工程部配合銷售管理流程課件

1、物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責(zé)我作為客服中心工程部負(fù)責(zé)人我只代表我個(gè)人的想法，還沒來得及和我們的客服中心艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關(guān)于工程部部管理流程還沒來得及修改希望培訓(xùn)部領(lǐng)導(dǎo)只做參考，我是來做我們名都工程部部管理培訓(xùn)用的；希望貴部能諒解！一、 了解熟悉物業(yè)供配電運(yùn)行方式和給排水、消防管網(wǎng)的分布。二、 嚴(yán)格執(zhí)行供用電設(shè)備“安全技術(shù)操作規(guī)程”，穿戴好勞動(dòng)防護(hù)用品。三、 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)電器設(shè)備、給排水設(shè)施的維修、保養(yǎng)，完成設(shè)備的年度檢修計(jì)劃，做好設(shè)備臺(tái)帳及設(shè)施的運(yùn)行記錄。四、 負(fù)責(zé)房屋二次裝修的裝修管理。五、 上門維修服務(wù)人員必須文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)定的操作規(guī)程，不得損壞公司的形象和

2、利益。六、 維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其他相臨設(shè)施，對(duì)維修中的廢棄物必須及時(shí)清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。七、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程1.0目的規(guī)小區(qū)維修工作，保障設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和滿足業(yè)主維修服務(wù)需求。2.0適用圍適用于本小區(qū)物業(yè)管理維修工作。3.0每日工作時(shí)間8小時(shí)8：3017：304.0權(quán)限直接上級(jí)：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負(fù)責(zé)人直接下級(jí)：無5.0 維修工工作程序5.1 每日8：30簽到戴好工作牌上崗。5.2 檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，清點(diǎn)工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認(rèn)。5.3 接受物管員工作安排，對(duì)業(yè)主委托服務(wù)5分鐘

3、到現(xiàn)場(chǎng)，自帶鞋套，文明作業(yè)、文明規(guī)用語，對(duì)業(yè)主的提問和要求禮貌解答，忌說“不”字，對(duì)不屬于自己權(quán)限解決的問題可幫助業(yè)主尋找解決的途徑。5.4 對(duì)小區(qū)的所管設(shè)備和樓宇每天不少于兩次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)處理。5.5 熟悉對(duì)業(yè)戶裝修監(jiān)理容及工作要求，能獨(dú)立承擔(dān)裝修監(jiān)理工作。5.6 熟悉本小區(qū)給排水管道閥門、窯井、化糞池及供電線路走向，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，預(yù)防事故發(fā)生。5.7 主動(dòng)鉆研技術(shù)，不斷提高工作能力。5.8 對(duì)開發(fā)遺留的土建小工程和業(yè)主委托服務(wù)的土建項(xiàng)目及時(shí)處理。5.9 對(duì)在建工程、正在裝修工程進(jìn)行監(jiān)管跟進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)跟對(duì)接單位聯(lián)系整改或發(fā)函提出整改建議。6.0 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作（例如配

4、合營銷、地產(chǎn)工程等）。 6.1 相關(guān)記錄 6.2 值班記錄6.3 巡檢記錄6.4 裝修巡檢記錄6.5 裝修竣工單6.6 違約、整改通知單工程維修部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的 規(guī)工程維修部員工培訓(xùn)容及程序，使員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、科學(xué)化，確保員工具備工作所需的知識(shí)和技能。2.0適用圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修組員工的培訓(xùn)。3.0職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督及抽查員工培訓(xùn)的實(shí)施情況、考核培訓(xùn)效果以及推薦去金碧學(xué)院分院學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。3.2 工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 4.0程序要點(diǎn)4.1員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定 4.1.1工程維修部經(jīng)理于每年的12月15日前制定出下年

5、度的員工培訓(xùn)計(jì)劃，或每月15號(hào)制定下月培訓(xùn)計(jì)劃并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。（具體情況按金碧物業(yè)分公司培訓(xùn)部確定執(zhí)行） 4.1.2員工培訓(xùn)計(jì)劃的容應(yīng)包括以下各方面：A、不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)； B、有明確的培訓(xùn)容； C、有考核的標(biāo)準(zhǔn)； D、有具體的培訓(xùn)時(shí)間；E、有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算。4.2新入職員工的培訓(xùn)新員工入職后上崗前需進(jìn)行3天的培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。4.2.1 第一天上午由工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度+(考勤、獎(jiǎng)懲、后勤等)；介紹本部的工作性質(zhì)、基本運(yùn)作程序，講解各崗位的職責(zé)、安全作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。 4.2.

