房地產(chǎn)開發(fā)成本控制(培訓(xùn)稿)

1、*誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方20142014年年8 8月月3030日日房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制全洲集團(tuán)*誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方目 錄 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要成本構(gòu)成 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的方法 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本核算*誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方一、成本構(gòu)成項(xiàng)目拓展成本（市場(chǎng)調(diào)研與論證） 3%土地成本（含土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)） 30-40%規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)成本（含審圖及方案評(píng)審） 2-4% 前期成本（審圖及其它各項(xiàng)稅費(fèi)） 2-4%建造成本（含場(chǎng)平、房屋建造及配套工程） 40-50%銷售成本 （含代理公司費(fèi)用 ） 2-

2、4%管理成本（含行政費(fèi)用及人資費(fèi)用） 2-4%財(cái)務(wù)成本（含資金成本）稅費(fèi) 12-15%各項(xiàng)成本組成及比例*誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方二、成本控制辦法選址 征地 策劃 設(shè)計(jì) 工程房地產(chǎn)開發(fā)程序*二、成本控制辦法1、確立目標(biāo)成本控制法誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可行性的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施，使成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算8.15.xls） *二、成本控制辦法2、采用動(dòng)態(tài)成本控制法誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚

3、靈氣，和澤四方 在投資預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制定的目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目成本控制的基線。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，當(dāng)實(shí)際成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，必須分析產(chǎn)生差異的原因，并根據(jù)原因，提出改進(jìn)措施（包括優(yōu)化設(shè)計(jì)、改變執(zhí)行方案、改進(jìn)管理缺陷、修訂目標(biāo)成本等），防止成本失控。（鋼結(jié)構(gòu)對(duì)比.xls） *誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方二、成本控制辦法3、采用集約管理法 集約管理控制是對(duì)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、招投標(biāo)、工程建設(shè)、房屋銷售等環(huán)節(jié)，綜合集中起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)管控，在各個(gè)環(huán)節(jié)尤其是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以成本價(jià)值為軸線，同時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與控制，以克服顧此失彼、前后不銜接等弊端。（綠化工程招標(biāo)與優(yōu)化對(duì)比.xls） *誠(chéng)聚靈氣，和

4、澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制1、立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 新征土地新征土地控制要點(diǎn)控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免協(xié)調(diào)部拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)、簽訂拆遷協(xié)議后兌現(xiàn)協(xié)調(diào)部、項(xiàng)目部大市政費(fèi)用自建部分，按公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，交政府部分，按規(guī)定辦理，力爭(zhēng)優(yōu)惠協(xié)調(diào)部、項(xiàng)目部規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本設(shè)計(jì)部、協(xié)調(diào)部誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)規(guī)劃方案規(guī)劃方案控制要點(diǎn)控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息收集與整理 市政狀況信息分析 規(guī)劃要

5、點(diǎn)確立 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部、銷售部（豐匯）、造價(jià)部方案評(píng)審市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析（盛世城綜合體規(guī)劃方案對(duì)比.docx）評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)成果 原則通過(guò)的規(guī)劃，進(jìn)行完善 設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部、工程部根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行投資概算造價(jià)部、采購(gòu)部誠(chéng)聚靈氣誠(chéng)聚靈氣 ，和澤四方，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工圖施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘查 基礎(chǔ)方案對(duì)比設(shè)計(jì)部、造價(jià)部施工圖設(shè)計(jì)（幕墻鋁型材選用經(jīng)濟(jì)性分析.docx） 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)確定設(shè)計(jì)任務(wù)書 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法

6、 施工圖內(nèi)審、外審 施工圖預(yù)算設(shè)計(jì)部、造價(jià)部、工程部配套工程設(shè)計(jì) 根據(jù)投資概算及報(bào)批方案，確定設(shè)計(jì)任務(wù)書 根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整、擴(kuò)充建筑功能設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部銷售包裝設(shè)計(jì) 市場(chǎng)調(diào)查 營(yíng)銷措施設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制3、項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制資格預(yù)審合格供應(yīng)商建立合格供應(yīng)商名錄，分級(jí)管理、年度考核采購(gòu)部、設(shè)計(jì)部、工程部發(fā)標(biāo)階段招標(biāo)文件（東山頭市政招標(biāo)報(bào)價(jià)要求.docx）發(fā)包范圍及內(nèi)容、計(jì)價(jià)方式（要求）、報(bào)酬支付、質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間采購(gòu)部、設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷部評(píng)標(biāo)階段開標(biāo)、評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)

