第章房地產(chǎn)估價(jià)

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)定義專業(yè)估價(jià)人員估價(jià)目的估價(jià)原則估價(jià)程序估價(jià)方法影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r三、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)原則合法原則合法產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分其他方面最高最佳使用原則法律上的許可性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)委托擬定估價(jià)作業(yè)方案被動(dòng)接受

2、主動(dòng)爭(zhēng)取簽訂書面估價(jià)委托合同明確估價(jià)基本事項(xiàng)（確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線）收集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象選定估價(jià)方法并測(cè)算確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告出具估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔（保管期限一般在15年以上）房地產(chǎn)估價(jià)檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（）11005210110002.53100120001.54200150000.85500180000.468001100000.27100000.1房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)

3、。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)原則內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則 房地產(chǎn)估價(jià)在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則有(1)合法原則；(2)最高最佳使用原則；(3)替代原則；(4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；(5)公平原則。 三、房地產(chǎn)估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)1、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象 的合法權(quán)益為前提進(jìn)行 2、合法權(quán)益包括 A:合法產(chǎn)權(quán)、 B:合法使用、 C:合法處分等方面 (一)合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)A:在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)土地權(quán)屬證書有國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書四種

4、 房屋權(quán)屬證書有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證 房地產(chǎn)估價(jià)B: 在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土 地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。 房地產(chǎn)估價(jià)C:在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等 房地產(chǎn)估價(jià)D:在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)

5、。如房改售房的價(jià)格，新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格， 房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值最大化。最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求 (二)最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。 房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。例如，某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用

6、作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)注意：但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明 房地產(chǎn)估價(jià)1、保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。 房地產(chǎn)估價(jià)2裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提

7、進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用 房地產(chǎn)估價(jià)3、轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用 房地產(chǎn)估價(jià)4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià) 5上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合 房地產(chǎn)估價(jià)(三)替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)說明：1如果附近有若干相近效用

8、的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 2不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（過去）時(shí)的狀況過去（回顧性估價(jià)）未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來）時(shí)的狀況估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況為過去某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的現(xiàn)在估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況估價(jià)對(duì)象狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）時(shí)的狀況房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)(五)公平原則 公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)人員