房屋建筑物評估說明

1、3.3 房屋建 (構(gòu))筑物評估技術(shù)說明3.3.1 評估范圍 進入本次評估范圍的為蘭州蘭石重型裝備股份有限公司的房屋建 筑物及構(gòu)筑物共計 42 項。其中：房屋建筑物 33 項，構(gòu)筑物 9 項。賬面原 值 45,854,019.51 元，賬面凈值 27,088,940.67 元。委估資產(chǎn)具體以資產(chǎn) 占有方提供的 評估申報表為準(zhǔn)。3.3.2 資產(chǎn)概況委估資產(chǎn)座落在蘭州市七里河區(qū)西津西路 194 號蘭石機械設(shè)備公司 廠區(qū)內(nèi)。 七 里河區(qū)位于蘭州市中南部，平均海拔為 1517 米，區(qū)內(nèi)依山傍 水，黃河從其身旁穿過， 南、北兩山夾于其間，全區(qū)總面積394.92平方 公里，年平均氣溫10.5C,全年日照時數(shù)

2、平均 2446 小時，無霜期在 180 天以上。區(qū)內(nèi)自然資源主要有煤炭、石英石、坩泥、 石灰石、 沙礦、 路 標(biāo)石等礦產(chǎn)資源。 黃河流經(jīng)區(qū)內(nèi) 15 公里， 地表及地下水年經(jīng)流量 300 多 億立方米。電力資源充足， 森林覆蓋率 19% 。以鐵路、公路為主的交 通網(wǎng)絡(luò)縱橫 延伸， 四通八達(dá)。西北最大的鐵路貨運編組站建在區(qū)內(nèi)， 312 國道橫貫東西，隴海、 蘭新、 蘭青、 包蘭鐵路干線和甘川、 寶蘭等 28 條 公路穿境而過， 電信通訊、 電視差轉(zhuǎn)、 尋呼電話形式成了完整的體系。 場區(qū)位于黃河南岸二級階地， 地表為厚薄不等的雜填土， 其下為第四系 更新統(tǒng)沖、洪積卵石層，根據(jù)蘭州市地震局提供的資料，

3、本區(qū)地震烈度 按 八度設(shè)防。本次評估的房屋建筑物主要分為四大類：(1) 框架結(jié)構(gòu)建筑物本次評估的框架結(jié)構(gòu)的建筑物主要有煉化公司技術(shù)部辦公樓、重容 探傷室等。主要承重構(gòu)件為鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱、梁、板，維護結(jié)構(gòu)為磚 墻體，樓地面多為地板磚或水 泥砂漿面層，屋面多為 SBS 防水，窗為塑 鋼窗；門為鋼板門或鑲板門， 外墻面為外 墻涂料， 內(nèi)抹灰刷白， 上下水、 暖氣、照明設(shè)施齊全。(2) 磚混結(jié)構(gòu)的建筑物 本次評估的磚混結(jié)構(gòu)的建筑物主要為循環(huán)水泵房、煉化酸洗探傷辦公室等， 主要房、變 電所、培訓(xùn)中心、焊條庫、煉化樣板房、加熱爐操作間、 承重構(gòu)件為磚墻體，屋面為預(yù)制空心屋面板，樓地面為水泥砂漿面 層，少

4、量為地板磚， 外墻涂料，內(nèi)墻抹灰，窗為鋼窗，木門，照明及上 下水設(shè)施齊全。(3) 排架結(jié)構(gòu)的建筑物 本次評估的排架結(jié)構(gòu)的建筑物主要為煉化公司主廠房、煉化 6633 封頭廠房、煉化焊研所廠房等，建成于六十年代的排架廠房，其基礎(chǔ)為 鋼筋砼杯 形基礎(chǔ)，主要承重構(gòu)件為鋼筋砼格構(gòu)柱、工字柱，鋼吊車梁， 剛托架梁，梯形鋼屋架， 鋼筋砼拱形屋架， 大型屋面板，水泥爐渣保溫， 卷材防水，型鋼屋面支撐及鋼柱間支 撐，圍護結(jié)構(gòu)為 240 厚青磚磚墻， 窗為木窗，門為鋼木大門，地面為水泥砂漿面層， 但抗震設(shè)防低。建于 八、九十年代的排架結(jié)構(gòu)的單層廠房，其基礎(chǔ)為人工成孔井樁，杯 形基 礎(chǔ)，主要承重構(gòu)件為鋼筋砼格構(gòu)柱、

