解密萬科成本六維管控流程精解與案例分析

1、1解密萬科成本六維管控流程精解與案例分析 2課程介紹由在標(biāo)桿房企從事成本管理工作多年的專業(yè)課程講授專家主講。在詳細(xì)介紹標(biāo)桿房企的具體操作流程的同時，結(jié)合標(biāo)桿房企的典型案例，重點闡述流程的關(guān)鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標(biāo)桿房企流程制度背后的管理精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標(biāo)桿房企的流程制度并融會貫通，避免生搬硬套。 3課程收益全面了解標(biāo)桿房企成本管理流程制度深刻理解標(biāo)桿房企成本管理核心關(guān)鍵控制點分享標(biāo)桿房企二十多年沉淀的典型案例 4課程對象地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、成本（造價）、采購分管領(lǐng)導(dǎo) 成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師 采購經(jīng)理、主管、采購工程師 5課程目錄u工程合同管理u

2、簽證變更管理u預(yù)結(jié)算管理 u工程檔案管理 u招標(biāo)采購管理 u全成本管理 61.1 標(biāo)桿房企制度流程工程合同管理辦法 詳解 合同管理分工原則 合同管理遵循原則 合同結(jié)算約束原則1、現(xiàn)場項目經(jīng)理進(jìn)行評估2、對供應(yīng)商評估 工程合同分類原則工程合同管理71.1 標(biāo)桿房企制度流程工程合同擬稿審批表 審批流程 工程合同管理81.2 標(biāo)桿房企工程付款審批流程 u工程付款審批流程 付款原則 特別事項工程付款審批表工程合同管理91.3 合同精細(xì)化管理工程合同管理1、推行標(biāo)準(zhǔn)化合同（提高效率，減少風(fēng)險）2、合同交底：沒有執(zhí)行，合同寫得好也沒用3、樣板管理：記錄單4、合同執(zhí)行情況檢查：合縱連橫5、修改原則：WORD

3、修改技巧101.4 中國式合同潛規(guī)則 u陰陽合同問題：預(yù)防萬一u合同名稱技巧：巧舌如簧（補充協(xié)議書）u合同簽署時間：小心致命u備案合同內(nèi)容：有備無患u官司裁決方式：甲乙有別（仲裁是一錘定音）工程合同管理111.5 合同管理三大關(guān)鍵點 u合同官司本質(zhì)：索賠與反索賠u 修改合同條款：進(jìn)攻策略1、簽證變更策略2、防守策略u要命的開工令：關(guān)注執(zhí)行工程合同管理121.6 合同計價原則 u簽訂固定總價合同的四個基本條件 精度：不平衡法糾紛 時間：投標(biāo)保守棄標(biāo) 數(shù)量：顯失公平圍標(biāo) 工期：形勢變更調(diào)差工程合同管理131.7 標(biāo)桿房企合同管理案例 工期管理案例 違約管理案例 合同管理案例 工程合同管理142.1

4、 標(biāo)桿房企制度流程設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法詳解 通用管理原則 簽證變更類型 簽證變更流程 責(zé)任承擔(dān)原則 結(jié)算控制條款簽證變更單 一個指令單可有多個確認(rèn)單 現(xiàn)場土石方簽證確認(rèn)辦法 審批單不能替代確認(rèn)單簽證變更管理152.2 簽證變更三個必備單 u標(biāo)桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點比較u單一：乙方不應(yīng)參與u單二：辦理完工依據(jù)（拒絕冒單）u單三：結(jié)算根本依據(jù) （不是唯一） 事后補單案例 綠化變更案例簽證變更管理162.3 標(biāo)桿房企簽證變更管理核心詳解 u簽證變更關(guān)鍵控制點 緊急情況約定 來自乙方對甲方的保護(hù) 不可追溯工程規(guī)定：拆除案例 變更前現(xiàn)場確認(rèn)記錄 無效規(guī)定 三單齊全 專業(yè)會簽 交樓影響 原

