房地產(chǎn)業(yè)營改增業(yè)務(wù)培訓(xùn)與交流

1、“營改增營改增”業(yè)務(wù)培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)及交流交流葉靜重慶中天匯鑫稅務(wù)師事務(wù)所1、“營改增營改增”概況概況2 2、“營改增營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響對房地產(chǎn)行業(yè)的影響3 3、“營改增營改增”文件詳解文件詳解4 4、 稅收政策稅收政策5 5、 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠6 6、 混業(yè)經(jīng)營與兼營的區(qū)別混業(yè)經(jīng)營與兼營的區(qū)別“營改增營改增”內(nèi)容摘要“營改增”概況什么是增值稅什么是增值稅 增值稅（value-added tax）是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也

2、就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅?！盃I改增”概況營業(yè)稅與增值稅并行的弊端營業(yè)稅與增值稅并行的弊端營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，對營業(yè)額全額征稅，且無法抵扣，不可避免地會(huì)對原營業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅。而對現(xiàn)行增值稅單位，由于在購進(jìn)服務(wù)環(huán)節(jié)不能取得增值稅專用發(fā)票，無進(jìn)項(xiàng)可抵扣，最終導(dǎo)致對未增值部分也要繳納增值稅，這與增值稅自身定義相違背。1、“營改增”概況價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅的最直接的區(qū)別：價(jià)內(nèi)稅： 稅款 =含稅價(jià)格*稅率價(jià)外稅： 稅款 =【含稅價(jià)格/（1+稅率）】*稅率 =不含稅價(jià)格*稅率相關(guān)文件 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 財(cái)稅財(cái)稅201636號(hào)號(hào) 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自201

3、6年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人。 發(fā)文時(shí)間：發(fā)文時(shí)間：2016年年3月月23日日 執(zhí)行時(shí)間：除另有規(guī)定執(zhí)行時(shí)間外，自執(zhí)行時(shí)間：除另有規(guī)定執(zhí)行時(shí)間外，自2016年年5月月1日起日起執(zhí)行。執(zhí)行。 相關(guān)文件 財(cái)稅財(cái)稅201636號(hào)號(hào) 附件1、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 附件2、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 附件3、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 附件4、跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定相關(guān)文件 國稅總局（國稅總局（2016）13-19號(hào)公告號(hào)公告 第13號(hào) 試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有

4、關(guān)事項(xiàng)的公告 第14號(hào) 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 第15號(hào) 不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法 第16號(hào) 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 第17號(hào) 跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 第18號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 第19號(hào) 委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告營業(yè)稅改征增值稅文件詳解營業(yè)稅改征增值稅文件詳解 一、納稅人一、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人。 二、扣繳義務(wù)人二、扣繳義務(wù)人 中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)

5、有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。三、征稅范圍三、征稅范圍 強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)： （一）服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)； （二）所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)； （三）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)； （四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。三、征稅范圍三、征稅范圍 下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)： （一）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。 （二）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。 （三）境外單位或者個(gè)人向

6、境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。 （四）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。三、征稅范圍三、征稅范圍（一）房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目；2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。三、征稅范圍三、征稅范圍（二）房地產(chǎn)業(yè)不征收增值稅項(xiàng)目1、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。2、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與

7、其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。四、稅目（房地產(chǎn)業(yè)）四、稅目（房地產(chǎn)業(yè)）稅稅 目目稅率稅率銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)11%小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)售房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租不動(dòng)產(chǎn)5%從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模

8、納稅人及按簡易計(jì)稅方法項(xiàng)目的適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以規(guī)模納稅人及按簡易計(jì)稅方法項(xiàng)目的適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣抵扣。五、納稅人及其標(biāo)準(zhǔn)劃分五、納稅人及其標(biāo)準(zhǔn)劃分一般納稅人一般納稅人會(huì)計(jì)核算健全，年應(yīng)稅銷售額超過500萬元。小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，年應(yīng)稅銷售額未超過一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)。特殊規(guī)定：特殊規(guī)定：年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。六、納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間六、納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間l 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先

9、開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)收訖銷售款項(xiàng)是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。七、稅率和征收率七、稅率和征收率稅率或征收率稅率或征收率服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目稅率17% 商品銷售、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率11%提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率0%境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為稅率6%納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除前三項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目稅率項(xiàng)規(guī)定外征收率

