酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告姓 名一、工程概況（一）工程名稱：財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目（二）工程地點(diǎn)：廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處（三）建設(shè)單位：廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司二、項(xiàng)目總論（一）建設(shè)地點(diǎn)廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。灑店用地地塊共占地3697平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前

2、正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。（三）項(xiàng)目總體規(guī)劃要求項(xiàng)目總占地面積3697+2679+1593=7969平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，建筑密度為0.7,規(guī)劃容積率為7，綠化率30%。（四）項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為58000平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6層寫字樓和6層酒店，其中裙樓的1-4層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。容積率7，綠化率30，建筑密度為

3、0.7。機(jī)動(dòng)車停車泊位400輛。（五）項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司住 所： 天河區(qū)天河北路233號(hào)中信廣場(chǎng)3201室法定代表人：注冊(cè)資本： 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。（六）項(xiàng)目編制依據(jù)及必要性1.編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤(rùn)投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。2.項(xiàng)目建設(shè)的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會(huì)形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包

4、括以天河城正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來(lái)定位是成為21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂(lè)設(shè)施不足，一些適合開(kāi)發(fā)為娛樂(lè)休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、

5、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。3.項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過(guò)16800平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。（七）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商

6、業(yè)部分 16800 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米容積率 7建筑密度 0.7綠化率 30 %停車位 400輛三、鵲橋五星級(jí)酒店（一）目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況廣州目前已開(kāi)業(yè)有7家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下：掛牌五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名稱地理位置開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01中國(guó)大酒店廣州流花路100號(hào) （越秀區(qū)）開(kāi)業(yè)時(shí)間1984年,2005年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國(guó)際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號(hào) （越秀區(qū)）1992年7月8日開(kāi)業(yè)，2004年局部裝修樓高63層，共

7、有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號(hào) （越秀區(qū)）1961年開(kāi)業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街1號(hào)1983年開(kāi)業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路326號(hào)2002年開(kāi)業(yè)客房數(shù)目422間，位于25-38層06碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年11月開(kāi)業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)621間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)2007年3月26日開(kāi)業(yè)樓高36層，704間豪華客房及套房，另設(shè)26間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò)42平方米。八間風(fēng)格各異

8、的餐廳及酒吧, 兩間宴會(huì)廳和八間多功能廳。08廣州天譽(yù)威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路6號(hào)（中信廣場(chǎng)后門）2007年5月開(kāi)業(yè)樓高40層,共有客房總數(shù)448間(套),標(biāo)間面積50平米。09長(zhǎng)隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁）2002年開(kāi)業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)333間套。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號(hào)1998年開(kāi)業(yè)，2005年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)200間套。正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名稱地理位置開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣州鼎龍國(guó)際大酒店廣州天河廣州大道北63號(hào) （天河區(qū)）2008年5月開(kāi)業(yè)樓高20層，客/套房288間。02廣州嘉逸國(guó)際酒店廣州市天河北路468號(hào)

9、2007年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03廣州天倫萬(wàn)怡大酒店廣州林和中路172號(hào)2006年開(kāi)業(yè)395套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房。04廣東南洋長(zhǎng)勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年9月29日主樓高25層，副樓多棟高7層，擁有各類豪華客房468間/套，標(biāo)間面積38平米。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號(hào)2007 年9 月28 日樓高 15層，擁有314間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46平米。06廣州地中海國(guó)際酒店廣州市廣州市天河路518號(hào)2009年3月開(kāi)業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)400間(套),標(biāo)間面積33平米。07頤和大酒店廣

10、州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi)2007年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設(shè)中的酒店序號(hào)酒店名稱地理位置計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01正佳萬(wàn)豪天河正佳2012開(kāi)業(yè)正佳萬(wàn)豪國(guó)際大酒店正佳 正佳廣場(chǎng)五星將擁有360間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò)140間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級(jí)行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2012開(kāi)業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂(lè)空間。03富力君悅大酒店珠江新城2012開(kāi)業(yè)總建筑面積為7.7萬(wàn)多平方米，樓

11、高75米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團(tuán)）天河員村2012開(kāi)業(yè)五星高41層，占地面積3.2萬(wàn)平方米，總建筑面積14萬(wàn)預(yù)定2006年平方米，客房及預(yù)定2006年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約500間。05太古匯香格里拉天河路2012開(kāi)業(yè)六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬(wàn)平方米，擁有500到600個(gè)客房。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約40億元。（二）行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級(jí)酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在亞運(yùn)會(huì)之后，五星級(jí)酒店由原有的7 家基礎(chǔ)上新添10 到15家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店

