CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

1、第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律1、房地產(chǎn)概述2、房地產(chǎn)市場的供求關系3、房地產(chǎn)市場結構與市場指標4、房地產(chǎn)市場的特性與功能5、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律6、政府對房地產(chǎn)市場的干預1CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場： 是指房地產(chǎn)商品交換的領域和場所。是指房地產(chǎn)商品交換的領域和場所。 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鰪氖路康禺a(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。所以及一切交易途徑和形式?是所有這些交換和流通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的是所有這些交換和流通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復雜的經(jīng)濟

2、利益關系。當事人之間錯綜復雜的經(jīng)濟利益關系。2CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 影響運行活動各種因素的總和 社會社會 政治政治 經(jīng)濟經(jīng)濟 金融金融 法律法律 技術技術 資源資源 國際國際3CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述三、推動房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量 1、社會經(jīng)濟因素、社會經(jīng)濟因素 社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 2、社會經(jīng)濟力量、社會經(jīng)濟力量 金融業(yè)的發(fā)展金融業(yè)的發(fā)展 信息、通訊技術水平的提

3、高信息、通訊技術水平的提高 生產(chǎn)和工作方式的轉變生產(chǎn)和工作方式的轉變 人文環(huán)境的變化人文環(huán)境的變化 自然環(huán)境的變化自然環(huán)境的變化 政治制度的變遷政治制度的變遷4CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求 1、概念、概念 房地產(chǎn)需求：是指在一個特定時期內，消費者在各房地產(chǎn)需求：是指在一個特定時期內，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。 2、房地產(chǎn)需求的特點、房地產(chǎn)需求的特點 1）房地產(chǎn)需求具有）房地產(chǎn)需求具有普遍性普遍性 2）房地產(chǎn)需求具有）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性區(qū)域性 3）房地產(chǎn)需求具有）房地產(chǎn)需

4、求具有層次性層次性 5CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求 3、類型、類型 生產(chǎn)性、消費性、投資性生產(chǎn)性、消費性、投資性 4、房地產(chǎn)需求的影響因素、房地產(chǎn)需求的影響因素 1）收入的變化）收入的變化 2）其他商品的價格變化）其他商品的價格變化 3）對未來的預期）對未來的預期 4）政府政策的變化）政府政策的變化 6CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系二、房地產(chǎn)市場的供給 1、概念、概念 房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內，房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)供給：是指在一個特定時期內，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。商在各種可能的

5、價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。 2、房地產(chǎn)供給的特點、房地產(chǎn)供給的特點 1）房地產(chǎn)供給）房地產(chǎn)供給缺乏彈性缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供）房地產(chǎn)供給具有給具有壟斷性壟斷性 3）房地產(chǎn)供）房地產(chǎn)供給具有給具有滯后性滯后性7CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系二、房地產(chǎn)市場的供給 3、房地產(chǎn)供給的影響因素、房地產(chǎn)供給的影響因素 1）房地產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2）政府政策的變化）政府政策的變化 3）對未來的預期）對未來的預期 8CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的機制 房地產(chǎn)市場運行機制 就是市場有機體互相聯(lián)系、互就是市場有機體互相聯(lián)系、

6、互相制約、調節(jié)市場交易主體和客體，促其規(guī)范運行的形式相制約、調節(jié)市場交易主體和客體，促其規(guī)范運行的形式和手段。和手段。 內容 價格機制價格機制 9CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的機制 1、供求均衡、供求均衡 即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。 價格價格數(shù)量數(shù)量SDP0ME10CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律價格價格數(shù)量數(shù)量SD1DPP10MM1HhFfE11CH2

7、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律價格價格數(shù)量數(shù)量SD1D2PP10Q1QQ212CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的機制 1、供求均衡、供求均衡 RE供求均衡原理的要義：供求均衡原理的要義：是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結果是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結果均衡狀態(tài)的構成要素，不但包括供、需價格，而且均衡狀態(tài)的構成要素，不但包括供、需價格，而且還包括供、需數(shù)量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)還包括供、需數(shù)量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)系、影響系、影響供、需數(shù)量一致，微觀上，表示特定市場、特定房供、需數(shù)量一致，微觀上，表示特定市場、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)