6、2 第一天下午至第3天上午由工程部負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在工程部負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運(yùn)作程序。4.2.3第三天下午由工程部負(fù)責(zé)人安排對(duì)新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)及技能方面的考試。4.2.4新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。4.3專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)；4.3.1專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。4.3.2專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)每個(gè)月進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.3.3 培訓(xùn)容： A、電工類：進(jìn)網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材； 電工作業(yè)安全規(guī)程； 維修電工技能培訓(xùn)教材。B、電梯類：電梯結(jié)構(gòu)原理及安裝維修；電梯實(shí)用技術(shù)。C、公共設(shè)施類：如建筑

7、裝飾工程施工技術(shù)；D、給排水類：如給排水設(shè)備設(shè)施使用及維修保養(yǎng)技術(shù)；E、制冷類：如制冷設(shè)備原理及使用、維修技術(shù)；F、弱電類：如電子技術(shù)基礎(chǔ)； G、柴油機(jī)類：如柴油發(fā)電機(jī)使用及維修、保養(yǎng)技術(shù)；4.3.4培訓(xùn)形式： A、分工種集中授課；B、分工種集體討論。 4.3.5考試方式： A、試卷考試；B、課堂問答。 4.4專業(yè)技能培訓(xùn)4.4.1專業(yè)技能培訓(xùn)由工程維修部主辦具體負(fù)責(zé)。4.4.2專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.4.3培訓(xùn)容：A、電工類： (供配電設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；B、電梯類：(電梯運(yùn)

8、行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)； (電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。C、給排水類：（給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）；(給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)； (二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。D、 公共設(shè)施類：如(公共設(shè)施安裝維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；E、弱電類：如(弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；F、 柴油發(fā)電機(jī)類： (柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)； (柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。G、公共類： (工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)； (設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；(測(cè)量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；

9、(值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；其他相關(guān)規(guī)程。 4.4.4培訓(xùn)形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論。 4.4.5考試方式為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際動(dòng)手能力評(píng)估。4.5服務(wù)培訓(xùn)4.5.1服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.5.2服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.5.3培訓(xùn)容： A、文明用語； B、儀表儀容； C、禮貌禮節(jié)；D、服務(wù)意識(shí)；E、服務(wù)技能；F、服務(wù)要求。 G、物業(yè)客服中心工程部技工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程4.5.4培訓(xùn)形式為集中授課。4.5.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。 4.6物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)4.6.1物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.6.2物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，

10、每次不少于120分鐘。4.6.3培訓(xùn)容： A、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：(城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定)、(城市房屋修繕管理規(guī)定)為工程維修部水電維修組、公共設(shè)施維修組單獨(dú)培訓(xùn)容； B、ISO90012000質(zhì)量管理體系。4.6.4培訓(xùn)形式： A、公司集中授課； B、討論。4.6.5考試方式： A、試卷考試； B、課堂問答。 4.7安全培訓(xùn) 4.7.1安全培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。4.7.2安全培訓(xùn)每季度進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.7.3培訓(xùn)容： A、操作安全； B、日常生活安全。4.7.4培訓(xùn)形式為集中授課形式。 4.7.5考試方式為課堂問答。4.8思想及文化方面的培訓(xùn)4.8.1思

11、想及文化方面的培訓(xùn)由工程維修部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。4.8.2思想及文化方面的培訓(xùn)每半年進(jìn)行一次，每次不少于120分鐘。4.8.3培訓(xùn)容： A、思想品德； B、行為準(zhǔn)則； C、語言表達(dá)能力(重點(diǎn)加強(qiáng)普通話方面的培訓(xùn))。 8.4培訓(xùn)形式：A、集中授課；B、 討論。C、考試方式為課堂問答。4.9特種培訓(xùn)：對(duì)于工程維修部的特殊工種(電梯、值班電工等)我個(gè)人建議應(yīng)有計(jì)劃地選送員工出去培訓(xùn)或請(qǐng)專業(yè)人士來授課。4.10每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程維修部主辦將培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)容、評(píng)估成績(jī)等清晰、完整、規(guī)地記錄在員工培訓(xùn)登記表。 4.11培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)記錄表保存期為3年；員工培訓(xùn)登記表、新員工考核記錄

12、表保存期為長期。5.0記錄5.1 培訓(xùn)登記表5.2 考核記錄表6.0相關(guān)支持文件 機(jī)電維修部全部標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 對(duì)于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程1.0目的我個(gè)人認(rèn)為在配合銷售的過程加強(qiáng)裝修管理，杜絕裝修過程中的違規(guī)現(xiàn)象，確保小區(qū)外觀形象整潔、美觀。2.0適用圍小區(qū)全部物業(yè)3.0職責(zé)我個(gè)人認(rèn)為在我們金碧物業(yè)分公司我作為一名中層負(fù)責(zé)人我想做好義務(wù)裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基礎(chǔ)；我個(gè)人認(rèn)為在做好配合銷售的同時(shí)應(yīng)該負(fù)責(zé)每日依據(jù)裝修巡檢流程框圖對(duì)小區(qū)裝修房和單元設(shè)施進(jìn)行巡檢，并填寫裝修巡檢記錄表，對(duì)施工違章現(xiàn)象及時(shí)糾正，對(duì)整改問題及時(shí)處理。4.0工程程序裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制的直接責(zé)

