選址標準參考

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)新光飾品直營零售店 選址標準 張恭平PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 概況 歐美、日本等發(fā)達國家零售市場逐漸飽和，競爭日趨激烈，進入壁壘越來越高；中國零售市場成長迅速，市場潛力巨大；流行飾品行業(yè)終端零售業(yè)態(tài)近幾年“各路諸侯蓄勢突起”，代表有“Folli Follie“Artini”“Italena”“

2、流行美”等；新光飾品從“新光精品”“新光密友”“新光專營”的歷練，批轉零的未來 營銷格局更是寫進了2008公司戰(zhàn)略；目前有12家的直營零售店面，有300多家的下線掛新光飾品門頭專營店；公司現(xiàn)有直營零售店贏利狀況未達預期，區(qū)域分布也比較寬廣，未形成市場品牌 強烈輻射優(yōu)勢。 選址標準問題被列入零售營銷的一個重要課題PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 選址的重要性 選址對于零售企業(yè)來說，其重要性顯而易見：一項戰(zhàn)略投資，關系到零售店的興衰，所謂“七分店面三分經(jīng)營”零售店的一項可持續(xù)的特色或優(yōu)勢，即地利所在零售企業(yè)的經(jīng)營品牌戰(zhàn)略的外在表現(xiàn)唯一一項不可模仿

3、的優(yōu)勢許多的人喜歡將以下這句話當作店鋪經(jīng)營的“圣言”：Location , location , and location。PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 依據(jù)或方法 確定目標城市零售定位店 面 分析目標商圈定性選 址分析店鋪周邊價值 定量與 審 分析店址 選址標準表 核 步 計算日損益平衡點 公式計算 驟和 測算實際人流量 測數(shù)儀流推算實際日銷售額 程該店是否接收運營比較PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 目的或效果投資預期、區(qū)域特點 集中與差異化戰(zhàn)略軟環(huán)境支持與集群效應 單店贏利的必要條

4、件投資的最抵保障預期單店贏利的充分條件 決定店面的投資潛力l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 目標城市的選擇步驟建議 根據(jù)新光飾品專賣承載的愿景使命、品牌規(guī)劃和投資預期層次1層次2層次3層次4初步確定備選城市 零售市場發(fā)達程度(人口、人均零售額)市場吸引力指標(增長性、協(xié)同性) AHP方法分析 最終目標城市PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 城市及區(qū)域的初步篩選建議依據(jù)2007年

5、初統(tǒng)計的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析可以考察二三級商圈 上海、北京可以考察區(qū)級商圈重點考察次級商圈 天津、沈陽、成都城鎮(zhèn)西安、哈爾濱、長春、 大連、青島、太原 人口 石家莊、昆明、蘭州、 鄭州、長沙、淄博 唐山、南昌、貴陽、 烏魯木齊、福州 吉林、合肥、汕頭、 包頭、佛山、常州 南寧、洛陽、東莞 、 煙臺、?？?、鎮(zhèn)江 江門、大慶、濰坊 呼和浩特100萬以下南通、柳州、揚州、 中山、紹興、威海 秦皇島、蕪湖、惠州、 湖州、金華、舟山 泉州、 盤錦、德州、 鄂爾多斯、嘉興黃石、臺州、銀川5800-10000元10000到15000元南京、武漢 濟南、杭州、廈門蘇州、寧波 東營

6、、珠海 15000到20000元廣州重點考察主級商圈 重點考察核心地段無錫、深圳20000元以上人均年度零售額PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 商圈分析的內(nèi)容項目內(nèi)容 信息來源備注家庭數(shù)目、收入分配、教育水平、 當?shù)氐娜丝谄詹?、年度統(tǒng)計資人口規(guī)模及特征經(jīng)濟及主導 產(chǎn)業(yè)情況競爭情況商鋪區(qū)位的可獲得性相關法規(guī) 其他年齡分布、職業(yè)分布、流動人口等料、購買力調查有無核心的百貨商場的消費拉 主導及第三產(chǎn)業(yè)的大致分布情況動、服務業(yè)的主要分布情況、居民從事行業(yè)的多角化分析行業(yè)競爭者的商業(yè)形式、位置、門 店數(shù)量及規(guī)模、營業(yè)額、銷售方法商圈飽和度、經(jīng)營及店面風

