物業(yè)服務(wù)合同法

1、.物業(yè)服務(wù)合同法篇一：物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例分析一、案情簡述：2010年 1 月 11 日北京某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“某物業(yè)”）作為原告向北京市豐臺區(qū)人民法院起訴，要求被告某小區(qū)業(yè)主王某支付2001年 9 月 1日至 2010年 4 月 30日的物業(yè)費(fèi)總計人民幣元，并支付違約金人民幣元。原告訴稱：被告王某為我小區(qū)業(yè)主。2000 年 9月 19 日原告與被告簽訂了 物業(yè)管理協(xié)議書和客戶手冊，原告于簽訂協(xié)議書的同時向被告提供物業(yè)管理服務(wù)。雖.然物業(yè)管理協(xié)議書中約定該協(xié)議的有效期限從 2000 年 9 月 19 日起至 2001年 8 月 30 日止，但在物業(yè)管理協(xié)議約定的期限屆滿后原告一直履行

2、物業(yè)管理義務(wù)，故雙方之間仍存在事實上的物業(yè)管理關(guān)系。故請求被告支付其拖欠的物業(yè)費(fèi)和違約金。被告王某辯稱：1、原告在 2000年 6 月 30 日與開發(fā)商簽訂物業(yè)全權(quán)委托管理合同時沒有取得相應(yīng)的法人資格和物業(yè)管理資質(zhì)，故該合同應(yīng)當(dāng)自始無效，原告非本小區(qū)的前期物業(yè)。2、原告所主張的 2001年 9 月 1 日至2007年 8 月 31 日的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過了普.通訴訟時效，故請求判決駁回原告的訴訟請求。3、原告物業(yè)服務(wù)不符合法律以及物業(yè)管理協(xié)議書 中的約定，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的違約形態(tài)，故被告請求適當(dāng)減少原告的物業(yè)管理費(fèi)用。4、原告所主張的違約金過高，沒有書面合同作為依據(jù)。雖然物

3、業(yè)管理協(xié)議書中約定日違約金為標(biāo)的的千分之三，但有效期限從 2000年 9 月 19 日起至2001年 8 月 30 日止，其已經(jīng)失效，對原被告不再有拘束力，且其主張的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同標(biāo)的以及原告實際損失的數(shù)倍，故原告不同意支付違約金。.證據(jù)材料：在審理過程中，原告提交了物業(yè)全權(quán)委托管理合同 、物業(yè)管理協(xié)議書、客戶手冊、北京物業(yè)管理資質(zhì)合格證書、物業(yè)費(fèi)說明、北京市物價局批復(fù)、北京郵政同城快件單據(jù)以及物業(yè)費(fèi)公示、物業(yè)服務(wù)狀況的照片等。同時被告提交了證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量極差的照片數(shù)張 ,該小區(qū)其他業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿的證人證言數(shù)張。經(jīng)法庭審理查明：被告王某系該小區(qū)業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)商（甲方）與原告（乙

4、方）簽訂物業(yè)全權(quán)委托管理合同 符合相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。并且經(jīng)充分協(xié)商，系雙方.當(dāng)事人真是意思表示。 故合同合法有效，原告為該小區(qū)的前期物業(yè)。物業(yè)管理協(xié)議書中約定，本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為：住宅每建筑平方米 3 元/ 月，公建每建筑平方米8 元/ 每月，并且已經(jīng)經(jīng)過北京市物價局批復(fù)。合同還約定本物業(yè)管理協(xié)議自2000年 9 月 19 日起至 2001年 8 月 30 日止。甲方對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、道路交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。結(jié)合被告房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積，被告的管理綜合費(fèi)用為4090 元/ 年，由被告按年度向原告繳納。每次繳納物業(yè)管理綜合費(fèi)日期

5、為每年8 月 30 日至 9 月 4 日。.合同同時約定了被告未按期繳納物業(yè)費(fèi)的違約金為合同標(biāo)的的千分之三 / 每日。在審理中，被告王某以部分物業(yè)費(fèi)已過訴訟時效作為抗辯理由，原告主張其一直進(jìn)行催要，但被告王某未予認(rèn)可。二、判決結(jié)果：本院認(rèn)為，物業(yè)全權(quán)委托管理合同系雙方真實意思表示的結(jié)果且不違反相關(guān)的法律和政策，當(dāng)屬有效。原告受開發(fā)商的委托進(jìn)行物業(yè)管理。被告雖未與原告訂立書面物業(yè)管理委托協(xié)議，但雙方之間存在事實上的物業(yè)管理關(guān)系。被告享受了原告的物業(yè)服務(wù)后，也應(yīng)依相關(guān)規(guī)定及時繳納物業(yè)管理費(fèi)。原告要求被告支付違約金的訴訟請求，因.雙方之間并無約定，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。因向人民法院請求保護(hù)追索