10、3%另有規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)征收率按5% 八、計(jì)稅方法八、計(jì)稅方法一般納稅人一般納稅人小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人老項(xiàng)目新項(xiàng)目老項(xiàng)目新項(xiàng)目一般或簡易（選擇）一般簡易簡易注：注：老項(xiàng)目老項(xiàng)目是指：建筑工程施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日之前，無施工許可證，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日之前。新項(xiàng)目新項(xiàng)目是指：建筑工程施工許可證注明的開工日期在2016年5月1日之后，無施工許可證，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年5月1日之后。僅針對房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)可以有此僅針對房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)可以有此選擇選擇八、計(jì)稅方法八、計(jì)稅方法一般納稅人一般納稅人小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人老

11、項(xiàng)目新項(xiàng)目老項(xiàng)目新項(xiàng)目一般或簡易（選擇）一般簡易簡易1.對于小規(guī)模納稅人，不管新老項(xiàng)目，均為簡易簡易計(jì)稅。因?yàn)樾∫?guī)模納稅人會(huì)計(jì)核算不夠健全，只能適用簡易計(jì)稅方法?？梢蚤_具3%的普通發(fā)票或申請代開3%的增值稅專用發(fā)票。的增值稅專用發(fā)票。2.對于一般納稅人，情況就比較復(fù)雜。首先是老項(xiàng)目，可以選擇一般一般計(jì)稅和簡易簡易計(jì)稅。分別適用11%稅率和3%、5%征收率。對于新項(xiàng)目，一般情況下，適用一般一般計(jì)稅方式。但是在過渡期，建筑企業(yè)一般納稅人的特定應(yīng)稅行為可以選擇簡易計(jì)稅方法特定應(yīng)稅行為可以選擇簡易計(jì)稅方法。八、計(jì)稅方法八、計(jì)稅方法1、一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 一般納稅人發(fā)生的特定應(yīng)

12、稅行為，的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅選擇適用簡易計(jì)稅方方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi)不得變更。2、小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。 簡易計(jì)稅方法應(yīng)扣繳稅額 =購買方支付的價(jià)款（1+征收率）征收率率（一）建筑業(yè)特定行為簡易計(jì)稅（一）建筑業(yè)特定行為簡易計(jì)稅特定行為特定行為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)稅方式計(jì)稅方式清包工方式施工方不采購建筑工程所需材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或其他收費(fèi)（3%征收率）簡易簡易計(jì)稅甲供工程工程發(fā)包方自行采購全部或部分設(shè)備、材料和動(dòng)力建筑工程老項(xiàng)目開工日期在2016年4月30日之前（標(biāo)準(zhǔn)同上）雖然對于建筑企業(yè)，在以上三種情形下，可以選擇適用簡易計(jì)

13、稅，但是在實(shí)際操作中，要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，選擇是否適用簡易計(jì)稅。一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得改變。個(gè)月內(nèi)不得改變。（二）銷售額的確定（二）銷售額的確定 1、一般計(jì)稅方法：納稅人提供服務(wù)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。 2、簡易計(jì)稅方法： （1）建筑業(yè)：以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。 （2）房地產(chǎn)業(yè)：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： 代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)； 以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。（二）銷售額的確定（二）

14、銷售額的確定 房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的具體規(guī)定具體規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（二）銷售額的確定（二）銷售額的確定 房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的具體規(guī)定具體規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%

15、的征收率計(jì)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（二）銷售額的確定（二）銷售額的確定 組成計(jì)稅價(jià)格組成計(jì)稅價(jià)格 價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的； 單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供建筑服務(wù)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外）， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人同期同類平均價(jià)格。（二）按照其他

16、納稅人同期同類平均價(jià)格。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤率）（二）銷售額的確定（二）銷售額的確定 注意：注意：1、扣除分包款不包括轉(zhuǎn)包款?？鄢职畈话ㄞD(zhuǎn)包款。建筑法建筑法第二十第二十八條規(guī)定，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程八條規(guī)定，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。2、扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有含省級(jí)

17、）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。效憑證。（二）銷售額的確定（二）銷售額的確定試點(diǎn)前的業(yè)務(wù)試點(diǎn)前的業(yè)務(wù)1、營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。申請退還已繳納的營業(yè)稅。2、納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。3、按照有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的按照有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

