政府辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備維保管理方案.docx

1、政府辦公樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備維保管理方案針對物業(yè)使用期限實施全過程管理，運用設(shè)施長遠(yuǎn)發(fā)展策略來調(diào) 整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修 正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點，是設(shè)施管 理的重要手段。一、設(shè)備、設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案日常維修項目 維修類別 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)實施效果機(jī)電設(shè)備1）電梯維護(hù)保養(yǎng)每天巡視檢 查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn) 問題、及時 維修。2）水泵維護(hù)保養(yǎng)3）其它設(shè)備設(shè)施每周檢查一1）電話遍，發(fā)觀問題，及時維通訊修。設(shè)備每周檢查一2）寬帶遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。每周檢查一水泵及設(shè)備水泵遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部 組織實 施。各項機(jī)電 設(shè)備維修 保

2、養(yǎng)規(guī)程1）無故障、停電2）保障安全運 行。由設(shè)備部組織實施各項機(jī)電 設(shè)備維修 保養(yǎng)規(guī)程通訊暢通，無故各項通訊設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程障。由設(shè)備部組織實施1）設(shè)備由設(shè)備部運行正常；1）確保供水正實施2）儲水吊；2）水質(zhì)無污染。池清潔無污染物。面局部滲止面積續(xù)擴(kuò) 漏；大及污染墻面，并清洗次，2）每年雨季前對 住戶外窗臺 進(jìn)行一次密 封維護(hù)檢查，杜絕雨 水侵入；3） 外墻面大面 積滲漏；4） 外墻面的翻1）熱層破損；1）每半年疏2）防水通一次屋面層破損造雨水口；業(yè)虬成屋面滲2）每年對屋漏；面防水層檢3）屋面修一次；5）積水。1）公用地面的維修改造；1）每半年對公共通之）公共公共地面進(jìn)*、 通道、門行維護(hù)一道

3、門廳的墻、次，補(bǔ)換損廳、樓十、天棚維壞或空鼓地梯間切 護(hù)；磚；新;3）樓間 墻面、扶 手、踏步1）房屋修繕標(biāo)由設(shè)備部負(fù)責(zé)準(zhǔn)；實施。2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）由設(shè)備部按1）房屋修繕標(biāo)相關(guān)技術(shù)規(guī)程實施；準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部2）每三年鏟除分修繕技術(shù)規(guī)抹灰翻新一程；次。1）無積水、防水層正常；2）隔熱層完好。美觀完好、整潔、清 爽。的維護(hù)。1）由煙道內(nèi)橫隔共用煙道板損壞及 導(dǎo)流板安 裝不當(dāng)造 成的2）排煙口封每年對屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)由設(shè)備部按相關(guān)性作業(yè)規(guī)范實施。排煙管道技術(shù)規(guī)范排煙通暢，安全、正常使用。閉不當(dāng)造成漏煙區(qū)內(nèi)道路每年對局部損壞嚴(yán)重的路面、道路面人行牙、人行道 道的道牙板應(yīng)控制

4、在1%每年內(nèi)， 其它控制在50%每年內(nèi)。要的路面受污損和破翻新工作由設(shè)壞：1）道路使用管備自行組織專2）使局部理規(guī)定；業(yè)維修工或委損壞嚴(yán)重中2）路面施工質(zhì)托有關(guān)施工單面通過翻新量標(biāo)準(zhǔn)。位實施。延長壽命，從則使整個道路保持使用功能。1）減少泌1）每月清潔公用照明庭院燈、樓道燈、其他照明燈燈具一次；2）每季檢修線路一次，應(yīng)控制在1%每年內(nèi)，其它控制在5%每年內(nèi)。1)2)由設(shè)備部維護(hù);1)線路老化;對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。2)照明設(shè)施清潔完好1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效；3）照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上。溝渠池進(jìn)園林綠地半年清理一內(nèi)無沉積次；2）每季I）進(jìn)內(nèi)側(cè)防物、出口暢由