8、量相當、供求結構吻合；宏觀上，地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當、供求結構吻合；宏觀上，表示一個城市或一個國家的表示一個城市或一個國家的RE供、需數(shù)量相一致供、需數(shù)量相一致 13CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的機制 1、供求均衡、供求均衡 RE供求均衡原理的現(xiàn)實意義供求均衡原理的現(xiàn)實意義：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應該重視房地產(chǎn)市場供給房地產(chǎn)商應該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時調整和需求的變動，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時調整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等國家應該運用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠

9、桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線經(jīng)濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡狀態(tài)。衡狀態(tài)。 14CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系三、房地產(chǎn)市場的機制 2、供求非均衡、供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)?；蛘邇烧叨疾灰恢碌慕?jīng)濟運行狀態(tài)。 三種狀態(tài)： A、總量性供不應求狀

10、態(tài)總量性供不應求狀態(tài) B、總量性供過于求狀態(tài)總量性供過于求狀態(tài) C、結構性供求失衡的狀態(tài)結構性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。 15CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結構與市場指標一、房地產(chǎn)市場結構 包括：包括： 總量結構：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結構：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結構 區(qū)域結構：全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地：全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地段）段） 產(chǎn)品結構：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟適用：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房 供求結構：供求檔次和需求水平：供

11、求檔次和需求水平 投資結構：投資目的、投資方式：投資目的、投資方式16CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結構與市場指標二、房地產(chǎn)市場細分 1、按、按地域細分細分 2、按、按房地產(chǎn)用途分分 3、按、按存量增量細分細分 4、按、按交易形式細分細分 5、按、按目標市場細分細分17CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結構與市場指標三、房地產(chǎn)市場指標存量存量新竣工量新竣工量滅失量滅失量空置量空置量空置率空置率可供租售量可供租售量房屋施工面積房屋施工面積房屋新開工面積房屋新開工面積平均建設周期平均建設周期竣工房屋價值竣工房屋價值國內生產(chǎn)總值國內生產(chǎn)總值人口數(shù)人口數(shù)城市家庭人口城市家庭

12、人口就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入房屋空間使用數(shù)量房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)銷售量銷售量出租量出租量吸納量吸納量吸納率吸納率吸納周期吸納周期預售面積預售面積房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)租金18CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、 房地產(chǎn)市場的特性 1、市場供給的特點、市場供給的特點 2、市場需求的特點、市場需求的特點 3、市場交易的特點、市場交易的特點 4、市場價格的特點、市場價格的特點19CH2房

13、地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能二、 房地產(chǎn)市場的功能 1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益、配置存量房地產(chǎn)資源和利益 2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化、顯示房地產(chǎn)市場需求變化出租數(shù)量出租數(shù)量價格價格銷售數(shù)量銷售數(shù)量SD1DPP10MM1價格價格SD1DRR10LL120CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能二、 房地產(chǎn)市場的功能 3、指導供給以適應需求的變化、指導供給以適應需求的變化 變化原因：變化原因： 使用方式變化使用方式變化 租售價格變化租售價格變化 4、指導政府制定科學的土地供給計劃、指導政府制定科學的土地供給計劃 5、引導需求適應供給條件的變化、引導需求適應

14、供給條件的變化21CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 S1 房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者22CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 土地市場土地市場RE開發(fā)建設市場開發(fā)建設市場RE銷售市場銷售市場RE消費市場消費市場建筑材料市場建筑材料市場RE金融市場金融市場中介服務市場中介服務市場物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場房地產(chǎn)市場運行機制基本架構23CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 1、房地產(chǎn)空間市場、房地產(chǎn)空間市場 生產(chǎn)、生活空間 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)市場、房地產(chǎn)資產(chǎn)市

