當(dāng)前我國(guó)及深圳市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展情況

1、龍龍崗街道南約社區(qū)洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)崗街道南約社區(qū)洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造改造可行性研究可行性研究匯報(bào)匯報(bào)( (初稿初稿) )深圳市全至工程咨詢有限公司2014年9月12日目 錄開發(fā)對(duì)象和范圍開發(fā)對(duì)象和范圍1建設(shè)周期與投資規(guī)模建設(shè)周期與投資規(guī)模2收益的主要來源收益的主要來源32項(xiàng)目年回報(bào)率及還款計(jì)劃項(xiàng)目年回報(bào)率及還款計(jì)劃4結(jié)論與建議結(jié)論與建議5洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究l項(xiàng)目區(qū)位及范圍項(xiàng)目區(qū)位及范圍l項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位l擬建規(guī)模擬建規(guī)模l目前完成審批工作目前完成審批工作31.開發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議1.開

2、發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目區(qū)位及范圍4n深圳市龍崗中心組團(tuán)n東部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶深圳市城市總體規(guī)劃（深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）年）1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目區(qū)位及范圍5n靠近龍崗中心城，為深圳市高新區(qū)寶龍高新園區(qū)西北角的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)n與寶龍園區(qū)、大運(yùn)新城、龍崗中心城及坪山新城等共享產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目區(qū)位及范圍6洋洋橋橋（工業(yè)區(qū)）、漢田工業(yè)區(qū)）、漢田城市更新城市更新單元單元范圍范圍本項(xiàng)目更新范圍本項(xiàng)目更新范圍1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目區(qū)位及范圍7大浪大浪路路1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目區(qū)位及范圍81.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目定位9發(fā)展定位n以龍崗中心城為依托，抓住深

3、圳市高新區(qū)寶龍高新園轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的機(jī)遇，將項(xiàng)目整體重建改造為與寶龍高新園產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展、產(chǎn)居功能融合區(qū)，集總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)、柔性化生產(chǎn)和綜合配套服務(wù)功能于一體的深圳現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。高效 平臺(tái)高效、服務(wù)高效 生態(tài) 綠色智慧、尺度宜人 領(lǐng)先 硬件領(lǐng)先、功能領(lǐng)先 1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目定位10發(fā)展定位1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目定位11客群定位核心引入醫(yī)藥類龍頭企業(yè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)自主集聚，兼顧復(fù)合性和長(zhǎng)遠(yuǎn)彈性空間，打造生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園。1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目定位12功能定位n體現(xiàn)“產(chǎn)城融合，混合加速”的發(fā)展理念1.開發(fā)對(duì)象和范圍 項(xiàng)目定位13功能定位n各功能物業(yè)之間形成互為配套、相互助益且平衡的

4、生態(tài)鏈；1.開發(fā)對(duì)象和范圍 擬建規(guī)模14序號(hào)序號(hào)功能功能規(guī)模（）規(guī)模（）備注備注一一產(chǎn)業(yè)用房指標(biāo)產(chǎn)業(yè)用房指標(biāo)38413430%1研發(fā)寫字樓500002模塊化產(chǎn)業(yè)用房1264033返還政府產(chǎn)業(yè)用房192074回遷產(chǎn)業(yè)用房1125245總部產(chǎn)業(yè)用房76000二二配套用房指標(biāo)配套用房指標(biāo)16462970%1配套公寓995282商務(wù)公寓300803回遷商業(yè)315214寫字樓底商20005公寓底商5006產(chǎn)業(yè)用房底商1000三三小計(jì)小計(jì)548763四四停車位指標(biāo)停車位指標(biāo)970002425個(gè)個(gè)五五合計(jì)合計(jì)6457631.開發(fā)對(duì)象和范圍 擬建規(guī)模151.開發(fā)對(duì)象和范圍 擬建規(guī)模16n功能配比合理性： 依據(jù)

