第章房地產(chǎn)估價

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價定義專業(yè)估價人員估價目的估價原則估價程序估價方法影響房地產(chǎn)價格的因素估價時點客觀合理價格或價值的估算和判定房地產(chǎn)估價的必要性一、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價二、房地產(chǎn)估價的必要性二、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價三、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r三、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價估價原則合法原則合法產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分其他方面最高最佳使用原則法律上的許可性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價值是否最大替代原則估價時點原則公平原則二、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價獲取估價業(yè)務(wù)受理估價委托擬定估價作業(yè)方案被動接受

2、主動爭取簽訂書面估價委托合同明確估價基本事項（確定擬采用的估價技術(shù)路線）收集估價所需資料實地查勘估價對象選定估價方法并測算確定估價結(jié)果撰寫估價報告審核估價報告出具估價報告估價資料歸檔（保管期限一般在15年以上）房地產(chǎn)估價檔次房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進(jìn)計費率（）11005210110002.53100120001.54200150000.85500180000.468001100000.27100000.1房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價原則的概念人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)

3、。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則 房地產(chǎn)估價二、房地產(chǎn)估價原則內(nèi)容對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則 房地產(chǎn)估價在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則有(1)合法原則；(2)最高最佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價時點原則；(5)公平原則。 三、房地產(chǎn)估價原則 房地產(chǎn)估價1、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象 的合法權(quán)益為前提進(jìn)行 2、合法權(quán)益包括 A:合法產(chǎn)權(quán)、 B:合法使用、 C:合法處分等方面 (一)合法原則 房地產(chǎn)估價A:在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項權(quán)利證明書四種

4、 房屋權(quán)屬證書有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項權(quán)證 房地產(chǎn)估價B: 在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土 地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。 房地產(chǎn)估價C:在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等 房地產(chǎn)估價D:在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價

5、。如房改售房的價格，新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價格， 房地產(chǎn)估價最高最佳使用必須符合4個標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價值最大化。最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求 (二)最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價最高最佳使用具體包括3個方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。 房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用

6、作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價注意：但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明 房地產(chǎn)估價1、保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。 房地產(chǎn)估價2裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提

7、進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用 房地產(chǎn)估價3、轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用 房地產(chǎn)估價4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價 5上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合 房地產(chǎn)估價(三)替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 房地產(chǎn)估價說明：1如果附近有若干相近效用

8、的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。 2不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。特別是作為同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格 房地產(chǎn)估價(四)估價時點原則 估價時點是指評估價值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值 房地產(chǎn)估價估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預(yù)測性估價）估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象為歷史狀況下的現(xiàn)在估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價對象為未來狀況下的估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價(五)公平原則 公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值 房地產(chǎn)估價估價人員