15、場 3、聯(lián)系和均衡狀態(tài)、聯(lián)系和均衡狀態(tài)空間市場的供求關系決定房地產(chǎn)租金水平，同時空間市場的供求關系決定房地產(chǎn)租金水平，同時決定收益率決定收益率空間市場的供給又由資產(chǎn)市場決定空間市場的供給又由資產(chǎn)市場決定24CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律25CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期 世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明，在經(jīng)濟總量增長過程世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明，在經(jīng)濟總量增長過程中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，導致經(jīng)濟總量在時間序列上的波動現(xiàn)象，即實際低有別，導致經(jīng)濟總量在時

16、間序列上的波動現(xiàn)象，即實際增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反映經(jīng)濟增長與經(jīng)濟增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反映經(jīng)濟增長與經(jīng)濟波動的關系。波動的關系。GDPT潛在的GDP水平線經(jīng)濟波動是重復出現(xiàn)擴張與經(jīng)濟波動是重復出現(xiàn)擴張與收縮的周期波動，經(jīng)濟周期收縮的周期波動，經(jīng)濟周期則可稱為從波峰到波谷周期則可稱為從波峰到波谷周期性運動的經(jīng)濟波動。性運動的經(jīng)濟波動。產(chǎn)生根源 社會總供給和總需社會總供給和總需求兩個對立面的矛盾和統(tǒng)一。求兩個對立面的矛盾和統(tǒng)一。26CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 1、定義、定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)是

17、指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。 2、房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因、房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 供需、信息、心理、政策、制度、時間等。供需、信息、心理、政策、制度、時間等。 3、傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內容、傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內容 在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場正常運作，在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內，投入房地且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。投資量的能力。27C

18、H2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 4、分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念、分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念 經(jīng)濟擴張與就業(yè)的非線性關系經(jīng)濟擴張與就業(yè)的非線性關系就業(yè)機會增加與空間需求非同時增長就業(yè)機會增加與空間需求非同時增長 經(jīng)濟活動的擴張不再立即導致新建筑增加經(jīng)濟活動的擴張不再立即導致新建筑增加消費行為消費行為城市化等城市化等28CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 5、房地產(chǎn)市場的自然周期、房地產(chǎn)市場的自然周期 BACDE29CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 6

19、、房地產(chǎn)市場的投資周期、房地產(chǎn)市場的投資周期 BACDE30CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 7、房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系、房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系 兩者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和兩者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。超前于市場自然周期的變化。 31CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 8、房地產(chǎn)市場周期的特點、房地產(chǎn)市場周期的

20、特點 1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前些；民經(jīng)濟周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早到來；）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些；體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。 32CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律19942006中國房

21、地產(chǎn)投資增長率走勢圖1979-1991 屬于恢復階段，周期性難以顯現(xiàn)；1992-1993 高速增長期，可看作繁榮階段；1994-1996 衰退階段；1997-1999 蕭條階段；1999-2000 復蘇階段；2000- 新的繁榮階段33CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 S1 泡沫經(jīng)濟 “泡沫狀態(tài)泡沫狀態(tài)這個名詞，隨便一點說，就是一種這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)的過程中陡然漲價，開始的價格或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)的過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是吸引新

22、的買主上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是吸引新的買主這些人一般只是想通過買賣謀取利潤，而對這些資產(chǎn)本這些人一般只是想通過買賣謀取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用或產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價常常是預身的使用或產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終?！?金德爾博格金德爾博格 新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典 1992年版年版34CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 S2 泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫 經(jīng)濟

23、泡沫 指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。（具體表征：上下起伏的經(jīng)濟周期）均衡現(xiàn)象。（具體表征：上下起伏的經(jīng)濟周期） 泡沫經(jīng)濟 則專指那些由于經(jīng)濟投機活動而導致市則專指那些由于經(jīng)濟投機活動而導致市場價格大起大落的現(xiàn)象。場價格大起大落的現(xiàn)象。 區(qū)別（市場機制） 對經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生制衡對經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生制衡 均衡點均衡點 對泡沫經(jīng)濟無能為力對泡沫經(jīng)濟無能為力 均衡點均衡點35CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 S3 泡沫經(jīng)濟載體的特征 A、供求關系不易達到均衡 B、容易識別