5、2014年實(shí)施的深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則工業(yè)用地混合使用指引，工業(yè)用地可混合開發(fā)商業(yè)用地、辦公用地和三類居住用地，但研發(fā)用房與廠房（無污染生產(chǎn)）建筑面積合計(jì)不宜低于總建筑面積的70%。n開發(fā)強(qiáng)度合理性：本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地為107709.94平方米，擬調(diào)整為為工業(yè)用地，計(jì)劃建設(shè)計(jì)容建面為548763平方米，工業(yè)用地容積率為5.1，符合深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限6.0的要求。1.開發(fā)對(duì)象和范圍 已完成審批工作17項(xiàng)目前期工作進(jìn)展順利，政策審批風(fēng)險(xiǎn)較小。洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究l建設(shè)周期建設(shè)周期l建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)l估算內(nèi)容估算內(nèi)容l總投資總投資181.開發(fā)對(duì)

6、象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 建設(shè)周期192.建設(shè)周期與投資規(guī)模 建設(shè)周期202.建設(shè)周期與投資規(guī)模21n符合我國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中甲級(jí)寫字樓符合三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)n符合深圳綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)銅級(jí)標(biāo)準(zhǔn)n建成綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 建設(shè)周期2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容22建設(shè)補(bǔ)交地價(jià)，參照深圳市城市更新辦法：n 第三十六條，拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分（非農(nóng)建設(shè)用地），建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5

7、的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。n 第三十八條，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)繳地價(jià)；補(bǔ)交土地價(jià)款項(xiàng)目建設(shè)用地中非農(nóng)建設(shè)用地面積為26575.92平方米，其他建設(shè)用地面積為81134.02平方米。23轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交地價(jià)，參照深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）（深府辦【2013】3號(hào)）、 關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施（深府辦【2014】8號(hào)）n 工業(yè)樓宇，應(yīng)按照工業(yè)和辦公

8、公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值補(bǔ)繳地價(jià)。按照深圳市基準(zhǔn)地價(jià)（2013年）計(jì)算補(bǔ)交新型產(chǎn)業(yè)用地的土地價(jià)款，地塊周邊工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)317.5元/，地塊周邊辦公基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)1271.5元/，因此本項(xiàng)目新型產(chǎn)業(yè)用地補(bǔ)交地價(jià)按照工業(yè)與辦公基準(zhǔn)地價(jià)的平均值計(jì)算為794.5元/；n 配套設(shè)施，應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。配套公寓與商務(wù)公寓基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)1193.5元/，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)平均價(jià)2118.5元/。市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按照基準(zhǔn)地價(jià)的三倍預(yù)估。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款24建設(shè)用地功能用房安排：用地類型用地類型占地面積占地面積計(jì)容建筑面積計(jì)容建筑面積其中其中產(chǎn)業(yè)用房配套商業(yè)配套公寓非農(nóng)建設(shè)用地

9、26575.92135537.1935021.00100516.19其他建設(shè)用地81134.02413225.81384134.0029091.81更新改造后物業(yè)運(yùn)營(yíng)安排：功能分區(qū)功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營(yíng)面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計(jì)產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.002500.0035021.00合計(jì)144045.00333011.0052500.0019207.00548763.002.建

10、設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款25補(bǔ)交土地價(jià)款： 46599.94萬元物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積建筑面積（）（）地價(jià)測(cè)算面積地價(jià)測(cè)算面積應(yīng)補(bǔ)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)地價(jià)（萬元）萬元）應(yīng)補(bǔ)交應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)地價(jià)(含契稅印花含契稅印花稅稅)(萬元萬元)免免地價(jià)（地價(jià)（）補(bǔ)補(bǔ)20%基準(zhǔn)基準(zhǔn)地價(jià)（地價(jià)（）補(bǔ)補(bǔ)50%基準(zhǔn)基準(zhǔn)地價(jià)（地價(jià)（）補(bǔ)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)基準(zhǔn)地價(jià)（）（）補(bǔ)評(píng)估地價(jià)補(bǔ)評(píng)估地價(jià)（）（）產(chǎn)業(yè)用房384134.00384134.00202403.0031340.6432437.56配套商業(yè)35021.0035021.000.00配套公寓129608.0031418.8053151.8429091.8115945.5