18、不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退申請退還營業(yè)稅。還營業(yè)稅。（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售其銷售其2016年年4月月30日前取得（不含自日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)建）的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇可以選擇適用簡易適用簡易計(jì)稅計(jì)稅（全部價(jià)款及（全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用-購置購置原價(jià)）原價(jià)）*5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在

19、地進(jìn)行納稅申報(bào)。所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。銷售其銷售其2016年年4月月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)日前自建的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇可以選擇適用簡易適用簡易計(jì)稅計(jì)稅全部價(jià)款及價(jià)全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用外費(fèi)用*5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。銷售其銷售其2016年年5月月1日后取得（不含自日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)建）的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用一應(yīng)適用一般計(jì)稅般計(jì)稅（銷項(xiàng)（銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)）進(jìn)項(xiàng)）*11%（全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用（全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-購置原購置原價(jià)）價(jià)）*5%，在項(xiàng)目所在預(yù)繳再在項(xiàng)目所在預(yù)繳再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)銷售其銷售其2016年年5月月1

20、日后自建的不動(dòng)產(chǎn)日后自建的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用一應(yīng)適用一般計(jì)稅般計(jì)稅（銷項(xiàng)（銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)）進(jìn)項(xiàng)）*11%按照按照5%的預(yù)征率，在不動(dòng)產(chǎn)所的預(yù)征率，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳再向機(jī)構(gòu)所在地納稅在地預(yù)繳再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)申報(bào)一般納稅人的規(guī)定一般納稅人的規(guī)定（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售其日前取得（不含銷售其日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)自建）的不動(dòng)產(chǎn)（全部價(jià)款及價(jià)外（全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用費(fèi)用-購置原價(jià)）購置原價(jià)）*5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用用*5%在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)

21、在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。小規(guī)模納稅人的規(guī)定小規(guī)模納稅人的規(guī)定（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目項(xiàng)目可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅的征收率計(jì)稅小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新、老項(xiàng)目老項(xiàng)目按照按照5%的征收率計(jì)稅的征收率計(jì)稅一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目項(xiàng)目按照按照11%的稅率計(jì)稅的稅率計(jì)稅采取預(yù)收款方式采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款預(yù)收

22、款【應(yīng)預(yù)繳稅款應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收預(yù)收款款（1+適用稅率或征收適用稅率或征收率）率）3%】收到預(yù)收款時(shí)按照收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。在項(xiàng)目所在預(yù)繳再預(yù)繳增值稅。在項(xiàng)目所在預(yù)繳再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定（四）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃（四）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人納稅人身份身份項(xiàng)目情項(xiàng)目情況況判定標(biāo)判定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)稅計(jì)稅方法方法適用稅率適用稅率（征收率）（征收率）項(xiàng)目工程所在地項(xiàng)目工程所在地本地項(xiàng)目本地項(xiàng)目異地項(xiàng)目異地項(xiàng)目一般納稅人新項(xiàng)目2016年5月1日后取得一般計(jì)稅11%不動(dòng)產(chǎn)所在地按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)老項(xiàng)目201

23、6年4月30日前取得一般計(jì)稅11%不動(dòng)產(chǎn)所在地按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)簡易計(jì)稅5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征5%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)征5%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)小規(guī)模納稅人簡易計(jì)稅5%九、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣九、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣 （一一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件 （二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯（二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯 （三）（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣哪些進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣 （四）（四）進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入-不能抵扣到能抵扣不能抵扣到能抵扣 （五）（五）進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出-能抵扣到不能抵扣能抵扣到不能抵扣 （六）（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分 （七）（七）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)

24、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)-多抵扣多抵扣 （八）（八）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)-少抵扣少抵扣 （九）（九）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) （十）（十）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制進(jìn)項(xiàng)稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制（一一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件和邏輯進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件和邏輯三個(gè)條件： 一是取得營改增之后的抵扣憑證； 二是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣； 三是認(rèn)證通過。（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件條件一：條件一：下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)

25、具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。抵扣憑證的開具時(shí)間必須在抵扣憑證的開具時(shí)間必須在2016年年5月月1日及以后。日及以后。（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。抵扣憑證的開具時(shí)間必須在抵扣憑證的開具時(shí)間必須在2016年年5月月1日及