24、，交易成本較低 C、容量相當大，足以沖擊金融市場的機構 典型：股票、房地產(chǎn)36CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 房地產(chǎn)泡沫形成的過程房地產(chǎn)泡沫形成的過程：較大群體對較大群體對RE市場的樂觀共識市場的樂觀共識比較發(fā)達的房地產(chǎn)市場交易，容易買進賣出比較發(fā)達的房地產(chǎn)市場交易

25、，容易買進賣出在房地產(chǎn)交易市場上投機資金占用時間比較短在房地產(chǎn)交易市場上投機資金占用時間比較短購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸37CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因： 土地有限和稀缺（基礎）土地有限和稀缺（基礎） 投機需求膨脹（直接誘因）投機需求膨脹（直接誘因） 金融機構過度房貸金融機構過度房貸 （金融流動性過剩，直接助燃劑）（

26、金融流動性過剩，直接助燃劑）S38CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律社會需求大致上可分為兩類:真實需求和投機需求。區(qū)別：區(qū)別： 第一，真實需求和投機需求的目的不一樣。第一，真實需求和投機需求的目的不一樣。 第二，交易成本不同。第二，交易成本不同。 第三，資金占用時間長短不同。投機需求占用資金的時第三，資金占用時間長短不同。投機需求占用資金的時間間短短于真實需求。于真實需求。 第四，真實需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來第四，真實需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來判斷下一期的需求。判斷下一期的需求。 第五，投機需求在財富轉移上的作用要遠遠大于一般的第五，投機需求在財

27、富轉移上的作用要遠遠大于一般的真實需求。真實需求。39CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 在投機和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。在在投機和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。在一定條件下正常的投資很快就轉變?yōu)橥稒C行為。有些人買一定條件下正常的投資很快就轉變?yōu)橥稒C行為。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。希望房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。希望在高價位上出售，從中獲利。這樣的購房具有一定的投機在高價位上出售，從中獲利。這樣的購房具有一定的投機成分在內，但是在經(jīng)濟理論上卻無可非議。成分在內，但是在經(jīng)濟理論上卻無可非議。 如果只是買一套或幾

28、套住宅，放在那里等升值，在大如果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數(shù)情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報，多數(shù)情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之后再賣出去，那就有投機之嫌。后再賣出去，那就有投機之嫌。 40CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律QS1D2D1PP00Q0S2D3A在一般商品市場上，當價格上升的時候需求減少，當價格下降的時候需求增加。需求曲線必然有負斜率。當投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。 41CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第

29、五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 1、房地產(chǎn)泡沫及成因、房地產(chǎn)泡沫及成因 危害 破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 降低社會生產(chǎn)和資源配置效率降低社會生產(chǎn)和資源配置效率 阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展 助長地下經(jīng)濟和非法活動助長地下經(jīng)濟和非法活動 加大貧富差距和國民收入不平等加大貧富差距和國民收入不平等 敗壞社會風氣敗壞社會風氣 破壞金融秩序，導致銀行危機破壞金融秩序，導致銀行危機42CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律附：中國的房地產(chǎn)泡沫 1、區(qū)域性的 2、以海南為代表 建省 1993年國家金融整頓 1997年海南銀行倒閉Re泡沫的直接

30、后果43CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 2、“過度開發(fā)過度開發(fā)”及誘因及誘因 定義：是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長定義：是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。情況。 誘因：開發(fā)商對市場預測的偏差誘因：開發(fā)商對市場預測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易得性開發(fā)資金的易得性44CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 3、房地產(chǎn)泡沫和、房地產(chǎn)