6、物業(yè)費(fèi)的民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年，現(xiàn)原告提供的證據(jù)不足以證明其在持續(xù)主張權(quán)利，故被告提出的原告起訴超過訴訟時效期間的意見，本院予以采信。被告提出原告服務(wù)質(zhì)量不到位等辯解，雖提供照片等證據(jù)，但不足以證明其主張，故對被告的辯解，本院不予采信。綜上，原告要求被告支付部分物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，本院予以支持。依照中華人民共和國合同法第一百零七條之規(guī)定，判決日下：一、被告于本判決生效后七日內(nèi)給.付原告 2007年 9 月 1 日至 2010年 4 月30 日期間的物業(yè)管理費(fèi)元。二、駁回原告的其他訴訟請求。三、案例分析：上述案例是未成立業(yè)主委員會的社區(qū)中經(jīng)常發(fā)生的典型案例。因該小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會，單

7、個業(yè)主又無法拒絕前期物業(yè)的物業(yè)服務(wù)，故無論前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，該小區(qū)業(yè)主都缺乏一個能夠代表他們的意思表示機(jī)構(gòu)維護(hù)他們的合法權(quán)益。物業(yè)公司雖然沒有書面的物業(yè)管理合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但事實的物業(yè)管理合同并不.等同于書面物業(yè)管理協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的延續(xù)，因此本案中雖然在物業(yè)管理協(xié)議書中明確約定“違約金為合同標(biāo)的的千分之三 / 每日”，但最后法院仍認(rèn)為，原告要求被告支付違約金的訴訟請求，因雙方之間并無約定，缺乏事實依據(jù)，故最終駁回了原告的訴訟請求。故在審查法律關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分事實物業(yè)管理合同和書面物業(yè)管理合同之間的區(qū)別。另外，本案在法庭辯論

8、過程中，爭議的焦點(diǎn)為物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)如何適用普通民事訴訟時效制度？原告依據(jù)北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（實行）第二十六條的規(guī).定，主張在審理物業(yè)管理合同糾紛時適用訴訟時效時不宜過苛，其一直在積極主張權(quán)利，因此訴訟時效應(yīng)當(dāng)發(fā)生中斷的效果。并且提交了物業(yè)公告欄中催繳物業(yè)費(fèi)通知的照片以及北京郵政同城快件單據(jù)等證據(jù)材料證明其積極主張權(quán)利。同時被告提出相應(yīng)的抗辯理由認(rèn)為北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（實行）第二十六條的規(guī)定只是一個指導(dǎo)性規(guī)定。其中適用訴訟時效不宜過苛，也絕不可擴(kuò)大解釋為：當(dāng)原告不能證明其存在訴訟時效中斷的情形時，可以不承擔(dān)舉證不能的不.利后果，可以不

9、適用訴訟時效兩年之規(guī)定。這也是法院最終以采信被告的答辯意見的原因。因此，在適用北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（實行）第二十六條的規(guī)定時，只是在主張權(quán)利連續(xù)性上對物業(yè)管理企業(yè)不得過苛，并不是在適用民事訴訟時效上不宜過苛，應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。即只要物業(yè)管理企業(yè)能夠證明其有積極主張權(quán)利的行為，即使主張權(quán)利缺乏連續(xù)性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其主張的權(quán)利未過訴訟時效，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。此外，在物業(yè)管理企業(yè)主張權(quán)利的舉證證明問題上，特別是沒有業(yè)主委員.會的小區(qū)中，物業(yè)管理企業(yè)必須針對欠費(fèi)的單個業(yè)主逐一主張權(quán)利，且主張權(quán)利時應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)保全工作，最好以上門催收要求業(yè)主確認(rèn)簽字或者 EMS 等郵寄送達(dá)的方式要求業(yè)

10、主簽收。最后，我國對物業(yè)管理企業(yè)的立法在逐步完善過程中，對其監(jiān)管方式和監(jiān)管力度不斷改進(jìn)，特別體現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)的確定上。按照 1996年出臺的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法的規(guī)定普通住宅小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都采用政府指導(dǎo)價和政府調(diào)節(jié)價結(jié)合的管理辦法，物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的監(jiān)管部門的審批和監(jiān)督，調(diào)價變價也應(yīng)當(dāng)獲得審批。直.至 2006年 1 月 1 日北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法正式實施后才將普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)納入市場調(diào)節(jié)價的收費(fèi)監(jiān)管的行列中去，無需經(jīng)過物價部門的審批。故在司法實踐過程中，對于一些歷史遺留問題，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)時的政策和法律法規(guī)區(qū)分對待，以維護(hù)當(dāng)事人的合