26、以后。日及以后。（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件（一）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的條件條件二：條件二：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣 是指在開票之日起180天之內(nèi)，認(rèn)證通過后抵扣。如果超過180天，需要層報(bào)稅務(wù)總局認(rèn)證通過后抵扣。條件三：認(rèn)證通過條件三：認(rèn)證通過 認(rèn)證通過是指在稅局的增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)中，經(jīng)過比對，確認(rèn)發(fā)票及其載明的信息是真的，能保證開票方申報(bào)繳納相應(yīng)的銷項(xiàng)稅，才允許抵扣。（二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯（二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯1、是否可以抵扣 取得可抵扣憑證后，首先區(qū)分是否可以抵扣。2、不能抵扣到能抵扣 取得抵扣憑證時(shí)不能抵扣，但是以后能抵扣。3、能抵扣到不能抵扣 取得抵扣憑證時(shí)能抵扣，并且已經(jīng)抵扣，以后又不能

27、抵扣。（二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯（二）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的邏輯4、如何準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅 每期申報(bào)時(shí)，需要做以下三項(xiàng)工作： 一是首先區(qū)分當(dāng)期取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣； 二是檢查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入。 三是檢查是否有以往能抵扣并已經(jīng)抵扣，但是本期又不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，如果有，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。 （三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣可以可以抵扣抵扣（一）從銷售方取得銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)

28、票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率（四）從境外單位或者個(gè)人境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅用于某些特定項(xiàng)目；與非正常損失有關(guān)；購進(jìn)特定服務(wù)；財(cái)政部和總局規(guī)定的其他情形。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：用于某些特定項(xiàng)目用于某些特定項(xiàng)目 購進(jìn)的貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，如果用于以下

29、項(xiàng)目，則相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅，不得抵扣。1、用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目；2、用于免征增值稅項(xiàng)目；3、用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)。交際應(yīng)酬費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。 上述進(jìn)項(xiàng)稅，如果是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅，必須是專門用于上述項(xiàng)目的，才不可以抵扣，如果是混用如果是混用的，也用于應(yīng)稅項(xiàng)目，則進(jìn)項(xiàng)稅可以全額抵扣。的，也用于應(yīng)稅項(xiàng)目，則進(jìn)項(xiàng)稅可以全額抵扣。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：與非正常損失有關(guān)不得抵扣之：與非正常損失有關(guān)1、與非正常損失的購進(jìn)貨物有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅；2、與非正常損失有關(guān)的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的貨物有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅，貨物不包括固定資產(chǎn)；3、與非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅

30、；4、與非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅。非正常損失非正常損失，是指被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違法被依法沒收、銷毀、拆除。需要指出的是，因著火造成的損失，不屬于非正常損失。有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅，包括所有相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅。以在建工程為例，相關(guān)的貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)等都不得抵扣。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：購進(jìn)的特定服務(wù)不得抵扣之：購進(jìn)的特定服務(wù)旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。購進(jìn)貸款服務(wù)不能抵，意味著支付銀行貸款利息不得抵扣。購進(jìn)貸款服務(wù)不能抵，意味著支付銀行貸款利息不得抵扣。餐飲服務(wù)不能抵扣，但是住宿服務(wù)沒規(guī)定不讓抵扣，意味

31、著餐飲服務(wù)不能抵扣，但是住宿服務(wù)沒規(guī)定不讓抵扣，意味著住宿取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可以抵扣。住宿取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可以抵扣。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：財(cái)政部規(guī)定的其他情形不得抵扣之：財(cái)政部規(guī)定的其他情形 目前主要是指納稅人2016年5月1日之后取得的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，進(jìn)項(xiàng)稅分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第13個(gè)月后抵扣40%。 不是絕對不讓抵扣，而是分期抵扣。其作用，在于緩解對稅收收入的沖擊。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣分兩年抵扣的情形分兩年抵扣的情形 適用一般計(jì)稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2

32、016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得是指：取得是指：直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：4月月30日前執(zhí)行合同，在日前執(zhí)行合同，在“營改增營改增”后后收到增值稅專用發(fā)票收到增值稅專用發(fā)票 1、“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項(xiàng)目，而且“營改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具

33、的增值稅專用發(fā)票。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：4月月30日前執(zhí)行合同，在日前執(zhí)行合同，在“營改增營改增”后收到增值稅專用發(fā)票后收到增值稅專用發(fā)票 2、“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項(xiàng)目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。3、“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣（三）哪些進(jìn)項(xiàng)稅不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：“營改增營改增”后新業(yè)務(wù)不能抵扣后新業(yè)務(wù)不能抵扣1、供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用

