設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理培訓(xùn)最終學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施(shsh)維修保養(yǎng)管理培訓(xùn)最終維修保養(yǎng)管理培訓(xùn)最終第一頁，共41頁。第2頁/共41頁第二頁，共41頁。日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)一一級(jí)級(jí)保保養(yǎng)養(yǎng)二二級(jí)級(jí)保保養(yǎng)養(yǎng) 1.1、維修保養(yǎng)的等級(jí)分類、維修保養(yǎng)的等級(jí)分類3日常維日常維修修中修工中修工程程大大修修工工程程第3頁/共41頁第三頁，共41頁。定期衛(wèi)生清理、潤(rùn)滑、設(shè)備安全附件檢查不常使用的機(jī)械進(jìn)行測(cè)試、常用機(jī)電設(shè)備地腳螺栓緊固發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)維修設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)巡查、參數(shù)記錄 1.2日常保養(yǎng)日常保養(yǎng)日常保養(yǎng)是指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，可在日常巡查日常保養(yǎng)是指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，可在日常巡查(xnch)時(shí)進(jìn)行，由操作人員用較短時(shí)間完成的設(shè)備時(shí)進(jìn)行

2、，由操作人員用較短時(shí)間完成的設(shè)備保養(yǎng)方式。保養(yǎng)方式。第4頁/共41頁第四頁，共41頁。5日常保養(yǎng)供配電設(shè)備房衛(wèi)生、安全附件、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行參數(shù)、功能檢測(cè)給排水設(shè)備房衛(wèi)生、安全附件、水泵運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行參數(shù)、漏油、雜音、功能檢測(cè)、螺栓緊固、管道壓力、滲漏水檢查、給排水管道檢查智能化安全附件、運(yùn)行狀態(tài)、故障記錄、功能檢測(cè)消防安全附件、運(yùn)行狀態(tài)、故障記錄、報(bào)警功能檢測(cè)、管道壓力、滲漏水檢查暖通空調(diào)設(shè)備房衛(wèi)生、安全附件、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行參數(shù)、漏油、雜音、功能檢測(cè)、螺栓緊固、管道壓力、燃?xì)鈮毫?、滲漏水檢查、設(shè)備報(bào)警記錄檢查園區(qū)公共設(shè)施安全附件、使用功能檢查、設(shè)施完好檢查、房屋主體門窗、欄桿、墻面、地面外

3、觀及功能檢查第5頁/共41頁第五頁，共41頁。電子設(shè)備內(nèi)部除塵、接線端子緊固、功能檢查、電機(jī)絕緣測(cè)試等 管道、風(fēng)道、機(jī)電設(shè)備局 部除銹防腐刷漆、閥門滲漏處理、儀表、電路檢查公共設(shè)施刷漆、墻面天花、外墻飾面維護(hù) 1.3一級(jí)保養(yǎng)一級(jí)保養(yǎng) 一級(jí)保養(yǎng)主要指對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查一級(jí)保養(yǎng)主要指對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查(jinch)、檢、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、更測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、更換，公共設(shè)施刷漆保養(yǎng)。換，公共設(shè)施刷漆保養(yǎng)。第6頁/共41頁第六頁，共41頁。7一級(jí)保養(yǎng)供配電設(shè)備內(nèi)部除塵、防銹刷漆、零部件更換、開關(guān)測(cè)試、絕緣檢查、接線端子緊固、高壓絕緣工具檢測(cè)給排水浮球閥

4、潤(rùn)滑、管道防銹刷漆、控制柜除塵、接線端子緊固除氧化、電機(jī)絕緣檢查智能化設(shè)備內(nèi)部除塵、機(jī)械設(shè)備潤(rùn)滑、監(jiān)控室線路檢查、數(shù)據(jù)備份消防管道防銹刷漆、控制柜除塵、接線端子緊固除氧化、電機(jī)絕緣檢查、消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試暖通空調(diào)管道換水、管道防銹刷漆、控制柜除塵、接線端子緊固除氧化、電機(jī)絕緣檢查園區(qū)公共設(shè)施座椅、垃圾桶、木棧道刷漆、圍墻檢查、康體設(shè)施刷漆保養(yǎng)房屋本體墻面天花、外墻飾面破損檢查第7頁/共41頁第七頁，共41頁。電機(jī)抽芯檢查，清理、軸承上油，密封檢查，更換或修復(fù)磨損件 電氣設(shè)備全面清掃，母線、端子壓接面除氧化，觸點(diǎn)檢查打磨，電器參數(shù)整定，耐壓測(cè)試等房屋本體板、柱、梁、地基檢測(cè)水箱清洗保養(yǎng)，各種主要閥

