2016年下半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)期限考試題

1、精選文檔2016年下半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)期限考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)接受固定百分比租金時(shí)，承租人與業(yè)主商定的人為平衡點(diǎn)若低于營(yíng)業(yè)額的自然平衡點(diǎn)，則業(yè)主的收入會(huì)_。 A增加 B削減 C不變 D不確定 2、為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的管理機(jī)構(gòu)。 A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 B：人力資源和社會(huì)保障部 C：省級(jí)政府建設(shè)主管部門 D：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者

2、應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算的一般原則中的_。 A權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 B收付實(shí)現(xiàn)制原則 C配比原則 D劃分收益性支出和資本性支出原則 4、房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)管理部門是。 A：國(guó)務(wù)院人力資源和社會(huì)保障主管部門 B：國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門 C：所在地省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門 D：所在地市級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在肯定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流淌比率為（）。 A150% B200% C300%

3、 D400% 6、求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法不包括。 A：?jiǎn)挝槐容^法 B：分部分項(xiàng)法 C：造價(jià)分析法 D：指數(shù)調(diào)整法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，勞動(dòng)的供應(yīng)主要取決于。 A：勞動(dòng)的成本 B：勞動(dòng)的邊際收益 C：勞動(dòng)的邊際收益產(chǎn)量 D：勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)20032006年一般商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元，4887元，5037元，5192元。若接受平均增減量法測(cè)算，該地區(qū)一般商品住宅2008年的價(jià)格為元。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、對(duì)承包商

4、而言，在_的狀況下，接受固定總價(jià)合同是比較合適的。 A開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不格外清楚 B沒有施工圖就開工 C設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說(shuō)明書相當(dāng)具體 D有施工圖但對(duì)工程的某些條件尚不清楚 10、某投資市場(chǎng)的平均收益率為12，銀行貸款利率為5.17，國(guó)債收益率為3.5，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為。 A：3.5 B：5.17 C：7.75 D：8.59 E：借款合同11、下列關(guān)于土地使用權(quán)劃撥正確的表述為_。 A經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，無(wú)償交給土地使用者 B在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交其使用 C只要有政府批準(zhǔn)，無(wú)須繳納任何費(fèi)用 D在用地者繳納補(bǔ)償、安

5、置等費(fèi)用后，將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交其使用 12、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C購(gòu)買動(dòng)機(jī) D自我形象 13、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地只有在下列_狀況時(shí)，才可以抵押。 A鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)屬于集體企業(yè) B申請(qǐng)破產(chǎn) C和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建筑物同時(shí)抵押 D經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門批準(zhǔn)后14、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是。 A：市場(chǎng)行情變化不定 B：供需變化引起價(jià)格變化 C：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其簡(jiǎn)單且難以把握 D：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、現(xiàn)在條件已成為國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國(guó)際上被廣泛接受。 A：依據(jù)法律要求制訂

6、，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同 B：托付通知單 C：信件式合同 D：FIDIC合同 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章 16、依據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定，屋面防水最低保修期限為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章 17、某宗土地的總面積為5000，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元，工業(yè)用地酬勞率為6；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元，商業(yè)用地酬勞率為10。該土地因變更用途和

7、容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為萬(wàn)元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為_。 A產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B貨幣補(bǔ)償 C產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償 D不予補(bǔ)償 19、在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，判定主要風(fēng)險(xiǎn)因素在肯定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)全投資和自有資金經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，應(yīng)進(jìn)行_。 A盈虧平衡分析 B敏感性分析 C風(fēng)險(xiǎn)分析 D概率分析 20、依據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定，下列關(guān)于估價(jià)專家鑒定的表述中，不正確的是_。 A估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組 B估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)訂正錯(cuò)誤并

8、出具估價(jià)報(bào)告 C估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告 D估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見 21、_通常是構(gòu)成城市居住區(qū)的基本單位。 A居住小區(qū) B居住組團(tuán) C胡同 D四合院 22、依據(jù)分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動(dòng)型和結(jié)構(gòu)失調(diào)型三種主要類型。 A：形成時(shí)間 B：形成緣由 C：形成方式 D：形成后果 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以為前提來(lái)進(jìn)行工作。 A：公正、公正 B：誠(chéng)懇信用 C：公開 D：估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、金融機(jī)構(gòu)在向申請(qǐng)貸款的項(xiàng)目貸款前，依據(jù)肯定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別

