蘭溪商業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、由NordriDesign提供金華市蘭溪商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1Part蘭溪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況地域概況 蘭溪市位于金華市西部，錢塘江中游，金衢碰地北部邊緣。市境東南鄰金華市金東區(qū)、婺城區(qū)，西南接龍游縣，西北毗連建德市，東北與浦江縣、義烏市交界。面積1310平方千米。 行政區(qū)劃行政區(qū)劃行政區(qū)下轄蘭江、云山、上華、永昌、赤溪、女埠個(gè)街道；游埠、諸葛、黃店、香溪、馬澗、橫溪、梅江7個(gè)鎮(zhèn)；靈洞鄉(xiāng)、水亭畬族鄉(xiāng)、柏社鄉(xiāng)3個(gè)鄉(xiāng)。 2010年，全市生產(chǎn)總值為178.62億元，比上年增長(zhǎng)12.7%（見圖1）,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值17.66億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值107.17億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值53.79億元，分別增長(zhǎng)4.5%

2、、14.2%和12%。人均GDP為27001元（按年平均匯率折算為3989美元），增長(zhǎng)12.2%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由2005年的11.2 57.2 31.6調(diào)整為2010年的9.9 60.0 30.1（見圖2）。經(jīng)濟(jì)狀況n全市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲4.2%，其中居住類上漲6.8%，食品類上漲7.0%（見圖3、表1）n 工業(yè)和建筑業(yè) 2010年全市工業(yè)增加值98.22億元，比上年增長(zhǎng)12.3%，工業(yè)增加值占GDP的比重55%。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值505.03億元，銷售收入498.68億元，分別增長(zhǎng)38.8%和37.6%，增幅位居金華各縣（市、區(qū)）第二位。n 七大行業(yè)產(chǎn)值均有較大幅度增長(zhǎng)，

3、其中紡織和冶金行業(yè)的產(chǎn)值和收入均突破百億。2010年，紡織行業(yè)技改投入繼續(xù)加大，共新增2000多臺(tái)噴氣織機(jī)，累計(jì)總數(shù)已超7000臺(tái)，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)顯著。紡織行業(yè)已超過(guò)冶金行業(yè)，成為我市七大行業(yè)中的第一大行業(yè)。n 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè) 2010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資69.58億元，比上年增長(zhǎng)41.4% （見圖5），其中限額以上投資64.13億元，增長(zhǎng)44.3%。在限額以上固定資產(chǎn)投資中，第二產(chǎn)業(yè)投資43.22億元，增長(zhǎng)43.2%，其中工業(yè)投資42.58億元，增長(zhǎng)41.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資20.91億元，增長(zhǎng)47.7%。全年限額以上投資項(xiàng)目240個(gè)，比上年增長(zhǎng)2.2%，其中，新開工項(xiàng)目152個(gè)，比上

4、年下降12.1%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.33億元，比上年增長(zhǎng)6.9%。商品房銷售額21.99億元，增長(zhǎng)39%。蘭溪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 就蘭溪市現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)及近幾年的發(fā)展演變，商業(yè)的演進(jìn)無(wú)就蘭溪市現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)及近幾年的發(fā)展演變，商業(yè)的演進(jìn)無(wú)疑對(duì)我們的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。隨著近年來(lái)人均收入疑對(duì)我們的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。隨著近年來(lái)人均收入的明顯提高，人們更多的去追求體驗(yàn)高層次的消費(fèi)場(chǎng)所。休閑、的明顯提高，人們更多的去追求體驗(yàn)高層次的消費(fèi)場(chǎng)所。休閑、娛樂(lè)帶來(lái)的生活新享受，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級(jí)。山娛樂(lè)帶來(lái)的生活新享受，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級(jí)。山田中央廣場(chǎng)田中央廣場(chǎng)溪西商業(yè)中心

