空港國(guó)際-用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目

1、用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目知識(shí)體系、經(jīng)驗(yàn)借鑒以及當(dāng)下工作的建議 和集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)的交流和集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)的交流沈云良2015年4月目錄既定方針：用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目科技園知識(shí)體系的基本框架科技園區(qū)模式運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)借鑒當(dāng)下工作的幾個(gè)建議中關(guān)村軟件園海淀，上地生態(tài)花園式科技園區(qū)北京總部基地豐臺(tái)，西南四環(huán)外商業(yè)樓群既定方針：用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目這是集團(tuán)確立的既定方針傳統(tǒng)地產(chǎn)模式和科技園區(qū)模式，并無(wú)絕對(duì)的高下之分，都有成功的案例北京總部基地，傳統(tǒng)地產(chǎn)模式成功運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)典北京中關(guān)村軟件園，科技園區(qū)模式成功運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)典空港國(guó)際項(xiàng)目，起了大早，趕了晚

2、集如今，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變了，什么房子都能賣(mài)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去；市場(chǎng)供求關(guān)系變了，十多家園區(qū)都在供應(yīng)著大同小異的產(chǎn)品，供過(guò)于求。客戶心態(tài)變了，科技園理當(dāng)營(yíng)造“價(jià)廉物美”的產(chǎn)業(yè)服務(wù)環(huán)境放棄我們的優(yōu)勢(shì)，改用我們不熟悉的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，時(shí)勢(shì)所迫也，不得以而為之既定方針：用科技園區(qū)模式運(yùn)作空港國(guó)際項(xiàng)目清控科創(chuàng)研究報(bào)告的借鑒意義項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的科技地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)為零，存在缺乏經(jīng)營(yíng)理念、招商經(jīng)驗(yàn)，孵化啟動(dòng)資金投資意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題建議開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商在管理理念方面遵從科技地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)客觀經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化平臺(tái)服務(wù)的意識(shí)無(wú)須畏難：傳統(tǒng)地產(chǎn)模式和科技園區(qū)模式，工作路徑大致相同針對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)指出的問(wèn)題，有針對(duì)性地加以解決學(xué)習(xí)科技園區(qū)知識(shí)體系借鑒先

3、行者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架微信群流傳：我們培養(yǎng)了很多高學(xué)歷的野蠻人鮑鵬山建立科技園區(qū)的知識(shí)體系，關(guān)鍵不在于了解多少枝細(xì)末節(jié)的“知識(shí)”，而是在于把控本質(zhì)，理論與實(shí)際相結(jié)合我遇到的最多的問(wèn)題：科技園是什么樣子的？而不是科技園是什么？請(qǐng)看一組圖片，這些都是北京有影響力的科技園包括開(kāi)篇的中關(guān)村軟件園和總部基地北京集成電路設(shè)計(jì)園，知春路，大運(yùn)村。兩棟臨街寫(xiě)字樓。樓宇型園區(qū)北京航空航天大學(xué)科技園，北四環(huán)，學(xué)院路。三棟寫(xiě)字樓。樓宇型園區(qū)北京科技大學(xué)科技園，學(xué)院路，學(xué)校北院墻臨街一棟舊教學(xué)樓中關(guān)村高端人才創(chuàng)業(yè)基地，屬北京科技大學(xué)，位于校園西南角清華大學(xué)科技園，清華南門(mén)外，成府路五道口。寫(xiě)字樓群，

4、最接近科技CBD概念北大科技園，位于中關(guān)村北大街，學(xué)校東北門(mén)外。寫(xiě)字樓群，圍合內(nèi)庭院，接近花園式科技園。部分新樓交學(xué)校使用，科技園還在使用舊實(shí)驗(yàn)樓東升科技園五環(huán)外，京藏高速路東具有濃郁學(xué)院韻味的科技園區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園昌平區(qū)南端，與海淀交界處生態(tài)花園式科技園區(qū)匯龍森科技園北京最成功的民營(yíng)科技園大興亦莊，西南五環(huán)外四個(gè)不同園區(qū)中關(guān)村生物醫(yī)藥園海淀，上地獨(dú)棟寫(xiě)字樓，獨(dú)立小院海淀創(chuàng)業(yè)中心，海淀留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園海淀，上地三棟分立的樓宇望京電子城東北四環(huán)至東北五環(huán)之間朝陽(yáng)區(qū)高新區(qū)科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架上面一組圖片，都是科技園的樣子科技園：一般指科技企業(yè)聚集的區(qū)域通常指具有明確四至邊界的產(chǎn)業(yè)園，有時(shí)泛指