9、給每項(xiàng)指標(biāo)打分，依據(jù)企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級(jí)。通常狀況下，_資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款。 AAA級(jí)及以上 BA級(jí)以上 CBB級(jí)以上 DBBB級(jí)及以上25、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。 A單元估算法 B單位指標(biāo)估算法 C工程量近似匡算法 D概算指標(biāo)估算法二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的_。 A第一階段 B其次階段初期 C其次階段后期 D第三

10、階段 E第四階段 2、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是。 A：提高貸款利率 B：提高購(gòu)房最低首付款比例 C：提高法定存款預(yù)備金率 D：提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)面積測(cè)算的邊長(zhǎng)和面積分別取至_。 A0.1m，0.01m2 B0.01m，0.1m2 C0.01m，0.01m2 D0.1m，0.1m2 4、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以接受的定價(jià)法是_。 A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B挑戰(zhàn)定價(jià)法 C隨行就市定價(jià)法 D滲透定價(jià)法5、地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括_。 A居住物 B商用物業(yè) C工業(yè)物 D特殊物業(yè) E運(yùn)輸物業(yè) 6、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005

11、年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/m2。 A2938 B2982 C3329 D3279 7、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行的工作有_。 A客戶評(píng)價(jià) B項(xiàng)目評(píng)估 C擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D貸款綜合評(píng)價(jià) E貸款金額 8、甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是。 A：甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn) B：甲公司全部的危房 C：甲公司替乙公

12、司保管的財(cái)產(chǎn) D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建筑的房屋 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、在資產(chǎn)負(fù)債表的編制中，_是依據(jù)幾個(gè)賬戶的期末余額合計(jì)數(shù)填列。 A短期投資項(xiàng)目 B累計(jì)折舊項(xiàng)目 C未安排利潤(rùn)項(xiàng)目 D存貨項(xiàng)目 10、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的為_。 A出售型房地產(chǎn) B出租型房地產(chǎn) C辦公型房地產(chǎn) D自用型房地產(chǎn)11、住房公積金的提取和使用原則包括。 A：足額繳存原則 B：合理使用的原則 C：定向使用的原則 D：嚴(yán)格時(shí)限的效率原則 E：平安運(yùn)作的原則 12、業(yè)主公約由_制定并修改。 A業(yè)主大會(huì) B業(yè)主委員會(huì) C一半以上業(yè)主 D全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同 13、成本法特殊適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)

13、生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括 A：圖書館 B：鋼鐵廠 C：空置的寫字樓 D：?jiǎn)渭兊慕ㄖ?E：加油站14、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。 A收益能夠量化 B風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C收益和風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 15、最小二乘法又稱。 A：最大平方法 B：最小平方法 C：擴(kuò)大時(shí)距法 D：移動(dòng)平均法 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為托付銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入。 A：管理費(fèi) B：銷售費(fèi)用 C：其他費(fèi)用 D：前期費(fèi)用 E：借款合同 17、”三項(xiàng)猜測(cè)值”分析方法是中的一種。 A：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治龇椒?B：多因素敏感性分析方法 C：概率分析方法 D：盈虧平衡

14、分析方法 E：借款合同 18、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于_的工作。 A投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 B前期工作階段 C建設(shè)階段 D租信階段 19、下列對(duì)于信托的性質(zhì)敘述有誤的一項(xiàng)是_。 A信托是受托人按托付人的要求全權(quán)代為管理或處理有關(guān)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的信用行為 B信托合同生效后，信托財(cái)產(chǎn)的全部權(quán)仍屬于托付人 C受托人不收取信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的利益，其在管理和處理信托財(cái)產(chǎn)中產(chǎn)生的虧損最終由受益人擔(dān)當(dāng)，受托人只收取其供應(yīng)勞務(wù)的酬勞 D信托收益依據(jù)資財(cái)運(yùn)用的贏利水平進(jìn)行安排，因而付給受益人的盈利額并不固定 20、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2002年李某購(gòu)得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。 A：33 B：35 C：38 D：40 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、以下屬于物業(yè)管理托付方的是_。 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B公房出售單位 C施工企業(yè) D業(yè)主大會(huì) E房地產(chǎn)施工單位 22、從投資角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于_。 A資金的供求關(guān)系 B投資利潤(rùn)率 C通貨膨脹率 D風(fēng)險(xiǎn)因素 E利率23、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于引起的。 A：貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同 B：預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同 C：預(yù)售收入資金回籠較快 D：自有資金投