南京浦口項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、南京浦口項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告一、浦口區(qū)域發(fā)展概況1、區(qū)域簡(jiǎn)介2002 年 4 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，南京市撤銷原浦口區(qū)、江浦縣，合并成立新的南京市浦口區(qū)。浦口區(qū)總面積902 平方公里，人口47 萬，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。浦口區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。津浦鐵路、104 國(guó)道、 312 國(guó)道、寧合、寧連、寧通高速公路穿境而過。著名的南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋和正在興建的長(zhǎng)江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車1 小時(shí)可到達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)或安徽合肥機(jī)場(chǎng)。區(qū)內(nèi)水、電、路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。浦口環(huán)境優(yōu)美，自然資源和人文資源豐富，旅游

2、資源尤為突出，被譽(yù)為“南京后花園”。有一代草圣林散之、十里溫泉帶、綿延百里的老山國(guó)家森林公園、名揚(yáng)東南亞的惠濟(jì)寺千年古銀杏、山澗萬只白鷺、省級(jí)珍珠泉旅游度假區(qū)、獅子嶺兜率寺、龍王山等，令人心馳神往，流連忘返。2、 基本設(shè)施及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況2003 年，投資50 億元建設(shè)105 項(xiàng)重點(diǎn)工程，投資強(qiáng)度是過去的5 倍； 2004 年，再投資100 億元建設(shè) 100 項(xiàng)重點(diǎn)工程南京實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，浦口，正經(jīng)歷一場(chǎng)脫胎換骨的嬗變，展現(xiàn)出浦口現(xiàn)代化濱江新市區(qū)的雄姿：站在長(zhǎng)江大橋北眺，昔日漫漫江灘上，60 米寬的江北濱江大道東西延伸，將挽起大橋和二橋，十幾幢高樓在道路邊已拔地而起；投資100

3、0 萬元、面積達(dá)13萬平方米的北堡公園塔吊林立， 正熱火朝天地加快建設(shè)， 明年十運(yùn)會(huì)前落成， 將與南堡公園隔江輝映。? 道路建設(shè) “川”字形骨架路網(wǎng)讓內(nèi)外交通“無縫對(duì)接”面臨長(zhǎng)江黃金水道，背靠百里老山森林公園，長(zhǎng)江大橋、二橋、明年通車的三橋以及即將開工的過江隧道、穿城而過4 條國(guó)道、5 條鐵路，構(gòu)筑起浦口“零距離”承接主城輻射的外部交通網(wǎng)絡(luò)。以 道路建設(shè)為龍頭，讓區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與外部“無縫對(duì)接”，便成了百項(xiàng)重點(diǎn)工程的重中之重。在浦口區(qū)建設(shè)局的城建“菜單”上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 34 個(gè)，總投資16 4 億元，其中路網(wǎng)加密、提檔升級(jí)工程占了一大半。已經(jīng)竣工的文德路、中圣街、二條巷、文昌路等街巷拓

4、寬、浦珠路北延、浦東路東延；年內(nèi)開工的上河街、浦珠路沿山大道、浦園路整治、同心路拓寬、柳洲路東延等，拉開了城市道路建設(shè)的框架。沿浦口 53 公里江岸線、耗資35 億元、總長(zhǎng)50 公里左右的江北濱江大道，是道路建設(shè)中投資最大的一項(xiàng)工程，把新浦口從東到西“串”了起來。從長(zhǎng)江大橋下來，站在濱江大道實(shí)驗(yàn)段，浦口區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)人比劃著說，濱江大道總寬度將達(dá)60 米，分作三個(gè)功能區(qū)域：5 米寬的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的 15 米景觀道和35 米寬的濱江大道。在總體規(guī)劃方案中，與濱江大道平行的，是總投資達(dá)5 個(gè)億的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀麗風(fēng)光的景觀大道， 也是連接浦口十幾所高校的“大學(xué)

