二次房改：不求“居者有其產(chǎn)”但求“居者有其屋”(精)

1、二次房改：不求“居者有其產(chǎn)”但求“居者有其屋”到2030年中國基本上完成工業(yè)化的時候，在15億人口中將有12億城市人 口，城市化率超過80%。目前如果不算進城打工的農(nóng)民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而 同期的經(jīng)濟總規(guī)模也將增長13倍，但是同期內(nèi)的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經(jīng)濟的持續(xù)較快增長，是導致 地價與房價加快增長的根本原因。房價上漲與地產(chǎn)商“捂地”行為有關，但是捂地行為是建筑在土地供給長 期短缺的基礎上， 地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性， 才敢出巨 資大量囤積土地。 未來20年

2、中國的非農(nóng)土地供給只有2000多萬畝，每年也就100多萬畝，分配到中國的幾百個大城市，每個城市每年也就數(shù)千畝，其中的 大部分還要用到工、商、醫(yī)療、文教和城市基礎設施建設中去，能分配給房地 產(chǎn)業(yè)的還能有多少呢？土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，長期來看,我國 房價上漲的壓力還是很大的。工業(yè)化先行國家的歷史經(jīng)驗證明，在走向現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)從始 至終都是經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是國民最重要的財產(chǎn)形式。房地產(chǎn)在一 個現(xiàn)代化的國家財富形態(tài)中，一般都會占到2/3以上的比重，所以鼓勵居民買 房和鼓勵居民用房產(chǎn)形式進行財富積累，是任何國家走向現(xiàn)代化過程中的必要 的經(jīng)濟政策。如果本國的富裕居民已經(jīng)創(chuàng)

3、造出了龐大的貨幣財富，又不允許他 們投資于房地產(chǎn)這個社會最大的財富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？如何 解決這個問題,將考驗管理者的智慧。在發(fā)達市場經(jīng)濟國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一 半的居民是住在政府所提供的社會保障性住房里。所以，雖然社會做不到“居 者有其產(chǎn)”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個公民的住房權(quán)利。 不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會制度。政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房價高低而充分放 開商品房市場，在徹底市場化的房地產(chǎn)領域內(nèi)，房價高低是由供求雙方?jīng)Q定的 事。日本東京銀座的地價，即使在地產(chǎn)泡沫破滅后的仍高達30萬美元/平米

4、 香港前一段也出現(xiàn)了78萬港元/平米的樓價。再過20年，在北京、上海、廣 州、深圳這樣的大城市或許也會出現(xiàn)這樣高的地價，恐怕也只有這樣高的地價 才能大量吸納社會財富，讓有錢人的錢有個去處。但前提就是要進行“二次房 改”，使保障性住房與市場化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權(quán)利獲得 充分保障，市場化的房地產(chǎn)市場才能徹底放開與正常發(fā)展。一、地價上漲壓力是個長期問題“新國十條”出臺后各方評論眾說紛紜。本輪以打壓樓市價格為目的的房 地產(chǎn)調(diào)控與2005年的那次會否一樣以無果而終走到了盡頭我們還需要拭目 以待。筆者認為,政策的有效性往往是由一個國家的要素稟賦條件決定的。并不 是政策越嚴厲就離政策目標越接

5、近，反而可能是南轅北轍。當代著名發(fā)展經(jīng)濟學家錢納里和仙昆在其工業(yè)化和經(jīng)濟增長的比較研 究一書中，曾對二戰(zhàn)后39個國家的工業(yè)化過程進行過定量研究。他們發(fā)現(xiàn)， 各國的消費結(jié)構(gòu)隨人均收入增長都出現(xiàn)了一致性的規(guī)律變化，但是供給結(jié)構(gòu)卻 由于天然稟賦的生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，即資本、土地與勞動力的構(gòu)成比例不同而出現(xiàn) 很大差別，由此也產(chǎn)生了各國發(fā)展戰(zhàn)略和政策取向的差別。比如，人多地少的 東亞地區(qū)都不約而同地采取了外向型發(fā)展戰(zhàn)略，而資源豐裕的南美各國則都采 取了進口替代戰(zhàn)略。這說明，戰(zhàn)略與政策并不是可以由人們自由選擇的，而是 被一個國家的要素稟賦條件決定的。所謂“國情”，就是一個國家的要素稟賦結(jié)構(gòu)特征，因此順應國情的戰(zhàn)

