某商業(yè)中心項目定位報告

1、嘉定嘉定 方舟商業(yè)中心方舟商業(yè)中心2011-03目錄目錄項目區(qū)域總體概況項目區(qū)域總體概況項目輻射商圈概況項目輻射商圈概況市調(diào)結(jié)論、建議及項目定位市調(diào)結(jié)論、建議及項目定位項目區(qū)域總體概況項目區(qū)域總體概況 截至2009年底 上海常住人口1921萬人，其中499萬外來人口里，外籍人口約占13.5萬。 人均GDP為18萬美元；人均可支配收入28838元 ； 城市居民人均消費(fèi)支出20992元;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9804元 上海概況上海概況嘉定概況嘉定概況嘉定常住人口近嘉定常住人口近130130萬人。萬人。 現(xiàn)嘉定主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道有現(xiàn)嘉定主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道有三個較為成熟的百貨商場，三個較為成熟的百貨商

2、場，是現(xiàn)有的商業(yè)中心，但經(jīng)營是現(xiàn)有的商業(yè)中心，但經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，商業(yè)模式相業(yè)態(tài)較為單一，商業(yè)模式相對落后。對落后。隨著生活水平的日益提高，隨著生活水平的日益提高，現(xiàn)有的商圈模式以無法滿足現(xiàn)有的商圈模式以無法滿足嘉定居民的消費(fèi)需求。迫使嘉定居民的消費(fèi)需求。迫使其只能去市區(qū)購物。但路程其只能去市區(qū)購物。但路程較遠(yuǎn)，交通相當(dāng)不便。較遠(yuǎn)，交通相當(dāng)不便。 項目區(qū)位及概況項目區(qū)位及概況 項目位于項目位于 嘉定老城區(qū)東部，嘉定老城區(qū)東部，規(guī)劃定位為嘉定新規(guī)劃定位為嘉定新商業(yè)中心。商業(yè)中心。距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)口僅口僅1.5公里公里嘉定的概況：嘉定地處上海西北部是上海連接江蘇的重要門

3、戶，東與寶山普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江，與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與蘇州省太倉市為鄰。區(qū)域總面積464平方公里，總?cè)丝诩s130多萬。未來規(guī)劃：至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬人，城市化水平92%。 項目地處上海西北嘉定城區(qū)，毗鄰江蘇省太倉市，處于長三角滬寧發(fā)展軸上。未來規(guī)劃，在建軌交11號線。另有鐵路滬寧線，滬杭外環(huán)線過境。地理位置 距離地標(biāo)距離： 距離中心城區(qū)：2公里； 距離虹橋機(jī)場：15公里；交通樞紐 快速干道：滬寧高速公路、A20外環(huán)線等 軌道交通：11號線嘉定經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況嘉定經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況 近年來，在市

4、委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市商務(wù)委等部門的指導(dǎo)和幫助下，“十一五”期末。全區(qū)增加值完成806億元，年遞增13.9%；財政總收入完成267.6億元每年遞增15.3%；實(shí)現(xiàn)區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭砍?000億，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值完成2250億元，年遞增18.6%。全社會固定資產(chǎn)投資完成1163.1億元，是“十五”期間的2倍。累計完成外貿(mào)出口322.7億美元，是“十五”期間的2.3倍。項目輻射商圈概況項目輻射商圈概況開展深入市調(diào) 目的 了解消費(fèi)者在哪里？ 確定用什么來打動消費(fèi)者？ 未來我們最大的商機(jī)在哪里？ 確定廣場的定位、品牌規(guī)劃、推廣策略招商人員共同參與開展深入市調(diào) 周邊商圈的學(xué)校、學(xué)生人數(shù) 深入

5、周邊5KM范圍內(nèi)代表性居民小區(qū)，詢問物業(yè)管理、社區(qū)工作人員了解各小區(qū)人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、入住率、職業(yè)特點(diǎn)等情況 選擇有代表性的小區(qū)抽樣50-80名業(yè)主，做生活消費(fèi)情況的深入調(diào)查 周邊主要競爭對手的深入調(diào)研 項目輻射板塊情況項目輻射板塊情況（人口（人口 ）八個板塊目前常住人口約為八個板塊目前常住人口約為100萬萬嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬寶山、太倉周邊常住人口31萬新成路街道常住人口7.7萬菊園新區(qū)常住人口5.3萬嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬南翔鎮(zhèn) 常住人口16.6萬馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬羅賓森購物中心周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查周邊學(xué)校及學(xué)生情況調(diào)查學(xué)校數(shù)量69所，學(xué)