5、工字柱和矩形柱、鋼吊車梁、或砼 T 型吊車梁、梯形鋼屋架、砼拱形屋架、大型屋面板、水泥蛭石保溫、屋面為二氈三油一砂防水層、 370 厚紅磚圍護墻，地面為砼，鋼窗、鋼 板大門。本次評估的排架廠房 的特點是廠房跨度大，一般在 24 米，柱頭 高度在 12 米左右。在車間內(nèi)均有 20-30 噸橋式吊車，最大為 200 噸，柱 距一般為 6 米， 12 米，廠房多為多跨雙向排列。外 墻面多為外墻涂料， 內(nèi)墻抹灰刷白，上下水、照明設(shè)施齊全。(4) 少量為磚木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)的建筑物磚木結(jié)構(gòu)的有煉化培訓(xùn)中心生活間、 行政科小賣部、 煉化會議室等， 條形基礎(chǔ)、 磚墻承重、木屋架、木檁條，木門木窗、砼地面。鋼結(jié)構(gòu)

6、的 建筑為煉化零件庫，獨立柱 基礎(chǔ)，鋼柱承重，彩鋼屋面板，砼地面。構(gòu)筑物主要為煉化加工車間露天垮，西露天垮，北龍門吊場地，煉 化機加工車間 消防道，煉化 6633 煙囪，煉化蓄水池，球罐水塔等。3.3.3 評估依據(jù)1 、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部部頒 1984 年發(fā)布的房屋完損等級評定 標(biāo)準(zhǔn)；2 、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部部頒標(biāo)準(zhǔn) ( CJ13-86 ) 危險房屋鑒定標(biāo) 準(zhǔn)；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) (GBJ114-90 ) ：工業(yè)廠房可靠性鑒定、 標(biāo)準(zhǔn)； 4、國家計委、建設(shè)部計價格 20021980 號；5、甘肅省建筑工程消耗量定額（2004 ）；5、甘肅省安裝工程消耗量定額（2004 年）；6、甘

7、肅省裝飾工程消耗量定額（2004 年）；7、關(guān)于印發(fā)甘肅省建設(shè)工程概算定額及地區(qū)基價編制管理辦法 （甘建價 2008 541 號）；8、關(guān)于印發(fā)甘肅省建筑安裝工程費用定額的通知（甘建價 2009358 號）；9、關(guān)于發(fā)布 2011 年第一季度甘肅省建筑裝飾裝修人工費指導(dǎo)價 格的通知；10、中國人民銀行公布的現(xiàn)行貸款利率；11、資產(chǎn)占有方提供的合同、圖紙、工程結(jié)算等有關(guān)資料；12、評估人員現(xiàn)場實地勘察及市場調(diào)查所收集的資料和數(shù)據(jù)。3.3.4 產(chǎn)權(quán)狀況評估對象房屋建筑物合計 33 項，總建筑面積 73,274.46 平方米。其 中已取得房 屋所有權(quán)證的建筑物 14 項，建筑面積為 61,375.7