13、任人。接受土建工程師的領(lǐng)導(dǎo)。依據(jù)住戶居室裝修方案、維修項(xiàng)目審批表和物管員的具體安排實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工作。4.1、參與房屋交接、清點(diǎn)和負(fù)責(zé)試水4.1.1會(huì)同相關(guān)部門、業(yè)主按公司編制的房屋交接清單，對(duì)房屋室設(shè)施設(shè)備逐一向業(yè)主點(diǎn)交。4.1.2裝修公司進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)裝修3天前，如果裝修公司要求試水，組織對(duì)廚、衛(wèi)進(jìn)行關(guān)水48小時(shí)試驗(yàn)，每天兩次（上、下午各一次），作詳細(xì)的觀察記錄。發(fā)現(xiàn)滲漏即時(shí)申報(bào)維修。無滲漏即請(qǐng)業(yè)主共同檢查，填寫廚、衛(wèi)試水結(jié)果報(bào)告單，裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管部存檔。4.2. 對(duì)居室裝修全過程實(shí)話現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理4.2.1裝修期間，每天必須一次到裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。4.2.2依據(jù)住戶居室裝修方案對(duì)住戶

14、裝修項(xiàng)目逐一核對(duì)，特別是主體結(jié)構(gòu)、外墻、戶間隔墻及不允許改動(dòng)的部位有無破壞或損傷，對(duì)建筑外觀的統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。發(fā)現(xiàn)在上述行為或有超越住戶居室裝修方案的裝修行為，必須及時(shí)制止并書面向物管部報(bào)告，由物管部向住戶發(fā)出裝修整改通知書，按裝修整改通知書的容，監(jiān)督檢查整改情況，作好監(jiān)理記錄交物管部存檔。4.2.3住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設(shè)的排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱蔽前必須到現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，對(duì)管網(wǎng)的位置、接頭、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水層翻高高度、立管防滲處理等質(zhì)量情況作詳細(xì)記錄，繪制施工簡(jiǎn)圖，交物管部歸入住戶裝修檔案。4.2.4裝修竣工，裝修監(jiān)理工應(yīng)對(duì)裝修房進(jìn)行全面的檢查驗(yàn)收，簽署

15、驗(yàn)收意見，歸入住戶裝修檔案。4.3小區(qū)日常維修服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理4.3.1服務(wù)及時(shí)：從接到派工單之時(shí)5分鐘必須到達(dá)維修施工現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)待業(yè)主必須熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰的正常生活。4.3.2每一單項(xiàng)維修工作竣工必備以下資料：A、派工單B、現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄容：存在的問題；產(chǎn)生的原因分析；處理辦法和措施；4.3.3維修施工記錄容：A、開、竣工時(shí)間；B、開工情況；C、耗用材料；D、維修質(zhì)量評(píng)價(jià)；E、繪制施工簡(jiǎn)圖。4.3.4填寫維修項(xiàng)目終結(jié)單并經(jīng)業(yè)主或接受維修服務(wù)的部門簽字后統(tǒng)一歸檔保存。4.4工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)整改維修工人的安排、調(diào)度、進(jìn)度、質(zhì)量檢查，在安排維修任務(wù)時(shí)必須進(jìn)行技

16、術(shù)交底，提出具體的技術(shù)、質(zhì)量和安全要求，并作好記錄備查。4.5每天二次對(duì)指定區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行巡查，檢查本區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施是否完好，是否能安全使用，有無破壞或損傷。發(fā)現(xiàn)問題必須當(dāng)天填報(bào)維修項(xiàng)目申報(bào)表報(bào)物管部，即時(shí)安排維修。4.6負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和業(yè)主室維修項(xiàng)目定期進(jìn)行質(zhì)量回訪，維修時(shí)間、項(xiàng)目、維修質(zhì)量、回訪時(shí)間填寫工程維修質(zhì)量回訪單，并請(qǐng)業(yè)主簽字。4.7作好當(dāng)天的維修施工和住戶裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理記錄。每月底將維修項(xiàng)目、領(lǐng)、耗用材料、維修服務(wù)及時(shí)率、維修服務(wù)質(zhì)量合格率、維修返修率填寫維修項(xiàng)目月報(bào)表，報(bào)物管部。裝修巡檢程序圖合格檢查驗(yàn)收施工單位整改發(fā)整改聯(lián)系記錄合格檢查驗(yàn)收業(yè)主整改發(fā)整改通知業(yè)主