5、科技企業(yè)聚集區(qū)我們討論的科技園：有明確四至邊界和規(guī)劃要求的區(qū)域內(nèi)，由政府部門(mén)認(rèn)可的服務(wù)主體，按照政府確定的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，構(gòu)建適合科技型企業(yè)聚集與發(fā)展的物理空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)環(huán)境科技園是什么宗旨：發(fā)展高科技，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化本質(zhì)：服務(wù)科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)和機(jī)構(gòu)特征：在有形的物理空間范圍內(nèi)，聚集科技企業(yè)，聚合服務(wù)資源，聚焦政府政策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的聚變效應(yīng)科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)由政府批準(zhǔn)成立的科技工業(yè)園區(qū)，宗旨是“發(fā)展高科技，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化”為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)而設(shè)置的特定區(qū)域，通過(guò)實(shí)行相關(guān)優(yōu)惠政策和各項(xiàng)改革措施，形成軟硬環(huán)境的局部?jī)?yōu)化，大力促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力建設(shè)高

6、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和科技體制改革的重要成果。通過(guò)體制創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、政策創(chuàng)新，營(yíng)造出吸引優(yōu)秀科技人員和經(jīng)營(yíng)管理者創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境，成為中國(guó)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展重要基地，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮輻射和帶動(dòng)作用舉例：洛陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架科技園概念、宗旨、本質(zhì)、特征，前面已經(jīng)介紹通常情況下，是高新區(qū)內(nèi)部劃分出的科技企業(yè)聚集區(qū)。如：北京中關(guān)村軟件園、洛陽(yáng)智能電氣產(chǎn)業(yè)園；也可以是某級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)劃分出的科技企業(yè)聚集區(qū)，如：洛陽(yáng)空港國(guó)際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園特殊情況下，等同于高新區(qū)，如：北京中關(guān)村園區(qū)的核心區(qū)域海淀，自稱為海淀科技園科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架科技

7、企業(yè)孵化器是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為初創(chuàng)的科技型中小企業(yè)提供物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施，提供一系列的服務(wù)支持，降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)企業(yè)的成功率，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，幫助和支持科技型中小企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家科技企業(yè)孵化器和科技園，可以是等同的關(guān)系，可以是孵化器內(nèi)含科技園，也可以是科技園內(nèi)含孵化器一流的高新區(qū)，必定要有一個(gè)或多個(gè)一流的孵化器科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架大學(xué)科技園顧名思義，由大學(xué)參與創(chuàng)辦的科技園，如：清華科技園，北航科技園以具有較強(qiáng)科研實(shí)力的大學(xué)為依托，將大學(xué)的綜合智力資源優(yōu)勢(shì)與其它社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，為高等學(xué)校

8、科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合提供支撐的平臺(tái)和服務(wù)的機(jī)構(gòu)大學(xué)科技園，差異很大很多時(shí)候，被視為孵化器的一種。例如：洛陽(yáng)國(guó)家大學(xué)科技園，是洛陽(yáng)第二家國(guó)家級(jí)孵化器規(guī)模較大的大學(xué)科技園，會(huì)組建專門(mén)的孵化平臺(tái)，服務(wù)初創(chuàng)階段的中小科技企業(yè)，例如：清華科技園的啟迪孵化器，北航科技園的天匯孵化器科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架科技企業(yè)加速器以快速成長(zhǎng)企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象，通過(guò)服務(wù)模式創(chuàng)新，充分滿足企業(yè)對(duì)于空間、管理、服務(wù)、合作等方面?zhèn)€性化需求的新型空間載體和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，具有較強(qiáng)的集群吸引力和創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)形態(tài)創(chuàng)業(yè)苗圃對(duì)科技創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施預(yù)孵化的創(chuàng)業(yè)服務(wù)旨在進(jìn)一步降低科技創(chuàng)業(yè)門(mén)檻和成本，擴(kuò)大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)