12、建設(shè)的重視程度。市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。2011年廣州共接待游客1.27億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗

13、、增城；二是歡迎不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。孫雷表示，廣州是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場(chǎng)。廣州五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬(wàn)間酒店客房，2012年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。廣州有賓

14、館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬(wàn)間，床位近20萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級(jí)星酒店中，有10多家將在未來(lái)3年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè)。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建50家四、五星級(jí)豪華酒店、增加8000個(gè)房間。根據(jù)規(guī)劃，到2011年廣州的4星級(jí)以上酒店數(shù)量將達(dá)到60家，其中五星級(jí)酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會(huì)新添10至15家，廣州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的205家增加到300家。經(jīng)濟(jì)型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過(guò)百，未來(lái)3至5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬(wàn)間。以白天鵝為例，目前其入住率都在75%79%之間，平均房?jī)r(jià)今年增幅了近14

15、%，入住率增長(zhǎng)了3%，在國(guó)外，五星級(jí)酒店的入住率也就60%左右。營(yíng)業(yè)收入方面，比如東方賓館，2011年上半年，公司的營(yíng)業(yè)總收入為12,141.93萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了16.04%，公司的凈利潤(rùn)為198.30萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了111.01%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1,828.18萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)了209.95%。由此可見(jiàn)，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在2012年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。（三）五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃1.定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： （1）酒店總體基本要求酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安

16、全。酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。酒店內(nèi)部公共信息圖形符號(hào)符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。有中央空調(diào)系統(tǒng)。有背景音響系統(tǒng)。有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。（2）酒店接待大廳基本要求接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 總服務(wù)臺(tái)提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國(guó)旅游交通地圖、本市和全國(guó)旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時(shí)刻表、報(bào)刊雜志等。 可8小時(shí)直接接受國(guó)內(nèi)、國(guó)際客

17、房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 至少能用 2 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），總機(jī)至少能用 3 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時(shí)表示。（3）客房基本要求至少有 40 間（套）可供出租的客房，70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個(gè)開(kāi)間的豪華套房，有殘疾人客房。 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李

18、架等高級(jí)配套家具。 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級(jí)座便器。梳妝臺(tái)，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時(shí)供應(yīng)冷熱水。 有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。 有與五星級(jí)相匹配的文具用品，提供開(kāi)夜床服務(wù)， 24 小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日

19、更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。 （4）餐飲基本要求有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 有獨(dú)具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 有適當(dāng)?shù)男⊙鐣?huì)廳，有封閉的酒吧間。 餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語(yǔ)提供服務(wù)。 廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫(kù)，有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 （5）公共區(qū)域基本要求有足夠的停車場(chǎng)，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 有男女分設(shè)的公共

20、衛(wèi)生間。 有商場(chǎng)，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳、傳真、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途電話、國(guó)內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。 有醫(yī)務(wù)室。 提供代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。（6）選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項(xiàng)） 客房?jī)?nèi)可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人使用的衛(wèi)生間。 設(shè)

21、商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場(chǎng)所。 商務(wù)樓層的客房?jī)?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼服務(wù)。 24 小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。委托代辦服務(wù)。 餐廳及酒吧（ 8 項(xiàng)） 有大堂酒吧。 有專業(yè)性茶室。 有除西餐廳外的其他外國(guó)餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有風(fēng)味餐廳。 有至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。 有至少 10 個(gè)不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會(huì)廳除外）。 有 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項(xiàng)） 提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 封閉的電話間（至少 2 個(gè)）。 洽談室（

22、至少容納 10 人）。 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。 圖書館（至少有 1000 冊(cè)圖書）。 會(huì)議設(shè)施（ 10 項(xiàng)） 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 至少配有 2 個(gè)小會(huì)議室。 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4 種語(yǔ)言）。 有電話會(huì)議設(shè)施。 有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 至少5000 平方米的展覽廳。 公共及健康娛樂(lè)設(shè)施（ 共計(jì)42 分項(xiàng)） 歌舞廳 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間） 游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場(chǎng)。