5、，這樣大體量的商業(yè)項(xiàng)目，相繼增加溪西商業(yè)中心，這樣大體量的商業(yè)項(xiàng)目，相繼增加的的新業(yè)態(tài)，來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的多層次消費(fèi)需求，蘭溪的新業(yè)態(tài)，來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的多層次消費(fèi)需求，蘭溪的shopping mall時(shí)代即將來(lái)臨。時(shí)代即將來(lái)臨。國(guó)內(nèi)主商業(yè)街形態(tài)分析 結(jié)合目前國(guó)內(nèi)城市主商業(yè)街的業(yè)態(tài)分布現(xiàn)象，租售比可歸納以下幾個(gè)形式：n 租金在100200元/月，主要表現(xiàn)為整條街業(yè)態(tài)較雜亂，各行業(yè)差異化較大，而大品牌占據(jù)著最中心的位置n 租金在300400元/月，主要表現(xiàn)為整條街業(yè)態(tài)為，各行業(yè)剝離模式顯化，品牌店占據(jù)核心區(qū)域，并不斷擴(kuò)張n 租金在500800元/月，主要表現(xiàn)為整條街的商業(yè)業(yè)態(tài)，基本為百貨類，各行剝離

6、一目了然，中高端品牌店向次中心遷移，核心地段呈現(xiàn)為以小品牌店、小型百貨商場(chǎng)以及靠走量經(jīng)營(yíng)低價(jià)位市場(chǎng)貨的業(yè)態(tài)門面為主的商業(yè)業(yè)態(tài)n 再上一層次如重慶解放路及上海南京路那樣的整體街，已然蛻變?yōu)槔醚亟值昝鏋槿肟?，進(jìn)入進(jìn)深15m以外的區(qū)域營(yíng)業(yè)，如經(jīng)營(yíng)：小型商場(chǎng)、大品牌店、大型品牌首飾店或直接引向二樓、三樓，這樣的比例，是隨著租金的變化而相應(yīng)提升蘭溪市商業(yè)格局n 蘭溪市現(xiàn)有的商業(yè)格局是以人民路為中軸，向周邊擴(kuò)散，形成一核心主商圈。這里主要分布：人民路商業(yè)街、華豐-新世紀(jì)百貨市場(chǎng)、城東小商品市場(chǎng)、山田百貨市場(chǎng)n 蘭溪市現(xiàn)有的商業(yè)布局是典型的南方中小城市的商業(yè)形態(tài)，近幾年蘭溪市商業(yè)格局正在蛻變。主城區(qū)的北面

7、，靠勞動(dòng)路與人民路交匯處，于2008年新建一幢“山田中央廣場(chǎng)”，總面積18萬(wàn)（住宅10萬(wàn)，商業(yè)8萬(wàn)）的城市綜合體。整體建筑部分已完成，招商工作也接近尾聲n 蘭溪新區(qū)，是目前蘭溪市政府商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)，規(guī)劃的新城區(qū)“溪西商業(yè)中心”地處蘭溪市蘭江片西溪新區(qū)，位于兩條交通性主干道丹溪大道和橫山路交匯處，總占地面積300畝，我們調(diào)查地塊位于東南角，總面積63.75畝城市商業(yè)特征n 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入類型化時(shí)代n “訂單開發(fā)”歷年獲得普遍認(rèn)同n 大型企業(yè)戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)n 大型和專業(yè)開發(fā)商將主導(dǎo)市場(chǎng)n 城市商業(yè)格局：三、四線城市即將崛起蘭溪市商業(yè)地產(chǎn)特征n 商業(yè)格局處于轉(zhuǎn)型期n 商業(yè)已經(jīng)在高速運(yùn)行n 商業(yè)地產(chǎn)租

8、售比不符合商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)規(guī)律n 商業(yè)形態(tài)布局較合理蘭溪市商業(yè)地產(chǎn)蘭溪市商業(yè)地產(chǎn)2Part蘭溪市商業(yè)市場(chǎng)分布情況蘭溪市商業(yè)市場(chǎng)分布情況主商圈調(diào)查n 人民南路 人民南路主商業(yè)街全長(zhǎng)270米，兩側(cè)沿街門面120于間（含非商業(yè)門面），該路段商業(yè)業(yè)態(tài)主城品牌店70%，非品牌30%，整體租金水平較高，靠廣場(chǎng)（北面）租金均價(jià)約400元/月，靠南面租金均價(jià)約300元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)每間約20萬(wàn)元左右，人氣較旺，非純商業(yè)步行街模式。整條街前半段沿街門面形象較佳（寬4.5m*進(jìn)深14.5m），街道北入口坐落著百勝旗下的肯德基，更凸顯了該路段的商業(yè)價(jià)值。n蘭溪人民南路業(yè)態(tài)分析 隨著南溪人民南路租金的提升，結(jié)合以上國(guó)內(nèi)現(xiàn)象

