(完整word版)淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問題與對策

1、四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科生（業(yè)余）畢業(yè)論文（設(shè)計）題 目淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問題與對策辦學(xué)學(xué)院四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院校外學(xué)習(xí)中心陜西廣播電視大學(xué)漢中分校專 業(yè)土木工程年級2014 年秋指導(dǎo)教師尹健學(xué)生姓名王宏剛學(xué)號DI4142G20042016年8月15日淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問題與對策專業(yè)：土木工程學(xué)生：王宏剛指導(dǎo)教師：尹健摘 要房地產(chǎn)作為人類生存活動的最基本最基礎(chǔ)載體，其質(zhì)量直接影響到人們的生 命和財產(chǎn)安全，因此房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制至關(guān)重要，建筑工程質(zhì)量管理在建 筑工程項目管理中有著最為重要和最為根本的地位。本文主要以我在房地產(chǎn)公司 工作一年以來所見所聞來分析我國房地產(chǎn)項

2、目質(zhì)量問題與控制對策，質(zhì)量控制的 現(xiàn)狀和存在的主要問題進(jìn)行闡述，同時也針對這些問題提出一些預(yù)防措施和方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題與對策前言 11 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)在和特點 11.1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀 11.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的特點 42 房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題 92.1 項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的問題 92.2 工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的問題 142.3 工程施工階段存在的問題 143 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施 93.1 項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制 93.2 設(shè)計規(guī)劃階段的質(zhì)量控制 93.3 實施階段的質(zhì)量控制 93.4 竣工驗收和交付使用

3、階段的質(zhì)量控制 94 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議 94.1 實施階段工程質(zhì)量管理的建議 94.2 竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量管理建議 9結(jié)論 19附錄 19參考文獻(xiàn) 20、乙前言時代嘉都一期工程位于漢中市石馬路以南，是集商業(yè)貿(mào)易、生活休閑于一體的現(xiàn)代化居住和商貿(mào)建筑，交通便利，地理位置優(yōu)越。區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全、先進(jìn)、頗有現(xiàn)代都市氣魄。本工程由北京中帝恒城有限公司設(shè)計，漢中市勘測設(shè)計研究院勘測，由韓忠尚君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。時代嘉都一期工程由2#樓、3#樓、4#及公共地下室等組成，住宅中設(shè)有各種戶型的套房，地上最高二十五層，地下為一層，總建筑面積26432 平方米?；A(chǔ)形式：預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)

4、；主體結(jié)構(gòu)形式：鋼筋砼框剪結(jié)構(gòu)，本工程屬二類民用建筑，結(jié)構(gòu)安全等級為二級，抗震設(shè)防烈度為六度，框架、剪力墻抗震等級為三級。以下我結(jié)合時代嘉都一期工程的甲方工作實踐，從幾個方面闡述事前控制在整個工程中的工程質(zhì)量控制重要性及事前控制的一些方法、措施。淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問題與對策1、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)在和特點1.1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀多年來，我國在房地產(chǎn)工程管理上一直強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)要遵循“百年大計，質(zhì)量第一”的方針，并且取得了顯著的成效。隨著改革開放的深入和發(fā)展，我國建筑工程質(zhì)量和工程質(zhì)量管理的總體水平在不斷提高。從1984 年開始，我國就開始實施建設(shè)工程質(zhì)量管理體制的改革，到現(xiàn)

5、在為止，我國已經(jīng)建立了包括工程質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制、建設(shè)市場準(zhǔn)入制度、質(zhì)量監(jiān)督監(jiān)理制度、工程竣工驗收備案制度、檔案管理制度等一系列法規(guī)制度在內(nèi)的，較為全面的質(zhì)量管理體系。通過大力組織、精心設(shè)計施工及科學(xué)管理，房地產(chǎn)市場上已經(jīng)創(chuàng)造了一大批優(yōu)質(zhì)工程。但是，由于我國現(xiàn)行的建設(shè)工程質(zhì)量管理體系仍然處于破舊立新的發(fā)展過程中，整體水平仍不盡人意。盡管我國已經(jīng)研發(fā)了一些關(guān)于項目質(zhì)量管理的研究成果，積累了一定的質(zhì)量管理經(jīng)驗，但是在人員、資金、地域等條件的影響下，這些項目還缺乏普遍的適用性。.1.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的特點（ 1）項目質(zhì)量形成過程復(fù)雜，多以項目管理為主導(dǎo)。由于管理不當(dāng)，經(jīng)常會出現(xiàn)項目成本過高、資源