5、設(shè)備部按作度清理進(jìn)內(nèi)通；2）進(jìn)業(yè)規(guī)程實施維雜物一次3）2）進(jìn)內(nèi)無沉積蓋正常使修。每年全面維物。用、密合；修完善一3）流水通次。暢。1）春、夏季各補(bǔ)換綠地1）綠草叢一次，樹木伍，樹木青補(bǔ)種春、夏青、剪切整各一次；2）由綠化服務(wù)部齊；花木每半月實施。2）雕塑、修剪一次；小品完整清3）草坪喬木潔，流水清每月修剪一清。次；1）化糞池每1）化糞池雨水門 雨水進(jìn) 污水進(jìn) 化糞池 閥門進(jìn)綠化、雕 塑、小品、循環(huán) 水池、花 池1）每月檢修一次設(shè)施，設(shè)備；2）每半年檢查一1）相應(yīng)建筑維1）整潔、管理用房管理用房次電氣線路；3）每二由設(shè)備部實施。修規(guī)程。安全、正常2）電氣設(shè)備維使用;年內(nèi)粉刷一次；4）每年修保養(yǎng)規(guī)

6、程。2）設(shè)備、設(shè)備完好。對其它建筑部分維護(hù)一次。五、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程六、秀山縣行政中心大樓房屋本體維修養(yǎng)護(hù)流程技術(shù)保障部每星期將維修電腦總單程報管 理處七、秀山縣行政中心大樓裝修審批監(jiān)管流程九、維修養(yǎng)護(hù)工程物料控制流程卜、各項指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)達(dá)標(biāo)率指二一管理指標(biāo) 管理目標(biāo)實施措 施屋配設(shè)完率 房及套施妍98%實行巡視制度， 確保房屋完好， 無新違章搭建及 損壞公共設(shè)施屋、修時修房剽急及率99%按規(guī)定的維修服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理安 排維修人員，確 保維修工程人員 及時維修修程量格 維工質(zhì)合率100%分項檢查，一步 到位，并進(jìn)行回 訪制度，以確保 維修工程合格， 滿足客戶需求、房屋主體維修養(yǎng)

7、護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下:項 g維修 范圍需維修 項目標(biāo) 準(zhǔn)定期維修 計劃日常保養(yǎng)計劃房屋完好率99%,大中修質(zhì)量合格率99%,房屋零修、急修及時率99%;設(shè)備完好率99%房屋 主體主體 結(jié)構(gòu)或破 縫重 裂嚴(yán)壞按需要、 不定期參見：IS09002運作程序 文件NPM0P-13建 筑物本體維護(hù)；IS09002運作程序 文件NPM0P-14住 戶服務(wù)；IS09002運作程序 文件NPM0P-05公 共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生 管理；樓地 面工 程整砂裂 平起開小修/年、 中修/4 年、大修 /8年屋面 工程滲漏、 排水堵 塞小修/年、 中修/4 年、大修/8年粉飾 工程開裂、 剝落、 色不勻小修/年、 中修/3

8、年煙道不通暢小修/年屋主體設(shè)備排系 給水統(tǒng)不通暢檢修1次/ 年詳見：工程、設(shè)備管理 工作手冊1、變配電系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、水系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)5、電梯系統(tǒng)6、公用天線、背 景音響系統(tǒng)7、設(shè)備管理、大 修改造有故 障、無 法供電檢修1次/ 年弱電 設(shè)備有故 障、無 法使用檢修1次/ 年消防 設(shè)備滴、漏、 缺附件檢修1次/ 年電梯 設(shè)備電梯、 無法使 用中修1次/ 年，大修1 次/6年避雷 設(shè)備腐蝕、 損壞檢測1次 /3年注:房屋本體使用年限按50年，機(jī)電設(shè)備分別按產(chǎn)品壽命確定更新、改造 周期公用照明消防設(shè)備1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消 火栓（箱）