9、預(yù)測(cè)，該路段的中高端品牌會(huì)逐漸退離核心位置，如：山田廣場(chǎng)招商工作看準(zhǔn)時(shí)機(jī)并結(jié)合優(yōu)越而理性的招商政策，那么人民路商業(yè)形態(tài)會(huì)逐漸退變?yōu)橐灾械投讼M(fèi)為核心的商業(yè)綜合街。n人民南路消費(fèi)分析 人民南路作為蘭溪老城區(qū)集中點(diǎn)，從現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分析，此街道的商業(yè)重要性及商業(yè)價(jià)值都毋庸置疑。個(gè)案分析/華豐-新世紀(jì)百貨 華豐-新世紀(jì)百貨，業(yè)態(tài)定性為低端百貨市場(chǎng)，已營(yíng)業(yè)七年，整體布局規(guī)劃類似于現(xiàn)階段“格子鋪”形式。共三層，總面積約1.5萬(wàn)，鋪位600于間，整裝修，形象一般，有設(shè)一小型中庭與每層兩部手扶電梯，人流及經(jīng)營(yíng)狀況為蘭溪三個(gè)低端百貨市場(chǎng)最佳。位置：位置： 蘭溪市胡家街24號(hào)，向東14米便是人民路口總建筑面總建

10、筑面: 15000，分三層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)： 小百貨開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間：2006年 該市場(chǎng)于2006年由華豐新世紀(jì)有限公司（公司老板為本地人，錢總；現(xiàn)公司總部遷至杭州）收購(gòu)改建，現(xiàn)該市場(chǎng)租金及收入明細(xì)見下表。2011年底該公司有將新世紀(jì)百貨產(chǎn)權(quán)整體銷售并上網(wǎng)發(fā)布。售價(jià)約7000多萬(wàn)，據(jù)商戶反映7年前華豐公司從另一家公司收購(gòu)而來(lái)，當(dāng)年價(jià)格約3700萬(wàn)，本人聯(lián)系過(guò)錢總，主要目的是為了進(jìn)一步了解該商場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)，錢總表示可以由我公司管理層與他進(jìn)一步溝通。 該市場(chǎng)坐落于人民南路右側(cè)入口處，市場(chǎng)一層，人民南路有13間沿街門面（聯(lián)系錢總證實(shí)，這13間門面非華豐產(chǎn)權(quán)），市場(chǎng)大門入口未設(shè)于人民南路方向，而是設(shè)于巷內(nèi)，那

11、么，該物業(yè)的收購(gòu)就存在局限性，但從市場(chǎng)現(xiàn)狀并結(jié)合各因素分析，如人民南路可以開入口，那么該產(chǎn)業(yè)就存在較大的收購(gòu)空間。以下幾點(diǎn)為該項(xiàng)目收購(gòu)項(xiàng)目預(yù)測(cè)分析：n 該項(xiàng)目所處位置是目前蘭溪市最具商業(yè)價(jià)值核心點(diǎn)該項(xiàng)目所處位置是目前蘭溪市最具商業(yè)價(jià)值核心點(diǎn)n 據(jù)初步了解，此項(xiàng)目沿街還有據(jù)初步了解，此項(xiàng)目沿街還有13個(gè)店面，面積約個(gè)店面，面積約1500，市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)還有內(nèi)還有4050家商戶為私有產(chǎn)權(quán)家商戶為私有產(chǎn)權(quán)(估計(jì)商鋪估計(jì)商鋪80于間），面積約于間），面積約2000，那么整個(gè)市場(chǎng)總面積約為那么整個(gè)市場(chǎng)總面積約為11500，如按，如按2.5萬(wàn)萬(wàn)/換算，初略預(yù)計(jì)換算，初略預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售可實(shí)現(xiàn)銷售2.9億左右億

12、左右n 項(xiàng)目操作周期短，預(yù)計(jì)半年時(shí)間左右項(xiàng)目操作周期短，預(yù)計(jì)半年時(shí)間左右n 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可重新規(guī)劃定位，但需趕在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可重新規(guī)劃定位，但需趕在“山田山田中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)”杭州杭州解百商城開業(yè)前完成銷售及招商，最佳開業(yè)時(shí)間為解百商城開業(yè)前完成銷售及招商，最佳開業(yè)時(shí)間為9月底月底n 此項(xiàng)目人民路沿街門面我公司需收購(gòu)兩家以上的私有門面為商此項(xiàng)目人民路沿街門面我公司需收購(gòu)兩家以上的私有門面為商場(chǎng)主入口場(chǎng)主入口個(gè)案分析/山田中央廣場(chǎng) 作為蘭溪首家百貨綜合體，其對(duì)蘭溪商業(yè)具有綜合意義，價(jià)值及受到各界的關(guān)注度都尤為突出，近80000。這樣的商業(yè)總規(guī)劃將對(duì)蘭溪現(xiàn)有商業(yè)格局帶來(lái)全新洗禮，更為蘭溪市民迎來(lái)多