5、路”。 這樣 ， 浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起“川”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將“無縫對(duì)接”，筑起暢通無阻的快捷通道。四通八達(dá)的交通給了房地產(chǎn)開發(fā)商十足的“底氣”。 捷足先登的香港明發(fā)房地產(chǎn)公司在橋北堡向東 2 公里濱江地段，投資20 億元，建設(shè)占地1600 余畝的明發(fā)濱江新城。今年一期開發(fā)達(dá)50 萬平方米，3 5 年將完成全部約160 萬平方米的巨大開發(fā)量，屆時(shí)可容納5 萬人居住生活。江北濱江大道西側(cè)，蘇寧等10 家房地產(chǎn)公司組建“航母級(jí)”房地產(chǎn)公司，投入 50 億元巨資，在3000 畝地上建設(shè)“威尼斯水城”。上海客商則看中浦口老城，投資 80 億元在 4 平方公里土地上

6、拆舊城建新城。今年一年，浦口房地產(chǎn)開工面積200 萬平方米，年內(nèi)將竣工80 萬平方米。? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新技術(shù)“領(lǐng)跑”工業(yè)經(jīng)濟(jì)城市化進(jìn)程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞。9 月 19 日，近 200 位中外客商會(huì)聚浦口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進(jìn)500 萬美元以上的外資企業(yè)52 家、總投資4 3 億美元，1000 萬元以上的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目72 家、總投資46 7 億元； 9 月 21 日，國(guó)家火炬中心為國(guó)家火炬計(jì)劃南京市浦口生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內(nèi)5 家國(guó)家火炬計(jì)劃產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。授牌儀式上，中國(guó)藥科大學(xué)制藥有限公司新建項(xiàng)目等3 個(gè)投資項(xiàng)目簽約。在加快城市化進(jìn)程百項(xiàng)重點(diǎn)工程中，產(chǎn)業(yè)

7、發(fā)展項(xiàng)目有55 個(gè)，總投資85 1 億元，主要建設(shè)南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超2 億元的大項(xiàng)目，而生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)則是工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一方陣。”浦口區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，今年全區(qū)僅醫(yī)藥重點(diǎn)投資項(xiàng)目就有10 個(gè)，投資額近3 億元。經(jīng)過3 年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將力爭(zhēng)銷售超過100 億元。目前，南京中脈集團(tuán)投資5000 萬元建設(shè)的納米微膠囊系列、中脈遠(yuǎn)紅紡織品系列等已經(jīng)投產(chǎn)，預(yù)計(jì)5 年內(nèi)可成為全國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。與此同時(shí)，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也迎來了新一輪發(fā)展高峰。“高新區(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對(duì)浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺(tái)。從這個(gè)意義上講，浦口就

8、是高新區(qū)，高新區(qū)就是浦口, 互惠互補(bǔ)用好用足資源，放大高新區(qū)效應(yīng)，將帶動(dòng)整個(gè)浦口板塊的提升，實(shí)現(xiàn)1 + 1 > 2的雙贏效益。? 社會(huì)事業(yè)發(fā)展讓百姓成為城市化的受益者把重點(diǎn)工程建設(shè)作為造福浦口區(qū)54 萬百姓的民心工程，是重點(diǎn)工程建設(shè)的“支點(diǎn)”。因此，總投資 4 03 億元的 11 個(gè)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目中，求雨山文化廣場(chǎng)、大橋北堡公園、寶塔山公園等便成了重點(diǎn)。目前，投資2000 萬元、占地300 多畝、位于泰山新村廣場(chǎng)東側(cè)的寶塔山公園和耗資1000 萬元的大橋北堡公園已破土動(dòng)工，計(jì)劃于明年十運(yùn)會(huì)前建成。寶塔山上晉王塔重建后，將與江南的閱江樓隔江相望。北堡公園的定位則是生態(tài)型開放式公園，其中橋墩以