6、生總數(shù)48199.幼兒園29所，學(xué)生數(shù)量12071，占學(xué)生人口24.8%。小學(xué)19所，學(xué)生數(shù)量19342，占學(xué)生人口40.1%。中學(xué)21所，學(xué)生數(shù)量16786，占學(xué)生人口34.2%。學(xué)校情況綜述1、小學(xué)和幼兒園學(xué)生數(shù)量占近七成，表明該區(qū)域總體比較年輕；2、按學(xué)生人數(shù)推算，周邊學(xué)生家庭數(shù)量為8萬戶，涉及的家庭人口可達(dá)46萬，占區(qū)域人口51.3%，可見家庭性消費(fèi)需求較大；3、學(xué)生調(diào)查情況還發(fā)現(xiàn)外地生占比超過50%，表明嘉定新城外來人口相對集中。這些外地生的家庭或父母均在周邊經(jīng)營商業(yè)活動，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力。 項目區(qū)位概況（一）項目區(qū)位概況（一） 本項目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.

7、5公里，毗鄰塔城路、倉場路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口安亭國際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢。 商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊園新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近5050萬，五公里內(nèi)商圈覆蓋人口近100100萬。項目區(qū)位概況（二）項目區(qū)位概況（二） 為何選擇方舟商業(yè)中心？為何選擇方舟商業(yè)中心？主要商業(yè)中心主要商業(yè)中心主要經(jīng)營業(yè)態(tài)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模5 5個商業(yè)中心相加個商

8、業(yè)中心相加 總規(guī)?？傄?guī)模 135300135300歐尚歐尚大型超市大型超市1800018000TESCOTESCO樂購樂購大型超市大型超市4100041000羅賓森購物廣場羅賓森購物廣場休閑娛樂休閑娛樂4550045500東方商廈東方商廈百貨百貨1280012800博樂購物中心博樂購物中心百貨百貨1800018000方舟商業(yè)中心方舟商業(yè)中心大型超市、家具裝飾大型超市、家具裝飾大賣場、百貨、休閑大賣場、百貨、休閑娛樂、餐飲、健身、娛樂、餐飲、健身、酒店、商務(wù)、公寓酒店、商務(wù)、公寓純商業(yè)面積純商業(yè)面積 140000140000 方舟商業(yè)中心和嘉定主城區(qū)目前公認(rèn)的，成熟的五個商業(yè)中心比較如下：方舟商

9、業(yè)中心和嘉定主城區(qū)目前公認(rèn)的，成熟的五個商業(yè)中心比較如下： 以上五個商業(yè)中心相加，也抵不上一個方舟廣場的規(guī)模！以上五個商業(yè)中心相加，也抵不上一個方舟廣場的規(guī)模！因此方舟廣場建成后，勢必對嘉定商業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)生巨大的沖擊和影響力！商業(yè)格局將重新劃分！因此方舟廣場建成后，勢必對嘉定商業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)生巨大的沖擊和影響力！商業(yè)格局將重新劃分！大品牌大手筆大品牌大手筆 方舟商業(yè)中心擁有的超過方舟商業(yè)中心擁有的超過1萬平方米以上的主題大賣場有：萬平方米以上的主題大賣場有：1、歐尚大賣場：、歐尚大賣場： 2萬平方米以上萬平方米以上2、品牌百貨：、品牌百貨： 1.5萬平方米萬平方米3、家具大賣場：、家具大賣場： 1.5萬

10、平方米萬平方米4、電器數(shù)碼大賣場：、電器數(shù)碼大賣場： 1.5萬平方米萬平方米5、裝飾家居大賣場：、裝飾家居大賣場： 1.5萬平方米萬平方米現(xiàn)已簽約的現(xiàn)已簽約的5大主力店大主力店緊密合作伙伴緊密合作伙伴 近年來，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，和國內(nèi)外同行的交流日趨增多，已近與多個知名近年來，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，和國內(nèi)外同行的交流日趨增多，已近與多個知名企業(yè)發(fā)展為緊密合作伙伴，為公司跨越式的大發(fā)展構(gòu)筑了堅實(shí)的平臺。企業(yè)發(fā)展為緊密合作伙伴，為公司跨越式的大發(fā)展構(gòu)筑了堅實(shí)的平臺。市調(diào)結(jié)論、建議及項目定位市調(diào)結(jié)論、建議及項目定位簡述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢分析報告、綜合建議與項目定位簡述市調(diào)結(jié)論、優(yōu)劣勢分析報告、