13、層次的消費(fèi)體驗(yàn)，對(duì)于本地開發(fā)公司“山田房地產(chǎn)” 無(wú)疑是一項(xiàng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，而從本次調(diào)查所了解的信息反饋，本項(xiàng)目的商業(yè)部分，該公司的整體招商方案，大致為：負(fù)一層約10000，引入世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)營(yíng)，于2011年底開業(yè)運(yùn)營(yíng)，其業(yè)態(tài)規(guī)劃為，65%超市，35%百貨（百貨包括800左右的國(guó)美電器）。其余業(yè)態(tài)尚未開業(yè)，而規(guī)劃以明確，百貨約3萬(wàn)平米（整體租給杭州解百經(jīng)營(yíng)）；時(shí)代影院約5000，星樂(lè)迪KTV約5000，山田大酒店（自營(yíng)）約1萬(wàn)平米，余下2萬(wàn)平米，據(jù)山田內(nèi)部員工反映也許會(huì)自營(yíng)，如有好的業(yè)態(tài)，也可整體外租（詳細(xì)見下頁(yè)）。n 該項(xiàng)目所在地理位于蘭溪市北面，離人民路主商圈較近，直線距離500米左右，且與蘭溪市第

14、一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相鄰，從地理位置及人流量上分析還是較佳的。n 據(jù)悉該項(xiàng)目住宅部分已全部售完，共分四期，2008年一期開盤價(jià)30004000元，最后期銷售價(jià)7000元左右，從二手資料反映，二手銷售價(jià)格70008000元，預(yù)測(cè)該區(qū)域今年房?jī)r(jià)應(yīng)該上萬(wàn)。n 商業(yè)整體自留，2008年初有暫定規(guī)劃商業(yè)銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)定于2萬(wàn)元每平米 （整體打包價(jià)）。由此可以推理商業(yè)部分自留的原因，開發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)目中后段的招商及運(yùn)營(yíng)所采取整合租賃，應(yīng)該是正確的，其清楚的認(rèn)識(shí)到自身的不足，通過(guò)此項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，并吸取各業(yè)態(tài)外來(lái)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，更好的為今后的項(xiàng)目奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。該公司現(xiàn)總部已遷至杭州。今年在安徽黃山市及湖北某市有開發(fā)新商

15、業(yè)項(xiàng)目。個(gè)案分析/城東小商品市場(chǎng)城東小商品市場(chǎng)以4為單位作為一個(gè)鋪位，據(jù)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)內(nèi)共有700多個(gè)鋪位，近300個(gè)商戶，每個(gè)樓層的店面租金原則上是一樣的，去年一樓每月租金約268元，折合為每月70元/，二樓租金約每月50元/，三樓租金約每月55元/。一樓的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以眼鏡，鞋，文具，化妝品，生活用品為主。二樓的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服裝為主。三樓的商業(yè)業(yè)態(tài)則是以服裝，布料為主。整個(gè)城東商品市場(chǎng)還延續(xù)著十幾年前以廉價(jià)市場(chǎng)貨為主流的“小店鋪式”經(jīng)營(yíng)模式，其商業(yè)業(yè)態(tài)可定位為超低端小商品市場(chǎng)。位置：位置：蘭溪市蘭江鎮(zhèn)新影路10號(hào)總建筑面總建筑面: 6000，分三層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：小百貨開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間：1992年開