6、分配不合理、信息溝通不順暢等問題，降低了項目的市場適應(yīng)性。另外，項目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量和其他質(zhì)量，這些都對總體質(zhì)量有影響?？傮w質(zhì)量的保證有利于提高企業(yè)的市場占有率，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。（ 2）由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量管理設(shè)計的范圍廣，參建主體、監(jiān)管主體和利益主體較多，需要考慮的因素和調(diào)用的資源也較多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理內(nèi)容有一定的復(fù)雜性。2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題2.1 項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的問題這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。 在這一階段中， 項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的

7、決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析 （ 包括財務(wù)分析） ，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。2.2 工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的問題現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象; 施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖

8、設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段，目前我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。2.3 工程施工階段存在的問題該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不

9、合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的

10、發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施3.1 項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性 , 注重可行性研究中多方案的論證 , 注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可

11、行性研究報告的審查, 應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度, 由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會 , 專家委員會直接對國家負(fù)責(zé), 對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。3.2 設(shè)計規(guī)劃階段的質(zhì)量控制（ 1）在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān), 業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會 , 由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試, 負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位, 在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后, 由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會 , 評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。（ 2）嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計, 樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制 , 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作對施工圖設(shè)計

12、進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審, 確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計, 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。（ 3）效仿國外加強(qiáng)對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中 , 監(jiān)理單位要加強(qiáng)對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求, 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。3 3 實施階段的質(zhì)量控制（ 1） 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫 , 咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖 , 按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件, 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)

13、主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。（ 2）嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量, 對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制 , 從組織貨源 , 優(yōu)選供貨廠家, 直到使用認(rèn)證, 做到層層把關(guān)。（ 3）在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對施工人員的動態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想 , 提高認(rèn)識 , 嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。3.4 竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求, 實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是

14、質(zhì)量檢收 , 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法 , 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋, 是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。4 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議4.1 實施階段工程質(zhì)量管理的建議（ 1）施工項目管理人員由項目經(jīng)理統(tǒng)一指揮，各自按照崗位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，工程部隨時對項目管理人員的工作狀態(tài)進(jìn)行考查，并如實記錄結(jié)果存入工程檔案中。定期或不定期的對管理人員進(jìn)行考核

15、，考核結(jié)果與獎罰掛鉤。（ 2）把好材料關(guān)，對施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的控制。建筑材料品種繁雜，質(zhì)量及檔次懸殊，在材料進(jìn)場之前必須先報驗，進(jìn)場之后依樣品和相關(guān)檢測報告進(jìn)行報驗，合格的材料方能使用。采購人員在采購材料時，也要嚴(yán)格執(zhí)行材料的檢查驗收手續(xù)，保證材料的合格。（ 3）施工工藝的控制。施工工藝是決定工程質(zhì)量好壞的關(guān)鍵，為了保證工藝的先進(jìn)性和合理性，公司對于不太成熟的工藝。安排專人在加工廠進(jìn)行實驗，將成熟的工藝編制成作業(yè)指導(dǎo)書，施工管理人員在現(xiàn)場指導(dǎo)生產(chǎn)時則以此為依據(jù)對工人進(jìn)行交底，并由班組長簽字接收。4.2 竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量管理建議建設(shè)項目的竣工驗收是一項十分細(xì)致而又嚴(yán)肅的工作，必須從國

16、家和人民的利益出發(fā)，按照國家建設(shè)部關(guān)于基本建設(shè)項目竣工驗收暫行規(guī)定 和交通部頒發(fā)的公 路工程 竣工驗收辦法的要求，認(rèn)真負(fù)責(zé)地根據(jù)設(shè)計文件和公路工程質(zhì)量檢 查評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 嚴(yán)格檢查驗收，對工程質(zhì)量、數(shù)量、期限、生產(chǎn)能力、建設(shè) 規(guī)模、使用條件進(jìn)行審查評價并作出評價結(jié)論，對存在的問題要明確責(zé)任、確定處理措施及期限，對建設(shè)單位和施工單位編報的竣工圖表、竣工決算、固定資產(chǎn)移交清單、隱蔽工程說明等進(jìn)行細(xì)致檢查。特別是 竣工決算，它是反映整 個基本建設(shè)工作所消耗的全部國家建設(shè)資金的綜合性文件，也是通過貨幣指標(biāo)對全部基本建設(shè)工作的全面總結(jié)結(jié)論綜上所述為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，建設(shè)行政 主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，社會各界有效監(jiān)督，全社會齊抓共管，才能確保工程質(zhì)量穩(wěn) 步提升，最大限度抑制質(zhì)量問題。只有不斷研究