商業(yè)地產(chǎn)投資收益分析報(bào)告

1、為了充分了解并把握*商業(yè)街項(xiàng)目開發(fā)的可行性，我司組織人員對*目前主要路段的商業(yè)現(xiàn)狀、現(xiàn)有的*縣城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、幾大 商城營運(yùn)現(xiàn)狀、本地塊的現(xiàn)狀及未來的展望，以及*人對本項(xiàng)目的看法及建議，特舉行為期一周的市場調(diào)研活動。我司在結(jié)合*商業(yè)的發(fā)展趨勢，以及目前*縣城區(qū)缺乏成型的商業(yè)街區(qū)，缺乏標(biāo)志 性、 符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會發(fā) 展需求的綜合性商業(yè)圈，結(jié)合 *縣政府對于本項(xiàng)目的開發(fā)期望值，對本案提出一個全新 的、科學(xué)性的、可執(zhí)行性的項(xiàng)目方案，將本項(xiàng)目定位為集購物、居住、閑、娛樂為一體的 城鎮(zhèn)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)街。本報(bào)告是建立在項(xiàng)目 項(xiàng)目投資的各項(xiàng)成本 的可行性分析結(jié)論。市場可行性、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的基礎(chǔ) 投入

2、，并對本項(xiàng)目作初步的銷售額估算投 不足之處，請予指正！上，并參照*小縣城相似 資收益，最終完成對本項(xiàng)目一、項(xiàng)目開發(fā)可行性 報(bào)告（一）城市概況：1、自然條件2、經(jīng)濟(jì)狀況3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4、城市化進(jìn)程（二）現(xiàn)有的商業(yè)無法適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求1、商業(yè)街區(qū)經(jīng)營比較集中但業(yè)態(tài)分布混亂2、幾大商城經(jīng)營現(xiàn)狀不佳（三）消費(fèi)型業(yè)態(tài)形 象多數(shù)不佳，規(guī)模不大，存在較大的市場契機(jī)1、休閑、娛樂業(yè)：2、餐飲業(yè)：3、網(wǎng)吧：（四）作為現(xiàn)代城市商業(yè)經(jīng) 濟(jì)的代表之一的超市，*仍存在很大市場份額（五）項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目地塊概況；2、項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值分 析；（1）優(yōu)勢：（2）劣勢:3）機(jī)會點(diǎn)：4）問題點(diǎn) 3、行動對策圖（1）、SO對策

3、（最大與最大 的對策）（2）、WO寸策（最小與最大 的對策）（六）縣政府對于本項(xiàng)目的期望，有利于本項(xiàng)目的開發(fā)營運(yùn)（七）項(xiàng)目市場可行性結(jié)論基于上述的因素，本項(xiàng)目投資開發(fā)有著較大的社會效應(yīng)，其定位也切合當(dāng)?shù)厝藢τ谛滦蜕虡I(yè)項(xiàng)目的需求，更能彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)。作為二層的商業(yè)，本項(xiàng)目只在項(xiàng)目的黃金地帶規(guī)劃, 控制好二層的總建筑面積, 而且一開始就考慮以租待售，從而直接避免二層商業(yè)難以銷售、難以經(jīng)營的尷尬局面。商品住宅部分，目前更是無競爭對手，可以直接占領(lǐng) * 的商品住宅的市場份額。我們相信，雖然* 的 潛在購買群體會受到前幾個項(xiàng)目的影響，從而在銷售中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是本項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃思路、

4、標(biāo)志性、政府的大力支持，以及可實(shí)現(xiàn)的營銷推廣力，都能夠迅速提升* 人 民對于本項(xiàng)目的信心！ 二、項(xiàng)目初步定位（一）產(chǎn)品定位1、定位；集鎮(zhèn)中心區(qū)集購物、居住、休閑、娛樂為一體的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)；臨 * 路右側(cè)規(guī)劃二層的商業(yè)（框架結(jié)構(gòu)），一層規(guī)劃為獨(dú)立門面，開間可控制在3.9-4.2之間，進(jìn)深控制在13-15 米之間?？筛鶕?jù)需要幾個門面一起銷售；二層規(guī)劃成大型的酒足夠面積的門面與二其他兩側(cè)的商業(yè)門面為美容美體店、小型* 路右側(cè)的三層以上樓、休閑茶樓、休閑中心、休閑網(wǎng)吧；或?qū)酉嘟樱?；僅規(guī)劃一層（框架結(jié)構(gòu)），層高5.1 米 ，可作夾層使用，特別是可作的休閑廳，可幾個門面合并，擴(kuò)大夾層的，其他兩側(cè)的二層以

5、上均規(guī)劃為住宅（磚者是大型超市（一層要保證可作夾層使用，特別是可作使用空間；混結(jié)構(gòu)），以南北朝向?yàn)橹?，戶型面積控制在 85-125m2之間，以二、三房為主;2、定位依據(jù)；標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)，特提升項(xiàng)目優(yōu)勢，也可集購物、居住、休閑區(qū)，也直接與“* ”、“不良的經(jīng)營現(xiàn)狀的影一層臨街獨(dú)立門面，單店面積，控制住銷目前 * 縣二層的商業(yè)閑茶樓、網(wǎng)吧等，而成本的投入大，并不強(qiáng)的大型超市，則可由于都是臨街門面，體二層商業(yè)面積要控別是中央硬地景觀廣場，完全可以成為人氣的聚集地，不僅可以直接* 城市的形象與品味，有效區(qū)別于其他商業(yè)項(xiàng)目；、娛樂為一體商業(yè)街區(qū)，是* *縣真正意義上的四位一體的大型商業(yè)街區(qū)分開，從而盡量