8、6 平方 米，房屋產(chǎn)權(quán)證號為蘭房 權(quán)證（七里河區(qū)）字第 75479 至 75488 號。其 他 19 項房產(chǎn)，建筑面積合計 11,898.70 平方米，主要有煉化零件庫、煉 化酸洗房、煉化 6633 封頭廠房、 10T 噴丸室站房、煉 化培訓(xùn)中心、煉化 焊研所辦公室、煉化焊研所廠房、煉化油漆庫等，由于其占用的土地 使 用權(quán)為蘭石集團，被評估方?jīng)]有辦理產(chǎn)權(quán)證，但向我方提供了產(chǎn)權(quán)無爭 議的證明材 料。3.3.5 評估過程1. 清查核實階段 評估明細(xì)表的審查。評估人員根據(jù)被評估單位提供的房屋建筑物申報清單， 和財務(wù)部門 的固定資產(chǎn)管 理人員溝通，與固定資產(chǎn)明細(xì)賬、總賬進行核對，做到帳 表相符。房屋建

9、筑物清查申報表：名稱、位置、建筑面積、主要建筑參數(shù)、 使用年限等未 能填全經(jīng)現(xiàn)場核查作了補充。構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施申報 表：這部分內(nèi)容主要是規(guī)格尺寸 填寫不全，已通過向相關(guān)工程、技術(shù)人 員了解并重新作了補填。 財務(wù)審查。通過檢查被評估單位財務(wù)固定資產(chǎn)賬冊， 了解房屋建筑物的賬面值 構(gòu)成，了解其 折舊情況、入賬時間和來源。 資產(chǎn)管理帳審查。與被評估單位的基建部門、建設(shè)部門和后勤、 管理部門的房 產(chǎn)臺賬進行核對，作到賬賬相符，了解有無賬外、虛報、 漏報等情況。 權(quán)證審查。根據(jù)被評估單位提供的資料，截止評估基準(zhǔn)日，委估的主要房產(chǎn)已 辦理房屋產(chǎn)權(quán) 證。對缺乏產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)面積，系在企業(yè)申報的基礎(chǔ)上， 評估

10、人員通過進行現(xiàn)場實地勘 察、 查閱竣工圖及決算書等資料并核對申 報明細(xì)表等方式，在產(chǎn)權(quán)持有人對面積無異 議的情況下，以資產(chǎn)申報表 面積為準(zhǔn)。2. 現(xiàn)場勘察階段在評估現(xiàn)場對房屋建筑物作較全面的現(xiàn)場勘察， 一方面是為了核實 賬面委估項目 是否與實際相符，核對地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)類型等是否 與被評估單位提供的房屋建筑 物申報清單、對應(yīng)權(quán)證相符。對照企業(yè)評 估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺 項、漏項進行填補，做到 賬實相符，不重不漏。在勘察時，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物 的外型、 層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及 維修 使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。另一方面是查看

11、建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時狀況， 查看其承載力的穩(wěn)定 性和牢固性等， 對房屋建筑物的所處環(huán)境、使用狀況、維護情況進行現(xiàn) 場調(diào)研、記錄，聽取建筑物的使 用人員、管理人員、工程技術(shù)人員對房 屋建筑物的購建過程、歷史狀況及建造質(zhì)量、日 常管理、維護狀況和裝 修、改造的介紹；對可能存在受腐蝕、過火、水災(zāi)浸泡或者地震 等其他 因素導(dǎo)致建筑物嚴(yán)重毀損的情況進行詳細(xì)地現(xiàn)場記錄，調(diào)查其基礎(chǔ)、結(jié) 構(gòu)、圍蔽、附屬設(shè)施等的完好程度等情況結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合 理性，為評估 提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板柱進行細(xì)心觀 測，查看有無變形開裂，有無 不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋

12、、 麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的 程度。裝飾：每個建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修 和外裝修、高 檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的 主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無 脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新 舊程度。設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否 滿足使用要求。 維護結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查 看有無損壞、 丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。3. 市場調(diào)查。市場調(diào)查主要是搜集與房屋評估的有關(guān)資料， 其中包括近期甘肅省 蘭州地區(qū)目前 執(zhí)行的前期及其他費用標(biāo)準(zhǔn)以及蘭州市的建筑單方造價 資料等。同時，我們還收集、 查