23、定期歌舞表演。 多功能廳，能提供會(huì)議，冷餐會(huì)、酒會(huì)等服務(wù)及兼作歌舞廳。 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習(xí)室。 壁球室、桌球室。 多功能綜合健身按摩撐。 電子模擬高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。高爾夫球場(chǎng)（至少 9 洞）。 賽車場(chǎng)、公園。 跑馬場(chǎng)、 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)。 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場(chǎng)。 乒乓球室、 溜冰場(chǎng)。 室外滑雪場(chǎng)。 自用海濱浴場(chǎng)。 潛水、海上沖浪、 釣魚。 美容美發(fā)室。 精品店、獨(dú)立的書店、 獨(dú)立的鮮花店。 嬰兒

24、看護(hù)及兒童娛樂(lè)室。 安全設(shè)施（ 3 項(xiàng)） 電子卡門鎖。 客房貴重物品保險(xiǎn)。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 2.定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃（1）整個(gè)項(xiàng)目功能的總體規(guī)劃酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層；而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)；會(huì)議設(shè)施將于五樓提供；大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會(huì)提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了200個(gè)停車位，其中180個(gè)為位處于地庫(kù)三層的有蓋車位，其余20個(gè)則設(shè)于一樓。裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳450.

25、03353.17209.03175.44157.97288.27小計(jì) 1，633.91會(huì)議廳設(shè)施L2L5L會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心76.45292.0348.74小計(jì) 417.22娛樂(lè)設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)455.0385.11138.21小計(jì) 678.35其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心165.84116.5447.30小計(jì)329.68后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。（2）酒店車位規(guī)劃五

26、星級(jí)酒店的車位一般按1：1的比例配車位。由此推算本案車位約需：15589÷65=240個(gè)（四）本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算1.測(cè)算基礎(chǔ)（1）本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成：在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個(gè)比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營(yíng)需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。（2）酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營(yíng)面

27、積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過(guò)程中的舒適度，同時(shí)關(guān)系到酒店的收益與壽命。酒店的各類面積比例決定了將來(lái)酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。計(jì)劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。（3）酒店客房面積：通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建筑面積的65%以上2398365%=15589m22.投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本）（1）土地成本：500萬(wàn)×40÷7969 m225097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m29278.

28、5 萬(wàn)元（2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見(jiàn)下表）：序號(hào)分項(xiàng)工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積190-210 2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積4560-5040 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1320-1560 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積900-1000 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1440-1800 6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積420-456 7噴淋、氣體消防總建筑面積120-130 8污水處理（含管線）總建筑面積42-48 9空調(diào)工程地上建筑面積660-720 10地下室通風(fēng)工程地下室建筑

29、面積204-228 11照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積960-1080 12電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積600-660 13煤氣工程總建筑面積54-60 14電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積384-432 15室外總體總建筑面積120-138 16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3840-4200 17雜項(xiàng)工程總建筑面積336-396 18洗衣房設(shè)備地上建筑面積180-204 19廚房設(shè)備地上建筑面積300-336總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。成本

30、合計(jì)：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20113.4萬(wàn)元管理成本與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：300元/ m2*25000 m2750萬(wàn)元酒店總開(kāi)發(fā)成本：20113.4 +750+9278.530131.9萬(wàn)元3.酒店運(yùn)營(yíng)成本（1）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用、人工費(fèi)用）：占總收入20%。管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修保險(xiǎn)、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的20%。（2）管理提成引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司占總收入的25%。如果自組管理公司管理，成本相對(duì)低很多。4.本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算（1）推算依據(jù)本酒店面積約239

31、83*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計(jì)算，約240間客房。酒店設(shè)計(jì)4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計(jì)單人標(biāo)準(zhǔn)房4735.22165534標(biāo)準(zhǔn)房 18075.1713530.6豪華套房 290.00180總統(tǒng)套房1223.6223.6小計(jì) 23015589按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)（2012-2022年）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià)803元/天計(jì)算。按照廣州五星級(jí)酒店平均開(kāi)房率54%分析，本物業(yè)未來(lái)十年平均每3年增長(zhǎng)率7%計(jì)算，開(kāi)房率平均按66%計(jì)算。5.計(jì)算結(jié)果（1）客房年收入約803*230*66%*3654449萬(wàn)元 （2）餐飲

32、、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測(cè)算，平均每天100桌，每人100元消費(fèi)水平，利潤(rùn)為50%測(cè)算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬(wàn)元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場(chǎng)。每天以40人次，每人平均消費(fèi)水平100元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2萬(wàn)元商場(chǎng)收入：在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大，以平均每天10萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn)20%測(cè)算，則：10萬(wàn)元/天*365天*20%=730萬(wàn)元每天平均