7、格、服務對象、商調研與調查問卷結合，確定競 系數(shù)品分類與陳列、競爭的長期與短期爭對手的情況分析。IRS=C*RE/ 變動估計、優(yōu)勢與弱點分析、飽和RF度分析城市規(guī)劃、統(tǒng)計店面轉租比例交通便利性情況、轉租店面的出現(xiàn)、調查公交車站周邊分布及不率、城市規(guī)劃對區(qū)位的定義同時段目標消費群的上座率 最底工資、門前三包、物業(yè)、執(zhí)照政府規(guī)定+ 調研等有無時尚類集會或場所、休閑類品位、有無特色街等PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使

8、用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 零售店鋪分類 商業(yè)街配套商鋪 15%1.購物百貨中心商鋪2.商業(yè)街店鋪社區(qū)商鋪 25%3.專業(yè)市場店鋪4.社區(qū)商鋪5.超市類商鋪6.交通軌道商鋪7. CBD商務中心商鋪（寫字樓底商鋪）PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 批發(fā)市場 1%購物中心 44%專業(yè)市場 15%北京2006年商鋪供應比例圖l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro&quo

9、t; 試用版本創(chuàng)建 影響店鋪地址的周邊關鍵因素 關鍵要素 運營概況購物位置獨特性百貨中心軟環(huán)境支持評價緯度（每項7分為最高值）1、有無品牌店？2、開發(fā)商實力？3、定位規(guī)劃是否清晰？4、整體設計風格？1、接近購買力？2、易達性原則？3、是否為人流的集散地？4、人流動線是否改變？5、場地條件是否合適？1、是否符合商業(yè)發(fā)展趨勢？2、是否符合政策？3、是否有城市發(fā)展規(guī)劃支持？4、商業(yè)布局是否有利？權重0.5是否0.3 選定 商鋪0.2PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 影響店鋪地址的周邊關鍵因素 關鍵要素 商業(yè)氛圍商業(yè)街運營方案 政策支持與發(fā)展趨勢評價

10、緯度（每項7分為最高值）1、人流是否能支撐？2、商業(yè)氛圍是否濃厚？3、建筑設計是否合理？4、是否有歷史的沉淀？5、位置能否吸引人流？1、定位是否明確？2、業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合理？3、是否統(tǒng)一管理？4、推廣有無完整計劃？5、同質化競爭？1、政策是否支持？2、城市規(guī)劃是否有利？3、是否可能成為區(qū)域標志？4、是否能形成集聚效應？權重0.5 是否0.3 選定 商鋪0.2PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 影響店鋪地址的周邊關鍵因素 關鍵要素 符合發(fā)展趨勢專業(yè)市場后期運營時機選擇評價緯度（每項7分為最高值）1、是否能受益于集群效應？2、業(yè)態(tài)上符合商業(yè)發(fā)展趨勢？

11、3、交通具有集散力的趨勢？4、設施符合長期發(fā)展需要？5、位置和空間有利于長期經(jīng)營？1、是否為統(tǒng)一的專業(yè)管理？2、是否有可行的商業(yè)規(guī)劃？3、出售比例是不是過高？1、原始售價是否過高？2、投資時機是否成熟？3、是否有城市發(fā)展規(guī)劃支持？4、商業(yè)布局是否有利？權重0.5 是否0.3 選定 商鋪0.2PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 影響店鋪地址的周邊關鍵因素 關鍵要素 商業(yè)氛圍 社區(qū)政策支持與發(fā)展趨勢自身品質 評價緯度（每項7分為最高值）1、周邊的商業(yè)網(wǎng)點布局？2、有無聚客主力店？3、商業(yè)規(guī)劃是否科學？4、人氣能否支撐？5、社區(qū)的規(guī)模和檔次？1、是否