11、529091.8113683.4514162.37合計(jì)548763.0066439.8053151.84413225.81218348.5529091.8145024.0946599.942.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容補(bǔ)交土地價(jià)款2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容26拆遷補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：n 現(xiàn)金補(bǔ)償部分，按照同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)按8000元/平米計(jì)算，不再進(jìn)行過渡安置、搬遷及二次裝修補(bǔ)償。n 物業(yè)返還部分，根據(jù)深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行），臨時(shí)安置過渡費(fèi)按20元/月計(jì)算，回遷房一般建設(shè)周期約為3年計(jì)算。搬遷涉及的二次裝修、搬遷等補(bǔ)償費(fèi)單位成本按照1000元/計(jì)算。 項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑面積15857

12、3.83平方米，其中144045 平米按照1：1返還比例實(shí)施物業(yè)返還，剩余14528.83平方米以現(xiàn)金補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用共計(jì)36398.80萬元，其中現(xiàn)金補(bǔ)償11623.06萬元、過渡安置費(fèi)10371.24萬元、搬遷補(bǔ)償費(fèi)14404.50萬元。27n 建筑安裝工程費(fèi)用：253636.49萬元n 工程建設(shè)其他費(fèi)用：17929.14萬元n 預(yù)備費(fèi)：13578.28萬元建設(shè)費(fèi)用共計(jì)285143.91萬元，單方造價(jià)為4415.61元/m22.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容建設(shè)費(fèi)用28計(jì)算思路 ：n 補(bǔ)交土地價(jià)款46599.94萬元，拆遷費(fèi)用36398.80萬元，建設(shè)費(fèi)用 285143.91萬元。n 項(xiàng)目

13、采用邊開發(fā)邊運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入再投入項(xiàng)目建設(shè)中，建設(shè)資金不足通過銀行貸款解決。n 按照最低資本金要求，自有資金77755.36萬元，占總投資20%。n 按照建設(shè)周期計(jì)劃，運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入208324.20萬元，占總投資54%，n 經(jīng)測(cè)算，銀行貸款需101121.38萬元，占總投資26%。按銀行最新公布的5-30年貸款利率6.55%預(yù)計(jì)估算，建設(shè)期利息20634.13萬元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 估算內(nèi)容建設(shè)期利息29總投資估算為388776.78萬元，總單方造價(jià)為6020.43萬元/m2n 補(bǔ)交土地價(jià)款46599.94萬元n 拆遷費(fèi)用36398.80n 建設(shè)費(fèi)用 285143.91萬元

14、n 建設(shè)期利息20634.13萬元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模 總投資洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究l收益方案收益方案l物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格l收入測(cè)算收入測(cè)算301.開發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議313.收益的主要來源 收益方案功能分區(qū)功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（單位：）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營(yíng)面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計(jì)產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.0

15、02500.0035021.00合計(jì)144045.00333011.0052500.0019207.00548763.003.收益的主要來源分布：深圳研發(fā)辦公物業(yè)主要分布在南山高新區(qū)、西麗、車公廟及外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)；隨著中心城區(qū)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張與需求外溢，近年來，外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)出現(xiàn)了較快的發(fā)展32 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格33l 近年來，龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是研發(fā)辦公物業(yè)需求增長(zhǎng)的重要支撐。l 龍崗區(qū)已建成研發(fā)辦公物業(yè)主要有天安數(shù)碼城、中海信上市企業(yè)總部基地、李朗軟件園、華南國(guó)電大廈、廣弘星座l 從現(xiàn)有研發(fā)辦公物業(yè)的的租售及入駐情況來看，整體還是比較樂觀的，說明龍崗區(qū)發(fā)展