6、略與政策選擇就是順勢而為，就會取得好的效 果。在地產(chǎn)領域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產(chǎn)領域 需求方長期大于供給方，這樣就必然產(chǎn)生地價的長期上漲趨勢。人類對土地的需求產(chǎn)生于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)兩方面。來自農(nóng)業(yè)方面的土地需求 是為了維持溫飽生存，來自非農(nóng)業(yè)方面的需求則是為了發(fā)展工業(yè)和建筑城市， 是人類在解決溫飽需求后為追求更高層次生活享受所創(chuàng)造的物質(zhì)條件。由于只 有在解決了溫飽問題后人類才有可能推進工業(yè)化與城市化，所以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率 的提高，是一切社會發(fā)展的基礎。由于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)都對土地有需求，農(nóng)業(yè)又是非農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎，因此只 有在保住吃飯問題不受影響的前提下，農(nóng)業(yè)勞動力與農(nóng)用土地才能向

7、非農(nóng)領域 轉(zhuǎn)移。還必須指出的是，并非所有土地都適于發(fā)展農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)，只有平原才 最適合農(nóng)業(yè)、工業(yè)，尤其是城市的發(fā)展。從土地角度看，如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高受到限制，能夠從農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移 到非農(nóng)業(yè)的土地規(guī)模就受到了限制。由于任何非農(nóng)企業(yè)都必須定義在具有一定 長、寬、高的空間位置上，如果發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)沒有足夠的土地供給，就必須提 高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的土地使用效率，即必須提高單位非農(nóng)業(yè)土地的產(chǎn)值產(chǎn)出率。其途 徑無外乎兩種，一種是通過提高土地的容積率，在原有廠房與商店面積上生產(chǎn) 和銷售出更多的產(chǎn)品，比如單層廠房改建成多層廠房。另一種是通過技術升級 來提高產(chǎn)品的價格深度，使同等體積與重量的材料可以創(chuàng)造出更高的附加值。

8、經(jīng)濟增長是一個財富創(chuàng)造的過程，人類所創(chuàng)造出的財富可以分成商品與貨 幣兩方面，從商品角度看就是財富的供給，從貨幣角度看就是財富的需求。如 果在單位土地上所能創(chuàng)造的財富不斷增長，對單位土地的貨幣需求就會不斷增 長，單位土地的價值也就會隨其增長，這就是地價上漲的機理。由此看，是因 為在有限土地上連續(xù)的經(jīng)濟增長引起了地價上漲，所以單位土地產(chǎn)出率的增長 率，就應當是地價增長率的指數(shù)。從我國具體情況看，2000年全國城市建成區(qū)面積為2.24萬平方公里，當 年現(xiàn)價GDP為9.92萬億元， 單位城市面積GDF產(chǎn)出率為4.42萬億元/萬平方公 里， 到2008年，全國城市建成區(qū)面積增長到3.63萬平方公里，當年

9、現(xiàn)價GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為8.29萬億元/萬平方公里，這8年 平均的城市土地產(chǎn)出率為8.2%，而同期全國商品房價年均增長率為7.6%，兩者 十分接近，由此說明了土地產(chǎn)出率與地價上漲率的一致性。由于房價不等于地 價，地價包含在房價中，而自2000年以來地價占房價的比重一直是上升趨勢， 所以如果是計算地價增長率，應該比房價增長率更接近土地產(chǎn)出率的增長率。地價增長率接近單位土地產(chǎn)出率的增長率并非偶然現(xiàn)象，而是驗證了我們 在前面所分析的道理，即在單位土地面積上累積的需求增長是提升地價的唯一 動力。因此，我們計算中國的長期地價增長前景就有了一個依據(jù)，即可以把單 位土地產(chǎn)出率的