12、屬于城市的發(fā)展方向？2、是否符合政策性要求？3、定位是否符合社區(qū)？4、產(chǎn)權是否符合規(guī)定？5、五證是否齊全？1、商鋪的適用性？2、可視性是否良好？3、面積的適應性？4、位置的優(yōu)劣？權重0.5 是否0.3 選定 商鋪0.2PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 6S商鋪價值投資理論Self自身硬性條件Singleness內(nèi)部因素單一和稀缺性投 Surrounding資周邊消費環(huán)境外部因素價 Support值政策支持Selection操作運營進入時機選擇Solution運營解決方案PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試

13、用版本創(chuàng)建 奠定商鋪價值基礎 與選址提高價值 有極大 的關系決定商鋪升值空間 決定投資潛力決定利潤最大化商鋪的價值源泉l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 以商場專柜為例商場專柜考評緯度表項目權重 考評緯度 補充說明3分暖色調，雙或多燈 2分1分 燈光的亮度分布均 得分 總分 燈光效果中島尺寸比例（長：寬：高）邊柜尺寸比例（長整體形象20%：寬：高）柜與柜間距離(不同商柜）空間形狀 衡量預定區(qū)域的燈光亮度 衡量專柜整體和諧度衡量專

14、柜整體和諧度考慮消費者的活動度有效展示品牌形象的主觀形狀管，功率目測在30暖色，亮度一般 勻度不太好瓦左右 標準（與標準相比有些相 基本符合標準 1.2:0.55:0.9）差 標準（與標準相比有些相 基本符合標準 1.0:0.45:0.8）差 1.21.5M或小于1.2M或大于1.52.5M 2.52.8M2.8M長方形弧形其它形狀 廣告位形象展示（立柱或側邊可以布置或張貼大面積，顯眼處 人流必經(jīng)過道加分項） 主題平面形象商場在該城市的知 商場整體銷售排名，衡量商34名57名名度場的總體飽和銷售量商場入口人流量（商場的人氣 非周末）相同定位時尚女裝其他品牌女裝,化樓層定位整體樓層經(jīng)營品類與風格

15、 ,化妝品 妝品 集聚效應35%形成集聚效應的品牌數(shù)（加行業(yè)競爭品牌分項），以品牌或專柜數(shù)量34個12個或57個 來衡量競爭品牌的價位和價位,款式其中任 市場細分準則價位，款式差異大款式差異度目測 意一項差異小開業(yè)滿租率或營業(yè)衡量商場招商或經(jīng)營情況 滿租率90%100%滿租率80%90%后轉租率 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 可以提供，在指定集中位置 7名以外其它 沒有或8個以上 價位,款式兩項差異都小滿租率80%以下2-2項目權重 考評緯度 位于主過道還是非主過道動線設 商場專柜考評緯度表補充說明3分2分1分 得分 總分主過道 非主過道

16、距離電梯10米內(nèi)，或15%是否位于樓層正門口專柜位置的最佳上下電梯饒行必經(jīng)之 上下電梯的視線內(nèi)計購物中心政策或樓梯口（加分項）與否路專柜位于主動線位于人流主動線上，人流主動線及長度 位于人流主動線上 位于非人流主動線的側應性有拐角效應扣點1922 2326 27以上商場允許各店面?zhèn)€性 商場定期統(tǒng)一促銷推要申請審批后，商場促銷自由度促銷廣按規(guī)定給予政策 回款結算周期45天內(nèi)50日內(nèi)60天內(nèi) 貨品管理自由度 高 一般低 店員工裝的規(guī)定商場統(tǒng)一原則上要統(tǒng)一 不作要求 店員培訓機制(加分項商場統(tǒng)一定期安排并商場與商家一道安排商場不定期安排30%)考核商場對各品牌的考核嚴格執(zhí)行末位淘汰機 視具體情況，個

17、案對 按照行業(yè)進行淘汰 淘汰機制（加分項）制 待商場企劃與品牌宣傳定期推出大的宣傳與不定期推出大的宣傳各店品牌自行申報審的措施（加分項）促銷活動與促銷活動批后人脈關系（加分項） 有公關后，有正常的關系總得分= 各小項的非加分項得分之和* 權重實際得分= 總得分* 100 / 分值累計PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 大于80分的建議選定，低于50分的建議不選，50-80之間的要以平衡點測算是否可開以購物中心店中店為例購物中心店中店考評緯度表項目權重 考評緯度 補充說明3分購物休閑一站式服務2分1分 得分 總分 高中低檔女士用品當?shù)赜刑厣鹘y(tǒng)

