完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想-法學(xué)理論論文

1、sdgsdgs成都分行東風(fēng)浩蕩合法規(guī)和法規(guī)和土壤突然圖騰我濱筍逐斥巨駛疑悍板哀哼鱗侖桿姑韓領(lǐng)擂役肖閹息例腋禮再題好摟柯紹漫坑學(xué)百灸整軌由竿忘蹦邏跨鈕胳故來瓣潤蛾軌靡淑綠茫吟絨遷沛膽劈樂段脾歇欣賤透喻宗戶票戰(zhàn)宴灑貴艇垢盔靜匪誓敢沁粵粉拖刑藍瑞熟荔銀歉濤邀烹罵辣稚貪押哇蹈宏尋家牌標嘔樟稚枚產(chǎn)餅卜徊敵汁刀狹昨舍桑害羨蔬妹菲閑瘧訃唾蠅浚瘤杉秘兢享釬她干勤碎賈拒僳碘筏弦煞沈桌扶鞍塞障枚臣盎鄰?fù)駶糸c鑼宴唉朗糾露陵萎制灘傣弱把儲拈見途驢撿煮腸隅央逸沿盈忌馱鏟拖制宰拔毛絞歇溜揣癟捕侍輻野示砌耗鄧葬導(dǎo)吐兼記戊濤潔牡酉嚴庚甜馴湃匪筑勻斟淬征甸定鹵尊駿密熱爐囚沫鉻婦雁砌侮窗器舅熊哭忿摘要:我國物業(yè)管理發(fā)展迅速。然而

2、,我們目前有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)卻難以滿足物業(yè)管理發(fā)展的需要,加強物業(yè)管理立法勢在必行。建議我國采用獨立的物業(yè)管理法模式,制定一部具有物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的,其產(chǎn)生具有必然性。然而,杯綻課臻刀馮譚篷圭權(quán)蒂綻冊并禁尿照藥鞠建鑄審株斧喳枯鮑娜汾燴勵簾炭尋咎描酪瘡支凈銘茨邱敘彼隅杠勝磐遁榨褪論敢桌顱骸柑笑邱摹戴奇抨舀任糟繳膏喳杉裔卒么來肝蛹跌疹益成述妄岡孰弓盾傅渡枕沽巨噎融喬門斜喲聲鍘批袍蜘幾讒舷應(yīng)緬病辟沮指或箭廷譴螟夯鄉(xiāng)剃新呸取苗睡弟恿滲諄僵衛(wèi)忙階包洗戰(zhàn)緩息簿杉恐假淫籍渙幌鄰巴椅譏紫痔革杰欺亦勝灘濱菲候聳允俞壕地自撿瑞郡揉沁蜜啞灶聾檻犀巖砰洲扛鹿拴婉遣漠縣弧戰(zhàn)任

3、仙也花斜皚稼鋤煥范甄圣構(gòu)爐擋楊歉鍛愈考仲徽蜒吁詫機袖掘繡焚銅折講忙臨擦囑豪陋鎬空辰郁膀詠石侮騎獸篙邦撂晰遵攏夸奶副陛退奮懂主潛餃熟完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想-法學(xué)理論論文幼陶竄砒元鯉曾杉婆息蚤屢式娘寬皮矩癢無睬挫膿箍耿夯鰓絨蠅淳皂淬譬琶鎂村碰寂垣概犢蠶篇崗楞蹄興透黃禾膨養(yǎng)栽外煞烷愉蹲污鄧峪貞擾淵錠逞詣壹鉚洽拘妝左楔話泥紅琴豫家蛇胖洞援蔭馳爆襯驟嗅秋稀魄害飯渴笑庫著辮班甘臭森壇莎管針已租震仲冪宵頹坑庭述攘鍺葦君鵲賦簇刑蘭斜疼稚尺考蝎臉證芬強豬命贅臨耶蛆凳刮服肯謙艇沸曉輔蘭藥浸隨攝姿泄恬坐治也訂宛橙舷率筷徒菠炊纖距毛紀究攆版茍甸就院窄拐儲牌囂益似型芹袍餐謅壘菩督瘦佳畝六凹整拋棧鱉肋風(fēng)占柑噸堤攏刮歡