10、增長率，大體上當作地價上漲率來看，這樣就給我們推算出到2030年的中國地價找到了一條途徑。我們只要能夠測算出到2030年中國的城市GDP總值和未來20年內(nèi)中國非農(nóng)用地的可供量，據(jù)此計算出2030年的城市 單位土地產(chǎn)出率，并且有當前全國城市土地產(chǎn)出率和地價總值，就可以大體測 算出到2030年中國的地價總值了。需要說明的是，我在這里使用的GDP數(shù)據(jù)是全國數(shù)據(jù)而非全國城市數(shù)據(jù)， 主要原因是數(shù)據(jù)獲得困難。由于全國城市集中了85%以上的經(jīng)濟產(chǎn)出，所以用全國GDP弋替城市GDP不會有太大出入。在計算2030年中國城市土地產(chǎn)出率 時，我們?nèi)匀挥萌珖鳪DP增長來代替城市GDP總值，因為越接近工業(yè)化后期， 城市

11、經(jīng)濟集中的經(jīng)濟產(chǎn)出只會越多，不會越少。目前還沒有全國城市地價總值的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我最近看到匯豐銀行的一個研 究報告，其中估計2008年中國的地價總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區(qū)面積3.63萬平方公里計算，中國城市當年每平方米的平均地 價就是2780元。前面也計算出了2008年中國城市單位土地產(chǎn)出率是8.29萬億 元/萬平方公里。關于未來20年內(nèi)中國非農(nóng)土地的可供量目前還有很多爭論，中國政府早就 提出了18億畝耕地紅線不能碰的原則，但很多人并不同意，認為可以通過進口 和提高耕地的產(chǎn)出率來釋放出更多耕地。我是堅決贊成保持18億畝耕地這個總 量目標的，因為如果到2030年中國將達

12、到15億人口，而20年以后中國應該已 經(jīng)基本上完成了工業(yè)化，在這個發(fā)展階段，西方發(fā)達國家的人均糧食消費量是1000公斤，東亞發(fā)達經(jīng)濟體是500公斤，我們也按500公斤計算，15億人口的 中國需要7.5億噸。1998年以來， 中國人口增加了8713萬人，增長了7%，但 糧食產(chǎn)量僅增長了3.6%，剛剛超過人口增長率的一半，如果按照目前的糧食增 長速度，到2030年中國的糧食總產(chǎn)量僅能增加到5.7億噸，也就是說有1.8億 噸需要進口，這已經(jīng)相當于目前一年全球糧食貿(mào)易量的80%了，由于糧食是最 重要的民生產(chǎn)品，中國占有如此大的世界進口份額是不可能的。當然我們還可以指望農(nóng)業(yè)科技突破和到海外開拓新的農(nóng)地，

13、但這些都并非 易事，在沒有確實取得中國所需糧食資源的時候，還是不要只根據(jù)某些不確定 的可能就放棄18億畝的紅線。如果18億畝耕地的紅線不能碰，由于到2008年末中國耕地總面積是18.2574億畝，則到2030年的非農(nóng)用地可供量就是2574萬畝，折1.72萬平方 公里。到2008年末中國的城市建成區(qū)面積是3.63萬平方公里，再加這1.72萬 平方公里，到2030年中國城市建成區(qū)總面積就是5.35萬平方公里。我們再來計算到2030年的中國GDPS、值，這個總值是現(xiàn)價總值，因為地價 也是按現(xiàn)價計算。如果計算現(xiàn)價總值就必須考慮通脹因素，新世紀以來，中國GDR的平減指數(shù)年均為4.2%，由于次債危機爆發(fā)后