16、業(yè)注注：商城登記注冊(cè)類型為股份有限公司。當(dāng)時(shí)的城東商品市場(chǎng)投注500萬(wàn)，其中200萬(wàn)是商戶自己集資而來(lái)的現(xiàn)狀及分析 早期的城東商品市場(chǎng)是蘭溪市的商業(yè)中心，人氣極旺，特別是農(nóng)村或中低收入的人都非常愿意也有能力來(lái)城東小商品市場(chǎng)消費(fèi)。正因?yàn)槠湓缙诘纳虡I(yè)地位，城東小商品市場(chǎng)被評(píng)為省二星級(jí)市場(chǎng)。但現(xiàn)在的城東商品市場(chǎng)門可羅雀，遠(yuǎn)沒(méi)了昔日的熱鬧，且消費(fèi)的人群以中老年為主，經(jīng)營(yíng)慘淡，究其原因，有以下幾點(diǎn)：n 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的增加，蘭溪人的消費(fèi)檔次上升了，人們更愿意去更高層次更合適的市場(chǎng)消費(fèi)，城東商品市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足蘭溪大部分人的消費(fèi)需求n “華豐新世紀(jì)”，“今朝”，“恒泰”“東方”等新市場(chǎng)的崛起

17、，逐漸替代了城東商品市場(chǎng)的商業(yè)中心地位n 隨經(jīng)濟(jì)收入的增加，蘭溪人民的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)水平都不斷提高，人們開始在意消費(fèi)的環(huán)境，而不只是關(guān)心商品，后興起的市場(chǎng)無(wú)論在裝修還是服務(wù)上都明顯高于城東商品市場(chǎng)，人們當(dāng)然更樂(lè)意去更舒適的消費(fèi)環(huán)境里消費(fèi) 個(gè)案分析/今朝商廈n 今朝商廈坐落在蘭溪市勞動(dòng)路78號(hào)，處于蘭溪市區(qū)最繁華的商業(yè)地段。其前身就是蘭溪市知名老商號(hào)成立于1996年的大通商廈，大通商廈是老蘭溪人氣最旺的商廈。后因受限于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制等多方面因素，進(jìn)入21世紀(jì)后，大通商廈一直難有新的發(fā)展。2005年，馮映和丈夫呂旭東看到了這一現(xiàn)狀，決定投資收購(gòu)大通商廈，并將其改造，定位在中高端的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。至今已

18、經(jīng)7年，如今的有今朝商廈已是蘭溪市現(xiàn)有規(guī)模最大、檔次最高的綜合性百貨商場(chǎng)。 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，蘭溪市的百貨業(yè)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展黃金期，新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，購(gòu)物中心、專業(yè)與專賣店、超市、便利店、連鎖商店等各種業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所和方式上提供了更多的選擇。隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)意識(shí)的日趨理性，去商場(chǎng)已經(jīng)不單純是為了購(gòu)物，消費(fèi)者還想體驗(yàn)商場(chǎng)輕松、幽雅的消費(fèi)環(huán)境，讓自己的購(gòu)物行為從購(gòu)物方式和購(gòu)物心理上都更加舒適。今朝商廈就是這樣一個(gè)旨在滿足當(dāng)前蘭溪中高層次消費(fèi)需求的中高檔次百貨商場(chǎng)。新建后的今朝商廈分為四層，每層近2000，總建筑面積大8000，吸引了200多個(gè)知名品牌進(jìn)駐。據(jù)浙

19、江師范大學(xué)浙中商貿(mào)研究所一項(xiàng)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有超過(guò)72%的被訪者認(rèn)為今朝商廈是蘭溪最好的商廈。今朝商廈業(yè)態(tài)分布蘭溪商業(yè)住宅調(diào)研簡(jiǎn)介 根據(jù)我們走訪情況獲悉，蘭溪老城區(qū)現(xiàn)已基本無(wú)可開發(fā)商住地塊，而根據(jù)現(xiàn)有房?jī)r(jià)和近幾年的售房情況，估計(jì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)已達(dá)一萬(wàn)以上。 因老城區(qū)現(xiàn)已無(wú)房源可提供，所以現(xiàn)蘭溪市民購(gòu)房大多青睞于溪西新區(qū)，就商住而言，溪西新區(qū)最核心區(qū)域就是我公司調(diào)研項(xiàng)目地所處位置，與我項(xiàng)目地處于同一位置的“世貿(mào)151”項(xiàng)目，現(xiàn)售價(jià)就達(dá)9000多元，以項(xiàng)目地為中心，距離稍遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)也達(dá)到6000元左右。溪西新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查/分析3 3Part新城區(qū)主干路分析：丹溪大道n 概況：丹溪大道西接330國(guó)道，東