13、閱了同類建筑物的購建資料、 施工合同， 概預(yù)算書，和委估房屋建筑物的維修、裝修 等檔案、圖紙、產(chǎn)權(quán)資料等 相關(guān)文件，以及付款憑證、交付使用資產(chǎn)明細(xì)表和維護記錄 等。通過上 述資料的搜集工作，使評估有了可靠、準(zhǔn)確的依據(jù)，以確保評估值的準(zhǔn) 確 性。4. 評定估算階段 根據(jù)評估依據(jù)、評估資料，評估人員進行測算、確定委估資產(chǎn)在評 估基準(zhǔn)日的公允市場價值，得出評估結(jié)果后撰寫評估技術(shù)說明。3.3.6 評估方法根據(jù)本次評估目的和委估資產(chǎn)的實際現(xiàn)狀， 采用重置成本法進行評 估。1. 重置全價的確定本次評估將建 （構(gòu)） 筑物按結(jié)構(gòu)特征分類， 選取有代表性的建 （構(gòu)） 筑物作 為典型案例，運用概預(yù)算調(diào)整法或重編預(yù)

14、算法確定其重置全價。重置全價 =建筑安裝工程造價 +前期費及其它費用 +資金成本 . 建筑安裝工程造價的確定 根據(jù)評估建筑物、構(gòu)筑物的特點、價值大小及資料齊全程度，采用 下列方法中的 一種或多種確定工程造價。單項工程預(yù)（結(jié)）算調(diào)整法即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ)， 根據(jù)山西省執(zhí)行的定額基 價標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān) 取費文件，分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費用以 及安裝工程費用，并計算出建 筑安裝工程總造價。單項工程重編概算法 對于建造時間較早、資料不全但可對實物進行測繪，可按測繪數(shù)據(jù) 計算工程量的 或僅有部分施工圖紙計算部分工程量的可將二者結(jié)合起 來，根據(jù)甘肅省概算定額、 基價、 取費測算出工程造

15、價。對于結(jié)構(gòu)相類同的建筑物，根據(jù)相類同的建筑物單位面積工料消耗 指標(biāo)采用對比 法確定實物工程量，再套用相關(guān)的市場材料價格、人工費 用、施工費用、取費標(biāo)準(zhǔn)測算 出工程造價。單位造價評估方法 對于常見結(jié)構(gòu)并普遍使用的建筑物，按照類比法確定工程造價，即 以當(dāng)?shù)叵嗤Y(jié)構(gòu)類型及相同使用功能的建筑物單方建安造價為基礎(chǔ)， 確 定委估建筑物的比較單方造價，在比較單方造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)對委估 建筑物現(xiàn)場測算 的估算工程量再用概算法的方法進行價格調(diào)增和調(diào)減， 將增減額折入委估建筑物的單方 造價內(nèi)，最終確定方實際的單方造價， 乘以建筑面積后計算出工程造價。 . 前期費用和其它費用的確定 根據(jù)國家計委、原建設(shè)部頒發(fā)的

16、規(guī)定與造價計算程序，建筑工程前 期費用與其他 費用，其規(guī)定的計算程序與數(shù)據(jù)如下表：建筑物前期費用和其他稅費計算表序號項目計取比例計價依據(jù)1質(zhì)里監(jiān)督費0.15-0.25計施19861695 號2工程監(jiān)理費1.04 3.3發(fā)改價格2007670號3預(yù)結(jié)算編審費0.1-0.3計價格(2002)1980號4建設(shè)單位管理費0.1 1.5建財2002394號按建安5工程設(shè)計費1.6 4.5計價格200210號6招標(biāo)代理費0.01 1.0計價格(2002)1980號工程費7合同費0.01國家規(guī)定用計取8設(shè)計文件評審及圖紙審核費0.03國家規(guī)定的項目9印花稅0.03國家規(guī)定10其他0.511小計5.01 -1

