萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估

1、1. 1. 發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇2. 2. 項(xiàng)目投資決策考慮的主要因素項(xiàng)目投資決策考慮的主要因素3. 3. 項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)4. 4. 項(xiàng)目決策中的成本控制項(xiàng)目決策中的成本控制第一部分第一部分 發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇1. 1. 發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇發(fā)展商在不同發(fā)展時(shí)期的項(xiàng)目選擇1 1、發(fā)展商不同發(fā)展時(shí)期的目標(biāo)追求、發(fā)展商不同發(fā)展時(shí)期的目標(biāo)追求2 2、萬(wàn)科不同發(fā)展階段的項(xiàng)目排布、萬(wàn)科不同發(fā)展階段的項(xiàng)目排布3 3、關(guān)于公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力、關(guān)于公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力4 4、土地儲(chǔ)備關(guān)系的市場(chǎng)要求、土地

2、儲(chǔ)備關(guān)系的市場(chǎng)要求發(fā)展商經(jīng)歷的幾個(gè)發(fā)展階段發(fā)展商經(jīng)歷的幾個(gè)發(fā)展階段原始積累階段，求生存，追求利潤(rùn)最大化原始積累階段，求生存，追求利潤(rùn)最大化資本突圍階段，求資金，追求項(xiàng)目最優(yōu)化資本突圍階段，求資金，追求項(xiàng)目最優(yōu)化品牌塑造階段，求發(fā)展，追求產(chǎn)品創(chuàng)新度品牌塑造階段，求發(fā)展，追求產(chǎn)品創(chuàng)新度規(guī)模擴(kuò)張階段，求規(guī)模，追求客戶滿意度規(guī)模擴(kuò)張階段，求規(guī)模，追求客戶滿意度跨地域經(jīng)營(yíng)階段，求規(guī)范，追求體制與人才最優(yōu)跨地域經(jīng)營(yíng)階段，求規(guī)范，追求體制與人才最優(yōu)五個(gè)發(fā)展階段下的目標(biāo)追求五個(gè)發(fā)展階段下的目標(biāo)追求你經(jīng)營(yíng)或者所在的公司處于哪個(gè)階段？你經(jīng)營(yíng)或者所在的公司處于哪個(gè)階段？有沒有告訴你的員工？有沒有告訴你的員工？或者老

3、板有沒有和你探討過類似的話題？或者老板有沒有和你探討過類似的話題？萬(wàn)科的發(fā)展歷程萬(wàn)科的發(fā)展歷程原始積累階段原始積累階段天景、威登、荔景周期短周期短利潤(rùn)厚利潤(rùn)厚萬(wàn)科的發(fā)展歷程萬(wàn)科的發(fā)展歷程資本突圍階段資本突圍階段萬(wàn)景、福景、桂苑萬(wàn)景、福景、桂苑市中心，售價(jià)高，回收快市中心，售價(jià)高，回收快萬(wàn)科的發(fā)展歷程萬(wàn)科的發(fā)展歷程品牌塑造階段品牌塑造階段萬(wàn)科城市花園萬(wàn)科城市花園能實(shí)現(xiàn)理念的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)理念的項(xiàng)目萬(wàn)科的發(fā)展歷程萬(wàn)科的發(fā)展歷程規(guī)模擴(kuò)張階段規(guī)模擴(kuò)張階段萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城城郊結(jié)合部城郊結(jié)合部成規(guī)模，被大眾認(rèn)同成規(guī)模，被大眾認(rèn)同萬(wàn)科的發(fā)展歷程萬(wàn)科的發(fā)展歷程跨地域經(jīng)營(yíng)階段（跨地域經(jīng)營(yíng)階段（13個(gè)城市）個(gè)