5、門拆洗，水泵拆解檢測(cè)加油，管道系統(tǒng)清洗等 1.4二級(jí)保養(yǎng)主要指機(jī)械、電氣設(shè)備進(jìn)行計(jì)劃性的全面清洗、調(diào)整，部分解體(jit)檢查和局部更換易損件，噪聲、震動(dòng)、泄露檢測(cè)等。第8頁/共41頁第八頁，共41頁。9二級(jí)保養(yǎng)供配電設(shè)備全面清掃、母線端子壓接面除氧化，觸點(diǎn)檢查打磨，耐壓絕緣測(cè)試、接地測(cè)試給排水水箱清洗、主要閥門拆解清洗、水泵拆解檢查加油、電機(jī)拆解檢查加油、管道系統(tǒng)清洗、化糞池清掏、污水管道沖刷智能化備用電源檢測(cè)、防雷接地測(cè)試、線路全面檢測(cè)、監(jiān)控室設(shè)備全面除塵消防備用電源檢測(cè)、主機(jī)防雷接地測(cè)試、主機(jī)線路檢測(cè)、主要閥門拆解清洗、電機(jī)水泵潤(rùn)滑加油暖通空調(diào)主要閥門拆解清洗、水泵拆解檢查加油、電機(jī)拆解

6、檢查加油、管道系統(tǒng)清洗、鍋爐內(nèi)部清洗、承壓鍋爐檢測(cè)、空調(diào)主機(jī)換油保養(yǎng)房屋本體板、柱、梁、地基檢測(cè)第9頁/共41頁第九頁，共41頁。10日常維修：是指設(shè)備巡檢及保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的容易處理的日常維修：是指設(shè)備巡檢及保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的容易處理的小故障，可由維修技工單獨(dú)或配合，在不影響設(shè)備運(yùn)行情小故障，可由維修技工單獨(dú)或配合，在不影響設(shè)備運(yùn)行情況下完成的維修況下完成的維修。中修：是項(xiàng)目維修的主要工作，它是根據(jù)設(shè)備的故障情況，中修：是項(xiàng)目維修的主要工作，它是根據(jù)設(shè)備的故障情況，對(duì)存在故障的部件行進(jìn)針對(duì)性的維修。中修時(shí)，一般要進(jìn)對(duì)存在故障的部件行進(jìn)針對(duì)性的維修。中修時(shí)，一般要進(jìn)行部分拆卸、檢查、更換或復(fù)修失效

7、零的件，對(duì)必要部件行部分拆卸、檢查、更換或復(fù)修失效零的件，對(duì)必要部件進(jìn)行局部維修調(diào)整，而恢復(fù)所修部分的精度和功能。中修進(jìn)行局部維修調(diào)整，而恢復(fù)所修部分的精度和功能。中修具有安排靈活，針對(duì)性強(qiáng)，停機(jī)時(shí)間短，維修費(fèi)用低，能具有安排靈活，針對(duì)性強(qiáng)，停機(jī)時(shí)間短，維修費(fèi)用低，能及時(shí)配合使用需要，避免過剩維修等特點(diǎn)。對(duì)于大型設(shè)備，及時(shí)配合使用需要，避免過剩維修等特點(diǎn)。對(duì)于大型設(shè)備，水泵，發(fā)電機(jī)等關(guān)鍵設(shè)備，可根據(jù)日常檢測(cè)、監(jiān)查中發(fā)現(xiàn)水泵，發(fā)電機(jī)等關(guān)鍵設(shè)備，可根據(jù)日常檢測(cè)、監(jiān)查中發(fā)現(xiàn)的問題，利用夜間或業(yè)主較少使用的時(shí)間安排中修，從而的問題，利用夜間或業(yè)主較少使用的時(shí)間安排中修，從而保證業(yè)主生活不受影響。保證業(yè)