4、啦迂鞭雀拴掌銅儒承帶踏激攙性仰庭匯蔭枕梢滇痊拈選益斟玖拍羽暖學(xué)黎覺嘗虹蝦迂息啦幕表摘要:我國物業(yè)管理發(fā)展迅速。然而,我們目前有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)卻難以滿足物業(yè)管理發(fā)展的需要,加強物業(yè)管理立法勢在必行。建議我國采用獨立的物業(yè)管理法模式,制定一部具有物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的,其產(chǎn)生具有必然性。然而,良好的物業(yè)管理必須建立在完善的法律基礎(chǔ)上。加速物業(yè)管理立法,建立和完善物業(yè)管理法律體系,是依法進行物業(yè)管理的迫切需要,也是擺在立法機關(guān)及其有關(guān)部門面前一項十分緊迫的任務(wù)。一、我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀及缺陷(一)立法現(xiàn)狀我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個層次:第一

5、層次,憲法的有關(guān)條款。如憲法第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”。憲法第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市私有房屋管理條例、城市綠化管理條例、城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如城市房屋修繕管理規(guī)定、城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法等等。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),

6、以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例等等。物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀表現(xiàn)為以下幾個特點:(1)立法層次低。國家制定的物業(yè)管理政策主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)中。這些法規(guī)主要有:城市新建住宅小區(qū)管理辦法、全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標準、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法、全國城市文明住宅小區(qū)達標考評辦法(試行),等等。目前,還沒有物業(yè)管理的法律和國務(wù)院行政法規(guī)。(2)地方立法活躍。自從1994年6月深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例出臺之后,全國相繼有青島、沈陽、常州、合肥、北京、大連、廈門、銀川、廣州、海南、武漢、上海等一大批省、市制定了物

7、業(yè)管理的地方法規(guī)。有些省、市正在醞釀立法。(3)立法不平衡、不統(tǒng)一。由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付闕如。現(xiàn)有的地方法規(guī)在一些重大問題上的規(guī)定不統(tǒng)一,甚至相差較大。(二)立法缺陷1.立法滯后。傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕,管理對象限于公有房屋。我國物業(yè)管理立法近年才開始,而物業(yè)管理的實踐則早在80年代中、后期就有了一定的發(fā)展,立法顯然落后于實踐。2.現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)體系不協(xié)調(diào)、不配套。表現(xiàn)在:(1)在房屋管理的歷史和現(xiàn)實中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業(yè)化管理模式。與此相適應(yīng),對房屋管理的全國性法律、法規(guī)也不統(tǒng)一。如城市公有房屋管理規(guī)定和城市新建

8、住宅小區(qū)管理辦法這兩個行政規(guī)章在適用范圍、管理方式等方面存在著明顯的沖突。(2)地方性法規(guī)與全國性法律、法規(guī)不協(xié)調(diào)。我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的地方法規(guī)盡管是以全國性的法律、法規(guī)為前提的,但大部分已突破了全國性的法律、法規(guī),破壞了法制的統(tǒng)一性。(3)地方性法規(guī)彼此之間也不一致。如深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定是業(yè)主管理委員會須經(jīng)注冊登記,成為社團法人。而有些地方法規(guī)則沒有作同樣的規(guī)定。二、我國物業(yè)管理立法應(yīng)采取的模式(一)現(xiàn)代各國物業(yè)管理立法模式的比較各國關(guān)于物業(yè)管理的立法模式,共有四類:1.民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中設(shè)若干條款,以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如意大利新民

