第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)

1、 第二章第二章 房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ) 掌握掌握現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表的基本結(jié)構(gòu)、資金時(shí)間的基本結(jié)構(gòu)、資金時(shí)間價(jià)值的含義及計(jì)算方法、掌握內(nèi)部收益價(jià)值的含義及計(jì)算方法、掌握內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的含義及計(jì)算。率和凈現(xiàn)值的含義及計(jì)算。 熟悉資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù)、熟悉資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù)、常用的靜態(tài)指標(biāo)的含義及計(jì)算，在房地常用的靜態(tài)指標(biāo)的含義及計(jì)算，在房地產(chǎn)投資分析中產(chǎn)投資分析中ExcelExcel表格中的常用公式及表格中的常用公式及函數(shù)應(yīng)用。函數(shù)應(yīng)用。 了解現(xiàn)金流量分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)了解現(xiàn)金流量分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo):

2、 第一節(jié)第一節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 一、現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量 （一）現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量表概述（一）現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量表概述 對(duì)某投資方案而言，各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)對(duì)某投資方案而言，各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量( (CF.CashCF.Cash Flow)Flow) 1.1.現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出：相對(duì)相對(duì)某個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流出系某個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流出系統(tǒng)的資金或貨幣量，如投資、成本費(fèi)用等。統(tǒng)的資金或貨幣量，如投資、成本費(fèi)用等。 用符號(hào)（用符號(hào)（CO）t表示表示2.2.現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入：相對(duì)相對(duì)一個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流

3、入系一個(gè)系統(tǒng)，指在某一時(shí)點(diǎn)上流入系統(tǒng)的資金或貨幣量，如銷售收入等。統(tǒng)的資金或貨幣量，如銷售收入等。 用符號(hào)（用符號(hào)（CI）t表示表示 3 3. .現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量：指各：指各個(gè)時(shí)個(gè)時(shí)點(diǎn)上點(diǎn)上實(shí)際發(fā)實(shí)際發(fā)生的生的資資金流出金流出或或資資金流入（金流入（現(xiàn)現(xiàn)金流入、金流入、現(xiàn)現(xiàn)金流出及金流出及凈現(xiàn)凈現(xiàn)金流量金流量的的統(tǒng)稱統(tǒng)稱） 4.4.凈現(xiàn)凈現(xiàn)金流量金流量 = = 現(xiàn)現(xiàn)金流入金流入 - - 現(xiàn)現(xiàn)金流出金流出 用（用（CI- CO CI- CO ）t t表示表示現(xiàn)金流量的三要素：時(shí)點(diǎn)、大小、方向現(xiàn)金流量的三要素：時(shí)點(diǎn)、大小、方向 現(xiàn)金流量表是反映一家公司在一定時(shí)期現(xiàn)現(xiàn)金流量表是反映一家公司在一定時(shí)期

4、現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出動(dòng)態(tài)狀況的報(bào)表。金流入和現(xiàn)金流出動(dòng)態(tài)狀況的報(bào)表。 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表, , 反映反映經(jīng)營活動(dòng)經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)投資活動(dòng)和和籌資活動(dòng)籌資活動(dòng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流入流出的影響對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流入流出的影響, , 對(duì)對(duì)于評(píng)價(jià)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)利潤、于評(píng)價(jià)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)利潤、財(cái)務(wù)狀況財(cái)務(wù)狀況及及財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理管理, , 要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎(chǔ)。要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎(chǔ)?，F(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 1.1.現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表：用表格的形式描述不同：用表格的形式描述不同時(shí)點(diǎn)時(shí)點(diǎn)上發(fā)上發(fā)生的各種現(xiàn)金流量的生的各種現(xiàn)金流量的大小大小和和方向方向。二、現(xiàn)金流量的表示方法現(xiàn)現(xiàn)金流量表金流量表樣樣表表 1、現(xiàn)金流

5、量及其結(jié)構(gòu)分析 2、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析。 3、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析。 4、現(xiàn)金流量構(gòu)成分析?，F(xiàn)金流量表的分析現(xiàn)金流量表的分析 （三）現(xiàn)金流量圖的畫法（三）現(xiàn)金流量圖的畫法0 1 2 3200150 現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖. .現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖的幾種簡略畫法現(xiàn)金流量圖的幾種簡略畫法0 1 2 3 4 5 6 時(shí)間（年）時(shí)間（年）200 200100200 200 200300現(xiàn)金流量圖的作圖要點(diǎn)現(xiàn)金流量圖的作圖要點(diǎn)：1、橫坐標(biāo)表示時(shí)間，時(shí)間的進(jìn)程方向?yàn)檎?，單位為?jì)息周、橫坐標(biāo)表示時(shí)間，時(shí)間的進(jìn)程方向?yàn)檎?，單位為?jì)息周期，通常是年，根據(jù)實(shí)際情況也可以是季、月或日等；期，通