17、裝修責(zé)任要求業(yè)主整改開發(fā)商責(zé)任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢 否否 是 是 5.0記錄5.1裝修巡檢記錄表5.2工程維修質(zhì)量回訪單5.3維修項(xiàng)目月報(bào)表5.4巡視記錄表值班電工交接班制度一、值班人員應(yīng)按安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不得私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者必須提前向工程部請(qǐng)假，由工程部安排替班人員。二、交、接班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接班。三、交、接班人員必須認(rèn)真查看運(yùn)行記錄，介紹了解設(shè)備運(yùn)行情況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具等。作好交、接班記錄（并雙方簽字）。四、在下列情況下不得交接班：1事故處理未完，或重大設(shè)備啟動(dòng)、停機(jī)時(shí)。2接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清

18、狀況，未找到頂班人時(shí)。高壓配電運(yùn)行人員巡視制度一高壓配電裝置的巡視應(yīng)兩人進(jìn)行，一人監(jiān)護(hù)，一人檢查。二巡視檢查要以高壓部分及重點(diǎn)設(shè)備為主，但也不能放過低壓部分與一般設(shè)備的細(xì)微變化。三巡視電器設(shè)備時(shí)，人體與帶電導(dǎo)體間的距離應(yīng)大于安全距離，不同電壓下的最小安全距離規(guī)定是：10kv及以下高壓為0.7m。四巡視時(shí)不得對(duì)設(shè)備進(jìn)行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設(shè)備的絕緣部分。五進(jìn)入高壓室巡視檢查時(shí)，應(yīng)隨手將門關(guān)好，防止小動(dòng)物進(jìn)入室。六配電室巡視檢查應(yīng)在規(guī)定時(shí)間進(jìn)行，一般巡視周期如下：A、每班班中檢查一次；B、巡視檢查設(shè)備時(shí)，要集中精力，認(rèn)真、仔細(xì)并及時(shí)分析設(shè)備運(yùn)行是否正常；C、新設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)，值班人員

19、要勤巡視。電梯巡查維護(hù)、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時(shí)處理，保證電梯長期正常運(yùn)行。2.0適用圍小區(qū)所有電梯。3.0工作程序3.1巡視程序3.1.1維修工每日9:00開始時(shí)對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行一次巡視，巡視容詳見巡視記錄表；3.1.2巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯的運(yùn)行狀態(tài)；耳聽：運(yùn)行中的是否有異聲；嗅：轎箱、機(jī)房、井道有無異味；手摸：各按紐是否接觸良好；目測(cè)觀察設(shè)備有無破損；體感：運(yùn)動(dòng)是否平衡，有無搖晃。3.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并作好巡視記錄。4.0保養(yǎng)程序4.1電梯保養(yǎng)每年1次。4.2保養(yǎng)容：保養(yǎng)容保養(yǎng)要求1電引機(jī)地腳螺拴緊固；2減速器電機(jī)軸承加油。1曳引機(jī)運(yùn)行平衡無雜

20、音2減速器、電機(jī)軸承油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動(dòng)是否靈活可靠。1制動(dòng)時(shí)，閘緊抱輪；2電引動(dòng)機(jī)起動(dòng)松閘同步；1控制屏上行交流接觸點(diǎn)檢查；2繼電器動(dòng)作可靠性檢查；3保險(xiǎn)絲更換；4控制曳引機(jī)清潔工作。1接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無斷裂，吸良好噪音小。2繼電器觸頭無塵埃，無燒焦情況；3安全鈕每月加油一次并應(yīng)保證靈活可靠；4傳動(dòng)鋼絲繩應(yīng)無銹。1限速器、導(dǎo)線向滑輪加油；2安全鉗每月檢查；3曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1限速器每旬加油一次；2導(dǎo)向滑輪每月加油一次；3安全鉗每月加油一次，并應(yīng)保證靈活可靠；41轎門、廳門、門鎖和門觸頭安全可靠性檢查。2開門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)狀況檢查；3門轉(zhuǎn)動(dòng)軸主門鎖每月加油一

21、次；4開門機(jī)鏈加油。1所有門啟閉輕便靈活開門機(jī)構(gòu)動(dòng)作時(shí)無跳動(dòng)搖擺；2廳門鎖動(dòng)作靈活關(guān)閉后不能打開；3門鎖開關(guān)聯(lián)鎖可靠、有效；4門傳動(dòng)軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5開門機(jī)鏈輪每月加油一次。限位開關(guān)，極限關(guān)可靠性檢查。極限開關(guān)接觸良好無損，每月檢查一次操縱箱按鈕開關(guān)靈敏可靠檢查。1所有召喚按鈕動(dòng)作正常靈敏、可靠；2召喚指示燈顯亮每月檢查三次。客用電梯發(fā)生應(yīng)急故障修理排除。接到用戶故障后應(yīng)立即設(shè)法排除，并作好記錄。給排水、發(fā)電機(jī)、通風(fēng)設(shè)備作業(yè)規(guī)程1.0目的確保小區(qū)給排水設(shè)備處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)生活、消防用水，處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)居民正常生活，確保各類風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)處于良好的工作狀態(tài)，