5、件結(jié)算簽證變更管理172.4 簽證變更處理三大原則 u 不直接簽金額：確認(rèn)單項u 及時確認(rèn)1、好記憶不如爛筆頭2、人員流動3、及時發(fā)現(xiàn)和減少分歧u 意見簽署要明確 土石方案例 材料換填案例 簽證變更管理183.1 標(biāo)桿房企制度流程工程計價管理辦法詳解 通用原則 資料規(guī)定1、成本部，項目部各保存一份2、資料必須完整、簽章齊備 計價原則1、主張清單計價方式2、避免費率計價方式3、探討：合同總價包干4、分層分項統(tǒng)計工程量、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 施工組織設(shè)計特別條款預(yù)結(jié)算管理193.2 標(biāo)桿房企制度流程工程預(yù)結(jié)算管理辦法詳解 通用原則 結(jié)算流程1、工程結(jié)算通知書：項目部發(fā)出2、工程結(jié)算工程交接單：項目部辦

6、理3、承包單位報送結(jié)算資料：項目部審核 時間要求 優(yōu)先原則工程結(jié)算審批表 竣工結(jié)算造價協(xié)議清單 預(yù)結(jié)算管理203.3 標(biāo)桿房企制度流程工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引詳解 通用要求 特別要求：土石方、樁基 、園林預(yù)結(jié)算管理213.4 標(biāo)桿房企制度流程工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則詳解 通用原則 關(guān)鍵原則 權(quán)利責(zé)任 復(fù)核基本方法 復(fù)核過程控制預(yù)結(jié)算管理223.5 現(xiàn)代預(yù)算管理模式 u現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異 u預(yù)算工作已不再是一棟樓一次算完u u u u u 預(yù)結(jié)算管理233.6 標(biāo)桿房企預(yù)結(jié)算管理核心詳解 u結(jié)算原則大樣圖案例u結(jié)算規(guī)劃結(jié)算不及時案例u材料管理甲供材案例u現(xiàn)場控制構(gòu)造柱案例u細(xì)節(jié)技巧屋面防

7、水案例 u單位管理結(jié)算范圍案例 u竣工控制竣工驗收案例 u關(guān)閉結(jié)算預(yù)結(jié)算管理244.1 標(biāo)桿房企制度流程成本檔案管理辦法詳解 通用原則 資料分類 歸檔主線 保存規(guī)定工程檔案管理254.2 工程檔案存放原則u存檔文件過程記錄u查詢文件合同u制度文件u結(jié)算文件u過期文件定期銷毀工程檔案管理264.3 工程檔案管理關(guān)鍵控制點 u公共集中原則：公屬性u權(quán)限分級原則：保密性u及時存檔原則：完整性u及時清理原則：有效性u銷毀時限原則：回收性u借閱登記原則：追溯性u臺賬檢索原則：快捷性u定期備份原則：安全性工程檔案管理274.4 標(biāo)桿房企檔案管理案例 圖紙錯誤案例合同臺賬案例 工程檔案管理285.1 標(biāo)桿房

8、企制度流程工程招標(biāo)管理辦法詳解 通用原則 決策機(jī)構(gòu) 職責(zé)分工及詳細(xì)分工表 標(biāo)底規(guī)定1、不設(shè)定非公開性質(zhì)的標(biāo)底2、公開標(biāo)底應(yīng)包含每一個招標(biāo)文件 數(shù)量限制 定標(biāo)規(guī)定招標(biāo)采購管理295.1 標(biāo)桿房企制度流程工程采購管理辦法u標(biāo)段劃分案例 u招標(biāo)方案案例 招標(biāo)采購管理305.2 標(biāo)桿房企制度流程采購信息管理規(guī)定詳解 級別分類 范圍規(guī)定機(jī)密信息 內(nèi)控規(guī)定指標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程招標(biāo)采購管理315.3 標(biāo)桿房企制度流程供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引詳解 審查原則 考察原則 供應(yīng)商考察記錄表 供應(yīng)商投標(biāo)資格審批表u供應(yīng)商管理案例u營銷整合案例 招標(biāo)采購管理325.4 標(biāo)桿房企招標(biāo)采購流程詳解 u組織架構(gòu)u職責(zé)分工u采購

9、分類u招標(biāo)流程圖招標(biāo)采購管理335.5 標(biāo)桿房企商務(wù)標(biāo)評標(biāo)方法 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審報告示例 錯漏項處理原則 廢標(biāo)、棄標(biāo)情況 目標(biāo)成本 不平衡報價 特別條款 傳播范圍招標(biāo)采購管理345.6 外聯(lián)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點 u組織分工采購部牽頭，成本部，項目部參與u外聯(lián)原則1、采購部是唯一出口2、保證信息統(tǒng)一3、減少人為因素4、重要事情留下痕跡招標(biāo)采購管理355.7 發(fā)標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點 u發(fā)標(biāo)原則1、采購部負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)2、資料統(tǒng)一u留下痕跡1、不統(tǒng)一銷勘2、投標(biāo)人的不確定，是否現(xiàn)場跟勘u發(fā)標(biāo)案例 招標(biāo)采購管理365.8 答疑環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點 u答疑原則采購部牽頭一個山口任何答疑送達(dá)投標(biāo)人，但不與投標(biāo)人見面u留下痕跡u串標(biāo)案