6、常是年，根據(jù)實(shí)際情況也可以是季、月或日等；2、縱坐標(biāo)為資金，箭頭長度按一定比例表示資金數(shù)量的大、縱坐標(biāo)為資金，箭頭長度按一定比例表示資金數(shù)量的大小，箭頭向上的為現(xiàn)金流入，向下的為現(xiàn)金流出。小，箭頭向上的為現(xiàn)金流入，向下的為現(xiàn)金流出。3、通常假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入或年運(yùn)行費(fèi)發(fā)生在年末。、通常假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入或年運(yùn)行費(fèi)發(fā)生在年末。4、投入物和產(chǎn)出物除當(dāng)年借款利息外，均按年末發(fā)生和結(jié)、投入物和產(chǎn)出物除當(dāng)年借款利息外，均按年末發(fā)生和結(jié)算。也即投資、年效益或算。也即投資、年效益或年費(fèi)用均按發(fā)生在年年費(fèi)用均按發(fā)生在年末計(jì)算。（四）兩種兩種表達(dá)達(dá)方式的應(yīng)應(yīng)用 1 1、現(xiàn)現(xiàn)金流量表：金流量表： 可以

7、明確表示可以明確表示該項(xiàng)該項(xiàng)目在不同目在不同時(shí)時(shí)點(diǎn)上所點(diǎn)上所發(fā)發(fā)生的相生的相應(yīng)數(shù)應(yīng)數(shù)額額的的現(xiàn)現(xiàn)金流入和金流入和現(xiàn)現(xiàn)金流出的情金流出的情況況，還還可以可以計(jì)計(jì)算出不算出不同同時(shí)時(shí)點(diǎn)上的點(diǎn)上的凈現(xiàn)凈現(xiàn)金流量和累金流量和累計(jì)凈現(xiàn)計(jì)凈現(xiàn)金流量，金流量，為為工程工程經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析直接提供所需分析直接提供所需數(shù)數(shù)據(jù)。據(jù)。 2 2、現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖： 簡單簡單、能直、能直觀觀明了的表示明了的表示項(xiàng)項(xiàng)目目壽壽命中不同命中不同時(shí)時(shí)點(diǎn)上點(diǎn)上發(fā)發(fā)生的生的現(xiàn)現(xiàn)金流量，但不能直接反金流量，但不能直接反應(yīng)應(yīng)工程工程經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分析直分析直接提供所需接提供所需數(shù)數(shù)據(jù)，一般據(jù)，一般與現(xiàn)與現(xiàn)金流量表金流量表結(jié)結(jié)合起合起來來用。

8、用。例例1 1：某人四年前存入：某人四年前存入10001000元元錢錢，前，前3 3年末取出年末取出當(dāng)當(dāng)年利息年利息，最后一年利利息本金一起取出。年利率，最后一年利利息本金一起取出。年利率1010。 對(duì)個(gè)對(duì)個(gè)人人：對(duì)銀對(duì)銀行行： 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 例例2 2、現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖的三大要素包括（的三大要素包括（ ） A A、資資金金數(shù)額數(shù)額、方向、方向、資資金作用期金作用期間間 B B、資資金金數(shù)額數(shù)額、流入、流入、資資金作用期點(diǎn)金作用期點(diǎn) C C、資資金大小、流向、金大小、流向、資資金金發(fā)發(fā)

9、生的生的時(shí)間時(shí)間點(diǎn)點(diǎn) D D、大小、流出、大小、流出、時(shí)間時(shí)間點(diǎn)點(diǎn) 例例3 3、項(xiàng)項(xiàng)目在整目在整個(gè)計(jì)個(gè)計(jì)算期算期內(nèi)內(nèi)某某時(shí)時(shí)點(diǎn)所點(diǎn)所發(fā)發(fā)生的生的現(xiàn)現(xiàn)金流入金流入與現(xiàn)與現(xiàn)金流出之差成金流出之差成為為（ ） A A、現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量 B B、凈現(xiàn)凈現(xiàn)金存量金存量 C C、現(xiàn)現(xiàn)金存量金存量 D D、凈現(xiàn)凈現(xiàn)金流量金流量 例例4 4、某工程、某工程項(xiàng)項(xiàng)目第一年初投目第一年初投資資100100萬，第二年投萬，第二年投資資5050萬，第二年萬，第二年獲獲利利為為3030萬，第三年上半年萬，第三年上半年獲獲利利5050萬，第三年下半年萬，第三年下半年獲獲利利100100萬，萬，哪個(gè)哪個(gè)正確正確課堂作業(yè) 1