20、接新老城區(qū)之間的蘭江大橋，全長(zhǎng)1.5公里左右，是蘭溪市新城區(qū)兩大主要交通要道之一，項(xiàng)目開發(fā)地就處于丹溪大道和另一條交通要道橫山路交匯的十字路口東南，整條丹溪大道商業(yè)氣息不濃，其業(yè)態(tài)主要以小五金，小飯店，旅館，網(wǎng)吧，銀行，雜貨鋪，電動(dòng)車，藥店為主，其租金價(jià)格明顯呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢(shì)，丹溪大道西段店鋪?zhàn)饨鸺s每平米每月35元，丹溪大道中段店鋪?zhàn)饨鹈科矫酌吭录s60元，其東段店鋪的租金價(jià)格約每平米每月100元。30分析原因：分析原因：n 丹溪大道整體租金偏低是因?yàn)榈靥幰?guī)劃新區(qū)，人氣不旺n 整條路商業(yè)業(yè)態(tài)偏雜且檔次較低，沒(méi)有規(guī)模型的商場(chǎng)，更沒(méi)有形成商圈n 蘭溪人口多集中在老城區(qū)，且老城區(qū)已具備有規(guī)模的商

21、城和商圈，且商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還有上升的勢(shì)頭n 蘭溪的主要商業(yè)圈都集中在老城區(qū)，丹溪大道與老城區(qū)之間隔了一條蘭江，距離核心商業(yè)區(qū)域較遠(yuǎn)，導(dǎo)致其整體商業(yè)價(jià)值不大新區(qū)主干路分析：橫山路n 概況：概況： 橫山路是蘭溪市兩大主要交通要道之一，全長(zhǎng)3.8公里，南接330國(guó)道，北臨45省道，交通位置重要，蘭溪市民外出基本都需要經(jīng)過(guò)條路，其意義非常重大，此次項(xiàng)目開發(fā)地就處于橫山路和另一條交通要道丹溪大道交匯的十字路口東南橫山路沿街門面調(diào)查橫山路沿街門面調(diào)查n 項(xiàng)目開發(fā)地處于橫山路與丹溪大道交匯的十字路口東南，衡山路與丹溪大道同蘭溪規(guī)劃新區(qū)，其兩者的整體商業(yè)布局和租金價(jià)格類似，所以對(duì)于橫山路的原因分析和結(jié)論陳述可以

22、參考丹溪大道，在此不再贅述。n 商業(yè)格局：商業(yè)格局：此次主要調(diào)查的是地塊附近的橫山路北段，橫山路北段街頭部分總長(zhǎng)220250米，沿街門面總共約75家。橫山路北段街中部分約有50家門面，前半段以飯店為主，其租金略高，后半段以小五金為主，租金略低。橫山路北段街尾的西站附近有十余家門面，屬于交通局，商業(yè)業(yè)態(tài)以旅館，通訊社為主，租金約每年23萬(wàn)，內(nèi)置不規(guī)則，面積在2030左右。就整個(gè)橫山里北段部分的沿街門面，交通局大約占有50家門面，租金每年約在23萬(wàn)，運(yùn)管所大約占有13間門面，租金每年約在12萬(wàn)左右，檢察院大約占有10家門面，總工會(huì)大約有占有12家門面，面積約35，租金每年大約1.5萬(wàn)，漲幅約在每年

23、8%。個(gè)案分析個(gè)案分析/排嶺綜合市場(chǎng)排嶺綜合市場(chǎng) 排嶺綜合市場(chǎng)處于丹溪大道和橫山路交匯的十字路口西南，蘭溪汽車西站對(duì)面，屬于排嶺村村民集體資產(chǎn)，排嶺村村委在1998年創(chuàng)辦了排嶺綜合市場(chǎng)，至今有14年的歷史，幾經(jīng)擴(kuò)建整合，鼎盛時(shí)期曾擁有400多個(gè)小商品門面，排嶺綜合市場(chǎng)每年能向排嶺村集體上繳租金約110萬(wàn)元。n 現(xiàn)狀現(xiàn)狀:排嶺綜合市場(chǎng)現(xiàn)有小商品門面207家，其商業(yè)業(yè)態(tài)包過(guò)副食品，小百貨，衣服店，小商品，日用品，塑制品，陶瓷，文具。每個(gè)店面面積約10，市場(chǎng)中心的門面年租金約70008000元，靠路口的門面年租金約15000元，折中取均價(jià)10000元，綜合市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)還有一個(gè)小型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，面積約300