8、主生活不受影響。大修：是一種徹底恢復(fù)性修理。其目的是通過這一修理后，大修：是一種徹底恢復(fù)性修理。其目的是通過這一修理后，徹底恢復(fù)設(shè)備技術(shù)性能，保證其工作能力，延長(zhǎng)使用壽命。徹底恢復(fù)設(shè)備技術(shù)性能，保證其工作能力，延長(zhǎng)使用壽命。設(shè)備的大修是工作量最大的維修計(jì)劃。大修時(shí)，對(duì)設(shè)備的設(shè)備的大修是工作量最大的維修計(jì)劃。大修時(shí)，對(duì)設(shè)備的全部或大部分部件解體，修復(fù)基準(zhǔn)件；更換或修復(fù)全部不全部或大部分部件解體，修復(fù)基準(zhǔn)件；更換或修復(fù)全部不合格的零件；修復(fù)和調(diào)整設(shè)備的電氣件及液氣系統(tǒng)；修復(fù)合格的零件；修復(fù)和調(diào)整設(shè)備的電氣件及液氣系統(tǒng)；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等；達(dá)到全面消除大修前存在的設(shè)備的附件以及翻新外觀等；

9、達(dá)到全面消除大修前存在的缺陷，恢復(fù)設(shè)備的設(shè)計(jì)功能和精度。缺陷，恢復(fù)設(shè)備的設(shè)計(jì)功能和精度。 1.5日常日常(rchng)維修、中修、大修維修、中修、大修第10頁/共41頁第十頁，共41頁。第11頁/共41頁第十一頁，共41頁。提高業(yè)主滿意度創(chuàng)建設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)可視化管理有效提高設(shè)備運(yùn)行效率、節(jié)能降耗設(shè)施設(shè)備健康良好運(yùn)行、延長(zhǎng)設(shè)備生命周期2.1、明確設(shè)備、明確設(shè)備(shbi)設(shè)施維修保養(yǎng)目設(shè)施維修保養(yǎng)目標(biāo)標(biāo)第12頁/共41頁第十二頁，共41頁。以保養(yǎng)為主維修為輔，堅(jiān)持保養(yǎng)大于維修的原則，勤小修免大修保障設(shè)備全生命周期內(nèi)健康運(yùn)行。根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況合理制定維修保養(yǎng)周期及零部件的更換周期。根據(jù)地域差

10、別合理安排設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間段，盡量降低對(duì)業(yè)主正常生活的影響。2.2、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)計(jì)劃(jhu)的制的制定原則定原則第13頁/共41頁第十三頁，共41頁。以設(shè)備使用說明書、國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、公司相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書為依據(jù)，制定維修保養(yǎng)計(jì)劃框架。根據(jù)設(shè)備當(dāng)前運(yùn)行情況，對(duì)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)頻次做出調(diào)整。依據(jù)當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境、設(shè)備的運(yùn)行環(huán)境對(duì)維修保養(yǎng)計(jì)劃的側(cè)重點(diǎn)及方法做出合理安排。參照地方性政策及特種設(shè)備相關(guān)條例，制定特殊設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃。2.3、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定(zhdng)的依據(jù)的依據(jù)第14頁/共41頁第十四頁，共41頁。2.4、設(shè)備設(shè)施、設(shè)備設(shè)施(shsh)維修保養(yǎng)計(jì)劃制定

11、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定的流程的流程1維修部負(fù)責(zé)人每年12月25日前將年度設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃報(bào)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批2經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批后報(bào)地區(qū)物業(yè)公司工程維護(hù)部審核3地區(qū)物業(yè)公司工程維護(hù)部專業(yè)工程師審核后交工程維護(hù)部負(fù)責(zé)人審批4年度維保計(jì)劃審核通過后項(xiàng)目維修部?jī)?nèi)部張貼公示并根據(jù)年度計(jì)劃制定相應(yīng)的月度保養(yǎng)計(jì)劃第15頁/共41頁第十五頁，共41頁。第16頁/共41頁第十六頁，共41頁。部門崗位職責(zé)維修部職責(zé)工程維護(hù)部職責(zé)物業(yè)管理中心1、年、月度保養(yǎng)計(jì)劃的制定及費(fèi)用預(yù)算(y sun)2、大中修計(jì)劃的制定及費(fèi)用預(yù)算(y sun)3、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施及維修4、外委單位維修保養(yǎng)的日常監(jiān)管1、審核項(xiàng)目年