10、1、某企、某企業(yè)計(jì)劃業(yè)計(jì)劃投投資資的一的一個(gè)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)目，在第一年年目，在第一年年末需要投末需要投資資100100萬元，第二年年末需要投萬元，第二年年末需要投資資150150萬，萬，項(xiàng)項(xiàng)目能在以后三年目能在以后三年內(nèi)內(nèi)每年年末每年年末產(chǎn)產(chǎn)生生100100萬的收入。萬的收入。試畫試畫出出現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖。參考答案 第第1 1題題0456789101 231001501002 2、某、某項(xiàng)項(xiàng)目第一、第二、第三年分目第一、第二、第三年分別別投投資資100100萬、萬、7070萬、萬、5050萬；以后各年均收益萬；以后各年均收益9090萬，萬，經(jīng)營費(fèi)經(jīng)營費(fèi)用均用均為為2020萬，萬，壽壽命期命期101

11、0年，期末年，期末殘殘值值4040萬。萬。試畫試畫出出現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖。10010001234109090202070705050第第2 2題題 3 3、某建、某建設(shè)項(xiàng)設(shè)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)期期為為一年，投一年，投資資10001000萬萬元，建成投元，建成投產(chǎn)產(chǎn)使用后每年收益使用后每年收益800800萬元，萬元，經(jīng)經(jīng)營費(fèi)營費(fèi)用用為為500500萬元，使用期萬元，使用期為為5 5年，年，試試用用現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖表示出表示出來來。第3題年份年份0 01 12 23 34 45 5CICI800800800800800800800800800800COCO100010005005005005005

12、00500500500500500凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-1000-1000300300300300300300300300300300累計(jì)現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)金流量-1000-1000-700-700-400-400-100-100200200500500 4 4、某、某個(gè)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)目投目投資總額為資總額為10001000萬元，萬元，3 3年后年后開開始投始投產(chǎn)產(chǎn)，有效期限，有效期限為為5 5年，投年，投產(chǎn)開產(chǎn)開始始時(shí)墊時(shí)墊付流付流動(dòng)資動(dòng)資金金200200萬元，萬元，結(jié)結(jié)束束時(shí)時(shí)收回，投收回，投產(chǎn)產(chǎn)后后每年每年產(chǎn)產(chǎn)生生300300萬元的收益。萬元的收益。試畫試畫出出現(xiàn)現(xiàn)金流量金流量圖圖。 第第4 4題題

13、0456789101231000300200200二、資金時(shí)間價(jià)值二、資金時(shí)間價(jià)值 資金的時(shí)間價(jià)值資金的時(shí)間價(jià)值是指資金在擴(kuò)大再生產(chǎn)及其循環(huán)是指資金在擴(kuò)大再生產(chǎn)及其循環(huán)周轉(zhuǎn)過程中，隨著時(shí)間的推移而增值。周轉(zhuǎn)過程中，隨著時(shí)間的推移而增值。 資金在生產(chǎn)和流通的過程中通過勞動(dòng)可以不斷地資金在生產(chǎn)和流通的過程中通過勞動(dòng)可以不斷地創(chuàng)造出新的價(jià)值，也即是資金在參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的創(chuàng)造出新的價(jià)值，也即是資金在參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過程中隨著時(shí)間發(fā)生的增值。過程中隨著時(shí)間發(fā)生的增值。 。資金隨時(shí)間推移出現(xiàn)增值，其比率常用。資金隨時(shí)間推移出現(xiàn)增值，其比率常用“i”i”表表示，稱之為貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。一般情況下貼現(xiàn)率示，稱之為貼