17、1.02實際計算時，依據(jù)實際發(fā)生的項目進行選擇；建筑等級高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的構(gòu)建筑物選高值，對于結(jié)構(gòu)較為簡單的構(gòu)建筑物，選較低的比例系數(shù) .資金成本的確定資金成本按正常建設(shè)工期和評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的國家同期固定資產(chǎn)建設(shè)貸款利率計算。假定建設(shè)期間工程投資為均勻投入，其計算公式為：資金成本=(建安工程總造價+前期費用及其它費用)X建設(shè)期貸款利 率X合理工 期吃2.成新率的確定房屋建筑物成新率根據(jù)房地產(chǎn)評估規(guī)范的規(guī)定，采用使用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。綜合成新率 二理論成新率X50%+現(xiàn)場勘查成新率 X 50%理論成新率二(建筑物經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)+建筑物經(jīng)濟耐 用年限X100% 打分法

18、是根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的實際技術(shù)情況按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分分別打分。公式為：現(xiàn)場勘查成新率 二結(jié)構(gòu)得分XG +裝修部分得分X S +設(shè)備部分得分XBG結(jié)構(gòu)評分權(quán)重修正系數(shù)；S裝修評分權(quán)重修正系數(shù)；B設(shè)備評分權(quán)重修正系數(shù)。對于結(jié)構(gòu)簡單的一般建筑物，則采用年限法確定成新率3. 評估值的確定評估值二重置全價X綜合成新率 對于結(jié)構(gòu)簡單的一般建筑物，則采用年限法確定成新率337評估結(jié)果1. 房屋建筑物評估結(jié)果經(jīng)實施上述評定估算程序，房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2010年12月31日的評估結(jié)果如下表所示：房屋建筑物類資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表金額單位：元科目名稱賬面原值賬面凈值評估原值評估凈值增值率%房屋建筑

19、物43,942,794.9426,181,998.22090,180,885.03,085,304.0064.56構(gòu)筑物1,911,224.57906,942.457,510,340.002,315,390.0055.30合計45,854,019.5127,088,940.67097,691,225.045,400,694.0067.602. 增值因素分析 由于人工費、建材價格及機械臺班費上漲形成評估增值； 委托方按20年直線法計提折舊，本次評估時房屋建筑物的壽命年限按建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，對房屋建筑物按 40至50年確定，故形成凈值增 值較大。 本次評估的房屋中有許多是由出資方以實物出資時，按評

20、估值入賬，從而形成增值。338評估案例實例一、煉化零件庫房屋建筑物明細(xì)表第001號1、建筑物概況該建筑物為鋼結(jié)構(gòu)，2007年12月建造竣工，層數(shù)為一層，建筑面積 2696.40平 方米，獨立柱基礎(chǔ)、柱距為 6米，跨度為24米，檐口高18米，鋼柱、鋼檁條，塑鋼 窗、彩鋼門，3米以下為磚墻圍護，3米以上彩鋼板 圍護，砼地面，水、電設(shè)施齊全。2、重值全價的確定由于該零件庫結(jié)算資料比較齊全，本項目采用工程預(yù)（決）算調(diào)整法法確定重置全價，通過查閱煉化零件庫的建設(shè)結(jié)算資料， 根據(jù)甘肅省建 筑工程費用項目及計算程序， 得出工程綜合造價。見附表：土建部分工程造價計算表序號行號費用名稱計算方法金額1-直接費（一

21、） + （二）1,349,005.612（一）直接工程費B 1+B 2+B31,203,785.483B1人工費X （工程量X人工單價）243,224.044B2材料費X （工程量x材料單價）816,118.265B3機械費X （工程量X機械臺班）144,443.176（二）費率措施費（B1+B3） X 費率 37.46 %145,220.147-間接費（企業(yè)管理費）（B1+B3） X 費率 35.26 %136,691.468三利潤（B1+B3） X 費率 12.55 %48,652.249四價差調(diào)整13五規(guī)費1+2+3+4+5106,946.99141社會保障費B1X 費率 20.00%4

