房地產企業(yè)涉及稅種

1、 2l 國家稅務總局連續(xù)幾年將房地產列為重點稽查行業(yè)國家稅務總局連續(xù)幾年將房地產列為重點稽查行業(yè)l 20072007年，在董事長和集團公司領導的帶領下，裕匯集團無論是在新項目年，在董事長和集團公司領導的帶領下，裕匯集團無論是在新項目的開發(fā)，在資本運作、在國際融資和國內融資方面都將開拓出一條收獲的開發(fā)，在資本運作、在國際融資和國內融資方面都將開拓出一條收獲勝利果實之路勝利果實之路l 高質量的完成領導交辦的各項高質量的完成領導交辦的各項新新任務任務l 按期完成各項稅款的納稅申報工作按期完成各項稅款的納稅申報工作 3l 營業(yè)稅營業(yè)稅l 城建稅城建稅l 教育費附加教育費附加l 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅l

2、土地增值稅土地增值稅l 印花稅印花稅l 契稅契稅l 代扣代繳個人所得稅代扣代繳個人所得稅l 房產稅房產稅l 車船使用稅車船使用稅 4l 1 1、應稅范圍、應稅范圍l (1)(1)轉讓土地使用權轉讓土地使用權l(xiāng) (2)(2)銷售不動產銷售不動產l 2 2、稅率、稅率l 3 3、計稅依據、計稅依據l 全部價款及價外費用全部價款及價外費用l 4 4、其他視同銷售情況：無償贈與、其他視同銷售情況：無償贈與 55 5、其他具體情況、其他具體情況（1 1）、價格明顯偏低而無正當理由；主管稅務機關有權按下列順序核）、價格明顯偏低而無正當理由；主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：定其營業(yè)額： 按納稅人當月

3、提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均 價格核定；價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格：按下列公式核定計稅價格： 計稅價格計稅價格= =營業(yè)成本或工程成本營業(yè)成本或工程成本（1+1+成本利潤率）成本利潤率）（1 1營業(yè)稅稅營業(yè)稅稅率）率） 6l 在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差

4、應按房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)服務業(yè)代理業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產銷售不動產”征收營業(yè)稅；征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產銷售不動產”征征收營業(yè)稅。收營業(yè)稅。京地稅營京地稅營1996592號對包銷規(guī)定號對包銷規(guī)定 7l 京地稅營京地稅營19953191995319號規(guī)定號規(guī)定l

5、 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：l 第一種方式是純粹的第一種方式是純粹的“以物易物以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。房屋所有權相互交換。l 第二種方式是甲方第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房合作建房 。對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅對合作建房行

6、為應如何征收營業(yè)稅 8 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。有權。 l 在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)

7、稅的應稅行為。l 對甲方應按對甲方應按“轉讓無形資產轉讓無形資產”稅目中的稅目中的“轉讓土地使用權轉讓土地使用權”子目征稅；子目征稅；對乙方應按對乙方應按“銷售不動產銷售不動產”稅目征稅。稅目征稅。以物易物具體交換方式有兩種以物易物具體交換方式有兩種： 9l 由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。 l 如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋

8、銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅目征收營業(yè)稅。稅。以物易物具體交換方式以物易物具體交換方式： 10l 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。l 例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的歸還甲方。在這一經營過

9、程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。以物易物具體交換方式有兩種以物易物具體交換方式有兩種： 11以物易物具體交換方式以物易物具體交換方式：甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)服務業(yè)租賃業(yè)租賃業(yè)”征營征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產銷售不動產”稅目征稅目征營業(yè)稅。營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中華人民共和國營業(yè)稅暫行

10、條例實施細則實施細則第十五條的規(guī)定核定。第十五條的規(guī)定核定。 12成立合營企業(yè)，對此種形式的合作建房，成立合營企業(yè)，對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅則要視具體情況確定如何征稅l 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營

11、業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 13l 成立合營企業(yè)成立合營企業(yè)l 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對

12、甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依依“銷售不動產銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；稅目征收營業(yè)稅； 14l 成立合營企業(yè)成立合營企業(yè)l 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“