7、小組評(píng)標(biāo)（專業(yè)人士組成） 選用合適的評(píng)標(biāo)辦法采購(gòu)部、造價(jià)部、工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、項(xiàng)目部談判階段二次談判針對(duì)商務(wù)條款、報(bào)價(jià)進(jìn)行談判評(píng)標(biāo)小組、采購(gòu)部定標(biāo)階段定標(biāo)合理低價(jià)者中標(biāo)評(píng)標(biāo)小組誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制4、項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制審圖、變更 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完整性 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性 圖紙錯(cuò)誤修訂 圖紙內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部簽證 簽證的必要性、時(shí)效性 簽證的有效性、經(jīng)濟(jì)性 依據(jù)施工合同確定簽證，先洽后干 按程序核量、核價(jià)、審核、審批項(xiàng)目部、造價(jià)部、主管副總施工方案科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性（現(xiàn)場(chǎng)土方情況.doc） 反

8、復(fù)論證、評(píng)審 反復(fù)比對(duì)施工成本造價(jià)部、工程部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部甲供（控）材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃、計(jì)價(jià)確定合理的采購(gòu)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、計(jì)價(jià)方式采購(gòu)部、項(xiàng)目部工程款支付付款時(shí)間、付款數(shù)量核定完成產(chǎn)值，按合同約定付款項(xiàng)目部、造價(jià)部、財(cái)務(wù)部誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制5、項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制誰(shuí)來(lái)控制營(yíng)銷方案 營(yíng)銷方案 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 市場(chǎng)調(diào)查 細(xì)化營(yíng)銷方案及費(fèi)用銷售部、營(yíng)銷總監(jiān)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng) 營(yíng)銷包裝 營(yíng)銷禮品 包裝風(fēng)格與產(chǎn)品定位 禮品的宣傳性與實(shí)用性營(yíng)銷部、采購(gòu)部媒體選擇 媒體渠道 事件營(yíng)銷 選擇傳播力、強(qiáng)針對(duì)性強(qiáng)、費(fèi)用低的媒體渠道

9、 編故事、挑事端銷售部樣板房裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量與產(chǎn)品定位及客戶品味對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)部、銷售部、采購(gòu)部銷售、交房 銷售合同 銷售回款 交房 交樓標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、房?jī)r(jià) 首付款、按揭款 確保順利交房、簽訂物業(yè)合同及收繳維修基金銷售部、工程部、物業(yè)誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制6、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制誰(shuí)來(lái)控制合同內(nèi)內(nèi)容結(jié)算 結(jié)算書計(jì)量計(jì)價(jià)方式 核量核價(jià) 按合同約定執(zhí)行 復(fù)核竣工資料，根據(jù)竣工資料核量、按合同核價(jià) 平時(shí)收集施工影像資料采購(gòu)部、造價(jià)部、工程部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部合同外內(nèi)容結(jié)算施工任務(wù)書 施工任務(wù)書的合理性 按合同內(nèi)內(nèi)容

10、控制變更、簽證變更、簽證單 變更簽證單的合理性、完整性 按合同內(nèi)內(nèi)容控制違約、索賠與反索賠違約責(zé)任(魯布革管理經(jīng)驗(yàn).docx) 法規(guī)及合同約定 違約證據(jù)、索賠標(biāo)準(zhǔn)誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制7、期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn) 具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金成本 納稅成本 統(tǒng)籌融資渠道 統(tǒng)籌納稅方案融資部、財(cái)務(wù)部人資、管理費(fèi)用 人員工資 辦公費(fèi)用 招待費(fèi)用 項(xiàng)目班子配備結(jié)構(gòu)、薪資結(jié)構(gòu) 加強(qiáng)預(yù)算控制、限額供應(yīng)及推行無(wú)紙化辦公 提升企業(yè)軟實(shí)力及依法經(jīng)營(yíng)的能力人資部、辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 三、項(xiàng)

11、目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制8、物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制委托物業(yè)管理 開展增值服務(wù) 控制管理成本 養(yǎng)老、托幼等 預(yù)算管理、適當(dāng)發(fā)包物業(yè)公司委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)配套物業(yè)經(jīng)營(yíng) 尋找優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源 加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量商業(yè)公司虧損補(bǔ)貼 入住率虧損 管理虧損 維修虧損 加強(qiáng)入伙征收 強(qiáng)化管理職責(zé)和流程 共同責(zé)任，區(qū)別對(duì)待物業(yè)公司、房產(chǎn)公司誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 四、項(xiàng)目開發(fā)成本核算1、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本項(xiàng)目拓展（估算目標(biāo)成本） 規(guī)劃設(shè)計(jì)（概算目標(biāo)成本） 項(xiàng)目實(shí)施（預(yù)算目標(biāo)成本） 項(xiàng)目竣工結(jié)算（實(shí)際成本） 誠(chéng)聚靈氣，和澤四方誠(chéng)聚靈氣，和澤四方 四、項(xiàng)目開發(fā)成本核算1、項(xiàng)目開發(fā)成本核算項(xiàng)目后評(píng)估總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，確定責(zé)任，形成報(bào)告召開成本分析會(huì)，獎(jiǎng)罰分明成本分析建安目標(biāo)成本與實(shí)際