9、的維護(hù)及檢修；3）其它消每周檢查一1）線路無亂搭亂遍，發(fā)現(xiàn)問由設(shè)備部接；題，及時維實施2）照明燈具政黨修有效1）標(biāo)識每周檢查一由設(shè)備部制定及維設(shè)施有效，標(biāo)志遍，發(fā)現(xiàn)問按相應(yīng)作護(hù)規(guī)定；清楚，完好無題，及時維業(yè)規(guī)程實2）消火修栓維修操損。施維修作規(guī)程防設(shè)備消防設(shè)施排水管室外消防栓每周檢查一 遍，發(fā)現(xiàn)問 題，及時維修。由設(shè)備部門作業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施上、下水管供配電1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定碼松脫1）開閉所由設(shè)備部 24小時值 按相應(yīng)工2）配電房 守。作制度、2）配電房每工作業(yè)規(guī)每半年檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由設(shè)備部負(fù)責(zé)維修。班巡回檢查程實施。1）排水 管施工技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

10、。2）消防 設(shè)施施工標(biāo)準(zhǔn)。1）排水 管維護(hù)修 繕標(biāo)準(zhǔn);2）給水管維護(hù)修 繕標(biāo)準(zhǔn)。開閉所及 配電房工 作制度、作業(yè)規(guī)程1）管道暢通，無堵塞。2）無泄露；3）消防設(shè)施正常有效。上、下水通暢,無滲漏。供配電設(shè)施正常運行十二、公共設(shè)施重大項目維修執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下:序 號彥圍 維范需維修項目 標(biāo)準(zhǔn)定期維修 計劃作業(yè)規(guī)范及 措施效果1區(qū)內(nèi) 道路路面、路基嚴(yán) 重?fù)p壞修繕1次/年參見：IS09002 運作 程序文件NPM0P-05 公 共區(qū)域設(shè)施 和衛(wèi)生管理2路燈 線路需改造的重 新敷設(shè)按需要不 定期3綠化 場地重新造植的 改造改造綠化/2年4溝、 渠、 池、井嚴(yán)重斷裂或 破損檢修1次/年5、示 化，所 文

11、娛場改造、改建按需要、 不定期參見：IS09002 運作 程序文件NPM0P-05C 公 共區(qū)域設(shè)施 和衛(wèi)生管理IS09002 運作 程序文件NPM0P-09停 車場管理IS09002 運作6車辯就 停陳帆廊更新、改造、 改建檢修1次/2年7公共 機(jī)電 設(shè)施更新、改造按需要， 不定期8其他由市住宅部 門確定按需要、 不定期備 注1、道路的使用年限按20年計，房屋主體2、按上述標(biāo)準(zhǔn)確立的重大維修項目所發(fā)生安50年計。.的費用按規(guī)定從基金開支。十三、公共設(shè)施日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計劃表如下:序 號多4圍 維范日常保養(yǎng)維修計劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi) 道路養(yǎng)護(hù)1次/月，即壞即修參見：IS09002運作

12、程序文 件NPM0P-05公共區(qū) 域設(shè)施和衛(wèi)生管理道路完 好率 99%,；路燈完2路燈 系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)1次/月，即壞即修3綠化 場地噴水2次/天。除雜 草1次/月，施肥、 補(bǔ)苗2次/年IS09002運作程序文 件NPM0P-09«停車場 管理IS09002運作程序文 件NPM0P-06物業(yè)綠化 管理IS09002運作程序文 件NPM0P-10設(shè)管理好率 98%, 池二井 完好率 98%,文 化娛樂 場所設(shè) 施完好 率98%,停 車場、 單車棚 完好率 98% o4溝、 渠、 池、井清理二井1次/季， 清理一池/半年5文化、 娛樂 場所檢查1次/月6車持成 停坂瓠廊每天檢查，即壞即 修7公共

13、 機(jī)電 設(shè)施每天檢查，即壞即 修8其他備 a屬于日常維護(hù)保養(yǎng)，從管理費中公共設(shè)施維護(hù)費列支十四、養(yǎng)護(hù)計劃，住戶報修、維修回訪制度等（一）、目的確保對用戶投訴的處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)及時對服務(wù)效果的及 時反饋。（二）、適用范圍用于物業(yè)管理處對投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。（三）、職責(zé)1、管理處具體負(fù)責(zé)對用戶的回訪工作。2、管理處其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作效果的意見，均應(yīng)及時反饋到管理處。（四）、工作程序1、管理處按照用戶投訴記錄，對投訴100%進(jìn)行回訪，回訪時間 按投訴內(nèi)容具體確定。2、物業(yè)管理處每星期根據(jù)上星期的維修單，安排人員對維修服 務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率不低于30%。3、回訪工作