10、例 招標(biāo)采購管理375.9 開標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點 u開標(biāo)原則至少兩個以上部門人員參與，網(wǎng)上開標(biāo)u囿于形式1、開標(biāo)人員在投標(biāo)文件主要經(jīng)濟(jì)條款里簽字2、關(guān)于截標(biāo)，開標(biāo)時間，避免囿于形式u招標(biāo)泄密案例 招標(biāo)采購管理385.10 定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點 u定標(biāo)原則1、澄清，定標(biāo)不對原投標(biāo)文件構(gòu)成實質(zhì)性修改2、原則上定標(biāo)不應(yīng)該改變原投標(biāo)文件規(guī)定3、招標(biāo)后是否再議價4、定標(biāo)后感謝函招標(biāo)采購管理396.1 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行動可行性方案規(guī)劃管理差別406.2 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理薩繆爾森經(jīng)濟(jì)學(xué)(1948)

11、前言u我在賺錢謀生預(yù)算員u我在做全國最出色的石匠活造價師u我在建一座教堂成本管理者u不是職務(wù)決定一個人是否是管理者管理角度看成本416.3 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一個重視貢獻(xiàn)、為結(jié)果負(fù)責(zé)的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者”Peter F. Drucke 426.4 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理436.5 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心全成本管理446.6 標(biāo)桿房企全成本管理模式全成本管理u造價審算型：被動 事后 u目標(biāo)管理型：主動 事前u企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)=預(yù)期售價-目標(biāo)成本456.7 標(biāo)桿房企成本管理架構(gòu)全成本管理責(zé)任成本管理責(zé)任成

12、本管理目標(biāo)成本與動目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理態(tài)成本管理作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會成本管理委員會控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件466.8 標(biāo)桿房企全成本關(guān)系圖 全成本管理開發(fā)開發(fā)間接費間接費稅稅建設(shè)建設(shè)成本成本開開發(fā)發(fā)成成本本完完全全成成本本完完稅稅成成本本建安建安成本成本476.9 標(biāo)桿房企全成本構(gòu)成 全成本管理u土地成本u前期準(zhǔn)備費u建筑工程費u安裝工程費u室外管網(wǎng)工程費u園林環(huán)境費u配套設(shè)施費u開發(fā)間接費u期間費486.10 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理u

13、目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)、資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本u目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線496.11 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行506.12 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理目標(biāo)成本管理實施細(xì)則詳解 目標(biāo)成本文件構(gòu)成 管理原則 制定步驟 修訂條件 考核指標(biāo)516.13 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制原則 全成

14、本管理1、時間性原則2、可執(zhí)行性原則3、先進(jìn)性原則4、可量化原則5、嚴(yán)謹(jǐn)性原則6、匹配性原則7、共同制定性原則8、審批原則（公司第一負(fù)責(zé)人審批）526.14 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制程序 全成本管理1、項目基本數(shù)據(jù)收集2、成本數(shù)據(jù)收集3、市場調(diào)查4、項目定位5、確定設(shè)計方案6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)536.15 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本測算表 全成本管理目標(biāo)成本測算表介紹546.16 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理目標(biāo)成本控制責(zé)任書詳解 編制依據(jù) 各部門作業(yè)目標(biāo) 控制要點1、地價交付節(jié)奏2、拆遷補償費u施工組織案例 556.16.1 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理設(shè)計管理

15、部控制要點:各階段設(shè)計成果完成時間：招標(biāo)圖紙質(zhì)量：設(shè)計變更、錯誤規(guī)劃指標(biāo)、可售面積誤差率設(shè)計費材料范圍、比率（軟硬景）、規(guī)格566.16.2 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理工程管理部作業(yè)目標(biāo)：開展結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性，鋼筋含量控制在KG/m2以內(nèi)；砼含量控制在m3/m2以內(nèi)工程合同招標(biāo)率不低于90%，總包工程量清單招標(biāo)率不低于65%發(fā)展擴(kuò)大合格供應(yīng)商隊伍，確保招標(biāo)的充分競爭。多標(biāo)段同時發(fā)標(biāo)時，總體中標(biāo)率不高于50%組織相關(guān)部門進(jìn)行材料選樣，定樣，控制在成本目標(biāo)以內(nèi)576.16.3 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理工程管理員部控制要點:鋼筋、砼含量控制結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化招標(biāo)率最