6、避免意向客戶受到上述三項(xiàng)目響；向來為當(dāng)?shù)赝顿Y者或經(jīng)營者所喜好，其銷售難度不大，但是要控制住售總價(jià)，才能盡快完成銷售；均無法經(jīng)營，所以臨* * 路右側(cè)的商業(yè)二層且目前這些行業(yè)在* *具備較大的市場契機(jī)。這些行業(yè)注重地段一定需要在一層經(jīng)營；若在項(xiàng)目規(guī)劃或是經(jīng)營面積當(dāng)中；定位為休閑中心、酒樓、休這些行業(yè)注重地段銷售過程中，能夠引進(jìn)實(shí)力 經(jīng)營面積當(dāng)中；臨 * 路右側(cè)的是二層的商業(yè)，而其他兩側(cè)則無法規(guī)劃成二層商業(yè)（整制，不能過大，市場接受度弱），因此，作為立面的處理，應(yīng)該提高層高，這樣從商業(yè)氛圍上與中間的兩層的商業(yè)立面有個呼應(yīng)，而且由于層高的提高，也可以提升其商業(yè)使用價(jià)值，進(jìn)而提升售價(jià)；商品住宅，作為*

7、 縣 今后的住宅發(fā)展的趨勢，其接受度必將越來越強(qiáng)。而且，作為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，特別是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小縣城，城市進(jìn)程化速度必將越來越快，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民進(jìn)城的心態(tài)，肯定希望居住在城市的中心區(qū)，這樣不僅面子十足，而且出行、生活、休閑娛樂也十分便利；這也是全國上下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民，或是郊區(qū)、縣進(jìn)入高層次城市的人民的購房心態(tài)。（二）案名建議（三）目標(biāo)客戶定位1、定位；（ 1 ）一層商業(yè)門面客戶定位：投資及自用者；2）二層商業(yè)客戶定位：二層商業(yè)客戶定位:3）住宅客戶定位：住宅客戶定位:定位依據(jù)；商業(yè)：參考相類似的項(xiàng)目客戶群體分析，訪問過的經(jīng)營者購買住宅：城市進(jìn)程化快速發(fā)展，許多農(nóng)民進(jìn)城買房置業(yè)，一為享意愿；受好的生活環(huán)境

8、，二來為了子女的教育問題；（四）價(jià)格定位1、定位；城區(qū)內(nèi)多數(shù)是家庭拆分產(chǎn)生購房需求；2、定位依據(jù)；1 ）一層部分：一層部分:2）二層部分：二層部分:3）住宅部分：住宅部分:三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性（一）項(xiàng)目投資估算分析及財(cái)務(wù)可行性分析的依據(jù)1、初步的總平面規(guī)劃方2、建設(shè)項(xiàng)目投資成本構(gòu)3、有關(guān)稅費(fèi)按國家相關(guān)4、銷售價(jià)格采用市場調(diào)初步的總平面規(guī)劃方 建設(shè)項(xiàng)目投資成本構(gòu) 有關(guān)稅費(fèi)按國家相關(guān) 銷售價(jià)格采用市場調(diào)案、主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑結(jié)構(gòu)類成參照 * 省小型城鎮(zhèn)同類建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用；文件規(guī)定；查分析數(shù)據(jù)并參考同類項(xiàng)目；型；技術(shù)指標(biāo)（規(guī)劃方案）項(xiàng)目總用地面積建筑占地面積總建筑面積其中商業(yè)面積其中A區(qū)數(shù)

9、據(jù)備 注20500m230.4 畝9369 m240030 m212260 m2總建筑面積12700 m2其中商業(yè)3050 m2住宅9250 m2 配套管理用房400 m2B 區(qū)總建筑面積17166 m2其中商業(yè)7400 m2住宅9160 m2配套管理用房606 m2C區(qū)總建筑面積10166 m2商其中業(yè)1808 m2住宅8138 m2配套管理用房220 m2容積率1.95建筑密度45.7%（三）項(xiàng)目投資成本及收益估算序號名稱金額（萬元）備注一工程成本44271土地款21002報(bào)建費(fèi)用8621.5 元/m2X 40030 m23建安費(fèi)用1841460 元/m2X 40030 m24配套費(fèi)用400估算二其他費(fèi)用25201稅費(fèi)1300 辦估算2公費(fèi)用250 財(cái)估算3務(wù)成本220 開估算4辦費(fèi)100估算5銷售廣告費(fèi)用330估算6不可預(yù)見費(fèi)用320估算三項(xiàng)目總投資6947四銷售收入112151住宅部分2443880/m2X 27770 m22商業(yè)部分8772其中一層商業(yè)79638500 元/ m2X 9369m2二層商業(yè)8092800 元/ m2X 2891m2五效應(yīng)測算4268銷售收入- 總投資1、敏感性分析 國家對房地產(chǎn)實(shí)行宏 起步的縣市房地產(chǎn)影分析觀調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)帶來抵制性效應(yīng)，但對于剛響較小。2、臨界點(diǎn)分析根據(jù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析投資臨界點(diǎn)約占銷售總量的62%。（