31、泡沫和“過度開發(fā)過度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系的區(qū)別與聯(lián)系 區(qū)別：反映層面不同區(qū)別：反映層面不同 嚴重程度和危害性不同嚴重程度和危害性不同 在周期循環(huán)中所處階段不同在周期循環(huán)中所處階段不同 參與者動機不同參與者動機不同 聯(lián)系：都是市場價值的偏離；聯(lián)系：都是市場價值的偏離； “過熱過熱”不一定產(chǎn)生泡沫，但其是不一定產(chǎn)生泡沫，但其是“泡沫泡沫”的前提（誘因）的前提（誘因）45CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 4、房地產(chǎn)泡沫的衡量、房地產(chǎn)泡沫的衡量 價格、增長率、價格指數(shù)、收入、抵押貸款增長率、價格、增長率、價格指數(shù)、收入、抵押貸款增長率、需求等需求等4

32、6CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預一、 政府干預房地產(chǎn)市場的原則 1、目標的確定性、目標的確定性 實現(xiàn)實現(xiàn)RE市場持續(xù)健康發(fā)展市場持續(xù)健康發(fā)展 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g 引導新建項目的位置選擇引導新建項目的位置選擇 滿足特殊群體的需要滿足特殊群體的需要 2、政策的連續(xù)性與協(xié)調性、政策的連續(xù)性與協(xié)調性 新舊政策的銜接新舊政策的銜接 政策間的銜接配套政策間的銜接配套 多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一47CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第六節(jié) 政府對

33、房地產(chǎn)市場的干預一、 政府干預房地產(chǎn)市場的原則 3、政策的針對性和導向性、政策的針對性和導向性 2、政策的公平性和效率、政策的公平性和效率48CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預二、 宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段 1、土地供應政策、土地供應政策 2、金融政策、金融政策 3、住房政策、住房政策 4、城市規(guī)劃、城市規(guī)劃 5、地價政策、地價政策 6、稅收政策、稅收政策 7、租金控制、租金控制49CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預三、 規(guī)范房地產(chǎn)市場的措施 1、健全市場準入制度、健全市場準入制度 2、推動行業(yè)誠信體系建設、推動行業(yè)誠信體系建設 3、規(guī)范交易程序

34、、規(guī)范交易程序 4、加強產(chǎn)權管理、加強產(chǎn)權管理50CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念一、房價收入比 1、出處 瑞納特瑞納特（Bertnard Renaud），），1989年研究報告指出，年研究報告指出，發(fā)達國家中房價收入比發(fā)達國家中房價收入比1.85.5，發(fā)展中國家，發(fā)展中國家4.06.1，窮，窮國和富國房價收入比大不相同。國和富國房價收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心聯(lián)合國人居中心，1998年對年對96個國家和地區(qū)進行統(tǒng)個國家和地區(qū)進行統(tǒng)計公布房價收入比，各國離散度相當大，計公布房價收入比，各國離散度相當大，0.830，均，均值值8.4，中位數(shù)，中位數(shù)6.4。 報告非學術研究論文，未給

35、出房價收入比的定義。報告非學術研究論文，未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。被譯為中文后廣為流傳。居民平均年全部收入住房平均價格房價收入比51CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念一、房價收入比 2、不能用來進行國際比較 房價的統(tǒng)計對象選擇不同房價的統(tǒng)計對象選擇不同 房價的統(tǒng)計定義千差萬別房價的統(tǒng)計定義千差萬別 面積含義分歧面積含義分歧 居民年全部收入上各國分歧更大居民年全部收入上各國分歧更大52CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念一、房價收入比 3、國內做法 國務院，國務院，199823#關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知改革，加

36、快住房建設的通知中，房價收入比：本地區(qū)一中，房價收入比：本地區(qū)一套建筑面積為套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。家庭年平均工資之比。 數(shù)據(jù)定義千差萬別，房價收入比各有內涵，只能用數(shù)據(jù)定義千差萬別，房價收入比各有內涵，只能用于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較。間的橫向比較。53CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念一、房價收入比 “房價收入比沒有國際警戒線” 歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席歐洲房地產(chǎn)研究聯(lián)合會主席本特本特.特納特納在北京接受記者采訪時