14、可采取與用戶交談，現(xiàn)場查看、檢查等方式綜合進(jìn)行。4、物業(yè)管理處安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不 合格項應(yīng)及時向管理處經(jīng)理匯報，安排人員限期解決，并再次進(jìn)行回 訪，直至業(yè)主滿意。5、回訪的記錄由物業(yè)管理處文件由管理員進(jìn)行統(tǒng)一管理，并報綜 合辦公室存檔。2-3次，發(fā) 現(xiàn)問題及時 處理。1）表冷器中央 2）過濾網(wǎng)空調(diào) 3）管道附件定期維護(hù)、由空調(diào)班保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。按相應(yīng)工作制度、作業(yè)規(guī)程實施。空調(diào)維修工工作制度、作業(yè)規(guī)程中央空調(diào)節(jié)器安全正常運行二、設(shè)備、設(shè)施定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案項目 維修類別正期修 計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1）電梯維護(hù)保養(yǎng)每月維保、1）無故障、停機(jī)電2）水泵養(yǎng)

15、護(hù)，發(fā)現(xiàn)由設(shè)備部組織各項機(jī)電設(shè)備電；設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)問題、及時實施。維修保養(yǎng)規(guī)程2）保障安全運3）其它維修。行。設(shè)備設(shè)施1）電話每季保養(yǎng)一通訊次，發(fā)現(xiàn)問由設(shè)備部組織各項通訊設(shè)備通訊暢通，無故設(shè)備2）寬帶題，及時維實施。維修保養(yǎng)規(guī)程障修。變頻水泵及設(shè)備變頻水泵及其設(shè)備1）路的公用檢修維照明護(hù)；2）燈具1）每月保養(yǎng)清洗一次；2）每季度對設(shè)備保養(yǎng)一次。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路的損由設(shè)備部實施。1）有關(guān)二次供水規(guī)定；2）有關(guān)電氣維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1）由設(shè)備部按相應(yīng)保養(yǎng)實施；2）照明囂具每年更換一1）確保供水正常；2）水質(zhì)無污染。1）線路無老化;2）燈具政黨使用，照明完好。的維修及壞燈具。更新。1）疏散

16、標(biāo)志的維每年對消防修及維箱油漆一護(hù)；遍，并將消2）室內(nèi)防帶晾曬一消防 消火栓箱次，以免發(fā)設(shè)備 的維護(hù)及霉；2）每年檢修；對消防疏散3）其它標(biāo)志進(jìn)行一消防設(shè)次維護(hù)。備。1）消防栓及水泵接全器室外消防每半年油漆消防設(shè)栓水泵結(jié)一次；2）消施管網(wǎng)合器防栓每半年排一次水，檢修一次。1）每年刷一1）接口次管道油吸砂眼漏漆；2）每年水；2）維修一次，上、下 管道堵并堅固管道水主管 塞、破 固定碼；3）裂；3） 每年雨季檢固定碼松查一次雨水脫?？冢鼡Q不合格部分。次。1）由消防、機(jī)電維修專業(yè)人對應(yīng)負(fù)責(zé)實施；消防設(shè)施保養(yǎng)2）消防系統(tǒng)主規(guī)程。要設(shè)施、設(shè)備每年更換一次。由設(shè)備部組織1）開啟靈活；實施。2）不滲漏由設(shè)