22、保證設(shè)備在消防狀態(tài)下的排煙。確保柴油發(fā)電機(jī)處于良好的備用狀態(tài)，在外電停電的情況下能及時(shí)啟動(dòng)發(fā)電，保證消防、電梯應(yīng)急需要。2.0適用圍小區(qū)給排水、通風(fēng)系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1設(shè)備值班員負(fù)責(zé)以上各類設(shè)備的操作，監(jiān)控運(yùn)行及按時(shí)抄表記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況的報(bào)告，打掃設(shè)備層及設(shè)備的清潔衛(wèi)生。3.2設(shè)備技術(shù)主辦負(fù)責(zé)設(shè)備操作規(guī)程的制定及運(yùn)行工作的技術(shù)指導(dǎo)和檢查。3.3物管部負(fù)責(zé)向業(yè)主通知停水、停電情況。4.0運(yùn)行工作程序4.1設(shè)備運(yùn)行的時(shí)間確定4.1.1.給水設(shè)備處于24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行狀態(tài)；4.1.2柴油發(fā)電機(jī)組在外電停電5分鐘啟動(dòng)，在接配電室通知后立即送電；4.1.3設(shè)備層通風(fēng)機(jī)、視設(shè)備層濕

23、度情況開機(jī)通風(fēng)；4.1.4污水泵處于自動(dòng)位置、污水上升到一定高度時(shí)自動(dòng)排水。4.2設(shè)備運(yùn)行4.2.1值班運(yùn)行人員負(fù)責(zé)給水設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行的操作監(jiān)控記錄，在給水設(shè)備啟動(dòng)時(shí)，應(yīng)注意觀察起動(dòng)時(shí)設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)（電流、電壓、管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運(yùn)行期間每2小時(shí)記錄一次運(yùn)行參數(shù)；4.2.2值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備層、通風(fēng)風(fēng)機(jī)的操作監(jiān)控，在多雨潮濕季節(jié)每日必須開機(jī)通風(fēng)，并作好運(yùn)行記錄；4.2.3值班員在外電停電或配電設(shè)備出現(xiàn)故障情況下，立即作好發(fā)電準(zhǔn)備工作，接到發(fā)電通知后立即啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組送電（操作程序見操作規(guī)程）并作好運(yùn)行記錄；4.2.4值班人員的運(yùn)行操作，應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，加強(qiáng)巡視，注意各類設(shè)備的運(yùn)

24、行參數(shù)的變化情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向主管報(bào)告。4.2.5無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入設(shè)備層。5.0記錄6.0相關(guān)支持文件6.1 (柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)； 6.2 (柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)；6.3 (柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程1.0目的保證操作的安全性和正確性，避免因操作失誤造成的設(shè)備或人為事故。2.0適用圍小區(qū)給排水設(shè)備、發(fā)電機(jī)組的操作。3.0職責(zé)值班員工負(fù)責(zé)上述各類設(shè)備的操作記錄和異常情況報(bào)告。4.0工作程序4.1柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程：檢查機(jī)組（機(jī)油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）將怠速運(yùn)行開關(guān)放在“怠速”按下“啟動(dòng)”按鈕（注意：?jiǎn)?dòng)電機(jī)運(yùn)行15秒而柴

25、發(fā)機(jī)未運(yùn)行時(shí)需等待3分鐘后再次啟動(dòng)，若三次未啟動(dòng)成功需檢查故障原因后再次啟動(dòng)）怠速運(yùn)行5分鐘無異常情況轉(zhuǎn)入正常運(yùn)行按配電屏上“送電”鈕開始送電通知停止送電時(shí)，按配電屏上“斷電按鈕”柴發(fā)機(jī)組轉(zhuǎn)入怠速，運(yùn)行5分鐘后停機(jī)。注：柴發(fā)機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)：水溫：70100油溫：82107油壓：3.524.97kg.cm2電壓：400v 頻率：50Hz給排水、通風(fēng)、柴油發(fā)電機(jī)組巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程1.0目的每日巡視及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)排除，確保運(yùn)行正常，定期維修保養(yǎng)使設(shè)備長期穩(wěn)定運(yùn)行。2.0適用圍轄區(qū)給排水、柴油發(fā)電機(jī)組、通風(fēng)系統(tǒng)、各類設(shè)備的巡視、維修、保養(yǎng)。3.0職責(zé)3.1設(shè)備維修工負(fù)責(zé)上述設(shè)備的巡