13、轉讓無形資轉讓無形資產產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不銷售不動產動產”征稅。征稅。 15l 以以“還本還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本還本”方式銷售建方式銷

14、售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂業(yè)稅，不得減除所謂“還本還本”支出支出 。還本方式銷售還本方式銷售 16l 納稅地點納稅地點l 納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓其他無形資產，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納納稅人轉讓其他無形資產，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。稅。 l 納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。 17l 納稅期限：納

15、稅期限：納稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅，納稅期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的，以休假日的次日為期限的最后一天 。l 延期納稅：延期納稅：納稅人有特殊困難，不能按期繳納稅款的，應當在繳納稅款期限屆滿前提出延期納稅的書面申請（附相關材料），報經省國稅局批準，在不超過三個月期限內延期繳納國稅稅款，且不加收滯納稅金。省局不予批準或者超過延期期限繳納稅款的，從滯納之日起按日加收萬分之五的滯納金。l 上述延期納稅所指特殊困難：上述延期納稅所指特殊困難：（1）因不可抗力，導致納稅人發(fā)生較大損失，正常生產經營活動受到較大影響的；（2）當期貨幣資金在扣除應付職工工資、社會保險費后

16、，不足以繳納稅款的。 18l 營業(yè)稅稅目收范圍稅率營業(yè)稅稅目收范圍稅率l 一、交通運輸業(yè)陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬一、交通運輸業(yè)陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運運l 二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)l 三、金融保險業(yè)三、金融保險業(yè)l 四、郵電通信業(yè)四、郵電通信業(yè)l 五、文化體育業(yè)五、文化體育業(yè) 19l 六、娛樂業(yè)歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂茶座、臺球、高六、娛樂業(yè)歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂茶座、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝爾夫球、保齡球、游藝l 七、服務業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租

17、賃業(yè)、七、服務業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務業(yè)廣告業(yè)及其他服務業(yè)l 八、轉讓無形資產轉讓土地使用權、專利權、非專利技術、商標八、轉讓無形資產轉讓土地使用權、專利權、非專利技術、商標權、著作權、商譽權、著作權、商譽l 九、銷售不動產銷售建筑物及其他土地附著物九、銷售不動產銷售建筑物及其他土地附著物 20l 1 1、計稅依據：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。、計稅依據：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。l 2 2、稅率：分別為、稅率：分別為7%7%、5%5%、1%1%。 計算公式計算公式: :應納稅額應納稅額= =營業(yè)稅稅額營業(yè)稅稅額稅率。稅率。l 3 3、不同地區(qū)的納稅

18、人實行不同檔次的稅率。、不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 l （ 1 1）、納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的）、納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為道辦事處管理范圍內的，稅率為7%7%； l （ 2 2）、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為）、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為5%5%； l （3 3）、納稅義務人所在地不在）、納稅義務人所在地不在1 1、2 2項范

19、圍內的，稅率為項范圍內的，稅率為1%1%； l 外資企業(yè)不交納外資企業(yè)不交納協協助助研研討討創(chuàng)創(chuàng)新新的的集集團團管管理理模模式式 21l 計稅依據：納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額計稅依據：納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 l 稅率為稅率為3%3%l 計算公式計算公式: :應交教育費附加額應交教育費附加額= =營業(yè)稅稅額營業(yè)稅稅額費率。費率。l 外資企業(yè)不交納外資企業(yè)不交納 22l 內資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅適用不同的規(guī)章制度內資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅適用不同的規(guī)章制度l 外資企業(yè)適用：國稅發(fā)外資企業(yè)適用：國稅發(fā)20011422001142號文；國稅發(fā)號文；國稅發(fā)20023142002314號文；京國號文；京

20、國稅外通稅外通2003620036號文號文l 內資企業(yè)適用：國稅發(fā)內資企業(yè)適用：國稅發(fā)200631200631號文號文 23l內資企業(yè)適用內資企業(yè)適用3131號文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職號文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（