16、低價中標(biāo)率總體中標(biāo)率供應(yīng)商管理情況586.16.4 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理項目經(jīng)理部作業(yè)目標(biāo)：按制度辦理簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過合同造價的1%根據(jù)工程實際情況展開施工方案優(yōu)化，力求成本節(jié)約提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修，賠償費用不得超過元/m2596.16.5 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理項目經(jīng)理部控制要點：現(xiàn)場簽證施工方案優(yōu)化臨時設(shè)施利用臨時設(shè)施位置合理性606.16.6 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理營銷管理部作業(yè)目標(biāo)：項目整體營銷費用最高不得超過銷售收入的3%開盤前營銷費用的使用不得超過本期營銷費用額度的%營銷設(shè)施的設(shè)計、建造、裝修及部品采購

17、必須實行招標(biāo)或詢價議價的方式樣板房裝修工程按照不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)價收回。樣板房設(shè)計費及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價收回。提高銷售回款率加速資金周轉(zhuǎn)，合同簽約一個月內(nèi)回款率不低于90%616.16.7標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理成本管理部作業(yè)目標(biāo)：提供準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本測算按月進(jìn)行動態(tài)成本評估，準(zhǔn)確分析成本動態(tài)信息對項目成本總體控制負(fù)責(zé)，結(jié)算成本不得超過目標(biāo)成本+%工程合同結(jié)算準(zhǔn)確率不低于99%626.16.8 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書全成本管理成本管理部控制要點：目標(biāo)成本編制動態(tài)成本管理員結(jié)算準(zhǔn)確率對其他部門成本管理的支持力度636.17 標(biāo)桿房企新城市目標(biāo)成本解決方案 全成本管理u借

18、助網(wǎng)絡(luò)u政府部門u造價管理u咨詢公司u施工企業(yè)u房產(chǎn)公司u親朋好友u樓盤考察u實地踏勘u謹(jǐn)慎對比646.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理設(shè)計階段成本管理工作指引詳解656.18 .1標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理概念設(shè)計階段 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置階段+0.00的標(biāo)高，道路環(huán)境標(biāo)高，基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短商業(yè)面積、地下室及人防面積調(diào)整停車比例及方式的調(diào)整基礎(chǔ)形式的調(diào)整設(shè)備配套方案的調(diào)整666.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理方案設(shè)計階段 重點關(guān)注：建筑平面，基礎(chǔ)類型

19、，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)計選型676.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理建筑設(shè)計確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形過分復(fù)雜的單體選擇合適的窗地比停車方式材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源686.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理結(jié)構(gòu)設(shè)計重點控制、審查鋼筋、混凝土含量與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)地基承載力的確定696

20、.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理安裝設(shè)計給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：滿足使用要求有一定的富余量對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房，分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮設(shè)計負(fù)荷指標(biāo)，回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號民，功率的合理選擇706.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理環(huán)境設(shè)計 確定環(huán)境工程的單位成本分重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)，設(shè)置成本分配系數(shù)，成本差別投入景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點進(jìn)行優(yōu)化716.

21、18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理銷售包裝工程設(shè)計 樣板房實施前，應(yīng)確定裝修的套數(shù)和費用總額樣板間的飾品及家具，在風(fēng)格不相沖突時，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用分為設(shè)計費，裝修、及家電設(shè)備、飾品726.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理u組團(tuán)劃分案例 u景觀設(shè)計案例 736.19 標(biāo)桿房企產(chǎn)品線 全成本管理746.20 標(biāo)桿房企無效成本管理全成本管理無效成本管理工作指引詳解 無效成本定義房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同的補償，屬于費用浪費的成本 無效成本分類 無效成本控制措施 無效成本分析表u材料保管案例u無效成本案例756.21 標(biāo)桿房企動態(tài)成本管理 全成本管理u成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程u動態(tài)成本管理就是在成本的發(fā)生和形成過程中，為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)成本，所進(jìn)行的成本預(yù)測、分析、監(jiān)控、實施、反饋，并通過對實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本的比較，采取相關(guān)措施或進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整766.22 動態(tài)