16、研發(fā)辦公物業(yè)一定程度上得到企業(yè)和市場(chǎng)的認(rèn)可，為區(qū)域研發(fā)辦公市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。名稱項(xiàng)目規(guī)模分期開發(fā)銷售均價(jià)（元/)租賃均價(jià)（元/月）入駐率龍崗天安數(shù)碼城一期：50168二期：71000三期：117882四期：297000分四期開發(fā)一手14000-15000；二手13000毛坯：40-50精裝：50-60項(xiàng)目一期是2008年入伙，現(xiàn)時(shí)入駐率已達(dá)90%，二期于2010年中投入市場(chǎng)，目前全部售完，銷售速度較快，三期現(xiàn)時(shí)入駐率約為50%。中海信上市企業(yè)培育基地：228000上市企業(yè)總部基地：380000分二期開發(fā)政府限價(jià)9000；40一期約90%；二期正在建設(shè)中李朗軟件園一期：100000二期：300

17、000二期/25一期入住率約50%；華南國(guó)電大廈其中單棟總建面4萬10000-1200045廣弘星座14萬10000左右2014年9月入駐3.收益的主要來源 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格343.收益的主要來源 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型單價(jià)（元單價(jià)（元/）與本項(xiàng)目契合度與本項(xiàng)目契合度閱山公館住宅15500仁恒巒山美地住宅18500金地名峰住宅17000旭源怡景軒住宅14500振業(yè)天巒住宅15000項(xiàng)目周邊商品房住宅銷售情況為：周邊商品房銷售價(jià)格約為1.51.8萬元。353.收益的主要來源 項(xiàng)目收益起始價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱數(shù)量數(shù)量單位單位當(dāng)前銷售均價(jià)（元當(dāng)前銷售均價(jià)（元/）一、銷售部分總部產(chǎn)業(yè)

18、用房76000.00 12000模塊化產(chǎn)業(yè)用房126403.00 10000政府回購(gòu)產(chǎn)業(yè)用房19207.00 9700配套公寓99528.00 15000商務(wù)公寓30080.00 18000商業(yè)1000.00 32000二、租賃部分研發(fā)寫字樓50000.0040商業(yè)2500.00 134洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究l收入及成本測(cè)算收入及成本測(cè)算l報(bào)表編制報(bào)表編制l財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)l還款計(jì)劃還款計(jì)劃361.開發(fā)對(duì)象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃5.結(jié)論與建議4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃37 收入及成本測(cè)算收入測(cè)算：總收入652877.51萬元，其中銷

19、售收入約為566768.34萬元，運(yùn)營(yíng)期（14年）租賃收入61964.40萬元、物業(yè)管理費(fèi)收入18601.22萬元、地下停車場(chǎng)收入5543.55萬元。成本測(cè)算：總成本387276.64，其中開成本339696.34萬元，固定資產(chǎn)折舊13355.42萬元，自營(yíng)事業(yè)成本17221.83萬元，銷售費(fèi)用17003.05萬元。4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃38 報(bào)表編制 損益表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃39 報(bào)表編制 全部現(xiàn)金流量表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃40 報(bào)表編制 自有資金現(xiàn)金流量表4.年回報(bào)率及還款計(jì)劃41 報(bào)表編制 還款4.財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)42財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)序號(hào)名稱名稱單位單位數(shù)量數(shù)量備注備注1項(xiàng)目計(jì)算期年202

20、計(jì)算期內(nèi)總收入萬元652877.51 3計(jì)算期內(nèi)平均年收入萬元32643.88 4計(jì)算期內(nèi)平均年納稅額萬元4975.55 5資本金凈利潤(rùn)率%11%6銷售凈利潤(rùn)率%25%7稅前內(nèi)部回報(bào)率%19.60 8%8稅后稅后內(nèi)部?jī)?nèi)部回報(bào)回報(bào)率率%15.02 8%9所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元25476.58 010所得稅后靜態(tài)投資回收期年5.78 計(jì)算期11所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期年6.49 計(jì)算期4.財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)43財(cái)務(wù)指標(biāo)選取銷售收入、建設(shè)投資做為敏感因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率進(jìn)行了測(cè)算: 建設(shè)投資與銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響十分顯著，因此項(xiàng)目一方面需嚴(yán)格控制建設(shè)投資成本，另一方面，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的推廣力度，提升物業(yè)服務(wù)水平，保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)。變動(dòng)比率敏感因素-15%-10%0%10%15%建設(shè)投資17.14%15.52%12.59%1