34、品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具具體銷售貨物或者提供慶稅勞務(wù)清單的情形不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂的通知(國稅發(fā)2006156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。 （四）不能抵扣到能抵扣（四）不能抵扣到能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入，是指納稅人購入的，因?qū)Ｓ糜诿舛愴?xiàng)目、簡易征收項(xiàng)目而不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，如果用途改變?nèi)绻猛靖淖?，比如也用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目，則可在改變用途的次月，抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅，具體按

35、照下列公式計(jì)算：（四）不能抵扣到能抵扣（四）不能抵扣到能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/(1+適用稅率)*適用稅率凈值是指按照會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額。前提是取得合法有效的增值稅扣稅憑證。（四）不能抵扣到能抵扣（四）不能抵扣到能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入 為了盡量擴(kuò)大抵扣，納稅人購進(jìn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，最好不要專用于免稅項(xiàng)目和簡易征收項(xiàng)目，而是與應(yīng)稅項(xiàng)目混用而是與應(yīng)稅項(xiàng)目混用，這樣購進(jìn)時(shí)，就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 如果只能專用于免稅項(xiàng)目和簡易征收，也應(yīng)在取得發(fā)票后，及時(shí)認(rèn)證，但是暫不抵扣，為以后抵扣提供便利。 （四）不能抵扣到能抵扣（四）

36、不能抵扣到能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入 為了盡量擴(kuò)大抵扣，納稅人購進(jìn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，最好不要專用于免稅項(xiàng)目和簡易征收項(xiàng)目，而是與應(yīng)稅項(xiàng)目混用而是與應(yīng)稅項(xiàng)目混用，這樣購進(jìn)時(shí)，就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 如果只能專用于免稅項(xiàng)目和簡易征收，也應(yīng)在取得發(fā)票后，及時(shí)認(rèn)證，但是暫不抵扣，為以后抵扣提供便利。 （五）能抵扣到不能抵扣（五）能抵扣到不能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，是指已經(jīng)抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅，但是又發(fā)生了不得抵扣的情形，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅，自當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅中扣減，無法確定進(jìn)項(xiàng)稅的，按照實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。（五）能抵扣到不能抵扣（五）能抵扣到不能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出舉例如下

37、： A公司2016年1月購進(jìn)一批原料，進(jìn)項(xiàng)稅是60萬元，在2月申報(bào)1月增值稅時(shí)，全額抵扣了，但是在3月份原料被盜，與被盜的原料對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅是10萬元，由于這10萬元不會(huì)再產(chǎn)生與之匹配的銷項(xiàng)稅，所以這10萬不得抵扣，但由于在2月申報(bào)時(shí)抵扣的60萬中，包含著不得抵扣的10萬，所以，應(yīng)自3月份其他可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅中，轉(zhuǎn)出10萬元。（五）能抵扣到不能抵扣（五）能抵扣到不能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 如果用于應(yīng)稅項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，在抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后，又專門用于免稅項(xiàng)目、簡易征收項(xiàng)目或被依法拆除，也應(yīng)計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。按下列公式計(jì)算：按下列公式計(jì)算：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或

38、者不動(dòng)產(chǎn)凈值*適用稅率折舊年限選擇對進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出的折舊年限選擇對進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出的影響？影響？（五）能抵扣到不能抵扣（五）能抵扣到不能抵扣-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出提示：如果該轉(zhuǎn)出不轉(zhuǎn)出，則少繳增值稅，留下極大的隱患。為避免已經(jīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)再做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，納稅人應(yīng)盡量維持固定資產(chǎn)用于應(yīng)稅項(xiàng)目。無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分納稅人應(yīng)該按照進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的規(guī)定，及時(shí)區(qū)分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。如果實(shí)在無法區(qū)分，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅： 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)

39、目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分（六）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的劃分比如：適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，就必須按照公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。提示：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不提示：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。（七）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)（七）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)-多抵扣多抵扣 從上述規(guī)定可以看出，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)之一是多抵扣，一是抵扣了不該抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，二是該作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出時(shí)，沒有轉(zhuǎn)出。 多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致納稅人少繳增值稅。多