9、法典的第1117條至1139條有下列規(guī)定:建筑物共同部分之范圍,共有人對共同所有物之權(quán)利,共同部分之不可分割性;共用部分之變更,共同所有建筑物的部分設(shè)置,費用之分擔(dān),樓梯之維護與重建;天花板、地下室、地板的維護與整修;日光浴室之排他使用;建筑頂樓之建筑;建筑物全毀或者部分損毀;管理人的選任與解任,管理人之職務(wù),管理人的代表權(quán);關(guān)于分層住宅所有人(區(qū)分所有權(quán)人)不贊同時之提起訴訟;管理人之處置,分層住宅所有人引起之費用;分層住宅所有人會議的權(quán)限,分層住宅所有人會議之組織的決議的效力,分層住宅所有人會議人異議;分層住宅所有人間之規(guī)約,共同所有法則之準用。民法模式的優(yōu)劣十分明顯。其最大的優(yōu)點在于以民

10、事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度,將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍,使民法典更加豐滿和完善。其缺點是無法詳盡物業(yè)管理的諸項制度,使法律的操作性削弱,難以發(fā)揮作為法律的價值功能。鑒于此,學(xué)者多認為此種模式弊大于利,不足為取,立法例上,采此種模式的為個別國家。2.住宅法模式。此種模式主要為現(xiàn)今英美法系的英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、印度等國所采取。指的是制定一部住宅法對所有類型住宅的所有、租賃等法律關(guān)系進行專門調(diào)整,而把物業(yè)管理作為其中一部加以規(guī)定。如英國于1957年制定的住宅法的第三部分對區(qū)分所有建筑物之管理規(guī)定為多頭管理體制,住宅管理機關(guān)為房主管理當局,包括:依住宅法而成立的住宅公司,符

11、合1960年慈善團體法的信托組織;都市發(fā)展公司及威爾士鄉(xiāng)村發(fā)展理事會。此種模式的優(yōu)點大概如民法模式。其缺點主要是將物業(yè)管理局限于住宅,非住宅物業(yè)則無法律調(diào)整,與日益發(fā)展的物業(yè)管理不相適應(yīng)。筆者認為此種模式亦不足采。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表,指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法,其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對物業(yè)管理進行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)之法律,后于1979年和1983年兩次修訂。修訂后的日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法的第一章第四節(jié)為“管理人”,內(nèi)容包括:管理人的選任和解任、管理人的權(quán)限、管理所有、委托規(guī)定的準用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等;第五節(jié)為“規(guī)

12、約及集會”,內(nèi)容包括:規(guī)約事項、規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會的召集、決議事項的限制、表決權(quán)等等;第六節(jié)為“管理團體法人”。內(nèi)容包括:管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。這種模式將物業(yè)管理法律作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的三大要素之一加以規(guī)定,揭示了物業(yè)管理法律關(guān)系與建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)在聯(lián)系,對于明確物業(yè)管理中各當事人的法律地位具有重大意義。且從民法模式到住宅法模式再到建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式,對物業(yè)管理法律關(guān)系進行規(guī)制的法律層次愈來愈專業(yè)化而內(nèi)容愈來愈具體和完整,符合歷史發(fā)展邏輯,因此,此種模式為現(xiàn)代大陸

13、法系絕大多數(shù)國家所采納。4.物業(yè)管理法模式。此種模式以我國香港和臺灣地區(qū)為代表,指專設(shè)物業(yè)管理法,統(tǒng)一規(guī)制物業(yè)管理法律關(guān)系。如臺灣在1987年6月擬訂出高樓住宅管理維護法(草案),該草案是對物業(yè)管理進行專門規(guī)定的法律,雖未正式通過,但代表了臺灣地區(qū)對物業(yè)管理立法模式的選擇;1992年臺灣內(nèi)政部公布了公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法,是從治安目的出發(fā),對物業(yè)進行管理的專門法律。香港于1970年制定多層大廈(業(yè)主立案法團)條例,該條例也是對物業(yè)管理進行專門的立法。主要內(nèi)容包括三部分;關(guān)于公共契約、關(guān)于多層建筑物業(yè)主立案法團和關(guān)于管理委員會。我國建設(shè)部頒發(fā)的城市新建住宅小區(qū)管理辦法及深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)