21、或利潤）的實現。際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。 l外資企業(yè)適用文件規(guī)定：對外投資、轉固不視同銷售。外資企業(yè)適用文件規(guī)定：對外投資、轉固不視同銷售。對于外商投資房地產企業(yè)在辦對于外商投資房地產企業(yè)在辦理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊，并計入企業(yè)當期成本費用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售出時可將提折舊，并計入企業(yè)當期成本費用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售出時可將其尚未計提的折舊余額結轉企業(yè)當期成本費用其尚未計提的折舊余額結轉企業(yè)當期成本費用 內外資企業(yè)所

22、得稅制度的重要差異內外資企業(yè)所得稅制度的重要差異 24l 內資企業(yè)內資企業(yè)3131號文規(guī)定號文規(guī)定l 視同銷售情況，確認收入（或利潤）的方法和順序為：視同銷售情況，確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；確定； （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于率不得低于15%,15%,具體比例由主

23、管稅務機關確定。具體比例由主管稅務機關確定。 25l 外資房地產銷售收入的確定外資房地產銷售收入的確定l 以權責發(fā)生制為原則，可根據不同的銷售方式，按以下原則確定：以權責發(fā)生制為原則，可根據不同的銷售方式，按以下原則確定： 1 1、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現。日作為銷售收入的實現。 2 2、采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入、采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。的實現。 3 3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的

24、，以房產使用權交付對方為銷、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。售收入的實現。 4 4、對于房地產企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將、對于房地產企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權人的，應視同銷售行為，主管稅務機關可依抵押價格確定其銷售房屋賠付債權人的，應視同銷售行為，主管稅務機關可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權人又為外國企業(yè)，收入。其中對債權人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權人又為外國企業(yè)，則依法繳納利息收入預提所得稅。則依法繳納利息收入預提所得稅。 5 5、

25、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日，為銷、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日，為銷售收入的實現。且無論外商投資房地產企業(yè)是否就房地產全價向業(yè)主開具發(fā)票，售收入的實現。且無論外商投資房地產企業(yè)是否就房地產全價向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應及時作為企業(yè)當期銷售收入。其已取得的銀行按揭款應及時作為企業(yè)當期銷售收入。 6 6、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減銷售收入?；菀宦刹荒軟_減銷售收入。 26l 外資企業(yè)銷售房地產所發(fā)生的相應成本費用的確定

26、外資企業(yè)銷售房地產所發(fā)生的相應成本費用的確定l 應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據當期銷售面積以及可售單位應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。工程成本費用，確定當期成本費用。 l 可售總成本費用是指建成用于出售或出租的房地產所發(fā)生的土地使用費、可售總成本費用是指建成用于出售或出租的房地產所發(fā)生的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎拆遷補償費、七通一平、勘察設計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費以及

27、企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。l 對于房地產企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、對于房地產企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網點、教育設施及會所等，凡由政府有關部門無償占用或屬于業(yè)主商業(yè)網點、教育設施及會所等，凡由政府有關部門無償占用或屬于業(yè)主公共產權的，其相應支出經審核后可計入可售面積的成本費用；凡建成公共產權的，其相應支出經審核

28、后可計入可售面積的成本費用；凡建成后產權屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產經營活動的，其相應支出不能后產權屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產經營活動的，其相應支出不能計入可售面積的成本費用。計入可售面積的成本費用。 27l 房地產開發(fā)成本及費用的列支要求：房地產開發(fā)成本及費用的列支要求： l 企業(yè)實際發(fā)生的交際應酬費應以房地產開發(fā)項目建設期匯算時確定的銷企業(yè)實際發(fā)生的交際應酬費應以房地產開發(fā)項目建設期匯算時確定的銷售收入作為計算基數售收入作為計算基數 ，企業(yè)發(fā)生與生產、經營有關的交際應酬費，企業(yè)發(fā)生與生產、經營有關的交際應酬費, ,應當應當有確實的記錄或者單據，分別在下列限度內準予作為費用列支：有確實