17、備部按相 關(guān)性作業(yè)規(guī)范 實施。1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施完好率100%1）正常有效使用；2）外觀完好。1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無滲漏。1）每季進(jìn)行一次專業(yè)維保。2）每年假期由設(shè)備部按相1）有關(guān)開閉所檢修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)；確保供電設(shè)施安供配電配電房中進(jìn)行曲一關(guān)法規(guī)作業(yè)規(guī)2）有關(guān)電氣維全正常運行。范組織實施。次中修和預(yù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。防性試驗。中央空調(diào)冷凍、冷卻水系統(tǒng)部件按運行周期進(jìn)行專業(yè)維護(hù)由設(shè)備部按相關(guān)法規(guī)作業(yè)規(guī)范組織實施。按中央空調(diào)相關(guān)性規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)確保中央空調(diào)安全正常運行三、公共設(shè)施及公建日常維修計劃及實施方案定期維修項目維修類別計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果房1）由于使用不當(dāng)造成

18、結(jié)構(gòu)局 部受損較輕由 設(shè)備部門按房日常每周巡屋修繕規(guī)定實屋1）局部查一次入們施維修；如局承受損；裝修階段要部受損較重，1）房屋修繕標(biāo)1）安全、重2）施工每天巡視2應(yīng)請專家“會準(zhǔn)；正常使用；結(jié)質(zhì)量原因診”，提出方2）有關(guān)工程施2）功能完構(gòu)造成的結(jié)次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處案，受托專業(yè)工技術(shù)規(guī)范。好。部構(gòu)問題。公司實施；位理、維修。2）如因施工質(zhì)量原因或保修期造成結(jié)構(gòu)問 題，應(yīng)報請開 發(fā)單們處理。外墻面1）外墻 面鼓膠落 的修補(bǔ)；2）外墻面大面積滲漏；3）外墻面的翻新；每周巡檢一 遍，發(fā)現(xiàn)問 題，及時維修。由設(shè)備部按有*關(guān)修繕規(guī)程實施。1)2)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕 作業(yè)規(guī)程。無鼓無脫、 無滲水、無

19、違間、整潔統(tǒng)一。1）隔熱層破損；2）防水層破造成屋面滲每周檢查一由設(shè)備部按相漏；3）應(yīng)作業(yè)規(guī)程實屋面積遍，發(fā)現(xiàn)問施維修，按照水。（售題，及時維房合同明修。年度普查計劃維修。確屋面屬 頂層業(yè)主 獨立使用 的屋面除外）公用屋房屋修繕標(biāo)面準(zhǔn)。1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損。1）公用地面的維修改造；2）公共1）相應(yīng)建筑部每周檢查一公用通通道、門次，發(fā)現(xiàn)問由設(shè)備部按相分修繕技術(shù)規(guī)道門廳的墻、應(yīng)作業(yè)規(guī)程實程；天棚維題，及時維廳、修。施維修。2）房屋修繕標(biāo)護(hù)；3）準(zhǔn)。樓間墻 面、扶 手、踏步1）整潔、無缺損、無霉跡：2）扶手完好、無張貼痕跡。的維護(hù)。小區(qū) 路面人行道路 道校道牙每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題

20、及時維修。由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)庭院燈、每周檢查-公共樓道燈、遍，發(fā)現(xiàn)問照明其它照明題，及時維燈修。雨水口每周檢查一溝渠雨水進(jìn)遍，發(fā)現(xiàn)問污水進(jìn)池進(jìn)化糞池題，及時維修。閥門進(jìn)園林草、雕塑遍，發(fā)現(xiàn)問綠地小品、花題，及時維池修。綠地、花每天檢查一由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工標(biāo)準(zhǔn)。I）進(jìn)內(nèi)無積物，進(jìn)壁無膠由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施落；2）化糞池出口及分隔地?zé)o堵 塞；3）進(jìn)蓋上標(biāo)志清晰。環(huán)境清潔部進(jìn) 行綠化補(bǔ)種園 藝維修。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。干凈、平整、無坑洼，無積水，無缺損、完好率達(dá)99%以上。燈泡政黨使 用，燈罩完 好清潔，燈 桿及燈座無 破損，完好 率達(dá)99%以 上。1）進(jìn)蓋完好率達(dá)100%,有效 發(fā)揮功用，無參；2）無缺損，少污積；3）無堵。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑水品等財貿(mào)藝完好率在99%以上；3）綠化及 時補(bǔ)各率達(dá) 99%以上；4）循環(huán)水 系統(tǒng)