華江可行性研究

1、華江居住區(qū)可行性研究報告目 錄總論 1一、 主要規(guī)劃指標 1a) 結(jié)論與建議1b) 本報告編制依據(jù)4第一章 項目建設(shè)的必要性 5一、 總體發(fā)展的需要 5二、 區(qū)域發(fā)展的需要7第二章 項目概況 8一、 基地現(xiàn)狀 8二、 地理環(huán)境 8三、 交通條件 8四、 項目主要規(guī)劃指標9第三章 市場分析 11一、 增量房市場供給、需求和價格分析11二、 存量房市場交易情況22三、 動拆遷情況23第四章 市場定位 29一、 原規(guī)劃市場定位分析29二、 類似樓盤分析30三、 本報告分析得出的市場定位50第五章 項目規(guī)劃 53一、 報批中的華江居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃概述53二、 規(guī)劃調(diào)整建議56第六章 項目實施 58

2、一、 項目組織結(jié)構(gòu)58二、 建議土地購買價59三、 開發(fā)進度計劃59四、 銷售進度預測61五、 項目實施建議61第七章 項目投資規(guī)劃與經(jīng)濟分析 63一、 投資估算 63二、 方案1財務(wù)分析與結(jié)論 69三、 方案2財務(wù)分析與結(jié)論 73附 表 85153華江居住區(qū)可行性研究報告(附表部分)第一章 項目概況一、 基地現(xiàn)狀華江居住區(qū)地處上海的西大門嘉定區(qū)，橫跨江橋鎮(zhèn)、封浜鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃用地范圍計255.16公頃?；匦螤畲笾聻殚L方形，東西向長約3千米，南北向?qū)捈s1千米?；貣|區(qū)內(nèi)現(xiàn)有多層住宅約5萬平方米，770套，其中大部分戶型陳舊，檔次較低，條件很差,華江小區(qū)的8幢住宅條件稍好?；匚鲄^(qū)為嘉定區(qū)封

3、浜鎮(zhèn)用地，以農(nóng)田和民宅為主,河東小區(qū)、封浜花苑為六層住宅小區(qū)，開發(fā)時間較早,星華公寓為新建樓盤，有六層住宅和獨體別墅。二、 地理環(huán)境1、地理環(huán)境客觀情況華江居住區(qū)基地南至曹安路，北側(cè)緊靠滬杭鐵路外環(huán)線，東側(cè)緊鄰外環(huán)高架，西至黃家花園路。其中東側(cè)邊界為中槎浦河，該河為市級六級航道，通航能力100噸，藍線52.5米，現(xiàn)平均河寬36米，在中槎浦與環(huán)西二大道之間是規(guī)劃的500米綠化帶。基地的南側(cè)為三路高壓走廊控制帶。高壓走廊南側(cè)為312國道，即曹安路與市區(qū)武寧路相接，基地西側(cè)為擬建的高爾夫球場。另外基地處于虹橋機場航道控制范圍，控制高度從70米到100米不等。2、 地理環(huán)境分析華江居住區(qū)基地南側(cè)的三路

4、高壓走廊控制帶，會影響居住區(qū)周邊的景觀環(huán)境，將影響人們在居住區(qū)購房的熱情，對居住區(qū)的開發(fā)有著較大的負面影響?；乇眰?cè)滬杭鐵路上列車的噪音將影響居住區(qū)居民的安靜生活，也將影響人們在居住區(qū)購房的熱情。同時基地還處于虹橋機場航道控制范圍，飛機的噪音也會對居住區(qū)產(chǎn)生一定的影響，機場航道的控制高度還將限制開發(fā)的樓盤的類型。三、交通條件華江居住區(qū)基地距離上海市中心人民廣場約15公里?；噩F(xiàn)在與市區(qū)的主要聯(lián)系道路為曹安路。曹安路至曹楊路起，經(jīng)真如、江橋、封浜、黃渡、安亭等5個集鎮(zhèn)，過安亭涇，出上海市境，與江蘇昆安公路貫通，全長25.6公里，與滬宜路相接。曹安路路面寬45米，實施機動車和非機動車分流?；乇眰?cè)