12、、月度保養(yǎng)計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算2、審核項(xiàng)目每月維修(wixi)材料的申購計(jì)劃3、重點(diǎn)難點(diǎn)工作推進(jìn)及技術(shù)支持4、維保合同簽訂及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)價(jià)5、對(duì)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查評(píng)比1、物業(yè)管理中心對(duì)項(xiàng)目設(shè)備完好率進(jìn)行收集統(tǒng)計(jì)，分析共性問題2、每季度對(duì)地區(qū)物業(yè)公司工程管理情況進(jìn)行抽查2.1、各部門在維修保養(yǎng)中的崗位職、各部門在維修保養(yǎng)中的崗位職責(zé)責(zé)第17頁/共41頁第十七頁，共41頁。工程(gngchng)技工工程(gngchng)維護(hù)部 維修部負(fù)責(zé)人物業(yè)管理中心2.2、維修、維修保養(yǎng)保養(yǎng)計(jì)劃各部門職責(zé)流程計(jì)劃各部門職責(zé)流程每年12月25日前年度計(jì)劃，每月25日前月度保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)工程維護(hù)部部備案。監(jiān)督計(jì)

13、劃實(shí)施。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審核計(jì)劃組織人員審核各項(xiàng)目計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際情況3日內(nèi)給出意見及技術(shù)支持。監(jiān)督檢查各項(xiàng)目設(shè)備維保計(jì)劃的實(shí)施情況及外委單位維保服務(wù)情況。工程技工負(fù)責(zé)日常運(yùn)行、維護(hù)、重大事件及時(shí)上報(bào)管理。設(shè)備完好率，重大設(shè)備改造進(jìn)行數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì)每季度對(duì)地區(qū)物業(yè)公司工程管理情況進(jìn)行抽查第18頁/共41頁第十八頁，共41頁。第19頁/共41頁第十九頁，共41頁。4.1、設(shè)備保養(yǎng)、設(shè)備保養(yǎng)(boyng)達(dá)到的標(biāo)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)維修保養(yǎng)達(dá)維修保養(yǎng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)到的標(biāo)準(zhǔn)良好的運(yùn)行良好的運(yùn)行環(huán)境環(huán)境機(jī)房溫度不超過機(jī)房溫度不超過40，相對(duì)濕度不，相對(duì)濕度不超過超過80%設(shè)備房墻面、地面、設(shè)備本體無明設(shè)備房墻面、地

14、面、設(shè)備本體無明顯灰塵顯灰塵設(shè)備房無漏水，墻面、地面無破損設(shè)備房無漏水，墻面、地面無破損照明、應(yīng)急燈、滅火器、工具齊全照明、應(yīng)急燈、滅火器、工具齊全無損壞無損壞設(shè)備本體銘牌、標(biāo)識(shí)牌、設(shè)備卡齊設(shè)備本體銘牌、標(biāo)識(shí)牌、設(shè)備卡齊全準(zhǔn)確全準(zhǔn)確健康的運(yùn)行健康的運(yùn)行狀態(tài)狀態(tài)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈、儀表顯示清設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈、儀表顯示清晰準(zhǔn)確晰準(zhǔn)確設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)無雜音設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)無雜音管道無滲漏、線路無破損、接線端管道無滲漏、線路無破損、接線端子無氧化子無氧化設(shè)備運(yùn)行能耗正常設(shè)備運(yùn)行能耗正常暖通空調(diào)設(shè)備使用效果良好暖通空調(diào)設(shè)備使用效果良好達(dá)到設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)參數(shù)達(dá)到設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)參數(shù)檔案的完整檔案的完整準(zhǔn)確準(zhǔn)確設(shè)備