33、接待5人次，每個(gè)會(huì)務(wù)租金平均6000元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：6000元/人次*5人次*365天*70%=766.5萬(wàn)元餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入約：3423.7萬(wàn)無(wú)（3）娛樂(lè)休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以100人次，平均每人消費(fèi)40元，利潤(rùn)率以60%測(cè)算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5萬(wàn)元KTV收入：以設(shè)置10間KTV包房，每天以6個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí)200元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/小時(shí)*10間*6小時(shí)*365天*60%=262.8萬(wàn)元桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/人次*30人次*

34、365天*60%=131.4萬(wàn)元娛樂(lè)休閑收入約：503.7萬(wàn)元整體酒店總收入約：8376.4萬(wàn)元以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)，見(jiàn)下圖：2011年主要城市五星級(jí)酒店實(shí)際房?jī)r(jià)資料來(lái)源：2011中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)（五）本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算1.成本合計(jì)酒店總開(kāi)發(fā)成本：30131.9萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)成本：8376.4萬(wàn)元*（20%20%）3350.56萬(wàn)元年管理提成：8376.4萬(wàn)元*25%2094.1萬(wàn)元2.年收益額（稅后）（8376.4萬(wàn)元-3413.5萬(wàn)元-2133.4萬(wàn)元）*（100%-33%）1895.77萬(wàn)元年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率：1895.77/8376.4=22.63%年投資收益率：189

35、5.77/30131.96.29%3.總成本回收共需年數(shù)30131.9/1895.77=15年結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時(shí)間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。四、5A甲級(jí)寫字樓寫字樓項(xiàng)目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過(guò)分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。（一）廣州寫字樓發(fā)展歷程 1.寫字樓緊缺期：1993-1997年1993年之前，廣州的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi)，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。1995年到1997年，外商開(kāi)始

36、從以往的辦事處升級(jí)到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時(shí)推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?，僅有的幾棟甲級(jí)寫字樓根本滿足不了市場(chǎng)的需求。期間，新落成的寫字樓，無(wú)論是租金、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于廣州甲級(jí)寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。當(dāng)時(shí)，寫字樓處于賣方市場(chǎng)，如：1995年，美國(guó)銀行中心預(yù)售價(jià)為港幣2萬(wàn)2.5萬(wàn)元/平方米，廣東國(guó)際大廈的租金按實(shí)用約為300元/平方米/月；1996年，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)預(yù)售價(jià)為2.5-3萬(wàn)元/平方米，廣州國(guó)際貿(mào)易大廈、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等都在1.5萬(wàn)元/平方米以上。購(gòu)買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。2.寫字樓消化期：1997-2000年1997年到200

37、0年，廣州甲級(jí)寫字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期間，97亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán)重的打擊。98年后，寫字樓的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購(gòu)買寫字樓自用較多。3.寫字樓調(diào)整期：2001-2004年2001年2004年，隨著廣州甲級(jí)寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。甲級(jí)寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10以內(nèi)，頂

38、級(jí)寫字樓更是少于5。4.寫字樓快速增長(zhǎng)期：2005年至今2005年至今，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫字樓的需求快速增長(zhǎng)。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。廣州正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。（二）廣州市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析1.廣州四大寫字樓區(qū)域介紹（1）大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立

39、交、西到廣東國(guó)際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的0.18平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國(guó)際中央商務(wù)中心特色明顯。（2）天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大

40、廈、金利來(lái)中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。（3）珠江新城商務(wù)區(qū)（CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地6.5平方公里，是廣州的CBD所在。共劃分為14個(gè)2040公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。其開(kāi)發(fā)模式將堅(jiān)持“低密度，高容積”的原則。（4）琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為10.4平方公里，其規(guī)劃定位為“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全

41、島分為、三個(gè)區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂(lè)為主導(dǎo)功能；區(qū)是廣州國(guó)際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為2.5平方公里，占該地區(qū)總用地面積的24，公路密度較高。2.廣州市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展分析寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開(kāi)的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過(guò)程，由此亦帶動(dòng)了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有

42、自己的側(cè)重點(diǎn)，各具特色。2011年，廣州老城區(qū)可售寫字樓新增供應(yīng)總量為50萬(wàn)平方米，排名亞太地區(qū)第一。隨著更多爛尾項(xiàng)目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來(lái)三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近150萬(wàn)平方米。隨著CBD以及琶洲等多個(gè)前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場(chǎng)每況愈下。 首先從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力背景來(lái)看，老城區(qū)寫字樓的開(kāi)發(fā)商實(shí)力遠(yuǎn)不如CBD的企業(yè)，CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作；其次，從結(jié)構(gòu)來(lái)看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點(diǎn)是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)都樂(lè)意選擇C