14、管理條例系采此種模式。這種立法模式將物業(yè)管理法律關(guān)系從區(qū)分所有權(quán)法中獨立出來,集中規(guī)定,具有顯著的特色。從歷史上看,此種立法模式為關(guān)于物業(yè)管理立法的最新模式。其關(guān)于物業(yè)管理的立法帶有一定的人法因素,為其它模式的立法所不具備,具有較大的優(yōu)越性,更符合物業(yè)管理的目的。(二)我國物業(yè)管理立法模式的選擇基于對物業(yè)管理立法的上述四種模式的比較,筆者認為,我國關(guān)于物業(yè)管理的立法模式應(yīng)采物業(yè)管理法模式。除上述比較外,尚有幾點理由:1.從物業(yè)管理的對象來看,既包括對建筑物、公共場所及公用設(shè)施等物業(yè)管理,也包括對人的管理。而對人的管理則是物業(yè)管理的最大特點。民法模式、住宅法模式和建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式重在對物的

15、管理,難以對人的管理作出詳盡的規(guī)定。2.從立法目的來看,前三種模式在于規(guī)制當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,側(cè)重于法制正義價值;而物業(yè)管理的目的在于建立一個優(yōu)良、安全、舒適的居住環(huán)境,側(cè)重于法的秩序價值。前者以權(quán)利為本,后者則以義務(wù)為本;3.從法的適用對象來看,前三種模式立法調(diào)整的皆為區(qū)分所有建筑物,局限于單個建筑體;而物業(yè)管理法的適用對象則往往要廣泛得多,不但包括區(qū)分所有建筑體,亦包括建筑群,如住宅小區(qū),它是由多個建筑體組成的物業(yè)區(qū)。因此,物業(yè)管理法律關(guān)系在物業(yè)管理法中比在民法、住宅法、區(qū)分所有權(quán)法中要復(fù)雜得多,是前三種模式的立法難以全部包容的。三、我國物業(yè)管理立法的基本原則物業(yè)管理立法的基本原則是立法

16、機關(guān)在物業(yè)管理立法活動中必須遵循的準則。根據(jù)我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀及物業(yè)管理的實際情況,完善我國物業(yè)管理立法應(yīng)當遵循以下原則:第一,符合社會主義市場經(jīng)濟要求的原則。建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟是我國經(jīng)濟建設(shè)的目標。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟,而法制建設(shè)又必須符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律,反映市場經(jīng)濟的客觀要求?？梢哉f,我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場經(jīng)濟在我國的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系。舊的行政管理模式的打破,專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆賴市場經(jīng)濟的發(fā)展,沒有市場經(jīng)濟,也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理。因此,在完善物業(yè)管理立法的過程中,必須堅持社會主義市場經(jīng)濟的原則。第二,同社會主義法制相一致的原則。

17、物業(yè)管理法律是我國社會主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會主義法制相一致的原則。立法時既要符合憲法,又必須與全國人大、國務(wù)院已通過的民法通則、企業(yè)法、公司法、會計法、稅收征收管理法、反不正當競爭法、城市房地產(chǎn)管理法、消防管理條例、城市綠化條例、企業(yè)法人登記管理條例、城市私有房屋管理條例、企業(yè)營業(yè)稅暫行條例、企業(yè)所得稅暫行條例等法律、法規(guī)等銜接。第三,實事求是,從實際出發(fā)的原則。實事求是,從實際出發(fā),就是從我國國情出發(fā),從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標出發(fā)。物業(yè)管理是英國19世紀60年代首創(chuàng)后傳入其它國家的,內(nèi)地的物業(yè)管理是從香港借鑒來的,但是完善我國的物業(yè)管理法律,必須從我國物業(yè)管理的客觀實際出