15、檔案清楚準(zhǔn)確無缺失設(shè)備檔案清楚準(zhǔn)確無缺失設(shè)備維修保養(yǎng)記錄詳細(xì)準(zhǔn)確設(shè)備維修保養(yǎng)記錄詳細(xì)準(zhǔn)確設(shè)備巡查記錄數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無缺損設(shè)備巡查記錄數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無缺損第20頁/共41頁第二十頁，共41頁。四、維修保養(yǎng)的質(zhì)量四、維修保養(yǎng)的質(zhì)量(zhling)控制控制 4.2 設(shè)備設(shè)備(shbi)設(shè)施保養(yǎng)流設(shè)施保養(yǎng)流程程工程維護(hù)部工程維護(hù)部申請(qǐng)支援申請(qǐng)支援人員到人員到崗崗協(xié)調(diào)人員協(xié)調(diào)人員第21頁/共41頁第二十一頁，共41頁。四、設(shè)備保養(yǎng)四、設(shè)備保養(yǎng)(boyng)的質(zhì)量控制的質(zhì)量控制 4.3、日常維修保養(yǎng)質(zhì)量(zhling)控制方法1.標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)量化量化統(tǒng)一統(tǒng)一:設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)量化統(tǒng)一，按照保養(yǎng)周期、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每一名技

16、工進(jìn)行維修保養(yǎng)培訓(xùn)，使每一名技工清楚明白做什么、怎么做、做到什么程度、多久做一次。2.責(zé)任到人：責(zé)任到人：建立設(shè)備責(zé)任人制度，設(shè)施設(shè)備責(zé)任到人，分工明確。機(jī)房懸掛設(shè)備責(zé)任人標(biāo)識(shí)牌及責(zé)任人聯(lián)系電話。2.監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查:必須嚴(yán)格按照保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修嚴(yán)禁設(shè)備帶病工作，維修部負(fù)責(zé)人對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)負(fù)有監(jiān)督檢查的責(zé)任，隨時(shí)檢查技工的工作情況并對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)第22頁/共41頁第二十二頁，共41頁。合同標(biāo)準(zhǔn)明確合同標(biāo)準(zhǔn)明確:外委單位的合同應(yīng)注明雙方責(zé)任、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)及考核標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)管機(jī)制健全監(jiān)管機(jī)制健全：建立嚴(yán)格的外委單位評(píng)價(jià)機(jī)制，工程維護(hù)部每半年進(jìn)

17、行一次外委單位綜合考評(píng)，并將存在的問題匯報(bào)給外委單位高層，督促問題整改。雙方溝通順暢雙方溝通順暢：與外委單位建立良好的溝通渠道，盡量每季度召開一次外委單位會(huì)議，將維保中出現(xiàn)的問題與外委單位的高層進(jìn)行面對(duì)面溝通四、設(shè)備保養(yǎng)四、設(shè)備保養(yǎng)(boyng)的質(zhì)量控制的質(zhì)量控制 4.4、外委單保養(yǎng)質(zhì)量(zhling)控制外委單位保養(yǎng)的項(xiàng)目外委單位保養(yǎng)的項(xiàng)目:電梯、消防電梯、消防(xiofng)、智能化、暖通空調(diào)等智能化、暖通空調(diào)等外圍外圍單位保養(yǎng)的單位保養(yǎng)的原則：原則：國(guó)家有特殊規(guī)定的項(xiàng)目。存在嚴(yán)重安全風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。技術(shù)難度較大，目前物業(yè)無法保養(yǎng)的項(xiàng)目。第23頁/共41頁第二十三頁，共41頁。第24頁/共4

18、1頁第二十四頁，共41頁。5.1、設(shè)備維修、設(shè)備維修(wixi)達(dá)到的標(biāo)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日常維修：設(shè)備巡檢及保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的容易處理的小故障或故障隱患，在保障安全的情況下及時(shí)處理，使設(shè)備快速恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。大中修：通過合理的計(jì)劃、安排，更換部分零配件使設(shè)備徹底恢復(fù)或接近原有性能。設(shè)備升級(jí)改造：升級(jí)改造后的設(shè)備效率提升、能耗下降、維保成本下降。第25頁/共41頁第二十五頁，共41頁。五、設(shè)備維修五、設(shè)備維修(wixi)的質(zhì)量控制的質(zhì)量控制重大事件上報(bào)重大事件上報(bào)地區(qū)物業(yè)公司地區(qū)物業(yè)公司物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心 5.2 設(shè)備設(shè)施維修流程設(shè)備設(shè)施維修流程第26頁/共41頁第二十六頁，共41頁。五、設(shè)備