40、抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致納稅人少繳增值稅。（八）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)（八）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)-少抵扣少抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的另一風(fēng)險(xiǎn)是少抵扣，一是該抵扣的，沒有抵扣，如沒有在開票之日起180天之內(nèi)認(rèn)證通過，導(dǎo)致不能抵扣。二是該做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入時(shí)，沒有及時(shí)轉(zhuǎn)入。 少抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致納稅人多交增值稅。少抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，導(dǎo)致納稅人多交增值稅。（九）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的經(jīng)濟(jì)分析（九）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的經(jīng)濟(jì)分析 進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的好處是兩個(gè)：一是降低成本，二是緩解現(xiàn)金流壓力。 進(jìn)項(xiàng)稅是納稅人自己在購進(jìn)貨物或服務(wù)時(shí)，支付給對方的，是自己花的錢，如果不能抵扣，則不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)入成本。能抵扣沒有抵扣，則降低成本的好處也主動(dòng)放棄了。 納稅人抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，

41、可以少繳稅款，緩解現(xiàn)金流的壓力。（十）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制（十）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制 為控制進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，納稅人應(yīng)健全抵扣機(jī)制，包括制定發(fā)票管理制度，納稅申報(bào)流程制度等。 通過制定發(fā)票管理制度，防止出現(xiàn)該取得發(fā)票沒有取得發(fā)票，該及時(shí)抵扣沒有及時(shí)抵扣的情況發(fā)生。 通過納稅申報(bào)流程制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)應(yīng)該做進(jìn)項(xiàng)稅處理的事項(xiàng)，該轉(zhuǎn)出就及時(shí)轉(zhuǎn)出，該轉(zhuǎn)入及及時(shí)轉(zhuǎn)入，防止多抵扣和少抵扣情況的發(fā)生。十、稅收優(yōu)惠十、稅收優(yōu)惠 清包工清包工以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人

42、工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅十、稅收優(yōu)惠十、稅收優(yōu)惠 甲供工程甲供工程甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。發(fā)包方自行采購的建筑工程?？梢赃x擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅十、稅收優(yōu)惠十、稅收優(yōu)惠 老項(xiàng)目老項(xiàng)目建筑工程老項(xiàng)目，是指：建筑工程老項(xiàng)目，是指：（一）（一）建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證注明的合同開工注明的合同開工日期在日期在2016年年4月月30日前的建筑工程項(xiàng)目；日前的建筑工程項(xiàng)目；（

43、二）未取得（二）未取得建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證的，建筑的，建筑工程承包合同注明的開工日期在工程承包合同注明的開工日期在2016年年4月月30日前日前的建筑工程項(xiàng)目。的建筑工程項(xiàng)目?？梢赃x擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅十、稅收優(yōu)惠十、稅收優(yōu)惠 境外工程境外工程 （一）工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)。（一）工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)。（二）工程項(xiàng)目在境外的工程監(jiān)理服務(wù)。（二）工程項(xiàng)目在境外的工程監(jiān)理服務(wù)。（三）工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)（三）工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的上列服務(wù)和無形資產(chǎn)免征增境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的上列服務(wù)和無形資

44、產(chǎn)免征增值稅，但財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅值稅，但財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外率的除外十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定國家稅務(wù)總局2016第17號(hào)公告一般納稅一般納稅人人新項(xiàng)目一般計(jì)稅11%全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包數(shù)的余額向建筑服務(wù)發(fā)生地的國稅預(yù)繳2%，再向機(jī)構(gòu)所在地國稅納稅申報(bào)老項(xiàng)目簡易計(jì)稅（可選）3%全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-支付的分包向建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)特定行為（兩種）簡易計(jì)稅（可選）3%全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用向建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)小規(guī)模納小規(guī)模納稅人稅人老項(xiàng)目和新項(xiàng)目簡易計(jì)稅

45、3%全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-支付的分包向建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳3%，再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定1.建筑業(yè)納稅人，不管一般和小規(guī)模，都要先向建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，然后再向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)2.當(dāng)使用一般計(jì)稅方式時(shí)，不管新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，預(yù)繳率都是2%，當(dāng)使用簡易計(jì)稅方式時(shí)，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，預(yù)繳率都是3%3.預(yù)繳和納稅申報(bào)都是在國家稅務(wù)局。十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定十一、異地項(xiàng)目納稅規(guī)定計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款公式 2%應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+11%)2% 3%應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+3%)3%。 納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余