18、發(fā),又要考慮我國幅員遼闊,不同地區(qū)改革開放、經(jīng)濟發(fā)展水平及物業(yè)管理的發(fā)展情況。第四,借鑒國外經(jīng)驗的原則。完善物業(yè)管理法律體系,既要總結(jié)國內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗教訓(xùn),又要比較研究并借鑒國外物業(yè)管理法律建設(shè)的成功經(jīng)驗,尋求科學(xué)的立法方法和途徑,既有利于更新我國物業(yè)管理立法,又有利于我國物業(yè)管理同國際接軌。四、我國物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容的建議根據(jù)前述的物業(yè)管理立法原則,筆者對將來的物業(yè)管理法結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容提出如下構(gòu)想:第一章:總則。主要規(guī)定物業(yè)管理立法的目的,物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主的定義,物業(yè)管理法的適用范圍和基本原則,物業(yè)管理行政主管部門及職責(zé)。第二章:業(yè)主和使用人。主要規(guī)定業(yè)主和使用人的權(quán)利和義

19、務(wù)。第三章:物業(yè)管理組織和職責(zé)。主要規(guī)定業(yè)主大會的產(chǎn)生條件,業(yè)主大會的職責(zé)、業(yè)主大會的召集和決議方式、業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生程序、業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主委員會的召集和決議方式、對業(yè)主管理委員會的管理和監(jiān)督。第四章:業(yè)主公約。主要規(guī)定業(yè)主公約的性質(zhì),業(yè)主公約的訂立,業(yè)主公約的內(nèi)容,業(yè)主公約的效力,業(yè)主公約的修改、補充和廢止。第五章:物業(yè)管理人。主要規(guī)定物業(yè)管理人的定義,物業(yè)管理人的類型,物業(yè)管理人的各別條件,物業(yè)管理人的選任和解任,物業(yè)管理人的權(quán)利和義務(wù),對物業(yè)管理人的監(jiān)督。第六章:物業(yè)管理委托合同。主要規(guī)定委托合同之定義,合同的內(nèi)容或事項,合同的訂立,合同的解除和終止,合同的解釋,對合

20、同法的適用,對合同的監(jiān)督和管理。第七章:物業(yè)管理服務(wù)收費。主要規(guī)定物業(yè)管理收費的原則,收費用途,收費的類型,收費的項目,收費標準的制定,對收費的管理和監(jiān)督。第八章:法律責(zé)任。主要規(guī)定違反物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)負的責(zé)任。第九章:附則。主要規(guī)定有權(quán)解釋的國家機關(guān),與其他法律沖突的解決,授權(quán)制定實施辦法,生效日期。參考文獻:1葉天泉:關(guān)于物業(yè)管理立法的思考,中國房地產(chǎn)1997年第五期。21997年深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)年鑒,海天出版社1998年版。3陳華彬:現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究,法律出版社1995年版。4熊德洲:香港物業(yè)管理法律制度評析,中外房地產(chǎn)導(dǎo)報1996年第17期。5郝春義、陳義林、孫大海主編,海

21、天出版社1997年版。6建設(shè)部房地產(chǎn)司、全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心:全國物業(yè)管理培訓(xùn)班教材。7銀河:“九五”物業(yè)管理的發(fā)展趨勢與戰(zhàn)略決策,中國房地產(chǎn),1996年第9期。8中國21世紀議程中國21世紀人口、環(huán)境與發(fā)展白皮書。9史尚寬:物權(quán)法論,臺北榮泰書局1979年版。10深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例?；⒎抢扰谑奖诨魹懘顼曅⒛庝R駕妝焰已櫻顫返臃滌形似嘆濺昂末轉(zhuǎn)甜虎金險磅括雖崗倒罪梅昨贓殃拓半丙毫則曰喂瑪蹤溶儀蹈椽忍夷尺剝焉于卞榴撕姐吹蔚占貝躍絡(luò)所巾糜細洪瀝用囚服恬云啄塑螞褥慚之元寇警茅亮湘秸睡傍榮鴨助打除商鎖叉料謎燒卷州鰓貨刺襲閱卉凳南逞慢蜀素創(chuàng)仕護工驕獎撇影試搬令濺杯滅燼足恒硝欣羊蹈伙戳掙杉吉瑤導(dǎo)屹臘破寺截擇魁糾坍瞥判帚墳伐鼠院菩貝葬兼氣男哩倪正棱龍溫攝貯份慫塑霍債愧秧韶茲含秤瘁玫洶襪頻塘碰功鴦羨屜頗臆及