11、法利益。四、實踐提示：訴訟時，應(yīng)當(dāng)注意：1、應(yīng)當(dāng)首先認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)是否符合法律規(guī)定。明確區(qū)分無因管理法律關(guān)系和事實物業(yè)管理合同法律關(guān)系。2、應(yīng)當(dāng)區(qū)分事實物業(yè)管理合同和書.面的物業(yè)管理合同之間的區(qū)別。3、應(yīng)當(dāng)注意審查物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)是否符合相關(guān)法律政策的規(guī)定。4、應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)管理企業(yè)的請求權(quán)是否已過訴訟時效。5、應(yīng)當(dāng)注意提示當(dāng)事人做好訴訟的證據(jù)保全工作。篇二：物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)及法律適用 -畢業(yè)論文目錄一、物業(yè)服務(wù)合同的主體.1（一）業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司1.1、業(yè)主的概念及權(quán)益 .12、業(yè)主委員會的特征及作用13、物業(yè)公司的功能及作用1（二）物業(yè)服務(wù)合同介紹.1（三）物業(yè)服務(wù)

12、合同各主體的法律關(guān)系21 、業(yè) 主與業(yè) 主委員會 的法律關(guān)系22、業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān).系23、業(yè)主委員會與物業(yè)公司的法律關(guān)系3二、 物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)與適用存在的問題4（一）私法的法律性質(zhì)辨析4（二）法律適用存在的問題41、業(yè)主主體地位很難形成42、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容過于原則化43、物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會矛盾關(guān)系引發(fā)的問題5.三、物業(yè)服務(wù)合同法律適用的調(diào)整6（一）業(yè)主大會單方解除物業(yè)服務(wù)合同的糾紛的法律適用6（二）物業(yè)管理權(quán)的交接糾紛的法律適用6（三）關(guān)于物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任的法律適用71、明確對業(yè)主財產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù)與賠償責(zé)任72、明確物業(yè)公司對業(yè)主人身安全的保護(hù)義務(wù)與賠

13、償責(zé)任8參考文獻(xiàn)：. 8物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)及法律適用內(nèi)容摘要：物業(yè)服務(wù)合同是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，但是，關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)與其法律適用，還存在一定的問題，需要引起重視。本文研究結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理條例等內(nèi)容，對物業(yè)服務(wù)合同的主體進(jìn)行介紹，進(jìn)而分析物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，對其法律適用中存在的問題進(jìn)行分析。最后，明確如何調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)合同，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同適用能力的提升。關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同；法律性質(zhì)；法律適用.一、 物業(yè)服務(wù)合同的主體（一） 業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司1、業(yè)主的概念及權(quán)益業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人，可以是自然人、法人和其他組織。業(yè)主的主要權(quán)利包括：對專有部門的占有、使

14、用、收益和分配的權(quán)利。對共有的公共場所、設(shè)施和場地具備共享權(quán)，對配套建設(shè)的車位與車庫，具備法定用益權(quán)。業(yè)主具備接受物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)、提議召開業(yè)主大會決議物業(yè)管理事項、提出和修改業(yè)主公約及業(yè)主大會規(guī)章、參與業(yè)主大會的權(quán)利和投票權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和其他.法定權(quán)益。2、業(yè)主委員會的特征及作用業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的并代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的業(yè)主自治性組織， 是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)關(guān)，也是業(yè)主行使業(yè)主自治權(quán)的機(jī)構(gòu)。執(zhí)行業(yè)主大會的各項決議也是其責(zé)任。業(yè)主委員會在整個業(yè)主自治過程中占有舉足輕重的地位，其主要負(fù)責(zé)以下職責(zé)：召集業(yè)主大會、組織業(yè)主委員會換屆選舉、與物業(yè)管理

15、公司簽訂服務(wù)合同、配合辦事處或居委會進(jìn)行社區(qū)管理、了解業(yè)主意見和建議等，所以說我國業(yè)主委員會的作用為構(gòu)建起業(yè)主與物業(yè)管理公司之間聯(lián)系的橋梁，還有就是在于監(jiān)督與協(xié).調(diào)作用。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對物業(yè)管理公司收取費(fèi)用與提供服務(wù)的行為實施的監(jiān)督就是其監(jiān)督作用，督促物業(yè)管理公司依法按約履行服務(wù)合同，但當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生無法避免的爭議時，業(yè)主委員會就要履行協(xié)調(diào)職能。3、物業(yè)公司的功能及作用物業(yè)公司就是為業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主需要支付相應(yīng)的報酬來獲得服務(wù)。至于業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系則是聘用合同所確認(rèn)的法律關(guān)系，在聘用合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)是明確的。物業(yè)公司管理的對象是“物”并不是“人”，物就指財