29、的記錄或者單據，分別在下列限度內準予作為費用列支： ( (一一) )全年銷售凈額在一千五百萬元以下的全年銷售凈額在一千五百萬元以下的, ,不得超過銷貨凈額的千分之不得超過銷貨凈額的千分之五；全年銷售凈額超過一千五百萬元的部分五；全年銷售凈額超過一千五百萬元的部分, ,不得超過該部分銷貨凈額不得超過該部分銷貨凈額的千分之三的千分之三. . ( (二二) )全年業(yè)務收入總額在五百萬元以下的全年業(yè)務收入總額在五百萬元以下的, ,不得超過業(yè)務收入總額的千不得超過業(yè)務收入總額的千分之十；全年業(yè)務收入總額超過五百萬元的部分分之十；全年業(yè)務收入總額超過五百萬元的部分, ,不得超過該部分業(yè)務不得超過該部分業(yè)務

30、收入總額的千分之五收入總額的千分之五. 28l 關于預征企業(yè)所得稅問題：關于預征企業(yè)所得稅問題： （一）外商投資房地產企業(yè)在建設期間預售房地產并取得的預收款（一）外商投資房地產企業(yè)在建設期間預售房地產并取得的預收款應當預征企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)的預收款應包括：以合同、協議或其應當預征企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)的預收款應包括：以合同、協議或其他方式約定并實際取得的預收房款以及其他具有預收款性質的各種款項。他方式約定并實際取得的預收房款以及其他具有預收款性質的各種款項。 （二）外商投資房地產企業(yè)取得的預收款除經北京市城市建設綜合（二）外商投資房地產企業(yè)取得的預收款除經北京市城市建設綜合開發(fā)辦公室批準建

31、設的開發(fā)辦公室批準建設的“經濟適用房經濟適用房”項目并報經主管稅務機關審核確項目并報經主管稅務機關審核確認后可按認后可按3 3預計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按預計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按1010 的預計利潤的預計利潤率預征企業(yè)所得稅。率預征企業(yè)所得稅。 29l 關于建設期匯算問題：關于建設期匯算問題：l （一）企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆（一）企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始

32、地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始, ,應根據當期實際房地產銷售收應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅款。入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅款。 30l （二）外商投資房地產企業(yè)應于房地產開始銷售即竣工日起一年半內向（二）外商投資房地產企業(yè)應于房地產開始銷售即竣工日起一年半內向主管稅務機關報送由中國注冊會計師或注冊稅務師出具的建設期匯算報主管稅務機關報送由中國注冊會計師或注冊稅務師出具的建設期匯算報告。同時，自房地產開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預征企業(yè)所得稅，告。同時，自房地產開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預征企業(yè)所得稅，但在房地產開始銷售至辦理建設期匯算

33、期間，如企業(yè)納稅申報時不能準但在房地產開始銷售至辦理建設期匯算期間，如企業(yè)納稅申報時不能準確核算房屋成本費用，主管稅務機關可依據稅法有關規(guī)定，暫按確核算房屋成本費用，主管稅務機關可依據稅法有關規(guī)定，暫按1010的的利潤率計算征收企業(yè)所得稅。利潤率計算征收企業(yè)所得稅。 l 在進行建設期竣工清算時，外商投資房地產企業(yè)應按照稅務局竣工清算在進行建設期竣工清算時，外商投資房地產企業(yè)應按照稅務局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結算期應納稅所得工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結算期應納稅所得額有關的合同、協議及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進行建設期匯算額有關的合同、協議

34、及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進行建設期匯算即竣工期結算的，稅務機關可暫按即竣工期結算的，稅務機關可暫按3030的預計利潤率征收所得稅。的預計利潤率征收所得稅。 31l 關于房地產企業(yè)后期管理問題關于房地產企業(yè)后期管理問題 l ( (一一) )外商投資房地產企業(yè)在辦理建設期匯算后不再進行其他形式的總清算，應外商投資房地產企業(yè)在辦理建設期匯算后不再進行其他形式的總清算，應按照稅法規(guī)定原則確定當期收入、扣除企業(yè)當期實際發(fā)生的成本費用后，計算按照稅法規(guī)定原則確定當期收入、扣除企業(yè)當期實際發(fā)生的成本費用后，計算繳納企業(yè)所得稅。繳納企業(yè)所得稅。 l （二）對于在工程結算中已將尚未支付的設備價款和建筑安裝