4、城市）第一輪擴(kuò)張第一輪擴(kuò)張，拿著“城市花園、花園新城”品牌進(jìn)入北京、上海、天津、沈陽(yáng)、大連、成都等城市第二輪擴(kuò)張第二輪擴(kuò)張，拿著“四季花城”的品牌進(jìn)入武漢、南京、南昌、長(zhǎng)春、佛山等城市第三輪擴(kuò)張第三輪擴(kuò)張，拿著“X X X”品牌進(jìn)入廣州、東莞、蘇州、杭州等城市發(fā)展商的土地儲(chǔ)備思路：發(fā)展商的土地儲(chǔ)備思路：與城市的整體規(guī)劃和發(fā)展速度緊密相關(guān)與城市的整體規(guī)劃和發(fā)展速度緊密相關(guān)發(fā)展商發(fā)展的關(guān)鍵要素：發(fā)展商發(fā)展的關(guān)鍵要素：土地、人才、資本、機(jī)制土地、人才、資本、機(jī)制發(fā)展商現(xiàn)有的拿地方式發(fā)展商現(xiàn)有的拿地方式協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、股權(quán)收購(gòu)、協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)、掛牌交易合作開發(fā)、掛牌交易

5、有沒有另外的形式？有沒有另外的形式？資本并購(gòu)？資本并購(gòu)？ 1 1、TCLTCL收購(gòu)德國(guó)百年老店施耐德（資本市場(chǎng)）收購(gòu)德國(guó)百年老店施耐德（資本市場(chǎng)）2 2、艾默生收購(gòu)安圣電器（核心競(jìng)爭(zhēng)力）、艾默生收購(gòu)安圣電器（核心競(jìng)爭(zhēng)力） 關(guān)于公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的問題關(guān)于公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的問題（不管公司處于何種階段，（不管公司處于何種階段，都要善用自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力）都要善用自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力）住宅開發(fā)鏈中的幾個(gè)環(huán)節(jié)住宅開發(fā)鏈中的幾個(gè)環(huán)節(jié)可行性分析可行性分析 新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備市場(chǎng)細(xì)分、客戶定位市場(chǎng)細(xì)分、客戶定位銷售銷售設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工建設(shè)施工建設(shè)客戶管理客戶管理 控制控制（市場(chǎng)判斷、儲(chǔ)備成本）（市場(chǎng)判斷、儲(chǔ)備成本）控制控

6、制（客戶溝通管理）（客戶溝通管理）控制控制（材料采購(gòu)）（材料采購(gòu)）控制控制（市場(chǎng)分析方法及體系）（市場(chǎng)分析方法及體系）市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)管理物業(yè)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位成本控制成本控制客戶管理客戶管理市場(chǎng)市場(chǎng)指導(dǎo)指導(dǎo)材料采購(gòu)、材料采購(gòu)、工程技術(shù)工程技術(shù)信息處理中心、信息處理中心、數(shù)字化管理數(shù)字化管理各環(huán)節(jié)中應(yīng)該注意的細(xì)節(jié)各環(huán)節(jié)中應(yīng)該注意的細(xì)節(jié)借助社會(huì)資源借助社會(huì)資源市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)銷售銷售施工施工專業(yè)人員的審核、控制能力土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客戶管理客戶管理專業(yè)能力、管理能力、決策能力發(fā)展商在住宅開發(fā)鏈中充當(dāng)?shù)慕巧约澳芰σ蟀l(fā)展商在住宅開發(fā)鏈中充當(dāng)

7、的角色以及能力要求1 1、社會(huì)資源的整合能力（在最短的、社會(huì)資源的整合能力（在最短的 時(shí)間內(nèi)找到最有效的社會(huì)資源）時(shí)間內(nèi)找到最有效的社會(huì)資源）2 2、專業(yè)人才的儲(chǔ)備能力、專業(yè)人才的儲(chǔ)備能力3 3、管理人才的輸出能量、管理人才的輸出能量( (資源整合資源整合 專業(yè)儲(chǔ)備專業(yè)儲(chǔ)備 管理輸出管理輸出) )發(fā)展商的發(fā)展階段決定其對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。發(fā)展商的發(fā)展階段決定其對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。市場(chǎng)？市場(chǎng)？市場(chǎng)調(diào)研？市場(chǎng)調(diào)研？土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備宏觀宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)（經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)（經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)細(xì)分、相關(guān)產(chǎn)業(yè)分布、人口結(jié)構(gòu)、與個(gè)體或者家庭細(xì)分、相關(guān)產(chǎn)業(yè)分布、人口結(jié)構(gòu)、與個(gè)體或者家庭相關(guān)聯(lián)的諸多因素）相關(guān)聯(lián)的諸多因素）市場(chǎng)調(diào)研貫