9、東為休閑功能區(qū)，專門開辟一處由土、沙、石組成的區(qū)域，種植各種具有觀賞價(jià)值的原生灌木植物；橋墩以西將開設(shè)茶吧、酒吧和體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等。投資 1 2 億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設(shè)、投資3 3 億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資 6800 萬元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質(zhì)量；投資 1483 萬元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資1040 萬元的特用玉米基地、投資700 萬元的無公害稻田基地、投資1000 萬元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，還將給農(nóng)民帶來真金白銀的收益。、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、浦口房地產(chǎn)開發(fā)背景及目標(biāo)隨著江蘇省對(duì)長(zhǎng)江沿岸的開發(fā)規(guī)劃公布后，浦口區(qū)域更是

10、在大力利用長(zhǎng)江資源的前 提下，成為了南京新一輪房地產(chǎn)發(fā)展熱地。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市 房?jī)r(jià)迅速上漲的情況下，已經(jīng)逐漸成為了南京市民住房消費(fèi)的新熱土。良好完善的規(guī)劃拉進(jìn)了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房?jī)r(jià)更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。浦口在南京城市化發(fā)展進(jìn)程中起到了極大的作用，在幫助南京城區(qū)人口大量向外導(dǎo)出的情形下，將會(huì)為南京創(chuàng)造更多的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展空間，為南京的長(zhǎng)期開發(fā)提供了越來越大的空間。在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域?qū)⒊蔀槟暇┙?jīng)濟(jì)發(fā)展新的高 速持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)，前來投資開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)更會(huì)日益劇增，相關(guān)所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì) 是長(zhǎng)期的高效的。但是不容我們

11、忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機(jī)遇的同時(shí)也將帶來競(jìng)爭(zhēng)一一激烈的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的過多，一般情況下將會(huì)造成供方市場(chǎng)的產(chǎn)品過盛，直接對(duì)價(jià)格的提升速率和去化時(shí)間都會(huì) 造成很大程度上的影響2、浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)介目前浦口房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側(cè)，這兩大交通主干道的房地產(chǎn)沿線發(fā)展已經(jīng)在不知不覺中成為了南京市民購(gòu)房的新趨向。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完 善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的交通配套完成后（預(yù)計(jì)2007年）浦口距南京城中心的距離將會(huì) 在車程30分鐘以內(nèi)。在政府大力倡導(dǎo)發(fā)展江北區(qū)域的背景下，眾多大開發(fā)商開始紛紛搶灘登陸該地， 現(xiàn)已形成來自

12、上海等地的大開發(fā)商與南京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商共同攜手發(fā)展該區(qū)域的形勢(shì)。由于該區(qū)域市場(chǎng)在南京的房地產(chǎn)開發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與 南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，南京日益龐大的住宅消費(fèi)市 場(chǎng)更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)力。2.1 目前市場(chǎng)發(fā)展情況簡(jiǎn)介從二月份的實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研來看，目前浦口區(qū)域的幾個(gè)大盤第一批的供應(yīng)量已基本 被市場(chǎng)去化，05年初始市場(chǎng)熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大 同時(shí)隨著1月份蘇寧天潤(rùn)城的低價(jià)入市，2.月底過江隧道正式開工，浦口區(qū)域已 經(jīng)成為南京購(gòu)買底價(jià)房的首選區(qū)域。2.2 目前市場(chǎng)熱點(diǎn)聚焦2005.1.19蘇寧天潤(rùn)城以低于市價(jià)將近

13、 300-400元的/平方米價(jià)格入市。2005.2.28南京過江隧道開工大橋收費(fèi)站北移長(zhǎng)江三橋2005.10.28通車，緩解長(zhǎng)江一橋交通壓力注釋：南京長(zhǎng)江三橋一一長(zhǎng)江三橋是上海至成都國(guó)道（GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長(zhǎng)江大橋上游約19公里處的大勝關(guān)，南岸起點(diǎn)在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的往北接即將開工建設(shè)的寧北岸終點(diǎn)在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，淮高速公路。全長(zhǎng)約15.6 公里。根據(jù)進(jìn)展，三橋有望于今年"十運(yùn)會(huì)"前建成通車。南京過江隧道總投資約 30億元的南京過江隧道工程即將實(shí)施，預(yù)計(jì)將于2008年底建成，2009 年上半年通車。南京過江隧道項(xiàng)目位