26、視維修保養(yǎng)工作；3.2設(shè)備技術(shù)主管負(fù)責(zé)檢修計(jì)劃的編制、材料計(jì)劃的編制、維修保養(yǎng)工作的技術(shù)指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委維修工作的聯(lián)絡(luò)工作。4.0巡視程序4.1運(yùn)行設(shè)備的巡視每天進(jìn)行一次，由維修工進(jìn)行；4.2巡視地點(diǎn)：設(shè)備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、潛水泵、柴油發(fā)電機(jī)室；4.3巡視容：檢查各類設(shè)備運(yùn)行是否正常，設(shè)備周圍有無雜物，是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機(jī)、風(fēng)機(jī)、電梯運(yùn)行有無異響、異味。4.4.巡視時(shí)需作好巡視記錄。5.0維修保養(yǎng)5.1給排水系統(tǒng)5.1.1清除泵體周圍雜物，泵體外觀清潔每月一次；5.1.2清除污水坑中的雜物，每季一次；5.1.3對(duì)泵體加潤滑油，半年一次；5.1.4按大中修

27、計(jì)劃對(duì)泵體及電機(jī)進(jìn)行解體大修；5.1.5設(shè)備主辦制定維修計(jì)劃并對(duì)檢查工作提供技術(shù)指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。5.2柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)5.2.1設(shè)備維修工負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作；5.2.2設(shè)備維修班按維修計(jì)劃進(jìn)行檢查，同時(shí)記錄于設(shè)備檔案；5.2.3柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表（見下頁）：柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)項(xiàng)目表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)方式及用材料時(shí)間1發(fā)電機(jī)組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動(dòng)電瓶查電瓶電解液，不足加蒸餾水每月3機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器500運(yùn)行小時(shí)4燃油濾清器更換燃油濾清器500運(yùn)行小時(shí)5水濾清器更換水濾清器500運(yùn)行小時(shí)6空氣濾清器拆下清掃500運(yùn)行小時(shí)7機(jī)油更換機(jī)油500運(yùn)行小時(shí)5.2.4每一月啟動(dòng)柴

28、油發(fā)機(jī)組一次，每次15分鐘，觀察運(yùn)行是否正常。5.3通風(fēng)排煙系統(tǒng)5.3.1對(duì)風(fēng)機(jī)軸承定期加油潤滑；5.3.2檢查風(fēng)機(jī)皮帶是否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)正或更換；5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機(jī)械機(jī)構(gòu)是否能動(dòng)作。6.0記錄二次供水管理工作程序1.0目的保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康和消防用水。2.0適用圍適用于小區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。3.0職責(zé)3.1物管部負(fù)責(zé)每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊(duì)（由市供水公司指定）來小區(qū)進(jìn)行中間水池清洗。3.2設(shè)備維修工負(fù)責(zé)清洗時(shí)的配合工作，物管部負(fù)責(zé)向外發(fā)停水通知。4.0工作程序4.1二次供水由指定的設(shè)備運(yùn)行人員負(fù)責(zé)管理，管理人員定期進(jìn)行體檢，合格后

29、方可上崗。4.2管理人員負(fù)責(zé)水池管理，按規(guī)定要求檢查孔加蓋，出水口加網(wǎng)罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由專業(yè)水池清洗隊(duì)清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測(cè)，合格后方能投入使用，不合格進(jìn)行重新清洗直至合格。4.33衛(wèi)生防疫站檢測(cè)報(bào)告單，原件存檔保存。5.0相關(guān)文件市二次供水管理辦法水質(zhì)分析報(bào)告單衛(wèi)生許可證供配電設(shè)備設(shè)施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備正常安全運(yùn)行。2.0適用圍適用于小區(qū)高低壓配電設(shè)備，照明系統(tǒng)、設(shè)備電控部分的維修保養(yǎng)工作。3.0職責(zé) 水、電、氣維修工負(fù)責(zé)電器設(shè)備的維修保養(yǎng)。4.0工作程序4.1巡視：每日水、電、氣

30、維修工對(duì)所管轄的水電氣、照明配電設(shè)施進(jìn)行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能立即處理應(yīng)采取措施并上報(bào)，必要時(shí)停止設(shè)備運(yùn)行。4.2巡視地點(diǎn)4.2.1小區(qū)各配電井，檢查空開是否正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，樓道照明燈具是否有損壞，如有更換即進(jìn)行更換；4.2.2設(shè)備層水泵、風(fēng)機(jī)、控制柜、電動(dòng)機(jī)、檢查電動(dòng)機(jī)溫升是否過高，機(jī)組有無強(qiáng)烈振動(dòng)，有無異響，電源電壓是否正常電流是否超過額定值，是否缺相運(yùn)行，控制箱、開關(guān)、交流接觸器、滅火罩是否完好，電容器外殼有無凸凹現(xiàn)象，有無異響或放電火花，各部分接頭接觸是否良好。4.3維修保養(yǎng)4.3.1小區(qū)、車庫及大樓照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；4.3.2及時(shí)更換損壞的照明燈具；4.3.4定期