8、穿了項(xiàng)目前期決策的全部環(huán)節(jié)市場(chǎng)調(diào)研貫穿了項(xiàng)目前期決策的全部環(huán)節(jié)宏觀六要素宏觀六要素經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居民購(gòu)買居民購(gòu)買行業(yè)分布及行業(yè)分布及政策政策主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人口分布人口分布市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求宏觀宏觀調(diào)查調(diào)查421563 市場(chǎng)調(diào)研是通過收集產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研是通過收集產(chǎn)品的構(gòu)成、特性、賣點(diǎn)、成長(zhǎng)環(huán)境、構(gòu)成、特性、賣點(diǎn)、成長(zhǎng)環(huán)境、消費(fèi)群體、消化周期等涉及產(chǎn)消費(fèi)群體、消化周期等涉及產(chǎn)品相關(guān)的信息，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品的市品相關(guān)的信息，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、消化能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、場(chǎng)份額、消化能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、生命力、威脅點(diǎn)進(jìn)行分析，生命力、威脅點(diǎn)進(jìn)行分析，最終為目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)產(chǎn)品的行為。最終為目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)產(chǎn)品的行為。

9、市場(chǎng)調(diào)研的概念市場(chǎng)調(diào)研的概念市場(chǎng)調(diào)研五步驟市場(chǎng)調(diào)研五步驟 確定問題及調(diào)研目標(biāo)確定問題及調(diào)研目標(biāo) 制定調(diào)查計(jì)劃制定調(diào)查計(jì)劃準(zhǔn)備工具準(zhǔn)備工具安排人員安排人員實(shí)施調(diào)查計(jì)劃實(shí)施調(diào)查計(jì)劃調(diào)查數(shù)據(jù)的調(diào)查數(shù)據(jù)的審核審核、補(bǔ)調(diào)補(bǔ)調(diào)、分析、分析解釋和匯報(bào)調(diào)研結(jié)果解釋和匯報(bào)調(diào)研結(jié)果不同階段的發(fā)展商有不同的市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不同階段的發(fā)展商有不同的市場(chǎng)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可以打造片區(qū)內(nèi)特色產(chǎn)品的項(xiàng)目可以打造片區(qū)內(nèi)特色產(chǎn)品的項(xiàng)目市內(nèi)好銷價(jià)高的項(xiàng)目市內(nèi)好銷價(jià)高的項(xiàng)目能實(shí)施創(chuàng)新意識(shí)的項(xiàng)目能實(shí)施創(chuàng)新意識(shí)的項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)，可以降低成本并供大眾消費(fèi)的項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)，可以降低成本并供大眾消費(fèi)的項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目、停車場(chǎng)項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目、停車場(chǎng)項(xiàng)目、酒

10、店項(xiàng)目第二部分第二部分項(xiàng)目投資決策考慮的主要因素項(xiàng)目投資決策考慮的主要因素1、 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析3、 房地產(chǎn)投資中的成本控制房地產(chǎn)投資中的成本控制2. 2. 投資決策需要考慮的因素投資決策需要考慮的因素1.1 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源1.1 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策土地的不可控性土地的不可控性1.1 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策

11、 項(xiàng)目一旦進(jìn)展受阻，發(fā)展商可通過調(diào)整價(jià)格、戶型、銷售包裝等加以改進(jìn)，但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改； 在國(guó)內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，還有土地決策失誤，通過策劃成功的例子；而香港這樣的成熟市場(chǎng)，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會(huì)平均化，基本上土地決策占項(xiàng)目成功與否的70%，后期調(diào)整效果很微小。土地的不可更改土地的不可更改1.1 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要成本土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要成本1.1 買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策 持續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要； 占有資源，遏制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的需要； 戰(zhàn)略擴(kuò)張的

