與其以一個更高的價格進(jìn)行交易。交易勝利后到房管部門簽訂交易登記合同時，房

2、產(chǎn)中介一方面以種種名義將內(nèi)部人員的名字換成真正的售房人，另一方面以少交契稅為由在登記合同中訂立一個較低的售房價格。于是，兩筆交易合并成了一筆交易，交易中間的差價在購房人付款過程中，流入房產(chǎn)中介之手。對于這種交易，購房人尤其是在合同售方與產(chǎn)權(quán)人不全都時，通過嚴(yán)格核對交易對方身份關(guān)系可以準(zhǔn)時發(fā)覺。發(fā)覺后，可以售房人非產(chǎn)權(quán)人且無法得到追認(rèn)為由，主見合同無效。2、接受全權(quán)托付，抬價銷售。有的賣房人因身在外地或工作繁忙，無暇與有購房意向者一一接洽。他們通常會在房產(chǎn)中介建議下，向其出具手續(xù)，托付其全權(quán)處理售房事宜。不少房產(chǎn)中介于是就趁機(jī)以高于托付人指示價格的價格與購房人進(jìn)行交易，從中賺取差價。對于這種狀況

3、，假如房產(chǎn)中介以自己名義與購房人進(jìn)行交易，則它與托付人之間形成的是行紀(jì)法律關(guān)系。依據(jù)合同法第四百一十八條規(guī)定，行紀(jì)人高于托付人指定的價格賣出的，可以根據(jù)商定增加酬勞，該利益屬于托付人。假如房產(chǎn)中介以賣房人名義與購房人簽訂合同，則它與托付人間形成的是代理關(guān)系。依據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，此時房產(chǎn)中介所簽訂合同中的權(quán)利、義務(wù)均由托付人承受。房產(chǎn)中介作為代理人無權(quán)將買房人交付的部分房款占為己有。故托付人一旦發(fā)覺房產(chǎn)中介借從事行紀(jì)、代理事務(wù)之機(jī)，賺取差價，可據(jù)上述法律規(guī)定，要求房產(chǎn)中介返還差價。3、保底銷售，超過分成。有的狀況下，房產(chǎn)中介與登記售房人商定，當(dāng)它以某個保底價格賣出該房時收取肯定比例的中介費(fèi)；當(dāng)它以高于保底價格賣出該房時，對超出部分價款與售房人按肯定比例分成，通常是五五分成或四六分成。這種商定原則上是可以成立的。其中要明確的是，房產(chǎn)中介所收取費(fèi)用在性質(zhì)上屬于居間、代理等業(yè)務(wù)的酬勞，它無權(quán)與售房人分割售房款。房產(chǎn)中介有義務(wù)向托付人客觀地供應(yīng)估價、詢問服務(wù),而售房人確定的保底銷售價格通常是據(jù)房產(chǎn)中介供應(yīng)的估價作出的。該價格與實際成交價出入較大時，房產(chǎn)中介收取的中介費(fèi)可能過高，有失公正。為了克服商定居間酬勞可能存在的弊端，國外法律規(guī)定了商定酬勞酌減制度。當(dāng)商定酬勞大大超過居間人所供應(yīng)勞務(wù)的價值致顯失公正時，法院可以依據(jù)托