5、，即滬杭鐵路外環(huán)線南側(cè)有規(guī)劃的桃浦路從上海環(huán)西二大道穿越，與普陀區(qū)的建華小區(qū)相連?；貎?nèi)有一約5米寬道路穿過滬杭鐵路外環(huán)線與滬寧鐵路線，接普陀區(qū)桃浦新村。在緊鄰滬寧鐵路北側(cè)，有規(guī)劃的交通路延伸線與滬宜路相接。基地內(nèi)部現(xiàn)有環(huán)鎮(zhèn)路、華江路與曹安路相連接。其中環(huán)鎮(zhèn)路已部分實施，長度約700米，實施寬度15米。目前，華江居住區(qū)的交通主干道曹安路交通狀況已經(jīng)很擁阻，不能滿足華江居住區(qū)未來大規(guī)模的開發(fā)所帶來的交通量。四、項目主要規(guī)劃指標華江居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃中主要規(guī)劃指標如下： 用地平衡表用地名稱用地面積（公頃）用地百分比規(guī)劃總用地25515其中1居住用地20029100%其中住宅用地11256562%

6、公共建筑用地24741235%公共綠化用地35451770%道路用地27541375%2其它5487其中城市道路1695河流水域1690隔離綠地2102建筑容量匯總表編號項目建筑面積（萬m2）戶數(shù)（戶）1住宅建筑160.7812702其中1.獨立別墅6.182472.六層住宅87.9073253.小高層住宅66.7051302公共建筑25.9-其中中小學3.2幼托1.5醫(yī)院1.3影劇院1.2-體育健身中心1.0商業(yè)及其它17.7-3總建筑面積186.68主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃200.293總建筑面積萬平方米186.68其中住宅建筑面積萬

7、平方米160.78公共建筑面積萬平方米25.94住宅總套數(shù)套127025戶均人口人/戶2.86規(guī)劃總?cè)藬?shù)人355667住宅建筑面積毛密度萬平方米/公頃0.808住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃1.439毛容積率（規(guī)劃總用地）0.7310居住用地容積率0.9311建筑密度%22.912集中綠化率%17.713綠地率%46總 論本報告是對華江居住區(qū)開發(fā)所進行的可行性研究。本報告是在調(diào)查收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細分析與計算，對原規(guī)劃方案的可行性進行分析論證。在原規(guī)劃項目贏利能力較低的情況下，分析原因并提出了規(guī)劃修改建議、具體的實施進度與方案，供區(qū)政府和有關(guān)投資各方進行決策參考。二、 主要規(guī)劃指標

8、主要規(guī)劃指標（原規(guī)劃方案）編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃200.293總建筑面積萬平方米186.68其中1住宅建筑面積萬平方米160.78其中獨立別墅萬平方米6.18小高層住宅萬平方米66.70多層住宅萬平方米87.902公共建筑面積萬平方米25.94毛容積率（規(guī)劃總用地）0.735居住用地容積率0.93主要規(guī)劃指標（建議方案）編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃185.293總建筑面積萬平方米228.35其中1住宅建筑面積萬平方米200.29其中聯(lián)體別墅萬平方米618小高層住宅萬平方米1178多層住宅萬平方米7852公共建筑面積萬平方米25.

9、94毛容積率（規(guī)劃總用地）0.895居住用地容積率1.23三、 結(jié)論與建議1、 住宅市場狀況1）、目前整個上海市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，真正進入了二、三級市場聯(lián)動發(fā)展的階段。并有以下特征：2001年全市商品房整體價格上揚，成交單價峰值較2000年每平方米提高了500元。外環(huán)線與市中心的區(qū)域之間樓價差距拉大。中心城區(qū)建造低價位的動遷房已無可能，市場上適合動遷戶的二手房源越來越少，將舊區(qū)改造需要疏散的人口聚集到外圍區(qū)域是較適宜的做法。市場上小高層住宅的成交量逐漸增加，而且在總量中的比重增加的最快，多層在外圍區(qū)域傳統(tǒng)壟斷地位已經(jīng)日漸受到小高層項目的挑戰(zhàn)。2）、嘉定區(qū)的商品房預售單價也在逐年上

