物業(yè)服務(wù)費測算與企業(yè)增收途徑

1、筑域網(wǎng)1物業(yè)管理費測算物業(yè)管理費測算 及物業(yè)增收途徑及物業(yè)增收途徑筑域網(wǎng)2本次培訓(xùn)內(nèi)容本次培訓(xùn)內(nèi)容筑域網(wǎng)3一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)l合同的約定合同的約定l物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)l作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（8%8%）l法律的規(guī)定法律的規(guī)定筑域網(wǎng)4二、物業(yè)管理服務(wù)費的價格形式二、物業(yè)管理服務(wù)費的價格形式政府指導(dǎo)價政府指導(dǎo)價在合同中約定在合同中約定普通住宅普通住宅基礎(chǔ)價基礎(chǔ)價上下浮動上下浮動20%市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確

2、定適合適合市場發(fā)育成熟市場發(fā)育成熟適合適合適合適合筑域網(wǎng)5三、物業(yè)服務(wù)的定價形式三、物業(yè)服務(wù)的定價形式 項目項目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負擔(dān)盈虧負擔(dān)適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定業(yè)主支付固定物業(yè)費物業(yè)費1 1、物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)成本2 2、法定稅費、法定稅費3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負物業(yè)企業(yè)自負盈虧盈虧普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動態(tài)業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務(wù)資金物業(yè)服務(wù)資金1 1、物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)服務(wù)支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。ò醇s定比例提?。┙Y(jié)余或者不足結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有均由業(yè)主享

3、有或者承擔(dān)或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如高檔物業(yè)，如涉外公寓或別涉外公寓或別墅等墅等筑域網(wǎng)6四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費行政行政/辦公費辦公費公共秩序維護費公共秩序維護費業(yè)主同意的業(yè)主同意的其他費用其他費用綠化費綠化費保潔費保潔費公共設(shè)備運行公共設(shè)備運行及維保費及維保費人員工資、福利人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費成本物業(yè)服務(wù)費成本（服務(wù)費支出）（服務(wù)費支出）筑域網(wǎng)7五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。 進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人進行成本控制不能以降低服

4、務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認可。人的認可。筑域網(wǎng)8五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。不能一概而論、簡單套比。 遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當(dāng)?shù)膬r格競爭方提價壓價、價格欺詐和進行不正當(dāng)?shù)膬r格競爭。筑域網(wǎng)9六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m2m2筑域網(wǎng)10 m m2 2 注：

5、Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費（元/月） F3：加班費（元月） F4：服裝費（元/月） S：表示可分攤費用的建筑面積之和（m2）六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 筑域網(wǎng)11 m m2 2 注：注：F Fl l：公共照明系統(tǒng)運行費：公共照明系統(tǒng)運行費 F F2 2：電梯運行費：電梯運行費 F F3 3：給排水系統(tǒng)運行費：給排水系統(tǒng)運行費 F F4 4：通風(fēng)系統(tǒng)運行費：通風(fēng)系統(tǒng)運行費 F F5 5：智能化系統(tǒng)運行費：智能化系統(tǒng)運行費 F F7 7：土建維修費土建維修費 F F6 6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費 六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)

6、費的測算（居住性物業(yè)） 筑域網(wǎng)12六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、等； Tn：每日開啟時間（小時）； 30：每月測算的天數(shù)； P電：電費單價（元度 ）；筑域網(wǎng)13 N:電梯臺數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運行系數(shù)，六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 筑域網(wǎng)14l 電費 = W24a30 P電（元月）l 維保費（元年）：設(shè)備年維修及備件費，水箱清潔費。 電費（略）， 維保費：消防聯(lián)動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費（包括集水井排水泵、污水處理排水泵）

7、 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元月）：年維修及備件費六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 筑域網(wǎng)15 電費同上 維修費：年維修及備件費 電費 = W2430 P電（元月） 維保費：估算值六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 筑域網(wǎng)16六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）包括：變配電測試、避雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。筑域網(wǎng)17六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）= -40%總建筑面積筑域網(wǎng)18 m m2 2 注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費，勞保用品費（元/年）

8、F3：衛(wèi)生防疫消殺費（元/年） F4：化糞池清理費（元年） F5：垃圾清運費（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費用（元/年） F7：清潔用水費（元/年）六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)19 m m2 2 注：F1：綠化工具費（元年） F2：勞保用品費（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費（元年） F4：綠化用水費（元年） F5：雜草清運費（元/年） F6：園林景觀再造費（元年） F7：補苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費用（元/年）六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)20 m m2 2 注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年）， F2：公共秩序維

9、護設(shè)備維修費（元年） F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年） F4：公共秩序維護聯(lián)建費（元/年） F5：110報警聯(lián)網(wǎng)、對講機占頻費等 F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元年）。六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)21 m m2 2 其中：F1：交通、通訊費用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元月） F3：車輛使用費、差旅費（元/月） F4：節(jié)日裝飾費（元/月） F5：公共關(guān)系費及社區(qū)文化費（元月） F6：辦公水電暖費（元月） F7：書報費（元月）六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)22m m2 2注：F1交通工具