14、于南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計(jì)車速80 公里/ 小時(shí)，雙向六車道，工程范圍全長(zhǎng)6165米，主要由江北接線道路、江北收費(fèi)廣場(chǎng)、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。目前，南京過江通道有南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋，在建的有長(zhǎng)江三橋，加上過江隧道，跨江城市南京的南北聯(lián)系將更加便捷，對(duì)于江北地區(qū)的發(fā)展和實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用。3、目前浦口區(qū)域主要在售樓盤列表從現(xiàn)有的在售樓盤分布來看，江北區(qū)域主要在售樓盤還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無論在市 政規(guī)劃配套、還是過江交通的工程進(jìn)度情況，今年可以說是具有實(shí)質(zhì)性發(fā)展的第一年，板塊競(jìng)爭(zhēng)力在 南京的樓市上極強(qiáng)，市場(chǎng)

15、關(guān)注極大。新年伊始像蘇寧天潤(rùn)城這樣的大盤開始入市，大大提升了南京百姓的購(gòu)房熱情，并給江北區(qū)域 帶來了又一輪的房產(chǎn)熱潮，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)真正成為了南京樓市的熱點(diǎn)板塊。樓盤名稱地理位直建筑形態(tài)物業(yè)費(fèi)規(guī)模價(jià)格主力面積主力總（元/m2/月）（吊）（元 /m2）（吊）恒輝翡翠城浦珠北路110號(hào)多層、小高層0.412萬275090-11025-30快樂之城麗都苑浦珠北路126號(hào)多層0.438萬28008511523-32明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號(hào)小高層0.7160萬310090-12028-37華僑城長(zhǎng)江大橋北路1號(hào)多層、小高層0.530萬2900100-12029-35走泉,小;火死泰西路28號(hào)多層

16、0.539萬2900100-12029-34蘇寧天潤(rùn)城大橋北路77號(hào)多層、小高層多層0.6360萬250080-9020-23小tWj層0.9【分析】從上表中我們可以看出，經(jīng)過一、二月份的購(gòu)房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤 第一輪銷售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時(shí)期內(nèi)被一下子吸納，我們認(rèn) 為3月中上旬很有可能進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，但到3月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤 新一輪推案，市場(chǎng)又會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)購(gòu)房的熱潮，樓價(jià)也將肯定會(huì)隨之升高。4、重點(diǎn)個(gè)案分析恒輝翡翠城開發(fā)商：南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦珠北路 110路產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：12萬mi占地面積：7.8萬m2容積率：1.54綠化率

17、：42%物業(yè)管理：多層0.35元/itf 月，小高層1.2元/m2/月開盤日期：04年4月 交房日期：春節(jié)后一期交房 面 積：80300 m2主力面積：90110 m2價(jià)格：2750元/m2主力總價(jià)：2530萬目前推案量：一期推盤2 6 4套去化量：已經(jīng)去化2 4 4套剩余案量：2。套客源購(gòu)成：一期以投資客戶為主，一期尾盤主要是自用客戶項(xiàng)目分析：恒輝地產(chǎn)在江北浦珠北路開發(fā)的翡翠城一共有28棟房子，包括24棟多層和4棟小高層，可以入住近1000戶人家，套型面積在 80300多平米之間，5月推出的一期180戶，現(xiàn)已全部售罄。二期共500套將分組團(tuán)推出，二期一組團(tuán)于9月初推出，主力套型為 90-11

18、0平方米的三房和兩房。本案隔街對(duì)望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項(xiàng)目自身內(nèi)部設(shè)施都較為齊全。浦珠路做為一條南北向的主干道車流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。該案是一個(gè)法式風(fēng)格的樓盤，外立面材料選用國(guó) 內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式外立面設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對(duì)講系統(tǒng)等智能化硬件配備?？鞓分躯惗荚烽_發(fā)商：南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦口浦珠路 126號(hào)產(chǎn)品形態(tài)：普通公寓、純寫字樓、商鋪、建筑面積：38萬mi占地面積：27萬mi容積率：1.38綠化率：40%物業(yè)管理：0.4元/m2/月開盤日期：04年3月交房日期：05年12月2面 積：45138 m主力面積：85115 m2