14、現(xiàn)率或折現(xiàn)率。一般情況下貼現(xiàn)率按銀行的年利率計(jì)算。按銀行的年利率計(jì)算。增殖的原因：增殖的原因：貨幣是固定充當(dāng)一般等價(jià)物的特殊商品。在流通中，實(shí)行等價(jià)交換，不會(huì)發(fā)生增殖發(fā)生增殖勞動(dòng)力成為商品貨幣轉(zhuǎn)化為資本勞動(dòng)力在生產(chǎn)過程中會(huì)創(chuàng)造剩余價(jià)值剩余價(jià)值是資金時(shí)間價(jià)值的內(nèi)涵剩余價(jià)值是資金時(shí)間價(jià)值的內(nèi)涵。產(chǎn)產(chǎn)生生時(shí)間時(shí)間價(jià)價(jià)值值的原因的原因 通通貨貨膨膨脹脹 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 貨幣貨幣增增值值資資金金時(shí)間時(shí)間價(jià)價(jià)值值的含的含義義（1 1）資資金用于生金用于生產(chǎn)產(chǎn)、構(gòu)構(gòu)成生成生產(chǎn)產(chǎn)要素、生要素、生產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)品除了彌品除了彌補(bǔ)補(bǔ)生生產(chǎn)產(chǎn)中物化中物化勞動(dòng)與勞動(dòng)與活活勞動(dòng)勞動(dòng)外有剩余外有剩余。（2 2）貨幣貨幣一旦用于投

15、一旦用于投資資，就不可，就不可現(xiàn)現(xiàn)期消期消費(fèi)費(fèi)，資資金使用者金使用者應(yīng)應(yīng)有所有所補(bǔ)償補(bǔ)償。從從借出者的角度看，借出者的角度看，“ “利息是利息是將貨幣從將貨幣從消消費(fèi)轉(zhuǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)移到移到長長期投期投資資所需的所需的貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償” ”； 從從借入者的角度借入者的角度講講，“ “利息是利息是資資本使用的成本本使用的成本” ”； 從現(xiàn)實(shí)從現(xiàn)實(shí)上看，上看，它它又是又是資資金在不同的金在不同的時(shí)間時(shí)間上的增上的增值額值額。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度的角度來來看，利息是衡量看，利息是衡量資資金金隨時(shí)間變隨時(shí)間變化化的尺度。的尺度。利息是指占用利息是指占用資資金所付出的代價(jià)（或放棄金所付出的代價(jià)（或放棄資資金使

16、金使用用權(quán)權(quán)所得的所得的補(bǔ)償補(bǔ)償） 利息利息= =目前目前總總金金額額- -本金本金 利率是一利率是一個(gè)計(jì)個(gè)計(jì)息周期息周期內(nèi)內(nèi)所得的利息所得的利息額與額與本金的本金的比比值值 利率利率= =單單位位時(shí)間內(nèi)時(shí)間內(nèi)所得利息所得利息額額/ /本金本金資金時(shí)間價(jià)值在經(jīng)濟(jì)計(jì)算中的作用資金時(shí)間價(jià)值在經(jīng)濟(jì)計(jì)算中的作用考察一筆資金的價(jià)值時(shí)考察一筆資金的價(jià)值時(shí)考慮資金時(shí)間價(jià)值考慮資金時(shí)間價(jià)值？靜態(tài)的計(jì)算方法NOYES動(dòng)態(tài)的計(jì)算方法數(shù)量？ 時(shí)間？ 單單利是指不利是指不論計(jì)論計(jì)息周期有多息周期有多長長，只，只對(duì)對(duì)本金本金計(jì)計(jì)算利息。其算利息。其計(jì)計(jì)算公式算公式為為： I In n= =PinPin n n個(gè)計(jì)個(gè)計(jì)息

17、周期后的本利和息周期后的本利和為為：F Fn n=P(1+in)=P(1+in) 2、復(fù)復(fù)利法（Compound method） 是計(jì)算利息的另一種方法。它與單利法的不計(jì)算利息的另一種方法。它與單利法的不同點(diǎn)是上一期的利息要加入到下一期本金同點(diǎn)是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的總額計(jì)算下期利息。中去，按本利和的總額計(jì)算下期利息。 復(fù)利法的計(jì)算公式為 F FP P（1 1i i）n n1 1（1 1i i）P P（1 1i i）n n以上計(jì)息周期n通常以年為單位例 某開發(fā)項(xiàng)目貸款1000萬元，年利率6，合同規(guī)定四年后償還，問四年末應(yīng)還貸款本利和為多少？計(jì)息方式計(jì)息周期數(shù)期初欠款（萬

18、元）當(dāng)期利息（萬元）期末本利和（萬元）單利計(jì)息1100010006%6010602106010006%6011203112010006%6011804118010006%601240復(fù)利計(jì)息1100010006%=6010602106010606%=63.61123.631123.61123.66%=67.41191.041191.01191.06%=71.51262.5 從上表可知，復(fù)利計(jì)息較單利計(jì)息增加利息從上表可知，復(fù)利計(jì)息較單利計(jì)息增加利息1262.1262.5 51240=22.51240=22.5萬元，增加率為萬元，增加率為22.5 22.5 2402409.4%9.4%結(jié)論：結(jié)論