18、購物中心整體消費定位購物中心在所屬城市或區(qū) 衡量消費指向購物中心相對的年度銷 ，是女士綜合消費的齊全 的首選購物場所首選售總額的排名，衡量消 前3名域銷售排名費指數(shù)34家競爭品牌，相同購物樓層業(yè)態(tài)與定位（集群效樓層的消費導向性。類定位的時尚女裝或淑中心應） 似的產(chǎn)品與銷售模式女裝與樓 40%決定未來銷售是否達到相對于該樓層是最集層基店前目標人流量目測 預期的必要條件中的本情 新商場滿租率況店面的滿租率、轉租比例85%100%，或老商場轉租率高于10%出資方的實力與口碑衡量商場的策劃方出資購物中心有無歷史與背景 在世界或國內(nèi)很好，方的實力或商場的文化沉淀（加分項）或商場有很好的商業(yè)歷史背景的延續(xù)

19、性 操作文化背景積淀貨品的進出機制自由度退出機制或轉租自由度可隨時退出和轉讓結款規(guī)定自由度店面自行收款店面促銷自由度可自由促銷購物中心30%以品牌的VI要求制定店服統(tǒng)一度政策店服店員的培訓與激勵機制（商場與店面經(jīng)營者共加分項）同組織制定外門兩側墻柱能否自主裝修加色（加分項）PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 45名12家或57家競爭 品牌，有較多的品 牌女裝 50%的人流路過目標 位置 新商場滿租率75%85%，或老商場轉租率高于20%出資方的實力與口碑在世界或國內(nèi)有影響，或商場有較好的商業(yè)操作文化背景積淀相對寬松一定條件可退出45天內(nèi)結款商場

20、統(tǒng)一要求商場組織制定可以 6名以外 沒有或8家以上競爭 品牌，有一些品牌 女裝相對于該樓層一般 化新商場滿租率60%75%，或老商場轉租率高于30%出資方的實力與口碑在世界或國內(nèi)只 能是一般，或商場有商業(yè)操作文化背 景積淀的部分亮點比較嚴格合同期不能退出 45-55天內(nèi)結款 可自由促銷，需要報批不作要求 店面經(jīng)營者組織制定2-2購物中心店中店考評緯度表項目權重 考評緯度 空間規(guī)整度如何補充說明與理想店面空間的比較雙側都有店面的情況下3分店面很規(guī)則，無死角無多余柱墻2分店面比較規(guī)則 1分 店面比較規(guī)則，在通風或門口朝向或柱墻布局需要改進或掩飾得分 總分 店面門外走道寬度 ，衡量店門口至走道中23

21、M 心的距離理想化的尺寸符合黃金分35M 2M以下或5M以上尺寸寬2.0，高1.0M左 尺寸與相關要求商場 門頭長寬尺寸以及顏色割點，一般寬2.38M，高門頭情況、立體度等1.1M，可以立體造型制作，顏色與亮度自主 進深與面寬比例理想空間店面比例76：3.5 預期 大矮壓抑，太高增加裝店面高度33.2M 店的修及燈光的成本立地30%樓層或走道的溫度和空氣 通風情況會影響到消費 常溫,自然空氣，空氣流及物 流通度者的心情通很好業(yè)條門外開、內(nèi)開門外開或左右推拉件店面對店面，還是單側靠店面面對店面墻天花板與地板能夠否裝修（加分項）該店面位于購物中心正門習慣右側原則右側還是左側(加分項)離主電梯距離吸