19、價(jià)格范圍：2800元/m主力總價(jià)：2530萬總戶數(shù)：2700多戶目前推案量：7 0 0多套去化量：5 0。多套剩余案量：1 6 0 1 8 0套左右項(xiàng)目分析：快樂之城目前包含麗都雅苑和麗都嘉園兩個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)38萬平方米，戶型面積為85平方米兩房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房，另有 9萬平方米的商業(yè)設(shè)施，一期麗都雅苑共推出13幢6層多層，戶型面積為 85平方米兩房，97平方米三房115平方米三房和 121平方米三房。3月開盤，7月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為 110 -120平方米的三房戶型。快樂之城三期于2004年11月28日推出，現(xiàn)場(chǎng)銷

20、售良好。該項(xiàng)目緊靠未來浦口新中心頂山鎮(zhèn)和過江隧道。明發(fā)濱江新城開 發(fā)商：明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦口濱江大道1 號(hào)產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：160 萬 m2占地面積：106 萬 m2容積率：1.51綠化率：40%物業(yè)管理：0.7元/ m2/月開盤日期：04 年 9 月交房日期：06 年 5 月面積：81 225 m2主力面積：90110 m2價(jià)格范圍：2600-3600 元 / m2目前推案量：3700 多套去 化 量： 3400 多套（以交款2700 多套，首付600 多套）剩余案量：200-300 套項(xiàng)目分析：該案總建筑面積為160 萬平方米其中住宅建筑面積140 余萬平方米

21、，商業(yè)建筑面積20 萬平方米 . 該樓盤于11 月 27 日推出第一期第二組房源，共推出小高層住宅3800 多戶，該小區(qū)是江北第一盤，交通條件優(yōu)越，去化速度較快其中，銷售已達(dá)到70%。內(nèi)部配有三個(gè)商業(yè)配套中心、三個(gè)會(huì)所、五所幼兒園、兩所小學(xué)、一個(gè)中學(xué)、綜合商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場(chǎng)。華僑城開 發(fā) 商：江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：大橋北路1 號(hào)產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：30 萬 m2占地面積：21萬mi容積率：1.4綠化率：40%銷售率：80%物業(yè)管理：0.5元/ m2/月開盤日期：04年9月交房日期：06年3月一一2面 積：81225 m主力面積：90110 m2目前推案量：102多

22、套（小高層）去化量：40多套剩余案量：80套左右 項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于大橋北路 1號(hào)，一期占地面積 4萬平方米、二期占地面積 12萬平方米，以多層為主，前三期共30萬平方米。目前在售的是 2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會(huì)有一批單身公寓推出。該案自1月19日蘇寧天潤(rùn)城推案以來，受其價(jià) 格影響銷售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。金泉泰來苑開發(fā)商：南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦口區(qū)泰西路28號(hào)產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：39萬mi占地面積：23萬mi容積率：1.84銷售率：50%綠化率：40%物業(yè)管理：0.5元/ m2/月開盤日期：04年9月交房日期：05年7月2面

23、積：80250 m主力面積：110130 m2目前推案量：32 0多套（2005-1-2推案）去化量：270套左右剩余案量：50套左右項(xiàng)目分析：南京集成房地產(chǎn)開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑2004年3月18日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的 50多套保留房，戶型以三房和兩房為主，面積從 80平米到120平米.二期7月18日開盤，推出多層房源，目前在售部分比較適合當(dāng)?shù)厥忻裢顿Y居住，購(gòu)買人群多來自城區(qū)及大廠地區(qū) .該項(xiàng)目尚有70余棟獨(dú)立別墅在規(guī)劃建設(shè)中，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達(dá)約2600平方米.蘇寧天潤(rùn)城項(xiàng)目調(diào)查情況開發(fā)商：蘇寧地產(chǎn)地理位置：浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋

24、北路產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層建筑面積：360萬m2占地面積：266萬m2容積率：1.3天潤(rùn)城一街區(qū)開盤日期：05年1月29日項(xiàng)目占地面積：500畝項(xiàng) 目 總建筑面積：60萬itf一街區(qū)占地面積：100畝一街區(qū)建筑面積：約14萬itf一街區(qū)銷面積： 131113 itf一街區(qū)銷戶數(shù)：1318套一街區(qū) 18 幢，其中 11 幢多層，7 幢小高層取得預(yù)售許可證的是 5、8、9、15幢共192套1月29日5、9、幢開盤，共144套；2月7日8幢開盤，共 48套目前去化狀況：已銷售套數(shù)：174套剩余可售套數(shù)：1144套目前取得預(yù)收許可證房源剩余18套剩余可售套數(shù)中，已預(yù)定約 850套剩余房源今年4月左右可

25、以取得預(yù)售許可證；至今年 5月預(yù)計(jì)二街區(qū)將上市，供應(yīng)量在25幢多層,預(yù)計(jì)推盤數(shù)量為2000套（包括預(yù)定積累）折扣情況：按揭 99折，一次性付款 96折，團(tuán)購(gòu)（10套以上）94折價(jià)格分析：23802800元/ m2,其中主力單價(jià)集中在25002600元/ itf；樓層價(jià)差 2030元/ m2150 元/預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)：據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告知，5月份第二次開盤價(jià)格將會(huì)有較大幅度調(diào)整，預(yù)計(jì)在itf左右客源分析：一街區(qū)開盤階段主要為投資客居多，目前客源主要是自用客戶；自用客戶主要是老城區(qū)動(dòng)遷客戶，以及中低收入家庭。物業(yè)管理費(fèi)：多層 0.6元/ itf 月，小高層 0.9元/ itf 月會(huì)所：無社區(qū)配套：社區(qū)

26、商業(yè)街建材標(biāo)準(zhǔn)：電梯合資品牌天地墻毛坯水電煤國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)無安保系統(tǒng)24 小時(shí)保安，電子防盜對(duì)講交通：規(guī)劃路未開通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見附表目前大規(guī)劃狀況：收費(fèi)站8-10 月完成北移，規(guī)劃路開通時(shí)間未定；大橋北路（橋下）蘇果大賣場(chǎng)年內(nèi)改建完成開放。項(xiàng)目分析自 2005.1.19 該案開盤至今，銷售狀況良好，引起的市場(chǎng)熱度極大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)起到了一定程度上的推動(dòng)作用；但實(shí)際成交均價(jià)還不到2500 元 / 平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢(shì)頭受到了嚴(yán)重的打壓。細(xì)分該案產(chǎn)品、價(jià)格、戶型、規(guī)模等因素我們

27、得出以下結(jié)論：? 企業(yè)知名度拉開產(chǎn)品信譽(yù)度+低價(jià)位+產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧天潤(rùn)城的銷售主題。主要針對(duì)南京底價(jià)商品房的市場(chǎng)，在短短1 2 個(gè)月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略理念。? 價(jià)格走勢(shì)一一從現(xiàn)有的市場(chǎng)分析，我們認(rèn)為蘇寧天潤(rùn)城在短期內(nèi)將不會(huì)有很大的價(jià)格拉升動(dòng)作出現(xiàn)。該案價(jià)格的定位可以說是其目前占領(lǐng)市場(chǎng)最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價(jià)格拉升幅度超出150 元 / 平方米的話，其客源將肯定會(huì)有很大部分被分流。? 規(guī)模劣勢(shì)我們認(rèn)為浦口區(qū)域的客源構(gòu)成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們?nèi)ダ硇缘目紤]該盤360 萬方的體量，會(huì)發(fā)覺其開發(fā)過程將至少需要151