9、服務(wù)對(duì)象的范圍通常依托原有的孵化設(shè)施和服務(wù)功能創(chuàng)業(yè)苗圃核心的服務(wù)，是為創(chuàng)業(yè)者提供完善科技成果（創(chuàng)意）、制訂商業(yè)計(jì)劃、組建團(tuán)隊(duì)、引薦投資等服務(wù)，幫助創(chuàng)業(yè)者將科技成果（創(chuàng)意）實(shí)施轉(zhuǎn)化并創(chuàng)辦企業(yè)科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園服務(wù)海外留學(xué)人員歸國(guó)創(chuàng)業(yè)的服務(wù)平臺(tái)和服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地某一專門(mén)領(lǐng)域科技企業(yè)聚集的科技園，如：軟件園，服務(wù)外包基地，文化產(chǎn)業(yè)基地等創(chuàng)新型孵化器、眾創(chuàng)空間與創(chuàng)業(yè)苗圃相類似的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)創(chuàng)新型孵化器名稱起源于北京，資本驅(qū)動(dòng)、中介驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)等類型眾創(chuàng)空間是最新的時(shí)髦詞匯公益創(chuàng)新服務(wù)驅(qū)動(dòng)的眾創(chuàng)空間，發(fā)揮既有孵化資源優(yōu)勢(shì)，仍將引領(lǐng)潮流科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架科技園

10、的三重含義：物理空間、服務(wù)平臺(tái)與服務(wù)機(jī)構(gòu)科技園、孵化器、加速器、留創(chuàng)園等等，都被認(rèn)為是服務(wù)平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建，以特定的物理空間為基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)要有專門(mén)的服務(wù)機(jī)構(gòu)很多時(shí)候，物理空間、服務(wù)平臺(tái)、服務(wù)機(jī)構(gòu)完全等同了例如：空港國(guó)際，既指特定區(qū)域，又指服務(wù)平臺(tái)，也指服務(wù)機(jī)構(gòu)一些平臺(tái)具有明確的含義和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)科技管理部門(mén)：高新區(qū)，孵化器，加速器，大學(xué)科技園，產(chǎn)業(yè)基地其他政府部門(mén)：給予服務(wù)平臺(tái)或服務(wù)機(jī)構(gòu)以專業(yè)園、產(chǎn)業(yè)基地的冠名科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架一定的物理空間（服務(wù)設(shè)施），是服務(wù)平臺(tái)構(gòu)建的基礎(chǔ)基本服務(wù)設(shè)施：適宜的、富有彈性的生產(chǎn)、可研、辦公空間。最常見(jiàn)的是辦公/研發(fā)樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房。專業(yè)園區(qū)可能會(huì)提供特殊的物

11、理空間，如IDC機(jī)房、公共實(shí)驗(yàn)室、特殊生產(chǎn)廠房等配套服務(wù)設(shè)施：會(huì)議、會(huì)展、咖啡、商務(wù)酒店、企業(yè)會(huì)所等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，員工餐廳、康體活動(dòng)中心、便利店、員工公寓等生活服務(wù)設(shè)施。前者旨在方便企業(yè)商務(wù)活動(dòng)并降低企業(yè)商務(wù)成本，后者則體現(xiàn)園區(qū)服務(wù)對(duì)科技人才的人文關(guān)懷服務(wù)設(shè)施的配置，并無(wú)一定之規(guī)，因時(shí)因地而異主要影響因素：產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、地理位置、周邊城市服務(wù)功能等科技園區(qū)知識(shí)體系的基本框架體系化的服務(wù)，是平臺(tái)和機(jī)構(gòu)的內(nèi)含與體現(xiàn)適宜的、具有彈性的、充滿人文關(guān)懷的物理空間，是最基礎(chǔ)的服務(wù)科技中介、科技條件、科技金融，是關(guān)于服務(wù)體系最經(jīng)典和干練的表達(dá)科技中介，整合社會(huì)服務(wù)資源和機(jī)構(gòu)，幫助科技企業(yè)完成繁雜的外部