11、綜合建議與項目定位綜述：綜述：基礎(chǔ)人群：基礎(chǔ)人群：商圈可輻射新城路街道、嘉定鎮(zhèn)街道、馬陸鎮(zhèn)、菊園新區(qū)、徐行鎮(zhèn)、外崗鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)、寶山區(qū)、太倉能地。三公里內(nèi)商圈覆蓋人口近5050萬。五公里內(nèi)全覆蓋人口近100100萬。交通便利：交通便利：本項目地理位置優(yōu)越，距滬嘉高速公路嘉定城區(qū)出口僅1.5公里，毗鄰塔城路、倉場路等主干道，貫穿老城和新城，北部有寶嘉公路、塔城路，西部有滬宜公路（204國道）、南部有嘉戩公路，寶安公路（吳淞口安亭國際汽車城）、滬嘉高速、東部有瀏翔公路等，距軌交11號線嘉定北站僅約3公里，交通便捷，四通八達(dá)，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢。區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：嘉定新城主城區(qū)將以汽車產(chǎn)業(yè)為核心

12、，重點(diǎn)培育以大型制造業(yè)企業(yè)營銷、研發(fā)和行政總部集聚地為特征的總部經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、時尚產(chǎn)業(yè)、體育運(yùn)動業(yè)和廣告?zhèn)髅綐I(yè)，并促進(jìn)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和文化教育業(yè)同步發(fā)展，形成具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色和國際品牌的第三產(chǎn)業(yè)高地。至2020年，嘉定區(qū)將形成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)”格局。規(guī)劃總?cè)丝诩s170萬人，城市化水平92%。從法國拉法耶特到美國梅西從巴黎拉德芳斯到紐約第五大道從上海恒隆到嘉定方舟商業(yè)中心城市商業(yè)綜合體的熱潮，將由瑞錦地產(chǎn)領(lǐng)跑項目輻射板塊情況項目輻射板塊情況（人口（人口 ）八個板塊目前常住人口約為八個板塊目前常住人口約為100萬萬嘉定鎮(zhèn)街道常住人口10.3萬寶山、太

13、倉周邊常住人口31萬新成路街道常住人口7.7萬菊園新區(qū)常住人口5.3萬嘉定商城東方商廈外岡鎮(zhèn)常住人口6萬南翔鎮(zhèn) 常住人口16.6萬馬陸鎮(zhèn)常住人口15.3萬徐行鎮(zhèn)常住人口7.8萬羅賓森購物中心StrengthStrength 優(yōu)勢優(yōu)勢WeaknessWeakness 劣勢劣勢p項目商業(yè)體量大，總面積在150000 ，是目前嘉定主要商業(yè)區(qū)面積總和。p引進(jìn)大型國際時尚品牌，讓嘉定居民不出嘉定就能享受到市區(qū)購物消費(fèi)的感覺。p嘉定最完善、業(yè)態(tài)最豐富之綜合體項目，同時具有先發(fā)優(yōu)勢。是及購物、休閑、娛樂、美食為一體的一站式購物中心。p地理相對位置稍偏，公共交通體系有待完善；完善周期尚需期待。p項目自身品牌知

14、名度較低，暫時未能形成強(qiáng)大的聚客能力。p商務(wù)功能，配套剛剛起步，區(qū)域內(nèi)商務(wù)人流不足，金融配套有待提高。OpportunityOpportunity 機(jī)會 ThreatThreat 威脅威脅p目前嘉定城區(qū)無大型商業(yè)購物中心，居民極其渴望完善的綜合體購物中心，為項目近期提供較好人流基礎(chǔ)和發(fā)展空間。p市場空間未來發(fā)展大，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)；特別是國際汽車城的發(fā)展，有利于嘉定核心發(fā)展，同時帶動商圈的發(fā)展；p提前進(jìn)入，形成差異化競爭，引領(lǐng)嘉定消費(fèi)觀念有利于成為區(qū)域最核心的商圈p項目市中心方向2公里處，商業(yè)中心集中，且已趨成熟化；項目要求改變現(xiàn)有居民的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣；p現(xiàn)有商務(wù)區(qū)的分布集中在嘉定工業(yè)區(qū)，不利于