28、8年。也就是說，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧天潤(rùn)城的話，要在 15 年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將會(huì)有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。我們認(rèn)為目前來說蘇寧天潤(rùn)城對(duì)于客戶的 360 萬平方米的社區(qū)規(guī)模只是空談、不切實(shí)際。? 區(qū)域影響力我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)中可以明顯的看到，自 2005.1.19 該案開盤以來，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。但同時(shí)也出現(xiàn)了另一現(xiàn)象值得我們注意，以明發(fā)濱江新城為首的多個(gè)具有自身產(chǎn)品鮮明特點(diǎn)的樓盤在營(yíng)銷方式上采用打壓蘇寧天潤(rùn)城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的

29、銷售情況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購(gòu)房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買房。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供、需分析1、目前市場(chǎng)供需狀況分析華僑城102金泉,泰來苑320蘇寧天潤(rùn)城192總計(jì)5086從上圖、表我們可以看出，自2004年下半年至今，該區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量在 5000 套左右（預(yù)估在50萬方左右），經(jīng)過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達(dá)到 了 4600多套（46萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。從中我們也可以看出 浦口區(qū)域目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點(diǎn)板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大?！痉治觥磕壳澳暇┑娜司幼∶娣e為22.7平方米，低于江蘇省以及全國(guó)平均水平，

30、 從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng) 大的。這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動(dòng)力之一，也是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展最關(guān)鍵 的因素?，F(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤70%Z上都是從03.04年開始啟動(dòng)發(fā)展的，也就是說經(jīng) 過第一輪的市場(chǎng)消化后，南京城市人口的居住問題還沒有完全地得到解決，下一輪的 供應(yīng)高峰即將來臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展推測(cè)，隨著眾多利好消息的面 市，我們預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年將會(huì)有新一波得供應(yīng)、去化熱潮，屆時(shí)無論在 成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過 04年。2、短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè)2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國(guó)家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土

31、地供給情況 來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實(shí)際成交 44幅，總面積285.7萬平方米，成交價(jià)為 54.8億元，平均卞II面單價(jià)1597.4元/ m2o有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在30%A內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交。通過對(duì)各個(gè)片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到104.7公頃，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 576.4元/；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也 處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最

32、少，僅 5.1公頃，但其成交總金額卻比江 寧片區(qū)還多220萬元，樓面單價(jià)最高，達(dá)到 11857.9元/,需要指出的是，由于城中出讓土地多為 商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計(jì)口徑均以容積率1.2計(jì)算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達(dá)到602. 5萬平方米，成交價(jià)高達(dá)96.2億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為 去年的二分之一，成交金額也縮水一半。2004年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：力兀）樓i江寧區(qū)810467257237057(江北區(qū)414

33、2096.91379580<河西區(qū)9608640.715660021城中區(qū)651013.77259011城東區(qū)217618.11389065；城北區(qū)8584212.914673020<案名數(shù)量（套）城南區(qū)6407090.17174214（合計(jì)432857397.454771715<根據(jù)南京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌9幅地塊，全部成交，其中 4幅地塊以高于底價(jià)的價(jià)格成交，出讓總面積為 249123平方米，成交金額67680萬元。從上表中我們可以看出，江北區(qū)域2004年土地出讓地塊為 8幅，實(shí)際出讓面積為 104萬方，成交金額為72370萬元，樓面單價(jià)為 576.

34、4元/平方米。結(jié)合目前現(xiàn)有的樓盤后續(xù)量我們認(rèn)為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會(huì)少于100萬方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。從現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)、整理后我們認(rèn)為3-5月浦口區(qū)域?qū)⒗_新一輪供應(yīng)放量的序幕，屆時(shí)市面上將會(huì) 聚集至少大約50006000套左右的房源。主要由明發(fā)濱江新城等大盤的供應(yīng)量組成，具體如下:恒輝翡翠城180套左右明發(fā)濱江新城3800套左右華僑城300套左右（單身公寓）走泉,爾米夕1200 300 套蘇寧天潤(rùn)城1100 套總計(jì)5600套左右區(qū)域內(nèi)還啟大華景秀華城、紅太陽集團(tuán)開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目備注資料不明，預(yù)計(jì)其供應(yīng)量也將會(huì)比較大。結(jié)合上圖，我們認(rèn)為相比2004年至今市場(chǎng)4600余套