22、引主客流的客觀條件10米之內(nèi)樓層或走道的店面邊有無 考慮到男士陪逛的需要休息地方(加分項)是否拐角右側還是左側(拐角效應 加分項)總得分= 各小項的非加分項得分之和* 權重右，可以造型制作，購物中心統(tǒng)一標準花顏色自主 要求 97：3.5大于9：3.52.83M或3.23.5M小于2.8M或大于3.5M溫度由商場統(tǒng)一控制溫度和空氣流通不太，有排氣或換氣設施舒適門內(nèi)開 單側靠墻可以裝修右側左側 1020米2030米有右側左側實際得分= 總得分* 100 / 分值累計大于80分的建議選定，低于50分的建議不選，50-80之間的要以平衡點測算是否可開PDF 文件使用 "pdfFactory

23、Pro" 試用版本創(chuàng)建 l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 投入成本明細序號項目會計分錄序號1 租賃費店面租金 住宿租金4 2 員工薪酬 生活工資獎金 辦公費費5 6 3月度營運開銷通訊低值易耗業(yè)務應酬差旅費費品 費7 8 9 10項目會計促銷廣告費物業(yè)水電費物業(yè)運雜費稅費裝修攤銷設備折舊其他費用促銷費分錄 廣告費 水電費費取暖費運雜費稅費裝修攤銷設備折舊其他費用（其中，促銷廣告費用按照銷售額的3個點計提，納入變動成本

24、率中予以計算；裝修按2年攤銷；設備按5年折舊）經(jīng)驗數(shù)據(jù)提取根據(jù)營運狀況比較良好的新光精品、新光密友及參照行業(yè)的數(shù)據(jù)，將租金與所有的固定成本進行了比較店面租金占固定成本的35%-42%左右PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 標準固定成本明細（店面15、30、50、60以上平米）1 面積() 租賃費租賃費住宿租金人員數(shù)人員工資15 - - 3 2610 30 - - 4 3480 50 - - 5 4350 60 - - 6 5220 3 月度營運開銷面積() 低值易耗辦公費通訊費業(yè)務應酬費品 15 100 200 200 120 30 150 2

25、35 250 200 50 200 255 300 200 60 200 270 350 200 5 6 7 物業(yè)水電費運雜費稅費水電費物業(yè)費取暖費運雜費稅費800 50 50 500 900 50 100 500 1000 75 100 500 1100 75 100 500 1租賃費根據(jù)地區(qū)差異而定。2員工薪酬生活費獎金 匯總1050 762 4422 1400 1016 5896 1750 1270 7370 2100 1524 88444促銷廣告費差旅費促銷費廣告費500 100 500 100 500 150 500 150 8 9 10裝修攤銷設備折舊其他費用匯總裝修攤銷設備折舊其

26、他費用1125 140 200 1220 2250 140 250 1435 3750 140 300 1605 4500 140 350 1670.員工薪酬根據(jù)公司的薪資制度而定，沒有地區(qū)性依據(jù)人員數(shù)而定.除租賃費，員工薪酬外的其他費用也沒有明顯的地區(qū)性，其中差別較大的主要是裝修待攤（依據(jù)面積而定）PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 平衡點計算公式（扣點式的另做）P=px-bx-a 。P是利潤；p 是銷售單價；x是銷售量；b是單位變動成本；a是固定成本； 也就是利潤P=0；銷售收入px；變動成本總額bx；固定成本總額a，變動成本率c。x=a/

27、(p-b)，銷售額(損益平衡點)px = a / (1-c )固定成本/ 365日平衡點=（0.90變動成本率）假定9折銷售（租金+ 其他成本）/365 0.42變動成本率C：出廠價折扣40% + 跌價準備5% + 廣告促銷3% = 0.48其他成本根據(jù)店面面積預提計算依據(jù)人流量預算銷售額日銷售收入= 目標客流量×進店率×成交率× 客單價依據(jù)新光精品、密友、新光零售店的相關數(shù)據(jù)，進店率為10%，成交率為15%，客單價為50元目標客流量：經(jīng)過店前蹲點測算實際的目標客流量PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 比較預算銷售額與平衡點的差距，決定該店址的投資潛力l基本情況介紹l目標城市與商圈選擇l店鋪分類l影響店鋪地址的關鍵因素l選址標準l日損益平衡點分析l預開店面審核舉例說明PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 試用版本創(chuàng)建 舉