15、本項目對商務(wù)資源的爭奪p項目周邊新商業(yè)中心將逐步開發(fā)，競爭會越來越激烈；周邊人氣及商業(yè)氣氛不足，項目前期培養(yǎng)需有時日優(yōu)劣勢分析報告分析優(yōu)劣勢分析報告分析業(yè)態(tài)定位：項目總面積近150000，是目前家丁主商業(yè)區(qū)面積的總和。所以項目完全有能力打造北部地區(qū)的一站式購物中心模式。包含餐飲、服裝、影院、KTV、大型電玩、兒童用品等為一體。客戶群定位：1.家庭型消費(fèi)模式 2.15-29歲的時尚消費(fèi)人群 3.30-45歲的成熟消費(fèi)人群 集購物、休閑、娛樂、美食集購物、休閑、娛樂、美食為一體的一站式購物中心為一體的一站式購物中心中檔中檔中檔偏上中檔偏上大眾化大眾化高檔高檔項目總體定位項目總體定位 品牌定位：由于

16、目前嘉定商業(yè)形態(tài)品牌相對落后，項目是以國際流行時尚品牌為主導(dǎo)。與現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)模式形成差異化經(jīng)營，打造核心競爭力，從而引領(lǐng)嘉定商業(yè)消費(fèi)形態(tài)嘉定商務(wù)配套區(qū) 時尚休閑，親子體驗，綜合性商業(yè)中心項項目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群來來源源 項目周邊現(xiàn)有的老商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，商項目周邊現(xiàn)有的老商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，商業(yè)模式相對落后，隨著居民消費(fèi)水平的提高，目前業(yè)模式相對落后，隨著居民消費(fèi)水平的提高，目前的商業(yè)模式已無法得到滿足，然而進(jìn)入市區(qū)消費(fèi)的的商業(yè)模式已無法得到滿足，然而進(jìn)入市區(qū)消費(fèi)的話交通問題有給周邊居民帶來的很大不便，從而抑話交通問題有給周邊居民帶來的很大不便，從而抑制了嘉定的整體消費(fèi)力！隨

17、著項目建成，整體改變制了嘉定的整體消費(fèi)力！隨著項目建成，整體改變周邊原有商業(yè)體系，打造一個新商業(yè)中心。項目擴(kuò)周邊原有商業(yè)體系，打造一個新商業(yè)中心。項目擴(kuò)大了人們的活動范圍，同時也使新的消費(fèi)概念進(jìn)入大了人們的活動范圍，同時也使新的消費(fèi)概念進(jìn)入我們的生活。人們不再僅為了消費(fèi)而消費(fèi)，而是一我們的生活。人們不再僅為了消費(fèi)而消費(fèi)，而是一種休閑度假的心態(tài)，消費(fèi)成了一種放松享受的生活種休閑度假的心態(tài)，消費(fèi)成了一種放松享受的生活方式。這使城郊區(qū)域內(nèi)的大型一站式綜合度假休閑方式。這使城郊區(qū)域內(nèi)的大型一站式綜合度假休閑消費(fèi)場所得到發(fā)展。消費(fèi)場所得到發(fā)展。各樓面標(biāo)桿品牌樓層標(biāo)桿品牌 L11F: 時尚精品、潮流服飾、

18、連鎖快餐及特色生活配套。 引進(jìn)品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、瑪莎、Levis、A02、絲芙蘭、KFC、必勝客、哈根達(dá)斯、星巴克、哈根達(dá)斯、萬寧等。L22F: 都市流行、休閑服飾、家居生活。 引進(jìn)品牌如：衣戀、百家好、ADIDAS、NIKE、GXG、紐約伊人、云楠健發(fā)、樂扣樂扣、易初蓮花、好飾家等。L33F: 時尚餐飲、特色美食、兒童配套、親子體驗。 引進(jìn)品牌如：豆撈坊、廣州蕉葉、望湘園、輝哥火鍋、釜山料理、避風(fēng)塘、赤坂亭、麗家寶貝、韋博英語等。步行街業(yè)態(tài)配比 餐飲：XX% 服裝：XX% 配套：XX%客流估算月平均月平均客流量客流量步行街步行街平均銷售平均銷售廣場廣場總銷售總銷售客單價客單價步行街步行街租售比租售比步行街步行街月租金月租金江橋江橋200萬人次/月2866萬元/月1億元/月50元/人18%月租金按516萬元周浦周浦126萬人次/月1955萬元/月0.69億元/月55元/人17.4%月租金340萬元方舟方舟預(yù)估預(yù)估X X