12、需要； 未來(lái)增值的期望； 穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。買地的動(dòng)機(jī)不是單一的買地的動(dòng)機(jī)不是單一的可行性分析（技術(shù)分析）可行性分析（技術(shù)分析）項(xiàng)目決策背景及摘要項(xiàng)目決策背景及摘要 第九部分：補(bǔ)充內(nèi)容第九部分：補(bǔ)充內(nèi)容 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析要點(diǎn)要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況（土地的自然質(zhì)素和屬性）（土地的自然質(zhì)素和屬性）1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析-宗地位置宗地位置1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析

13、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析周邊社區(qū)配套周邊社區(qū)配套1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析周邊環(huán)境周邊環(huán)境1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析大市政配套大市政配套。1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析大市政配套大市政配套1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn) 土地價(jià)格土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 土地升值潛力初步評(píng)估土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位

14、置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析地價(jià)地價(jià) 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1.項(xiàng)目立項(xiàng) 2.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 3.項(xiàng)目用地規(guī)劃 4.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 5.項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估 6.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1

15、.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第三部分：市場(chǎng)分析第三部分：市場(chǎng)分析回答三個(gè)問題：回答三個(gè)問題：1、賣什么2、賣給誰(shuí)3、多少錢1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析合同不是萬(wàn)能的，不能規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)合同不是萬(wàn)能的，不能規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)合同只是最后一道防線，合同中的約合同只是最后一道防線，合同中的約定必須在簽署前對(duì)其可實(shí)現(xiàn)性逐步落定必須在簽署前對(duì)其可實(shí)現(xiàn)性逐步落實(shí)和評(píng)估實(shí)和評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第四部分：

16、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析確定的幾大要素確定的幾大要素概念設(shè)計(jì)：產(chǎn)品形態(tài)及比例（住宅類型、商業(yè)面積）概念設(shè)計(jì)：產(chǎn)品形態(tài)及比例（住宅類型、商業(yè)面積）小區(qū)內(nèi)部配套比例小區(qū)內(nèi)部配套比例可經(jīng)營(yíng)（可售、可租）部分可經(jīng)營(yíng)（可售、可租）部分不可經(jīng)營(yíng)部分（學(xué)校、會(huì)所等）不可經(jīng)營(yíng)部分（學(xué)校、會(huì)所等） 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃第五部分：工程、銷售計(jì)劃成本預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本測(cè)算表稅務(wù)分析稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入

17、計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。財(cái)務(wù)測(cè)算表財(cái)務(wù)測(cè)算表收益分析1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第六部分：投資收益分析第六部分：投資收益分析項(xiàng)目投資收益數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表項(xiàng)目投資收益數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投回報(bào)率 1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析投資收益分析投資收益分析 機(jī)構(gòu)設(shè)置機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 人力資源需求人力資源需求

18、：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 人力資源缺口及解決人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第七部分：管理資源配置第七部分：管理資源配置一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目劣勢(shì)劣勢(shì) 三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)四、結(jié)論和建議四、結(jié)論和建議 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第八部分：綜合分析及建議第八部分：綜合分析及建議（1 1）把握