22、8,644.81152住房公積金B(yǎng)1X 費率 8.00%19,457.92173工程排污費（B1+B3） 費率 0.22 %852.87184危險作業(yè)意外傷害保險費（B1+B3） 費率 0.40 %1,550.67195企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基金（B1+B3） 費率 9.40 %36,440.7220六稅金（+二二 + _三 +四+五）X稅率3.41 %55,968.2021七工程總造價一 +二+三+四+五+六1,697,264.50安裝部分工程造價計算表序號行號費用名稱計算方法金額1一 *直接費（一） + （二）2,629,746.892（一）直接工程費B 1+B 2+B32,407,317.913

23、B1人工費X （工程量X人工單價）400,628.584B2材料費X （工程量x材料單價）1,686,434.125B3機械費X （工程量X機械臺班）320,255.216（二）費率措施費B1X 費率 55.52 %222,428.997-間接費（企業(yè)管理費）B1X 費率 41.77 %167,342.568三利潤B1X 費率 23.20 %92,945.839四價差調(diào)整13五規(guī)費1+2+3+4+5184,609.65141社會保障費B1X 費率 20.00%80,125.72152住房公積金B(yǎng)1X 費率 8.00%32,050.29173工程排污費B1X 費率 0.28 %1,121.761

24、84危險作業(yè)意外傷害保險費B1X 費率 0.40 %1,602.51195企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基金B(yǎng)1X 費率 17.40 %69,709.3720六稅金（+二二 +三+四+五）X稅率3.41 %104,845.3921七工程總造價一 +二+三+四+五+六3,179,490.32則該廠房建安工程費為二土建工程造價+安裝工程造價=1,697,264.50+3,仃9,490.32=4,876,754.81 元（2）前期費用及其他費用測算表（甘肅省蘭州地區(qū)計取）單位：人民幣元序項目單位基數(shù)取費標(biāo)準(zhǔn)金額號1設(shè)計費元工程造價2.5%121,919.002招標(biāo)費元工程造價0.1%4,877.003工程質(zhì)里監(jiān)督費

25、元工程造價0.25%12,192.004標(biāo)底編制費元工程造價0.15%7,315.005監(jiān)理費元工程造價1.2%58,521.006建設(shè)單位管理費元工程造價2.1%102,412.00合計307,236.00（3）資金成本的計算該廠房建設(shè)周期為一年，按評估基準(zhǔn)日時的一年期貸款利率5.81%計,計費基數(shù)為工程造價+前期費用。資金成本=（4,876,754.81+307,236.00）X5.81% X 工期 2=150,595.00（元）（取整）計算重置全價重置全價二綜合造價+前期費用+資金成本=4,876,754.81+307,236.00+150,595.00=5,334,586.00 元（取

26、整）綜合成新率的計算本次我們采用年限法和部件完損程度打分法綜合確定，計算公式：綜合成新率=（年限法計算值+部件完損程度打分法計算值）/2、年限法尚可使用年限，原則以資產(chǎn)的耐用年限減去已使用年限計算。資產(chǎn)的耐用年限以已使用建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)計算。該庫房壽命年限為50年，3.5年，尚可使用46.5年。成新率二尚可使用年限+（已使用年限+尚可使用年限）X100%=46.5 琨 3.5+46.5 ） X1OO%=93%、部件完損程度打分法 我們按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備分成三個部分12個子項，根據(jù)其完損程度進行打分計算。經(jīng)計算，采用部件完損程度打分法成新率為90.80%。詳見下表：項目建筑物現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)分評估分合計