43、BD或者天河北作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢(shì)已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個(gè)分支，該商圈在2002年開(kāi)始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了7個(gè)寫字樓。同時(shí)該路段的寫字樓項(xiàng)目工程進(jìn)度較為接近，開(kāi)售周期相對(duì)接近，因而在未來(lái)幾年，該路段的寫字樓市場(chǎng)將走向白熱化的階段。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對(duì)綠化的建設(shè)較為完善，對(duì)比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對(duì)要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對(duì)較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來(lái)隨著寫字樓的投入，進(jìn)駐公

44、司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會(huì)上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計(jì)2012年2014年是珠江新城走向成熟的三年，屆時(shí)廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號(hào)線、地鐵五號(hào)線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計(jì)在2012年2014年珠江新城將有8個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔。3.天河區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析天河，是廣州發(fā)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地匯聚了全國(guó)一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已

45、由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢(mèng)想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢(shì)下，于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 （1）分布特征 天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴(kuò)散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級(jí)寫字樓分布集中，乙級(jí)寫字樓則分布較散的特點(diǎn)。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、

46、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈（查看地圖）、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時(shí)間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氛圍。（2）價(jià)格及成交特征 2011年，廣州寫字樓成交總額1,564,921,321元，環(huán)比上升56.2%；成交面積29,576平方米，環(huán)比上升25.1%。其中，6月中旬

47、開(kāi)盤的富力盈盛廣場(chǎng)和保利中匯廣場(chǎng)各占5億多。寫字樓成交均價(jià)29576元/平方米，創(chuàng)今年新高。目前市面上還有部分新增供應(yīng)在不斷預(yù)熱，例如保利克洛維廣場(chǎng)。2011年廣州寫字樓成交總額分析序列名稱區(qū)域套數(shù)面積（）均價(jià)（元/）總價(jià)（元）1富力盈盛廣場(chǎng)天河12217779318525662950522保利中匯廣場(chǎng)天河23718704299775606907043保利世貿(mào)E座海珠12410144267872717301974佳潤(rùn)臨江上品天河27195531426614383035金潤(rùn)鉑宮越秀23152729967457599516奧園大廈天河644236951163323427達(dá)鏢國(guó)際海珠10744203

48、21151184958中洲交易中心海珠239625498100972089匯德國(guó)際越秀638816840653392011錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈越秀214722058324252612富邦大廈荔灣115512299190634513南沙奧園商務(wù)大廈番禺11588783138771414怡港大廈黃埔17610135770260總計(jì)562526152967415613030172006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對(duì)比 年份 新增量（萬(wàn)平方米） 空置率（%） 2006 92.95 202007 36.5 354.東莞莊項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分析（1）2011年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位

49、置平均建筑面積（）實(shí)用率平均售價(jià)（元/）備注管理費(fèi)（元/）大廈設(shè)施租價(jià)（元/）產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場(chǎng)天河北路￥208112-100060%￥30000有房產(chǎn)證￥29天譽(yù)國(guó)際金融商務(wù)港林和中路￥20892-130070%只租不售一手預(yù)售證￥29大都會(huì)廣場(chǎng)天河北路￥16956-140070%￥24000有房產(chǎn)證￥25耀中廣場(chǎng)天河北路￥18282-320072%￥33000一手預(yù)售證￥28中誠(chéng)廣場(chǎng)（柏西商都）天河北路暫只售不租未定70%￥30000一手預(yù)售證￥29太平洋保險(xiǎn)大廈天河北路￥117100-40070%只租不售有房產(chǎn)證￥11國(guó)際貿(mào)易中心天河北路￥117200-14

50、0068%￥22300有房產(chǎn)證￥18時(shí)代廣場(chǎng)天河北路￥123114-300070%￥25000有房產(chǎn)證￥26光大銀行天河北路￥78120-200068%￥22000有房產(chǎn)證￥25富力天河（華庭）商務(wù)大廈林和東路￥123100-200070%已售完二手買賣合同￥15中旅商務(wù)大廈林樂(lè)路￥110136-50070%￥18000二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥123500-180070%已售完二手有房產(chǎn)證￥26.5金利來(lái)數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥179124-42570%已售完二手有房產(chǎn)證￥29羊城國(guó)際貿(mào)易中心體育東路￥11765-18868%￥22000二手買賣合同￥15財(cái)富廣場(chǎng)體育東路￥163130-10