12、事務(wù)，其中，相當(dāng)一部分是政府審批事務(wù)，包括但不限于：工商稅務(wù)登記、財(cái)務(wù)代理、法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、知識(shí)產(chǎn)權(quán)事務(wù)科技條件，可能是最具有中國(guó)特色的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)。依托大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)以及園區(qū)力所能及的資源投入，構(gòu)筑共享科技服務(wù)平臺(tái)或資源科技金融，幫助企業(yè)多種渠道融資。融資渠道包括但不限于：商業(yè)貸款、擔(dān)保服務(wù)、天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)業(yè)投資、政府財(cái)政扶持或支持資金服務(wù)的宗旨：降低創(chuàng)業(yè)的成本與風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康成長(zhǎng)和發(fā)展科技園區(qū)模式運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)借鑒理念：科技園區(qū)模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)模式，流程相似，戲法不同而已特別強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)策劃。企業(yè)客戶需求差異很大。需要先找準(zhǔn)最大和最可能的客戶群，按照目標(biāo)客戶群的需求，再去規(guī)劃設(shè)計(jì)

13、建筑產(chǎn)品特別強(qiáng)調(diào)主題招商。企業(yè)客戶需求是非剛性的，可替代性很強(qiáng)。傳統(tǒng)地產(chǎn)營(yíng)銷手段作用小。通過(guò)提供公益性超值服務(wù)，找準(zhǔn)和鎖定客戶特別強(qiáng)調(diào)園區(qū)服務(wù)。企業(yè)客戶對(duì)園區(qū)有公益性超值服務(wù)的心理預(yù)期。園區(qū)服務(wù)在科技園建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的重要性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)園區(qū)景觀和物業(yè)服務(wù)對(duì)于住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的重要性通常會(huì)給早期客戶和優(yōu)質(zhì)客戶以較大的價(jià)格折讓。這和傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的促銷手段并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。只是折讓幅度可能會(huì)大一些，這是因?yàn)槠髽I(yè)客戶通常認(rèn)為：政府對(duì)園區(qū)的政策性支持，他們有理由分享一部分科技園區(qū)模式運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)借鑒理念：科技園區(qū)模式同樣是在為項(xiàng)目謀取利益認(rèn)為公益服務(wù)與商業(yè)利益相互對(duì)立的觀點(diǎn)，是錯(cuò)誤的園區(qū)服務(wù)是會(huì)占用資源和資金，但

14、政府為項(xiàng)目提供的多種政策支持，足以彌補(bǔ)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公益服務(wù)的成本土地溢價(jià)的巨大利益，來(lái)源于科技園概念公益服務(wù)本身會(huì)給項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)商業(yè)利益控制開(kāi)發(fā)成本：通過(guò)產(chǎn)業(yè)策劃，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群；通過(guò)園區(qū)服務(wù)，深入了解客戶需求；這有助于優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，控制和節(jié)約建筑造價(jià)降低營(yíng)銷成本：主題招商，精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)，有助鎖定目標(biāo)客戶科技園區(qū)模式運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)借鑒招商前置，服務(wù)先行太多的項(xiàng)目存在先建后管、重建輕管的慣性思維招商和服務(wù)，應(yīng)該從項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始物理空間、服務(wù)平臺(tái)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，三位一體，不可割裂組建專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，做專業(yè)的事情編列服務(wù)體系建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所需的預(yù)算服務(wù)平臺(tái)和服務(wù)體系的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，將是主要的營(yíng)銷手段相應(yīng)的費(fèi)用列入營(yíng)銷成本。與傳統(tǒng)地產(chǎn)模式相比，營(yíng)銷費(fèi)用至少節(jié)省50%科技園區(qū)模式運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)借鑒協(xié)調(diào)好招商服務(wù)和工程建設(shè)的關(guān)系創(chuàng)建科技園（科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）分為兩條主線，一條是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一條是招商服務(wù)（即項(xiàng)目營(yíng)銷），需要由相應(yīng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)分別承擔(dān)兩個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)各司其職，密切合作，取得科技服務(wù)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙贏強(qiáng)勢(shì)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、成本、定價(jià)等方面，要多聽(tīng)取來(lái)自招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)的意見(jiàn)和建議；還要針對(duì)招商團(tuán)隊(duì)在工程建設(shè)和銷售服務(wù)方面知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的欠缺，給予支持和幫助當(dāng)下工