19、： 1. 單利法僅計(jì)算本金的利息，不考慮利息再產(chǎn)生利息，未能充分考慮資金時(shí)間價(jià)值。 2. 復(fù)利法不僅本金計(jì)息，而且先期累計(jì)利息也逐期計(jì)息，充分反映了資金的時(shí)間價(jià)值。 因此，復(fù)利計(jì)息比單利計(jì)息能夠充分反映資金的時(shí)間價(jià)值，更加符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。 采用復(fù)利計(jì)息，可使人們?cè)鰪?qiáng)時(shí)間觀念，重視時(shí)間效用，節(jié)約和合理使用資金，降低開發(fā)成本。今后計(jì)算如不加以特殊聲明，均是采用復(fù)利計(jì)息。3名義利率與實(shí)際利率（3 3）實(shí)際實(shí)際利率利率i i與與名名義義利率利率r r的的關(guān)關(guān)系系 (1)1nrin=+-(1） 當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí),名義利率和實(shí)際利率是相等的;計(jì)息周期短于一年時(shí),實(shí)際利率大于名義利率(2) 計(jì)息期越短,

20、計(jì)息次數(shù)越多,實(shí)際利率越高;(3) 名義利率無法完全反映資金的時(shí)間價(jià)值,實(shí)際利率才真實(shí)反映資金的時(shí)間價(jià)值 （三）資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù)（三）資金時(shí)間價(jià)值的常用公式及系數(shù) 計(jì)算公式符號(hào)說明：P 現(xiàn)值（Present Value），亦稱本金，現(xiàn)值P是指相對(duì) 于基準(zhǔn)點(diǎn)的資金值；F 終值（Future Value，即本利和，是指從基準(zhǔn)點(diǎn)起第 n個(gè)計(jì)息周期末的資金值；A 等額年值（Annual Value），是指一段時(shí)間的每個(gè)計(jì) 息周期末的一系列等額數(shù)值，也稱為年等值；G 等差系列的相鄰級(jí)差值（Gradient Value）；i 計(jì)息周期折現(xiàn)率或利率（Interest Rate），常以 計(jì)；n 計(jì)

21、息周期數(shù)（Number of Period），無特別說明，通 常以年數(shù)計(jì)。利率是與計(jì)息周期相對(duì)應(yīng)并配套使用的。利率是與計(jì)息周期相對(duì)應(yīng)并配套使用的。 按照現(xiàn)金流量序列的特點(diǎn)，我們可以將資金等值計(jì)算的公式分為： 1、一次支付； 2、等額多次支付； 3、等差系列。1一次支付終值終值 現(xiàn)值現(xiàn)值又稱為資金現(xiàn)在的瞬時(shí)價(jià)值。一般現(xiàn)又稱為資金現(xiàn)在的瞬時(shí)價(jià)值。一般現(xiàn)值稱為貼現(xiàn)值值稱為貼現(xiàn)值，是，是資資金等金等值計(jì)值計(jì)算中的一算中的一個(gè)個(gè)重要重要概概念。在此可念。在此可認(rèn)為現(xiàn)值認(rèn)為現(xiàn)值相相對(duì)對(duì)于于將來將來某某一一時(shí)時(shí)刻以前任何刻以前任何時(shí)時(shí)刻的刻的貨幣貨幣價(jià)價(jià)值值。 資資金的金的將來值將來值就是指就是指隨隨著著時(shí)

22、間時(shí)間的推移，的推移，經(jīng)經(jīng)過過一段一段時(shí)間時(shí)間后所形成的后所形成的貨幣貨幣價(jià)價(jià)值值，又，又稱為稱為終值終值。 1一次支付終值公式一次支付終值公式第1年末， F1 PP i P（1i）第2年末， F2 F1F1 iP(1i)(1i)P(1i)2第n年末， FnP（1i）n1（1i）P（1i）n已知本金現(xiàn)值 P，求 n 年后的終值 F。這個(gè)問題相當(dāng)于銀行的“整存整取”儲(chǔ)蓄方式。()()1/, ,nFPiPFP i n=+=(1i)n 稱為一次支付復(fù)利因子（Single Payment Compound Amount Factor），常以符號(hào)（FP，i，n）表示。該公式的經(jīng)濟(jì)意義是：已知支出資金 P