24、0。n 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià):整個(gè)排嶺綜合市場(chǎng)商業(yè)輻射范圍較窄，主要服務(wù)于周邊的排嶺村民，屬于最原始的商業(yè)市場(chǎng)形態(tài)，外來(lái)人口不多主要是依托汽車西站來(lái)帶動(dòng)人氣，輻射圈內(nèi)的消費(fèi)需求不大，僅有的消費(fèi)人群消費(fèi)能力一般，所以整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)以低檔次的市場(chǎng)貨為主，無(wú)品牌可言。人口流動(dòng)性不大，商業(yè)氣息不濃，商業(yè)價(jià)值不高，因?yàn)榈貕K屬于民住用地，重新整合規(guī)劃難度較大，所以近期內(nèi)想要提升其商業(yè)價(jià)值是難以實(shí)現(xiàn)的或者說(shuō)要花費(fèi)大量的成本。溪西新區(qū)及調(diào)查地塊分析n 溪西新區(qū)整體規(guī)劃方案及詳細(xì)數(shù)據(jù)可參考該項(xiàng)目政府規(guī)劃方案n 溪西新區(qū)距離老城區(qū)核心商業(yè)圈直線距離約為3公里，其沿街門面多為政府單位，服務(wù)性單位小五金店，基本無(wú)商業(yè)連貫性，此次調(diào)

25、查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目地塊周邊基本無(wú)百貨業(yè)態(tài)，多以配套性業(yè)態(tài)為主，如小餐飲，小五金，小電器，小型私人旅館等，租金均價(jià)約為每平米60100元/月，且這些商業(yè)基本是依托項(xiàng)目地內(nèi)的汽車西站來(lái)帶動(dòng)人氣和消費(fèi)，而項(xiàng)目地塊啟動(dòng)后該車站會(huì)搬至丹溪大道以北5公里處， 車站搬遷后該區(qū)域人流量會(huì)明顯減少。 四周住宅小區(qū)要么在建，要么建好還未入住，從該項(xiàng)目商業(yè)部分投資和銷售回報(bào)比而分析基本無(wú)可行性空間，但如果從商業(yè)自持角度考慮，效仿“萬(wàn)達(dá)模式”，則該項(xiàng)目就具備較大的操作空間，這樣的模式需具備兩個(gè)條件： 1拿下地塊的價(jià)格便宜拿下地塊的價(jià)格便宜 2該地塊后該地塊后510年具備較大的商業(yè)提升空間年具備較大的商業(yè)提升空間 據(jù)調(diào)查分析，

26、我個(gè)人認(rèn)為此地塊具備以上兩個(gè)條件。n 新區(qū)四塊地總面約300畝，西南角地塊（康恩貝地塊）占地面積86.3畝，在2010年競(jìng)購(gòu)，拿地價(jià)300多萬(wàn)一畝，先規(guī)劃與政府原先規(guī)劃一致，主商業(yè)為一家五星級(jí)酒店，后大部分為住宅，一期于2011年6月開盤，現(xiàn)已基本銷售完成，均價(jià)約每平米80009000元。n 西北角地塊（加油站地塊）占地面積20.6畝，2011年競(jìng)購(gòu)，拿地價(jià)為500多萬(wàn)每畝，現(xiàn)規(guī)劃為大型超市，據(jù)了解，開發(fā)商為本地人，有意向引進(jìn)“沃爾瑪”或“世紀(jì)聯(lián)華”，那么也就意味著該地塊會(huì)有百貨業(yè)態(tài)進(jìn)駐。n 東南角地塊（客運(yùn)中心地塊），占地面積約63.75畝，應(yīng)該不存在后期拆遷問(wèn)題?，F(xiàn)產(chǎn)權(quán)基本為政府單位所有，街道兩側(cè)門面產(chǎn)權(quán)也基本為政府單位所有，目前就汽車西站門面產(chǎn)權(quán)有些問(wèn)題，據(jù)了解為半私有制，但都是交通局內(nèi)部人員所有，未辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)。n 東北角地塊（排嶺地塊），總面積101.8畝，該地塊現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，周邊沿街門面多為私有，地塊內(nèi)有一小區(qū)和一小型低端百貨市場(chǎng)排嶺綜合市場(chǎng)（對(duì)于排嶺地塊本文另有詳細(xì)解釋，在此不贅）。項(xiàng)目位置n 根據(jù)本人與政府相關(guān)人員的交涉，獲悉該項(xiàng)目地塊售價(jià)及容積率都是可以商權(quán)的，如容積率達(dá)到3.5以上，它的建筑面積就可以