27、結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)承載力強252591承重構(gòu)件牢固2525非承重墻節(jié)點較嚴(yán)實1514屋面保溫隔熱層較好2015樓地面局部磨損1512裝修 部 分門、窗玻璃五金齊全252490外裝修良好3028內(nèi)裝修局部腐蝕3026頂棚良好1512設(shè)備部分水、衛(wèi)上下水管道較好403690電、照用電線路較好3028暖氣良好3026標(biāo)準(zhǔn)分合計100評估完好分91 >0.80+90 >0.15+90 >0.05=90.80成新率90.80%說明根據(jù)規(guī)定框架結(jié)構(gòu)房屋，各部分權(quán)重值為：結(jié)構(gòu)0.80、裝修0.15、設(shè)備 0.05綜合成新率=（93%+90.80%）/2 =92%（取整）計算評估值：煉化零件庫

28、的評估值 二 重置全價 X 綜合成新率 =5,334,586.00 X92 % =4,907,819.00 元實例二、煉化公司主廠房 房屋建筑物明細(xì)表第 002 號1、建筑物概況煉化主廠房為排架結(jié)構(gòu)組合單層廠房， 1960 年 1 月竣工，總建筑面 積 44775 平方米。建筑物組合形狀為長方形， 中間為 6 連跨單層排架， 跨 度分別為 3個 24 米 跨和 3 個 30 米跨，長度均為 180 米，柱距分別為 6 米和 12 米兩種，在 6 連跨廠房 的東端頭外接 30 米跨的單跨廠房，長度 222 米， 在 6連跨廠房的西端頭外接 30 米 的單層雙跨廠房， 長度為 162 米，廠房的

29、檐口高度分別為 8 . 5 米、 17 米、 15 米 和 2 0 米，該建筑物的基礎(chǔ)為杯形基 礎(chǔ)，主要承重柱為格構(gòu)式鋼筋砼預(yù)制柱，吊車梁分 成兩種，凡沿磚圍護 墻結(jié)構(gòu)的均為鋼筋砼吊車梁，其余中柱、邊柱的吊車梁均為鋼組合 吊車 梁，屋架除一跨為鋼砼拱形屋架外，其余均為梯形鋼屋架，屋面板為 1.5 >6 米的 預(yù)應(yīng)力大型板，卷材防水，屋蓋設(shè)有水平支撐，垂直支撐， 柱間設(shè)有鋼柱間支撐， 外 圍為青磚 （240 毫米厚 ） 墻，內(nèi)外清水， 窗為組合 木窗、組合鋼窗， 墻內(nèi)設(shè)有二道 圈梁兼過梁， 地面為素砼地。 室內(nèi)采暖， 上下水設(shè)施于 2007 年進行了改造， 照明 為明配線工廠燈具。 廠房的

30、高度 分為三類， 6 連跨廠房， 3 個 24 米跨，檐口高度為 15 米， 30 米跨的檐口 的高度均為 17 米，其余廠房高度 8.5 米。2、重值全價的確定 我們以現(xiàn)場實物為依據(jù)，采用現(xiàn)場實物和估算，重編概算的方 法計 算出建筑物的實物工程量。根據(jù)蘭州地區(qū)的概算定額，地區(qū)基價和概算 取費 標(biāo)準(zhǔn)編制概算， 確定工程造價。 以委托方提供的原實例工程竣工施 工圖紙為依據(jù)， 采用重編概算的方法，計算該建筑物的實物工程量，根據(jù)甘建價【 2001 】381 號定額直接費為文發(fā)布的甘肅省建筑工程概算定額地區(qū)基價甘肅省安裝工程概算定額地區(qū)基價測算出定額直接費，再以測算出取費基礎(chǔ)，根據(jù)甘建價【2000 95號文甘肅省建筑安裝 工程概算費用定額結(jié)合評 估基準(zhǔn)日時按2011年蘭州市一季度部分材 料指導(dǎo)價，調(diào)整建筑材料價格，然后分 別計算出土建工程、安裝工程、裝飾工程綜合造價，并計算建筑物工程總造價，詳見下建筑安裝工程綜合造價計算表（2）前期費用及其他費用測算表（甘肅省蘭州地區(qū)計取）名稱:煉化主廠房建筑面積:44,775.00平方米單位:人民幣元序號費用項目名稱費用代號費率代號計算程