23、，當(dāng)利率為 i 時(shí)，在復(fù)利計(jì)算的條件下，求 n 期期末所取得的本利和。 這個(gè)公式是資金等值計(jì)算公式中最基本的一個(gè)，所有其他這個(gè)公式是資金等值計(jì)算公式中最基本的一個(gè)，所有其他公式都可以由此公式推導(dǎo)得到。公式都可以由此公式推導(dǎo)得到。 于是，可以得到一次支付終值公式：【例例】 因工程需要向銀行貸款 1000 萬元，年利率為 7，5年后還清，試問到期應(yīng)償還本利共多少？解：已知 P1000 萬元，i0.07，n5 年，由公式得：因此，5年后的本利和是 1402.55 萬元。例P25()()510001 0.07 1402.55 ()1nFPi+= +=萬元 例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款1

24、0001000萬元，年利率萬元，年利率8 8，五年末一次還本付息，計(jì)算第五年末應(yīng)還，五年末一次還本付息，計(jì)算第五年末應(yīng)還的本利總額是多少？的本利總額是多少？P26P26 解：本問題可表示為：解：本問題可表示為： 10001000（F/PF/P，8 8，5 5） 終值系數(shù)終值系數(shù)CACA（F/PF/P，8 8，5 5）1.4691.469 F F 100010001.4691.46914691469（萬元）（萬元） 某企業(yè)第五年末應(yīng)還的本利總額為某企業(yè)第五年末應(yīng)還的本利總額為14691469萬元萬元。2一次支付現(xiàn)值公式一次支付現(xiàn)值公式該公式的經(jīng)濟(jì)意義是：如果想在未來的第 n 期期末一次收入F 數(shù)

25、額的現(xiàn)金，在利率為 i 的復(fù)利計(jì)算條件下，求現(xiàn)在應(yīng)一次支出本金 P 為多少。即已知 n 年后的終值，反求現(xiàn)值 P。從現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)意義可知，一次支付現(xiàn)值公式是一次支付終值公式的逆運(yùn)算，故有：1(/, , )(1)npFPF P F i ni=+計(jì)算公式或表示為 例某個(gè)人例某個(gè)人1010年前購買一套房產(chǎn)，現(xiàn)在年前購買一套房產(chǎn)，現(xiàn)在把該房產(chǎn)以把該房產(chǎn)以100100萬元賣出去，若現(xiàn)在的年利萬元賣出去，若現(xiàn)在的年利率為率為1010，問此，問此100100萬元，相當(dāng)萬元，相當(dāng)1010年前多年前多少錢？少錢？ 解：解：P PF F（P/FP/F，1010，1010） 1001000.38560.385638.

26、5638.56（萬元）（萬元） 此房產(chǎn)賣出去所得的此房產(chǎn)賣出去所得的100100萬元，相當(dāng)于萬元，相當(dāng)于1 10 0年前花了年前花了38.5638.56萬元購買。萬元購買。例例 某人 10 年后需款 20 萬元買房，若按 6 的年利率（復(fù)利）存款于銀行，問現(xiàn)在應(yīng)存錢多少才能得到這筆款數(shù)？解：已知 F20萬元，i0.06，n10年，由公式得:即：年利率為 6 時(shí)，現(xiàn)在應(yīng)存款 11.168 萬元，10 年后的本利和才能達(dá)到 20 萬元。()()10201 0.0611.168 ()1 nPFi+=+=萬元3.等額多次支付類型等額多次支付類型現(xiàn)實(shí)中，遇到系列收入或支出是等額時(shí)用現(xiàn)實(shí)中，遇到系列收入或

27、支出是等額時(shí)用A A表示其等額的資表示其等額的資金，這種等額的資金稱為年金。意思是在連續(xù)一段時(shí)期內(nèi)，金，這種等額的資金稱為年金。意思是在連續(xù)一段時(shí)期內(nèi)，期末的現(xiàn)金收入或支出是等額的，可在年利率期末的現(xiàn)金收入或支出是等額的，可在年利率i i的情況下計(jì)的情況下計(jì)算算p p或或f f。需要注意的是，P 發(fā)生在第 1 年初（即 0 點(diǎn)），F(xiàn) 發(fā)生在第 n 年年末，而 A 發(fā)生在每一年的年末。1 1等額系列終值公式等額系列終值公式 該公式的經(jīng)濟(jì)意義是：對(duì) n 期期末等額支付的現(xiàn)金流量 A，在利率為 i 的復(fù)利計(jì)算條件下，求第 n 期期末的終值（本利和）F，也就是已知 A、i、n 求 F。這個(gè)問題相當(dāng)于銀