37、明確表示。在北京接受記者采訪時明確表示。 世界銀行的結論是：在低收入國家，房價收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產(chǎn)市場存在泡沫破裂的危險。54CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念二、空置率 空置面積：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司

38、自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。等不可銷售或出租的房屋面積。 北京統(tǒng)計信息網(wǎng) 但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 當前流行空置率計算方法：當前流行空置率計算方法： A、全社會空置房面積除以全部住房面積；全社會空置房面積除以全部住房面積； B、空置商品房面積除以最近空置商品房面積除以最近3年內竣工的竣工面積；年內竣工的竣工面積； C、空置商品房面積除以當年竣工的建筑面積?？罩蒙唐贩棵娣e除以當年竣工的建筑面積。55CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念二、空置率 國外做法：在海外住房空置率研究中在海外住房空置率研究中，都沒有把已經(jīng)出售或

39、出，都沒有把已經(jīng)出售或出租但是沒有人居住的房屋統(tǒng)計在內。租但是沒有人居住的房屋統(tǒng)計在內。將住宅空置分為兩類：偶然將住宅空置分為兩類：偶然（Incidence）空置和長空置和長期期（Duration）空置。偶然空置取決于人口流動，而空置。偶然空置取決于人口流動，而長期空置是市場搜索的必然結果。長期空置不可避長期空置是市場搜索的必然結果。長期空置不可避免；偶然空置和產(chǎn)業(yè)結構變化、就業(yè)機會及移民流免；偶然空置和產(chǎn)業(yè)結構變化、就業(yè)機會及移民流動等要素密切相關。研究表明，房價和偶然空置相動等要素密切相關。研究表明，房價和偶然空置相關，而和長期空置的關系并不顯著。關，而和長期空置的關系并不顯著。56CH2

40、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念二、空置率 國外做法：黃民黃民（Min Hwang）和和奎格里奎格里（Johu Quigley）2005發(fā)表的論文中研究了美國房地產(chǎn)市場，指出，發(fā)表的論文中研究了美國房地產(chǎn)市場，指出，房價上升將壓低空置率。如果預期房價上升或者訪房價上升將壓低空置率。如果預期房價上升或者訪京愛劇烈變化，將抬高空置率。京愛劇烈變化，將抬高空置率。57CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律S2 幾個概念二、空置率 有人說：有人說：“按國際通行慣例，空置率在按國際通行慣例，空置率在5%至至10%之間為之間為合理區(qū)；空置率在合理區(qū)；空置率在10%至至20%之間屬危險區(qū)；空置率在之間屬危險區(qū)；空

41、置率在20%以以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險。上為嚴重積壓區(qū)，極度危險?！?？ 所謂所謂“國際警戒線國際警戒線”恐怕憑空杜撰，說話者試圖傳遞何恐怕憑空杜撰，說話者試圖傳遞何樣信息？樣信息？ 住宅空置是一個市場顯現(xiàn)，除了加強銀行信貸紀律之外，不需要設置什么“警戒線”。58CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律典型的是由國家審計署李金華署長披露的2004年姚康達從上海工商銀行外高橋保稅區(qū)支行貸款7141萬元，購買128套住宅2004年6月23日，審計署審計長李金華提交讓人觸目驚心的審計“清單”讓姚康達一夜之間成為名人：工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達”一人就發(fā)放個人住房貸款7141萬元，這些資金被用于購買