31、清掃電井中的電器設(shè)備灰塵，測(cè)量電源電壓及各回路運(yùn)行、電流、觀察開關(guān)導(dǎo)線是否過載運(yùn)行。5.0電梯、風(fēng)機(jī)、水泵、控制箱柜、電機(jī)維修保養(yǎng)。5.1及時(shí)解決巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)更換損壞的零件，如主開關(guān)，接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)。5.2所更換的配件，必須與原設(shè)備相匹配，以保證設(shè)備的正常安全運(yùn)行。5.3清除電機(jī)油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補(bǔ)換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當(dāng)，檢查電表外殼接地是否良好，檢測(cè)電動(dòng)機(jī)絕緣電阻。5.4大修容、電動(dòng)解體、清除部污垢、檢查繞組的絕緣情況，槽楔有無松動(dòng)，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻是否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，對(duì)外殼補(bǔ)漆檢查軸

32、承，損壞應(yīng)及時(shí)更換，檢查運(yùn)行電流是否正常，檢查聯(lián)軸器。6.0記錄值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)值班管理，確保值班質(zhì)量。2.0適用圍適用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。3.0職責(zé)3.1客服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。3.2工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。3.3工程部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。4.0程序要點(diǎn)4.1交接班操作 4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備： A、檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常； B、搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 4.1.2接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。 4.1.3接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：A、發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并

33、通知交班人處理，接班人協(xié)助；B、確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。 4.1.4交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至 雙方清楚。4.1.5接班人查看上班的<機(jī)電運(yùn)行值班記錄)，檢查儀器、工具等物品是 否齊全完好。4.1.6交接雙方認(rèn)為無誤后共同在(機(jī)電運(yùn)行交接班記錄)上簽名確認(rèn)。4.1.7交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。4.1.8有下列情況之一不能交接班：A、上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；C、接班人醉酒或其他情況而未找到接班人

34、； D、在倒閘操作和事故處理過程中；E、若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。4.2值班操作要點(diǎn)4.2.1值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。4.2.2堅(jiān)守崗位，不得串崗。 4.2.3按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修. 4.2.4如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 4.2.5值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程維修部主管同意并簽字方可調(diào)班。 4.3停送電操作要領(lǐng) 4.3.1正常情況下的倒閘操作： A、工程維修部主管提前兩天書面通知運(yùn)行組停、送電圍(包括變壓器報(bào)

35、停、啟用)； B、運(yùn)行組接到通知后，一天完成以下工作： 立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； 若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； 若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知公共事務(wù)部。 C、公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； D、倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置； E、在確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： 停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； 送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。F、倒閘操作完成后，運(yùn)行人員檢查電梯

36、運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動(dòng)位置。G、做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。4.3.2緊急狀態(tài)下的倒閘操作：A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)或斷開高壓柜高壓開關(guān)；B、停電后立即通知工程維修部主管，主管到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對(duì)損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處經(jīng)理。4.4值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度4.4.1值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。4.4.2專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作

37、：A、水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；B、電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。4.4.3接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對(duì)不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。4.4.4專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。4.4.5工程維修部主辦負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。5.0記錄值班記錄表6.0 相關(guān)支持文件 機(jī)電維修部員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng) 一、完整和完善。2.0適用圍 適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3.0職責(zé)3.1工程維修部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理

38、工作。3.2公司辦公室負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。4.0程序要點(diǎn) 4.1設(shè)備檔案的建立要求4.1.1工程維修部在接管物業(yè)后一周應(yīng)將管轄圍的所有設(shè)備建立臺(tái)賬(見附表)，并在建檔后的3個(gè)工作日將臺(tái)賬移交公司辦公室存檔。 4.1.2工程維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周將所轄物業(yè)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：A、所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；B、“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào)。C、設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制 設(shè)備流水表(01、02.)設(shè)備名稱編寫(取漢語拼音字頭) 物業(yè)點(diǎn)編碼 D、標(biāo)識(shí)的制作規(guī)標(biāo)識(shí)材質(zhì)用金屬薄板制作設(shè)備編號(hào)用仿宋字體，涂黑色磁漆尺寸長300

39、mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)4.1.4設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 4.1.5設(shè)備臺(tái)賬和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復(fù)印件。 4.2設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.3設(shè)備的購置管理4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。4.3.2設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。4.3.3設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設(shè)

40、備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。4.3.5新添設(shè)備由工程維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。4.3.6采購設(shè)備應(yīng)遵循<采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。4.3.7采購設(shè)備到達(dá)公司后，由工程維修部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 4.3.8驗(yàn)收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)賬，建立卡片等進(jìn)行日常管理。4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 4.4.1工程維修部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁

41、合閘等。 4.4.3常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。 4.4.4標(biāo)識(shí)的方式方法： A、設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；C、設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。4.5設(shè)備的停用和封存4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：A、多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；B、設(shè)備功能己不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。4.5.3工程維修部應(yīng)定期(如一個(gè)季度)