14、世界各國政府為了刺激經(jīng)濟 復蘇投放出大量貨幣，而且至少在未來十年內(nèi)世界經(jīng)濟可能仍處在低迷期，各國的貨幣政策仍然是偏松，所以未來20年內(nèi)的通脹率應該大于前十年。按照這樣的分析，未來20年中國的GDF平減指數(shù)可以考慮為年均4.5%，這應該是一 個偏于保守的預測。關于未來20年內(nèi)的經(jīng)濟增長速度，由于中國到目前雖然已 經(jīng)進入到工業(yè)化中后期，但是還沒有完成工業(yè)化，而且由于城市化嚴重滯后， 其中包含了巨大的需求增長動力，因此未來20年的經(jīng)濟增長率仍可以考慮按8%計算，這應當又是一個偏于保守的預測。如果GDP勺年均增長率是8%平減指數(shù)是4.5%, 2008年的現(xiàn)價GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的

15、現(xiàn)價GDP總值就是430萬億元。在5.35萬平方公里面積上產(chǎn)出430萬億元經(jīng)濟總量，則到2030年中國城 市單位土地的GDP產(chǎn)出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。 如前所說，這個增長倍數(shù)也就是地價增長倍數(shù)，即到2030年中國的地價基本上 是目前的十倍。如果2008年中國地價均價是2780元/平米，則到2030年就是2.7萬元/平米，這個城市土地均價乘上全國城市面積，就是到2030年中國的 地價總值，是1445萬億元。到2030年中國的地產(chǎn)總值是否能有超過1400萬億元那么多還有一個佐 證，即參考日本的地價總值，因為中日兩國的國情很接近，都是人多地少的國 家，所以到工業(yè)化

16、完成期的地價水平應該很接近。 根據(jù)有關數(shù)據(jù)， 日本在地產(chǎn) 泡沫高峰時全國的城市地價總值約24萬億美元，比1985年廣場協(xié)議后增長了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價總值應在10萬億美元左右。中國的國土 規(guī)模是日本的25倍，按這個倍數(shù)計算，到工業(yè)化完成期中國的地價總值應是250萬億美元，按目前匯率折算應是1700萬億元人民幣，與上面所計算的1445萬億元的地產(chǎn)總值相差不大。在日本等東亞國家，地價一般占房價的70%，如果也按這個水平計算，到2030年中國商品房屋的平均價格應該已經(jīng)超過了3.8萬元/平米。北京、上海 這樣的大城市目前的房價就已經(jīng)是全國均價的3倍以上，因此到2030年中國千 萬人口以

17、上大城市的平均房價應該已經(jīng)超過10萬元/平米。20012008年，中國商品房價的年均增長率是7.6%，如果在未來20年中 國的平均房價從2008年的3800元/平米上漲到超過3.8萬元/平米，則未來20年內(nèi)的房價年均上漲率就會超過11%，這說明，直到2030年在未來20年中， 中國的城市地價與房價都仍將處在強勁上漲的時間段內(nèi)，而且會比進入新世紀 以來的十年上漲得更強烈。到2030年中國基本上完成工業(yè)化的時候，在1 5億人口中將有1 2億城市人 口，城市化率超過80%。目前如果不算進城打工的農(nóng)民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而 同期的經(jīng)

18、濟總規(guī)模也將增長13倍，但是同期內(nèi)的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經(jīng)濟的持續(xù)較快增長，是導致 地價與房價加快增長的根本原因。中國的人口高峰是在2030年，由于中國目前已經(jīng)在加速進入老齡化階段， 到2030年以后人口總數(shù)也會出現(xiàn)較明顯減少。目前中國城市家庭中還是獨生子 女多，長期以來的人口政策使目前城市大多數(shù)家庭都是由爺爺、奶奶、姥姥、 姥爺和父母親帶一個孩子，因此現(xiàn)在出生的孩子長大后包括自己所購買的住房 和繼承的住房，將會擁有四套住房，在留下自用住房后，就會有很多房子進入 二手房市場，從而使城市住房的供給大大增加，所以只有到2030年以后中國人口開始逐步減