42、128套住房，炒作房地產(chǎn)。這件事情被曝光后，當時的中國工商銀行辦公室新聞處處長謝泰峰接受記者采訪時表示說：“這個事情出現(xiàn)在2002年和2003年上半年，當時央行關于房地產(chǎn)信貸的121號文件還沒出臺，有關貸款政策文件并沒規(guī)定對個人住房貸款發(fā)放的最高上限。由于中國人民銀行是在2003年6月出臺121號文件，對貸款人購買兩套或兩套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行還是銀監(jiān)會都沒有相關規(guī)定限制貸款購買兩套或兩套以上住房，因此支行是按照每筆貸款是否符合條件來放貸的?！倍摇霸谑潞髮徍酥?，貸款程序并沒有發(fā)現(xiàn)違規(guī)之處。”事情的最后結果是謝泰峰承認“給單一的個人發(fā)放如此高額住房貸款，極容易給銀行造成潛在

43、風險。的確存在銀行在當時房地產(chǎn)行情較好的情況下，房貸風險意識不足的問題?！倍ど蹄y行外高橋保稅區(qū)支行的行長欽偉也被調離原職。 “目前該筆貸款已全額收回，未造成資金損失。”中國工商銀行辦公室新聞處處長謝泰峰接受記者采訪時表示。 59CH2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人 1988年房地產(chǎn)平均價格為1350元平方米，1991年為1400元平方米，1992年則猛增至5000元平方米，比1991年增長257%.1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7500元平方米，從1993年下半年開始呈現(xiàn)回落趨勢（周誠主編

44、：中國房地產(chǎn)市場年鑒（1996）第194頁。）。另據(jù)統(tǒng)計，?？谑械貎r1991年最高為98萬元畝，到1993年漲至最高位為680萬元畝，而到1996年初則下降到約100萬元畝，跌幅達八成五，基本上回落到1991年的水平（唐健：市場機制漸成，調控作用日顯我國地價現(xiàn)狀評析（上）。 地產(chǎn)泡沫時期，以四大銀行為首的資金，包括大型國企以至鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營資本的大量資本通過各種渠道進入了房地產(chǎn)市場，當時流傳著“要掙錢，到海南； 要發(fā)財，炒樓花”,房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后陷入了崩破。隨后，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商成了銀行的債務人，這些債務人把賺的錢留給自己，留下的房地產(chǎn)則高價抵給銀行。最終，伴隨著海南發(fā)展銀行的倒閉，銀

45、行變成了海南最大的發(fā)展商。 當時海南城市人口100多萬，房地產(chǎn)公司就1.3W，平均80人一家地產(chǎn)公司，所有地產(chǎn)都在交易中，所有地產(chǎn)項目也建設中，誰也不知道建好以后給誰住，賣買房地產(chǎn)人沒有打算住在海南的，從1樓簽了房產(chǎn)賣買合同，到6樓加價就賣了，潘石屹這般人也在其中，92年8月潘石屹等人發(fā)嗅到了不對勁的味，撤離海南到北京發(fā)展，93年泡沫破裂!（提一句，吉利汽車老總李書福這一年，損失了3000萬，從些發(fā)誓不碰地產(chǎn)） 1.3W房地產(chǎn)公司倒閉了%95，于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”,潘石屹等萬通系人馬，也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,馮侖萬通地產(chǎn)董事局主席，潘石屹離開萬通，通過離岸注冊方式成立一家“外資”公司SOHO，易小迪離開萬通成立了陽光地產(chǎn)！北京國貿(mào)邊上萬通廣場，陽光100，SOHO現(xiàn)代城都是他們的項目。 泡沫破滅后，海南的房地產(chǎn)抵押物一直處于貶值和不確定狀態(tài)，國家派出的清查組經(jīng)過幾年的處置，僅收回了少量維持費用。由于許多項目只是挖了一個大坑，銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣，更慘痛的是，這些概念中的樓層多數(shù)竟被抵押了數(shù)次，不同的銀行在確定自己的債主身份時，悲哀的發(fā)現(xiàn)這個“大坑”還欠著施工隊驚人的墊資款，即使把整個項目變現(xiàn)也不足以支付工程款。跳水的樓價和不對稱的信息繼續(xù)支配著新一輪不平衡的資源占有，房地產(chǎn)泡沫在無形中造成的對社會弱勢群體的剝奪，給社會留下了