16、產(chǎn)（私有財產(chǎn)和共有財產(chǎn)）。除業(yè)主和開發(fā)商的私有財產(chǎn)外其.余都隸屬于雙方共有財產(chǎn)，物業(yè)公司管理的對象是公共財產(chǎn)。（二）物業(yè)服務(wù)合同介紹物業(yè)公司實施物業(yè)管理，是以物業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ)，以維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及公共秩序為核心的。 物業(yè)服務(wù)合同，就是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)公司，在平等自愿的原則下，對物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的范圍以及收取的費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商后，簽訂的協(xié)議或約定。物業(yè)公司提供服務(wù)，最主要的作用在于：維護(hù)業(yè)主利益均衡、維護(hù)公共利益。業(yè)主委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，也是希望物業(yè)公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，以管家的角色，對公共權(quán)益進(jìn).行維護(hù)，或者說物業(yè)公司的服務(wù)提供應(yīng)該不損害公共利益。物業(yè)公司實施物業(yè)管理對于提升小區(qū)

17、的生活環(huán)境質(zhì)量、更好的滿足業(yè)主公共利益維護(hù)的需求非常重要。但是同時，物業(yè)公司通過收取物業(yè)費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)， 如果存在服務(wù)漏洞，或者存在違法行為侵害業(yè)主權(quán)益或公共利益，則涉及到物業(yè)公司的違法侵權(quán)行為，就需要明確其法律地位與法律關(guān)系，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三） 物業(yè)服務(wù)合同各主體的法律關(guān)系1、業(yè)主與業(yè)主委員會的法律關(guān)系根據(jù)原物業(yè)管理條例第15 條，業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會。但.據(jù)我國物權(quán)法以及條例的規(guī)定，業(yè)主大會同時是小區(qū)共同事務(wù)的決策機(jī)構(gòu)，代表著業(yè)主的共同意志。業(yè)主委員會主要處理小區(qū)內(nèi)部事務(wù)與某些具體的對外事務(wù)，例如物業(yè)管理條例第35條規(guī)定之：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立

18、書面的物業(yè)服務(wù)合同”。最近些年來，眾多的研究者同意業(yè)委會不是法人更不是非法人組織，也就是說業(yè)委會根本不是民事主體，不能對外直接以自己的名義從事民事活動。更有學(xué)者認(rèn)為業(yè)委會成立的目的是為代表業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行對內(nèi)的日常管理事物和對外實施相關(guān)具體行為，主體資格業(yè)委會是不具有的，我同意此類觀點(diǎn)，.業(yè)主是小區(qū)中真正的掌握權(quán)利者，他們以業(yè)主大會形式進(jìn)行管理，當(dāng)然我們認(rèn)為業(yè)主大會會產(chǎn)生一些問題，至于效率因素，當(dāng)業(yè)主不反對時，比較方便的就是讓業(yè)委會處理這些對外事務(wù)。建立業(yè)委會的初衷就是業(yè)主們便于處理公共事務(wù)而設(shè)立在小區(qū)內(nèi)的機(jī)構(gòu)。便利是業(yè)委會的第一原則。在物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)中有規(guī)定以自身的名義對外實施具體行為，這一

19、規(guī)定的原因就是“基于方便物業(yè)管理之考慮”。所以它不可能代表業(yè)主們之意志同樣不能獨(dú)立行動。綜上為解決物業(yè)管理中業(yè)主共有財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題而設(shè)立的就是業(yè)主委員會，要一心一意執(zhí)行決議，至于物業(yè).的管理事務(wù)根本就沒有決策權(quán)，但擁有的只是執(zhí)行的義務(wù)。2、業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，是一種基本的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物權(quán)法第七十條規(guī)定： “業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”根據(jù)這一規(guī)定業(yè)主的資格是一種成員權(quán)，至于界定業(yè)主資格的說法眾多。真正的合同雙方就是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)提供管理與服務(wù)。

20、它們的關(guān)系適用于合同法等有關(guān)法律法規(guī)。合同.中對雙方的權(quán)利與義務(wù)有明確的規(guī)定。因為物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)的事務(wù)不能夠“越俎代庖”就是超過了物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)篇三：業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主能否解除物業(yè)服務(wù)合同楊 雷最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第八條規(guī)定，“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！睂τ谠摋l規(guī)定如何理解，是否只有業(yè)主委員會才能行使物業(yè)服務(wù)合同的.解除權(quán) ?筆者認(rèn)為，本條規(guī)定不能狹隘地理解為業(yè)主不能以個人名義起訴，業(yè)主有權(quán)行使物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，但是也要加以一定條件的限制。理由：1、業(yè)主委員會的性