42、對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。4.6設(shè)備的報(bào)廢4.6.1無修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。4.6.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由機(jī)電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、運(yùn)行人員、管理處主任等。4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(設(shè)備報(bào)廢審批表)，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。4.6.5報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。4.6.6工程維修部應(yīng)將批準(zhǔn)的(設(shè)備報(bào)廢審批表)報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。5.0記錄5.1設(shè)備臺(tái)賬5.2設(shè)備卡5.3采購設(shè)備驗(yàn)收表5.4設(shè)備停用封存報(bào)廢審批表5.5設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表6.0

43、相關(guān)支持文件 機(jī)電維修部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程測(cè)量設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的確保測(cè)量設(shè)備的能力滿足使用要求。2.0適用圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)測(cè)量設(shè)備從配置、較準(zhǔn)、使用至管理各個(gè)環(huán)節(jié)的控制。3.0程序要點(diǎn)：3.1建立測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳，其容包括：出廠編號(hào)、公司編號(hào)、名稱、形式或型號(hào)、量程參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標(biāo)識(shí)，并隨設(shè)備的變化而持臺(tái)帳的可用性和可追溯性。3.2測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí)，其要求為：采用符號(hào)和順序進(jìn)行編號(hào)、示例如下：c h 01 該類測(cè)試設(shè)備的順序號(hào)，用阿拉伯整數(shù)。 移動(dòng)使用測(cè)量設(shè)備（裝置符號(hào)） 測(cè)量尺寸（類型符號(hào)）。符號(hào)規(guī)則如表一：裝置符號(hào)

44、H移動(dòng)使用測(cè)量設(shè)備G固定裝置的測(cè)量設(shè)備類型符號(hào)C測(cè)量尺寸用的測(cè)量設(shè)備D測(cè)量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測(cè)量重量用的測(cè)量設(shè)備P測(cè)量壓力、真空度用測(cè)量設(shè)備3.3規(guī)定測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期，測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測(cè)量設(shè)備精度等確定（如表二）： 測(cè)量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年測(cè)量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年測(cè)量重量的校準(zhǔn)周期為二年測(cè)量壓力的校準(zhǔn)周期為一年裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測(cè)量設(shè)備隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)按國家要求的送技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門3.4按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測(cè)量設(shè)備委托國家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測(cè)單位進(jìn)行校準(zhǔn)，并辦理相關(guān)委托手續(xù)。3.5測(cè)量設(shè)備的使用3.5.1使用人員應(yīng)熟悉測(cè)量設(shè)備的使用、正確

45、、合理，按規(guī)定選擇和使用測(cè)量設(shè)備，并確保在校準(zhǔn)的有效期使用。3.5.2使用人員在調(diào)整測(cè)量設(shè)備時(shí)，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。3.5.3當(dāng)發(fā)現(xiàn)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)對(duì)已測(cè)量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。3.5.4測(cè)量設(shè)備的保管防靜環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕。3.6校準(zhǔn)委托3.6.1如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的測(cè)量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。3.6.2工程維修部測(cè)量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量數(shù)值圍列入委托中，并請(qǐng)校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)

46、設(shè)備型號(hào)、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)。工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的 規(guī)工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。2.0 適用圍 適用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部的工具管理。3.0 職責(zé) 3.1 工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)工具的申購。 3.2 工程維修人員具體負(fù)責(zé)工具管理。3.3 客服中心物管員負(fù)責(zé)工具的簿記盤點(diǎn)工作。4.0 程序要點(diǎn) 4.1 工程維修部工具年度采購計(jì)劃的制定4.1.1每年的12月15日之前由工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定下一年度(工程維修部工具年度采購計(jì)劃)并上報(bào)公司審批。4.1.2 (工程維修部工具年度采購計(jì)劃)應(yīng)包

47、括如下容：A 所需工具的名稱、型號(hào)及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地； B 預(yù)計(jì)費(fèi)用； C 購買時(shí)間；D 用途。 4.2 工程維修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是分部門公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，分部門公用工具由主管領(lǐng)用負(fù)責(zé)保管?？头行奈锕軉T對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在(工具領(lǐng)用登記表)。 4.3個(gè)人使用工具和分部門公用工具(便攜帶的)由主管統(tǒng)一填寫(領(lǐng)料單)，工程不負(fù)責(zé)批準(zhǔn)后，由主管到倉庫領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫時(shí)保管。主管必須將所領(lǐng)工具簿記在(保管工具登記表)，并由工程部負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。 4.4個(gè)人使用工具管理4.4.1工程維修部員工正式上崗時(shí)，由員工填寫<領(lǐng)料單)經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在物管員處領(lǐng)取一套個(gè)人使用工具。工程維修部員工個(gè)人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。管理處物管員應(yīng)對(duì)員工所領(lǐng)工具簿記在(工具領(lǐng)用登記表)。4.4.2 個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：A、 不準(zhǔn)亂打亂撬； B、 用力應(yīng)適度； C、 測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔(萬用表)； D、 注意工具的作用條件(如額定電壓、額定電流或承載