28、行的“零存整取”儲(chǔ)蓄方式。公式推導(dǎo)如下:由一次支付終值公式可知： ()11niFAi+-=利用等比級(jí)數(shù)求和公式，可得：()()11/, ,niFAAFA i ni輊+-犏=犏犏臌 稱為等額系列復(fù)利因子（Uniform Series Compound Amount Factor），常以符號(hào)（FA，i，n）表示。 ()11nii+- 例每年年末投資一筆資金10000元，年利率為8，投資期五年，試計(jì)算五年后該項(xiàng)投資共有多少資金（本利和）？ 解：F1000（F/A，8，5） 100005.866558665（元） 五年后該項(xiàng)投資共有多少資金58665元。【例例3】 某防洪工程建設(shè)期為 6 年，假設(shè)每年

29、年末向銀行貸款 3000 萬元作為投資，年利率 i7 時(shí)，到第 6 年末欠銀行本利和為多少？解：已知 A3000萬元，i0.07，n6 年，求 F。由公式得:()()61 0.0713000 21460.0 ()0.0711niFAi+-=輊+-犏=犏犏臌萬元因此，到第6年末欠款總額為21460萬元；其中，利息總額為：21460300063460 萬元（利息為貸款資金的 19.2） 4 4、償債償債基金系基金系數(shù)數(shù) 可見，基金存儲(chǔ)公式是等額系列終值公式的逆運(yùn)算，因此可由該公式直接導(dǎo)出，基金存儲(chǔ)公式為：它它又又稱為稱為資資金金儲(chǔ)儲(chǔ)存因存因數(shù)數(shù), ,基金存基金存儲(chǔ)儲(chǔ)公式的公式的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)意意義義是：

30、是：當(dāng)當(dāng)利率利率為為 i i 時(shí)時(shí)，在，在復(fù)復(fù)利利計(jì)計(jì)算的算的條條件下，件下，如果需在如果需在 n n 期期末能一次收入期期末能一次收入F F 數(shù)額數(shù)額的的現(xiàn)現(xiàn)金，金，那那么么在在這這 n n 期期內(nèi)連續(xù)內(nèi)連續(xù)每期期末需等每期期末需等額額支付支付 A A 為為多少，也就是已知多少，也就是已知 F F、i i、n n 求求 A A。 稱為基金存儲(chǔ)因子（Sinking Fund Deposit Factor）或償債基金因子，常以符號(hào)（AF，i，n）表示。 ()11nii+-()()/, ,11niAFFA F i ni輊犏=犏+-犏臌 例需要在4年后一次償還銀行貸款本息共計(jì)10000萬元，現(xiàn)在每年

31、需等額儲(chǔ)存多少資金（年利率按10計(jì)算）？ 解：已知10000萬人民幣，10，4，求。應(yīng)按積累基金公式計(jì)算。A 10000（A/F，10，4） 100000.215472154.7（萬人民幣） 每年必須儲(chǔ)存2154.7萬人民幣，4年后才能積累10000萬人民幣用于歸還銀行貸款本息 5、投資回收系數(shù)、投資回收系數(shù) 它又稱等額支付資金回收系數(shù)，是資本回收公式中常用的系數(shù)。 已知投入一筆資金P，i和n，求A?？杀硎緸椋?（A/P,i，n）計(jì)算公式為： (1)(/, , )(1)1nniiAPP P A i ni+=+- 例現(xiàn)在投資3000萬元，預(yù)計(jì)年收益為10%，10年內(nèi)收回全部投資。試計(jì)算每年應(yīng)等額

32、回收多少資金？ 解：已知：A，i，n，求A?？捎觅Y本等額回收公式計(jì)算。 A3000（A/P，10，10） 30000.162745488.24（萬元） 每年應(yīng)回收等額投資488.24萬元。6.6.等額系列現(xiàn)值公式等額系列現(xiàn)值公式 由等額系列終值公式 和一次支付終值公式 聯(lián)立消去 F，于是得到： 它又稱等額支付資金回收系數(shù)它又稱等額支付資金回收系數(shù).等額系列現(xiàn)值公式的經(jīng)濟(jì)意義是：在利率為 i，復(fù)利計(jì)息的條件下，求 n 期內(nèi)每期期末發(fā)生的等額支付現(xiàn)金 A 的現(xiàn)值P，即已知 A、i、n 求 P。()11niFAi輊+-犏=犏犏臌()1nFPi=+ 稱為等額系列現(xiàn)值因子（Uniform SeriesP