19、核心項(xiàng)目與輔助項(xiàng)目的關(guān)系：）把握核心項(xiàng)目與輔助項(xiàng)目的關(guān)系：優(yōu)先發(fā)展在規(guī)模、利潤(rùn)回優(yōu)先發(fā)展在規(guī)模、利潤(rùn)回報(bào)上能支撐當(dāng)?shù)毓镜暮诵捻?xiàng)目，保證增長(zhǎng)的穩(wěn)定和持續(xù)的回報(bào)。報(bào)上能支撐當(dāng)?shù)毓镜暮诵捻?xiàng)目，保證增長(zhǎng)的穩(wěn)定和持續(xù)的回報(bào)。輔助項(xiàng)目支持公司的擴(kuò)張和占有率的實(shí)現(xiàn)輔助項(xiàng)目支持公司的擴(kuò)張和占有率的實(shí)現(xiàn)（2 2）項(xiàng)目布局考慮：）項(xiàng)目布局考慮：合理區(qū)域分布，擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面，避免自我合理區(qū)域分布，擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面，避免自我競(jìng)爭(zhēng)，保證銷售速度，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)，保證銷售速度，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（3 3）資源配置合理：）資源配置合理：培養(yǎng)充裕的項(xiàng)目經(jīng)理人才，公司資金、人力培養(yǎng)充裕的項(xiàng)目經(jīng)理人才，公司資金、人力資源按照項(xiàng)目的

20、重要性和資源要求合理配置資源按照項(xiàng)目的重要性和資源要求合理配置（4 4）項(xiàng)目互動(dòng)：）項(xiàng)目互動(dòng)：圍繞主力產(chǎn)品路線，共同培育利用積累客戶資源，圍繞主力產(chǎn)品路線，共同培育利用積累客戶資源，保持一定的延續(xù)性，并從各細(xì)分市場(chǎng)促進(jìn)企業(yè)品牌和市場(chǎng)份額擴(kuò)大保持一定的延續(xù)性，并從各細(xì)分市場(chǎng)促進(jìn)企業(yè)品牌和市場(chǎng)份額擴(kuò)大多項(xiàng)目操作的權(quán)衡多項(xiàng)目操作的權(quán)衡1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析補(bǔ)充內(nèi)容補(bǔ)充內(nèi)容1.3 集團(tuán)項(xiàng)目投資策略集團(tuán)項(xiàng)目投資策略-發(fā)展思路和原則發(fā)展思路和原則繼續(xù)遵循持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的原則；投資收益指標(biāo)必須滿足集團(tuán)最低要求，優(yōu)先考慮2004年能達(dá)到結(jié)算條件的項(xiàng)目；鼓勵(lì)發(fā)展分期付款，資金占用小的項(xiàng)目

21、；鼓勵(lì)深圳、上海和沈陽(yáng)三大區(qū)域大力發(fā)展，提高經(jīng)營(yíng)規(guī)模，其他公司結(jié)合土地儲(chǔ)備狀況適當(dāng)發(fā)展；集團(tuán)資源向公司經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、市場(chǎng)潛力巨大的地區(qū)傾斜。 嘗試與政府或代表政府行為的擁有土地處置權(quán)的公司合作； 可以考慮與上市公司或一般國(guó)有大公司的合作； 不贊同購(gòu)買公司，除非該公司從成立開始，我司能夠控制各種經(jīng)營(yíng)行為和風(fēng)險(xiǎn)； 不贊同與私人公司或規(guī)模較小、資信較差的民營(yíng)企業(yè)合作。嘗試與其他公司各種方式的合作嘗試與其他公司各種方式的合作（不包括買斷土地使用權(quán)）（不包括買斷土地使用權(quán)）1.3 集團(tuán)項(xiàng)目投資策略集團(tuán)項(xiàng)目投資策略購(gòu)買股權(quán)（公司）購(gòu)買股權(quán)（公司）第三部分第三部分項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)1、核心指標(biāo)、核心指標(biāo)2、參考指標(biāo)、參考指標(biāo) 3、 項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)項(xiàng)目評(píng)判的主要指標(biāo)內(nèi)部收益率%銷售凈利率%核心指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率是一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)評(píng)判項(xiàng)目資金滾動(dòng)速度的主要參考指標(biāo)，其值與地價(jià)支付方式、貸款額度、工程款支付、銷售回流直接相關(guān)。越高越好。銷售凈利率是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)評(píng)判項(xiàng)目的最終贏利能力。 單位面積凈利 銷售毛利率 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 各年資金占用回報(bào)率參考指標(biāo)參考指標(biāo)第四部分第四部分投資決策中的主要