10、升，2001年達到了2771元/平方米，整體價格也呈上揚態(tài)勢。2、 本項目市場定位本項目定位于中低檔的居住區(qū)，目標群體主要是市區(qū)的中低收入者和動遷戶，包括中心城區(qū)的動遷戶以及本項目所在的嘉定區(qū)和鄰近的長寧、普陀區(qū)的動遷戶，以滿足市政建設(shè)和城市發(fā)展的需要。3、投資規(guī)劃本項目總投資為:700845.64萬元其中：自有資金：60000萬元銀行貸款： 240000.00 萬元預售（售）房款：400845.64 萬元椐項目建設(shè)資金需求情況，自有資金分 2 年投入，2002年投入23007.97萬元， 2003年投入36992.03萬元。4、項目收益 項目全部投資內(nèi)部收益率：9.69% 項目全部投資投資收

11、益率：5.87%項目全部投資靜態(tài)投資回收期: 7.47年自有資金內(nèi)部收益率: 28.89 % 自有資金投資收益率: 68.56% 自有資金靜態(tài)投資回收期: 3.21年5、實施建議（1）、建設(shè)環(huán)區(qū)綠化帶基地北面滬杭鐵路，對居住區(qū)影響較大，建議以30米50米寬林地綠化帶予以隔離，同基地南面高壓走廊下規(guī)劃的綠化走廊和基地東面500米寬的綠化帶以及基地西面規(guī)劃的高爾夫球場構(gòu)成了環(huán)繞居住區(qū)四周綠化圈，最大限度降低了居住區(qū)周邊不利環(huán)境因素的影響。（2）、先行配套、重視一期開發(fā)、輔以宣傳造勢在交通配套方面，完善的交通網(wǎng)絡(luò)會顯著提升周邊地區(qū)住宅的銷售價格和銷售量。在敏感性分析中可以看到項目盈利能力會因為銷售價

12、格的上漲而顯著提高，建議盡快進行通達該小區(qū)的交通建設(shè)，尤其是軌道交通的建設(shè)。在項目的配套商業(yè)設(shè)施方面，借鑒浦東金楊、楊浦中原等社區(qū)的做法，引進大的超市、快餐店和其他商業(yè)設(shè)施，以改善居住區(qū)附近的商業(yè)環(huán)境。項目第一期開發(fā)的成敗直接關(guān)系著后續(xù)各期能否順利的繼續(xù)進行。本項目規(guī)模龐大，尤其應注意第一期的開發(fā)。在項目的宣傳上，建議項目開始前和第一期商品房上市前集中統(tǒng)一宣傳造勢，以居住區(qū)規(guī)模和居住區(qū)的配套設(shè)施引起人們的注意。（3）、適當調(diào)整規(guī)劃方案按照原規(guī)劃方案，在區(qū)會議紀要建議的五年內(nèi)開發(fā)，考慮正常的市場價格，得出項目的全部投資內(nèi)部收益率為2.35% (計算過程詳見本報告附表) 。在修改方案中住宅建筑面積增加了41.67萬平方米，毛容積率提高到了0.89，居住用地容積率提高到1.23(原規(guī)劃方案中分別為0.73和0.93)，項目的盈利能力顯著增強。地塊周邊的種種不利因素決定了本地塊不適合作高檔的獨體別墅，原規(guī)劃的獨體別墅建議改為經(jīng)濟型聯(lián)體別墅。原規(guī)劃方案中，多層和小高層的開發(fā)量分別為總的住宅開發(fā)量的55%和41%。在修改方案中多層和小高層的開發(fā)量分別為總的住宅開發(fā)量的39%和58%，提高了小高層的開發(fā)量和開發(fā)比例。本居住區(qū)的目標客戶群體是市區(qū)中低收入者主要是舊區(qū)改造的動遷戶，這部分群體的需求特點是：有強烈的購房需求但支付能力有限，對商品房總價敏感。建議中小