10、（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設(shè)備（電話、手機、對講機、傳真機等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)、數(shù)碼相機、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機、升降機等） 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項目服務(wù)的固定資產(chǎn)六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)23 =（ 投保金額 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財產(chǎn)一切險及公眾責(zé)任險 該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費用。 不可預(yù)見費用（一般按上述費用總和的5計）。不可預(yù)見費應(yīng)單 獨設(shè)賬，嚴格控制其支出。六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)24 物

11、業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1 1）按照租金收入確定）按照租金收入確定管理酬金管理酬金= =業(yè)主租金收入酬金比率業(yè)主租金收入酬金比率（2 2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法況下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)25（3 3）按定額利潤）按定額利潤/ /酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基

12、數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即 物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)26 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含： 依照最新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，實行酬金制計費方式的依照最新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，實行酬金制計費方式的 物業(yè)服務(wù)費用不含稅金物業(yè)服務(wù)費用不含稅金。六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）筑域網(wǎng)27l 物業(yè)租金酬金比率l 按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費的測算方法來測算l 與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別

13、裝飾、停車等項服務(wù)費用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算筑域網(wǎng)28: :包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國家規(guī)定的繳費比例國家規(guī)定的繳費比例: :按工資總額的按工資總額的2%2%計算計算: :按工資總額的按工資總額的1.5%1.5%計算計算單位單位個人個人基本養(yǎng)老基本養(yǎng)老20%20%8%8%基本醫(yī)療基本醫(yī)療9+1%9+1%2%2%工傷工傷0.5-2%0.5-2%0%0%失業(yè)失業(yè)2%2%1%1%生育生育0.8%0.8%0%0%筑域網(wǎng)29 公共衛(wèi)生間的清潔費

14、用：公共衛(wèi)生間的清潔費用： 1、水費、水費 2、洗手液、洗手液 3、護手霜、護手霜 4、大盤紙、大盤紙 （毛巾）（毛巾） 5、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙 6、清潔劑、清潔劑 7、除味劑、除味劑 等等筑域網(wǎng)30七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑筑域網(wǎng)31七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑l裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關(guān)、地磚、墻磚、涂料裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關(guān)、地磚、墻磚、涂料等l裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測保潔開荒、搬家公司、煤氣設(shè)備租賃保潔

15、開荒、搬家公司、煤氣設(shè)備租賃/遞送遞送筑域網(wǎng)32衣、食、住、行復(fù)印、打字/表格、傳真、售卡、文具代 l 售、 快速打印資產(chǎn)管理、代理租售、舊物交換代辦保險（家財、車輛保險、車位險）七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑筑域網(wǎng)33七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑健康養(yǎng)生/書畫/演唱講座、陪聊、定期物品采 購、代交費、學(xué)生課堂、活動營、代請看護/家教嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY形象設(shè)計、美容/美發(fā)講座筑域網(wǎng)34休閑、健身、娛樂、代遞送禮品有線電視/衛(wèi)星電視費、電話費、寬帶網(wǎng)費電梯轎廂、宣傳欄、戶外廣告七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑筑域網(wǎng)3

16、5七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑其他收入其他收入車位費、充氣服務(wù)、電瓶充電餐飲店、面包房、美容/美發(fā)、齒科、郵l 遞、儲蓄、購物、醫(yī)療衛(wèi)生、會所筑域網(wǎng)36八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理租金：使用人支付租金：使用人支付代辦手續(xù)費：供應(yīng)商支付代辦手續(xù)費：供應(yīng)商支付傭金：投資客戶支付傭金：投資客戶支付勞務(wù)費：人工費，客戶支付勞務(wù)費：人工費，客戶支付筑域網(wǎng)37八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理筑域網(wǎng)38八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理筑域網(wǎng)39八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理設(shè)置設(shè)置“現(xiàn)金日記賬現(xiàn)金日記賬”，做到日清月結(jié)，賬款相符、嚴禁，做到日清月結(jié)，賬款相符、嚴禁“白白條條”抵

17、充庫存現(xiàn)金；抵充庫存現(xiàn)金；根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴格控制。根據(jù)業(yè)務(wù)需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴格控制。超過部分必須當(dāng)天解繳銀行；超過部分必須當(dāng)天解繳銀行；鼓勵采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，減少現(xiàn)金使用。鼓勵采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式，減少現(xiàn)金使用。筑域網(wǎng)40八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理l收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負責(zé)收款收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負責(zé)收款業(yè)務(wù)，不負責(zé)其他業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)，不負責(zé)其他業(yè)務(wù)；l收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會計及收款員各收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會計及收款員各一份。一份。l現(xiàn)金營業(yè)收入當(dāng)日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過現(xiàn)金營業(yè)收入當(dāng)日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過48小時；小時；l現(xiàn)金單據(jù)、文件日期必須與出納員記賬日期一致；現(xiàn)金單據(jù)、文件日期必須與出納員記賬日期一致；l出納、會計每日核對收款清單、