33、resent Worth Factor），常用符號(hào)（PA，i，n）表示。 ()()()11/, ,1nniPAAP A i nii輊+-犏=犏+犏臌()()111nniii+-+ 稱為等額系列現(xiàn)值因子（Uniform SeriesPresent Worth Factor），常用符號(hào)（PA，i，n）表示。 ()()111nniii+-+()()()11/, ,1nniPAAP A i nii輊+-犏=犏+犏臌表2-2：資金時(shí)間價(jià)值的六個(gè)基本公式1、表2-2中的公式并不需要全部死記,只要記住其中的復(fù)利終值問題和年金終值問題求解方法就可以推導(dǎo)出其他任何一個(gè)問題的計(jì)算公式。六個(gè)公式的聯(lián)立記憶：(1)1

34、(1)niniFPiA+-=+=2、在直接套用表2-2的基本計(jì)算公式進(jìn)行求解有關(guān)問題時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)： (1)本年年末，就是下一年的年初; (2)現(xiàn)值P是在第一期的期初發(fā)生的; (3)終值F是在第n年年末發(fā)生的： (4)年金A是在考察期間的各年年末發(fā)生的。當(dāng)問題包括P和A時(shí)，系列的第一個(gè)A是在P發(fā)生1年后的年末發(fā)生的；當(dāng)問題包括F和A時(shí)，系列的最后一個(gè)A是和F同時(shí)發(fā)生的。一、經(jīng)濟(jì)評(píng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系體系概概述述表2-3 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系 項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地 產(chǎn)開 發(fā)投 資投資利潤率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期 投資利稅率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值還本付息比

35、率資本金利潤率動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率 靜態(tài)投資回收期房地 產(chǎn)置 業(yè)投 資投資利潤率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期 資本金利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值還本付息比率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率 收益乘數(shù)流動(dòng)比率資本化率速動(dòng)比率股本化率現(xiàn)金回報(bào)率投資回報(bào)率投資利潤率計(jì)算公式為：投資利潤率 利潤總額的計(jì)算，置業(yè)投資與開發(fā)投資有所不同。 （1）對(duì)于置業(yè)投資年利潤總額年經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）經(jīng)營成本運(yùn)營費(fèi)用經(jīng)營稅金 （2）對(duì)于開發(fā)投資 年利潤總額年銷售收入年總成本費(fèi)用銷售稅金項(xiàng)目投資利潤率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。項(xiàng)目總投資均利潤總額項(xiàng)目年利潤總額或年平主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)

36、濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。 投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)價(jià)指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。 投資回收期一般以年表示，對(duì)于開發(fā)投資，從建設(shè)開始年算起，對(duì)于置業(yè)投資，從首次投入資金算起。其表達(dá)式為： 式中 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量； 為t年

37、的凈現(xiàn)金流量。 投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：tPtCOCI)(0()0tPttCICO=-=1tP輊輊犏犏=犏犏臌臌累計(jì)凈現(xiàn)金流量開上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 當(dāng)年凈現(xiàn)金流量始出現(xiàn)正值的年份數(shù)投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)

38、點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。 1 1、收益乘、收益乘數(shù)數(shù)（Income MultiplierIncome Multiplier） 2 2、資資本化率（本化率（capitalization ratecapitalization rate） 3 3、股本化率（、股本化率（Equity-based r

39、ateEquity-based rate） 4 4、現(xiàn)現(xiàn)金回金回報(bào)報(bào)率（率（Cash rate of returnCash rate of return） 5 5、投、投資資回回報(bào)報(bào)率（率（mercantile rate of returnmercantile rate of return）1 1、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為：式中 NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。0() (1)nttctNPVC

40、ICOi-=-+ci在利用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)，若在利用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)，若NPVNPV0 0，表示開發(fā)項(xiàng)，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPVNPV0 0，則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼，則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPVNPV0 0，則表示開，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。率所預(yù)定的投資收益水平。所

41、以，只有所以，只有NPVNPVO O時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。；反之則不可取。年份O12345甲方案凈現(xiàn)金流量乙方案凈現(xiàn)金流量10001000300100300200300300300400300500表2-4 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？ 解：甲方案的凈現(xiàn)值為： 乙方案的凈現(xiàn)值為：65.26（萬元） 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432甲NPV137.24（萬元）100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432乙NPV 凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點(diǎn)： （1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 （2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認(rèn)為凈現(xiàn)值法是投資評(píng)價(jià)方法中最好的一個(gè)，并被廣泛使用。它也有不足之處： （1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值