19、維修的質(zhì)量五、設(shè)備維修的質(zhì)量(zhling)控制控制 5.3、設(shè)備(shbi)維修質(zhì)量控制方法1.計(jì)劃周詳計(jì)劃周詳：根據(jù)故障情況準(zhǔn)確判斷故障原因，制定合理的維修方案，并提前做好各部門的人員協(xié)調(diào)、材料采購、時(shí)間安排、應(yīng)急預(yù)案、安全管理等。2.分工明確分工明確：維修過程中需要分工協(xié)作完成的，維修部負(fù)責(zé)人需提前將每人的責(zé)任分工明確，避免維修過程中因分工不明、操作不當(dāng)造成事故及損失。3.技術(shù)過硬技術(shù)過硬：維修部負(fù)責(zé)人需熟悉維修設(shè)備的功能、特性及維修方法，并在維修前進(jìn)行安全技術(shù)交底，禁止蠻干、亂干。對(duì)設(shè)施設(shè)備不熟悉的及時(shí)向工程維護(hù)部尋求技術(shù)支持。4.痕跡管理痕跡管理：詳細(xì)記錄設(shè)備維修情況，對(duì)重要的操作步

20、驟進(jìn)行拍照存證，填寫設(shè)備大中修及零配件更換記錄表并存檔。第27頁/共41頁第二十七頁，共41頁。合同標(biāo)準(zhǔn)明確合同標(biāo)準(zhǔn)明確:外委單位的合同應(yīng)注明雙方責(zé)任、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)管機(jī)制健全監(jiān)管機(jī)制健全：建立嚴(yán)格的外委單位評(píng)價(jià)機(jī)制，工程維護(hù)部要嚴(yán)格把控施工改造的竣工質(zhì)量，并對(duì)施工過程進(jìn)行抽檢。雙方溝通順暢雙方溝通順暢：定期與對(duì)方負(fù)責(zé)人溝通工程進(jìn)展，存在問題。對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的問題早溝通早解決。五、設(shè)備維修五、設(shè)備維修(wixi)的質(zhì)量控制的質(zhì)量控制 5.4、外委單位維修質(zhì)量(zhling)控制第28頁/共41頁第二十八頁，共41頁。5.5、維護(hù)、維護(hù)(wih)保養(yǎng)中的安全風(fēng)險(xiǎn)保養(yǎng)中的安全風(fēng)險(xiǎn)管理

21、管理1.制定詳細(xì)安全應(yīng)急預(yù)案：檢修前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況制定設(shè)備維護(hù)的的應(yīng)急預(yù)案，包含供配電、高空作業(yè)、火災(zāi)、水浸等，避免突發(fā)情況處置不當(dāng)引起事故的擴(kuò)大化。2.制定精準(zhǔn)的檢修方案：檢修前制定詳細(xì)的檢修方案，包含人員調(diào)配、責(zé)任分工、技術(shù)資料、材料準(zhǔn)備、安全教育等內(nèi)容，安排專人進(jìn)行監(jiān)護(hù)，避免人員傷害。3.外委單位的管控：加強(qiáng)外委施工單位的監(jiān)管，安全措施不全著，堅(jiān)決不能開工。發(fā)現(xiàn)違章作業(yè)及時(shí)制止并進(jìn)行安全扣罰，外委單位應(yīng)購買維修保養(yǎng)專項(xiàng)保險(xiǎn)，避免造成財(cái)產(chǎn)和人員損失。 安全風(fēng)險(xiǎn)管理就是指通過識(shí)別生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在安全風(fēng)險(xiǎn)管理就是指通過識(shí)別生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在(cnzi)的危險(xiǎn)、有害因素的危險(xiǎn)、有害因素，確

22、定其風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度，進(jìn)而確定風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)先順序和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以達(dá)到改，確定其風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度，進(jìn)而確定風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)先順序和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以達(dá)到改善安全生產(chǎn)環(huán)境、減少和杜絕安全生產(chǎn)事故的目標(biāo)而采取的措施和規(guī)定。善安全生產(chǎn)環(huán)境、減少和杜絕安全生產(chǎn)事故的目標(biāo)而采取的措施和規(guī)定。第29頁/共41頁第二十九頁，共41頁。5.6、現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)安全注意事安全注意事項(xiàng)項(xiàng)1、嚴(yán)禁帶電作業(yè)，操作人員持證上崗。2、電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，確保絕緣工具安全有效。3、檢修作業(yè)時(shí)，開關(guān)要有明顯斷開點(diǎn)，懸掛標(biāo)識(shí)牌，檢修作業(yè)部分掛接地線。4、嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。1、有明火作業(yè)的場(chǎng)所，必須