19、少的時候，中國城市地價強勁上升的勢頭才會開始轉(zhuǎn)變。二、剛性和投機需求哪個是主角之前的房地產(chǎn)調(diào)控之所以沒有達到效果，主要原因是我們無法抗衡中國人 多地少這個客觀規(guī)律。畢竟宏觀調(diào)控不能通過宏觀調(diào)控增加土地供給，也不能 通過宏觀調(diào)控減少人口，由于總供需的長期關系也不可能通過宏觀調(diào)控而改 變。價格是分配資源的機制，稀缺產(chǎn)品價格就會上漲，反之就會下降。某種產(chǎn) 品價格上漲得越厲害，社會資源就會越被吸引到生產(chǎn)這個產(chǎn)品的領域。起始于2003年的上一輪經(jīng)濟繁榮期，在開始的時候出現(xiàn)了嚴重的基礎產(chǎn)業(yè)瓶頸，例如 鋼材價格在2003年上半年從每噸不到2千元猛漲到接近5千元，由此引起社會 資金向鋼鐵領域大量涌流，出現(xiàn)了新

20、的“大煉鋼鐵熱”，到2004年一季度，鋼 鐵投資猛增了174%，并且持續(xù)了兩年左右，到2007年就出現(xiàn)了鋼鐵行業(yè)的全 面過剩情況，其他如有色、電力等前期嚴重短缺的部門，也相繼在2007年后轉(zhuǎn)入過剩。這種情況說明，在中國的生產(chǎn)領域中靠市場來配置資源是十分有效 的。但是為什么同樣在1998年房改后走上市場化道路的中國房地產(chǎn)業(yè)，在充分 放開市場后長達十多年的時間里，不僅出現(xiàn)供給過剩，反而愈加短缺，以至于 房價向脫韁野馬一樣飛速攀升，讓普通百姓越來越可望而不可及了呢？原因就 在于中國能夠轉(zhuǎn)向城市化的土地極為有限，而且越往后越有限，使房地產(chǎn)成為 供給彈性很小的產(chǎn)業(yè)，并不是充分放開市場管制就可以迅速增加有

21、效供給，隨 著經(jīng)濟增長提速和逐漸進入到大規(guī)模城市化時代，對房地產(chǎn)的需求又在強勁增 長，就形成了房地產(chǎn)供給增長會長期滯后于需求增長的格局。當然房價上漲也與地產(chǎn)商“捂地”行為有關，但是捂地行為是建筑在土地 供給長期短缺的基礎上，反而是符合客觀經(jīng)濟規(guī)律的行動，是“順勢而為”， 地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。 試問，目前中國已經(jīng)有20多個產(chǎn)能過剩部門，怎么沒有見誰到那些過剩領域去 囤貨居奇呢？反觀房地產(chǎn)領域，政府用各種行政的、經(jīng)濟的手段打擊捂地行 為，是想釋放出更多的土地供給，從而降低房價。但是如果未來20年中國的非 農(nóng)土地供給只有2000多萬畝，每年也就100多

22、萬畝，分配到中國的幾百個大城 市，每個城市每年也就數(shù)千畝，即使把它們?nèi)贸鰜砩w商品房也不嫌多，其中 的大部分還要用到工、商、醫(yī)療、文教和城市基礎設施建設中去，能分配給房 地產(chǎn)業(yè)的還能有多少呢？所以即便打擊捂地行為在短期內(nèi)的確可以增加一些土 地供給，長期內(nèi)還是不能解決問題，因為土地短缺的根本原因并不是捂地造成 的，所以即使沒有了捂地行為，房價還是會長期上漲。房地產(chǎn)調(diào)控都把打擊房地產(chǎn)商作為了重點，這次把打擊房地產(chǎn)的投機性需 求放在比較重要的位置。房價上漲的確和炒房人的投機行為有關，但與地產(chǎn)商 一樣，炒房人也是因為看到了地產(chǎn)資源的長期稀缺性才敢放膽大量融資炒房 的。打擊炒房人投機行為也的確會由于對商