35、的去化量，05年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布，市場(chǎng)需求將有增無減，但同時(shí)各個(gè)樓盤的客源需求量也必然上開，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素。四、2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析1、各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示：2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖20. 04一 一一 10. 0%*_t«一一/2g4年一度wgq年二季度2004三季度£其誨四季度河西26眼24. 5%24.6.22.29f.T一江寧，江北L9.O%16. 3%15. EXIS. 6

36、ft堀東1420. 5工20 5%1日F堀中19.3«15.4%17. 6%2Z. 1%12. 0%12.2%1"牖11.根據(jù)我們四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 22.2%和22.1%,實(shí)際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū)一一河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為1

37、8.2%,位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗， 總比例有所提升達(dá)到 16.6%。與今年前三季度相比，把理想的購(gòu)房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化， 其中對(duì)河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢(shì)，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)是上升的。 另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在11%到13%之間，城北的需求比例則一直在8%到10%之間變動(dòng)，上下浮動(dòng)均不到 2個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，對(duì)江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。2、價(jià)格層次需求結(jié)

38、構(gòu)分析及季度變化情況2004年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì)根據(jù)我們四季度潛在消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消50, 0%業(yè)年一季度15. 0X41. 3%319 8s2.S5t2g碑二季度13 lit41岳I32 . 4一10.0%m件三鋸IT. 1%38： OX28.2%1L5%5£00件四鈿7. 3*231招器.口常25. 4%費(fèi)者的可承受的最高單價(jià)多在4001-6000元/ itf的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)單價(jià)在4001-5000元/ itf之間的比例最高為36% 其次是單價(jià)在 5001-6000元/itf的比例，為 25.4%;處于第三位白是單價(jià)在3001-4000元/ itf之間的比例

39、；為 23.4%;單價(jià)3000元/itf以下和6000元/ itf以上的比例均比較低，分別為 7.3%和7.9%,這和單價(jià)在3000元/itf以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動(dòng)壓縮，而對(duì)于單價(jià)在6000元/ itf以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購(gòu)房者受到6000元/ itf的實(shí)際房?jī)r(jià)影響的結(jié)果。與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在3000-5000元/ itf上升到四季度的集中在400

40、1-6000元/ m2,而且在可承受單價(jià)在 5001-6000元/ itf的人群比例有了較大幅度的上升。注：房?jī)r(jià)的攀升會(huì)迫使購(gòu)房者接受較高的房?jī)r(jià)。3、樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況2004年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好統(tǒng)計(jì)&0. 00«40. 00%20. OOKci. oin* MM一季度 的血二季度加M三豐度=20 口與四季度根據(jù)我們四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為40.1%和40.3%,并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，為14.6%;對(duì)別墅的偏好比仞很低，僅為5.0%。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)

41、。）通過對(duì)四個(gè)季度的樓型偏好的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場(chǎng)供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)因?yàn)槠涔┙o量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對(duì)小高層的需求呈現(xiàn)成長(zhǎng)勢(shì)頭。4、戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析圖1-5 2004年潛在消費(fèi)者對(duì)戶型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì)50.4 0. Q%30.0飛20. 口國(guó)1 0. 0輯0 .1，w ：美r占!*7 工口。4年一季度£004年二季度£©04軍一季度£84年四季度柒室塞7. 4%S., 7%1. 9%2. G%"二室一廳12. 1%io_ a%10.6%11_ 3%zCs二幸二斤1已，已郭20, 5海25 . 5%20 .* 二室廳2 2. 3%21.4%22,0%24 . G%皿三室二廳34. 3%36*呂如30.1%38. DW, 其他4. 7%6. S%1. 9%!_¥據(jù)我們2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，