23、配備滅火器，并有人監(jiān)護(hù)。2、檢查工作場(chǎng)地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進(jìn)行電氣焊、切割作業(yè)。3、電、氣焊工作結(jié)束或離開現(xiàn)場(chǎng)前，應(yīng)檢查工作場(chǎng)所有無火災(zāi)隱患,。1、離地面兩米以上進(jìn)行的作業(yè)必須佩帶安全帶，并有人監(jiān)護(hù)。2、高空作業(yè)區(qū)的下方地面嚴(yán)禁堆放雜物，地面人員應(yīng)禁止在高空作業(yè)區(qū)的正下方停留或通行。3、高空作業(yè)應(yīng)配備工具袋，避免工具墜落。4、外界環(huán)境不允許的情況下，禁止高空作業(yè)。第30頁/共41頁第三十頁，共41頁。第31頁/共41頁第三十一頁，共41頁。5.1、維修保養(yǎng)成本、維修保養(yǎng)成本(chngbn)的構(gòu)的構(gòu)成成1、維修成本維修成本 ：維修工具、維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重

24、核心零部件等。2、人工成本人工成本 ：定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。3、能源成本能源成本： 維修現(xiàn)場(chǎng)用電、水、氣（油）等。第32頁/共41頁第三十二頁，共41頁。5.2 、維修成本的控制、維修成本的控制(kngzh)方法方法1、制定詳細(xì)的設(shè)備大中修方案，設(shè)備大中修或更新改造方案應(yīng)報(bào)工程維護(hù)部進(jìn)行審批，工程維護(hù)部提出意見并給予技術(shù)支持。滿足性能需求的前提下，盡量降低維修成本。2、嚴(yán)格遵守維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、回收等規(guī)章制度。3、倉庫儲(chǔ)存常用備件，大型備件可選擇長(zhǎng)期合作供應(yīng)商，能保證快速協(xié)調(diào)資源。4、做好更換備件的修舊利廢工作，并做好備件的修舊臺(tái)賬。5、合理安排檢修流

25、程，做好維修現(xiàn)場(chǎng)的能耗管理。第33頁/共41頁第三十三頁，共41頁。5.3、人工成本的控制、人工成本的控制(kngzh)方法方法1、合理制定維修方案，精確控制人工，避免人力資源浪費(fèi)。2、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如智能化大廈），其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的管理模式。3、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如普通住宅小區(qū)），可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的管理模式。定期組織專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)“一專多能”人才， 提高維隊(duì)伍整體水，降低人工成本。4、加強(qiáng)外包維修的工期、人員控制，安排專人負(fù)責(zé)考勤簽到記錄，以便后期結(jié)算使用。第34頁/共41頁第三十四頁，共41頁。 5.4

26、、設(shè)施設(shè)備升級(jí)改造、設(shè)施設(shè)備升級(jí)改造(gizo)的原則的原則六、設(shè)備六、設(shè)備(shbi)維修的成本控制維修的成本控制1、設(shè)備部分技術(shù)性能下降(xijing)，經(jīng)過多次大修，技術(shù)性能仍不能達(dá) 到設(shè)計(jì)要求和設(shè)備正常運(yùn)行，增加運(yùn)行管理成本。2、設(shè)備嚴(yán)重老化，技術(shù)性能落后、耗能高、效率低，經(jīng)改造能提高設(shè)備利用率，降低設(shè)備維護(hù)成本和能耗。3、通過修理雖能恢復(fù)精度及性能，但經(jīng)濟(jì)上不如更新改造劃算的設(shè)備；4、嚴(yán)重污染、危害人身健康及安全的，進(jìn)行維修又不經(jīng)濟(jì)的設(shè)備；5、國(guó)家和有關(guān)部門規(guī)定淘汰的設(shè)備。第35頁/共41頁第三十五頁，共41頁。技術(shù)摸底：技術(shù)摸底：設(shè)備設(shè)施改造前，需要掌握目前設(shè)備與擬升級(jí)設(shè)備的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，