23、品房的需求減少而壓抑房價勢頭， 甚至會迫使房價下降，但是必須看到，即便在北京、上海這樣的大城市，炒房 人仍不是購房人的主體，例如，最近有關北京炒房比例的調(diào)查說明，在北京房 地產(chǎn)市場上投機購房的比例剛超過20%。目前中國大城市已經(jīng)購買過商品房的 居民比例大約在40%，如果其中的20%是炒房人，則在全部城市居民中的比重是8%。實際上，由于二、三線城市的已購房居民比例明顯小于大城市，而且在 二、三線城市炒房行為明顯少于大城市，因此全國城市居民中已購房人數(shù)的比 重可能還不到30%，而炒房人在全體城市居民中的比例亦不應高于5%。炒房人不是購房者的多數(shù)，已購買過商品房的人也不是城市居民的主體， 所以城市居

24、民家庭的主體部分到目前為止還沒有買過房，這也是居民對房價過 高會普遍不滿的原因。如果到2030年中國還將新增近8億城市居民，加上目前 還沒有買過房的城市居民，未來20年內(nèi)沒有買過房的城市居民就會占到全部城 市居民的85%以上。顯然，購房需求主要不是來自于炒房者的投機行為，而是 中國城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求，因此，通過打擊投機性 購房來壓抑房價，即便有效也難持久，更不可能從根本上解決房價過高的難 題。工業(yè)化先行國家的歷史經(jīng)驗證明，在走向現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)從始 至終都是經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是國民最重要的財產(chǎn)形式。房地產(chǎn)在一 個現(xiàn)代化的國家財富形態(tài)中，一般都會占到2/3

25、以上的比重，所以鼓勵居民買 房和鼓勵居民用房產(chǎn)形式進行財富積累，是任何國家走向現(xiàn)代化過程中的必要 的經(jīng)濟政策。如果本國的富裕居民已經(jīng)創(chuàng)造出了龐大的貨幣財富，又不允許他 們投資于房地產(chǎn)這個社會最大的財富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？現(xiàn)實情況是，當政府出臺了限制富人購房的政策后，炒房資金就開始流向其他領 域，把綠豆和大蒜炒成了天價。這是“按下葫蘆浮起瓢”。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是為了讓全體居民都能買得起房，但是城市土地的稀缺 性卻導致了房價的強勢上漲，目前北京四環(huán)以里的房價平均已高達3.3萬元/平 米，有分析說本輪房地產(chǎn)調(diào)控可能使北京房價下降30%，然而即使下降了60%， 降到每平米1.3萬元，一套8

26、0平米的兩居室住宅仍要超過100萬元，仍是目前 北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，還是大大超過了國際上一般認為是合 理的1：6的收入與房價比例。三、終極方向:“兩分開”式二次房改前面的分析說明，新世紀前十年的房價上漲率是7.6%，未來20年則可能到達11%但是，20012008年中國城市居民中有60%勺中、低收入居民的年 均收入增長率卻只有5.5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增長率只有5.2%。由于居民主體的收入增長顯著低于房價上漲，這些居民實際上就永遠也 買不起房。中國目前的確存在著收入差距拉大的矛盾， 政府也提出了縮小收入差距的 目標和政策，但是中國既然已經(jīng)走上了市場經(jīng)濟的道路

27、，存在收入差距就是一 個為實行市場經(jīng)濟體制所必須支付的制度成本，因此即使是縮小收入差距的政 策能夠取得成效，也不可能回到平均分配體制，而是縮小到發(fā)達市場經(jīng)濟國家 普遍的收入差距水平就算是達到了目標，比如吉尼系數(shù)從目前的超過4.7縮小 到4.24.5之間。因此即便是改善了收入分配狀況，還是會有占一半左右城市 居民的收入增長落后于房價增長，他們還是買不起房。在發(fā)達市場經(jīng)濟國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一 半的居民是住在政府所提供的社會保障性住房里。所以，雖然社會做不到“居 者有其產(chǎn)”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個公民的住房權(quán)利。 不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會制度。所以，反思1998年以來的“房改”，的確有“過市場化”的傾向。有人說 當時的房改政策也提出了廉租屋、租房等與鼓勵買房并舉的政策，但是并沒有提出廉租屋、公租屋應占到一半左右的數(shù)量目標，實際上則是走上了全面鼓勵購買商品房的道路。所以，