35、費已按合同規(guī)定（二）對于在工程結算中已將尚未支付的設備價款和建筑安裝費已按合同規(guī)定的價款計入成本費用的，在建設期匯算后實際支付時不得重復計入企業(yè)當期成的價款計入成本費用的，在建設期匯算后實際支付時不得重復計入企業(yè)當期成本費用。本費用。 l （三）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房（三）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。期應納稅額。 32l 關于房地產企業(yè)后期管理問題關于房地產企業(yè)后期管理問題

36、l ( (四四) )、企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋、企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。 l 企業(yè)在辦理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房企業(yè)在辦理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊。屋使用年限計提折舊。 l ( (五五) )、外商投資房地產企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費、外商投資房地產企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費用，在辦理建設期匯算后，可在根據用，在辦

37、理建設期匯算后，可在根據北京市規(guī)劃委員會審定設計方案通知書北京市規(guī)劃委員會審定設計方案通知書等政府主管部門批準文件中的有關規(guī)定并確認仍有未完工工程的基礎上，按照等政府主管部門批準文件中的有關規(guī)定并確認仍有未完工工程的基礎上，按照企業(yè)年銷售收入的企業(yè)年銷售收入的1 1比例逐年預提上述費用，并計入企業(yè)當期損益，待該項工比例逐年預提上述費用，并計入企業(yè)當期損益，待該項工程結束后應按實際支出在完工當期作出調整。程結束后應按實際支出在完工當期作出調整。 33l 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議l 上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉上述包銷業(yè)務是指：

38、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。l 房屋包銷協議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓房屋包銷協議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質，境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益（收益我國境內財產的性質，境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益（收益, ,是指轉讓是指轉讓收入減除該財產原值后的余額）應按稅法第十九條及其實施細則第六十收入減除該財產原值后的余額）應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。 34l 凡不符合上述條件

39、的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按照凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按照國家稅務總國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知（國（國稅發(fā)稅發(fā)19992421999242號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)與號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業(yè)在境外銷售境外企業(yè)簽訂房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外其位于我國境內房地產的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作

40、為外商投資房地產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。商投資房地產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 35l 房地產企業(yè)申請辦理竣工結算時，應向稅務局報送以下資料：房地產企業(yè)申請辦理竣工結算時，應向稅務局報送以下資料： 1、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)年度所得稅申報表。（復印件）、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)年度所得稅申報表。（復印件） 2、北京市建設工程質量初裝修合格證書。（復印件）、北京市建設工程質量初裝修合格證書。（復印件） 3、北京市建設工程質量合格證書。（復印件）、北京市建設工程質量合格證書。（復印件） 4、會計師事務所出具的驗資報告。（復印件）、會計師事務所出具的驗資報告。（復印件） 5、

41、經貿委的批準證書。（復印件）、經貿委的批準證書。（復印件） 6、建委審批立項的證明。（復印件）、建委審批立項的證明。（復印件） 7、工商營業(yè)執(zhí)照。（復印件）、工商營業(yè)執(zhí)照。（復印件） 8、國土局核準的建筑面積的證明。（復印件）、國土局核準的建筑面積的證明。（復印件） 9、測量大隊實測面積的證明。（復印件）、測量大隊實測面積的證明。（復印件） 10、房屋銷售合同及銷售合同固定格式文本復印件。、房屋銷售合同及銷售合同固定格式文本復印件。 11、有出租房屋的，應提供房屋出租合同。（復印件）、有出租房屋的，應提供房屋出租合同。（復印件） 12、已預繳所得稅完稅證明。（復印件）、已預繳所得稅完稅證明。（

42、復印件） 13、會計師事務所出具的竣工結算報告。（原件）、會計師事務所出具的竣工結算報告。（原件） 14、辦理竣工結算的書面申請。（原件）、辦理竣工結算的書面申請。（原件） 15、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關聯企業(yè)業(yè)務往來情況年度申報、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關聯企業(yè)業(yè)務往來情況年度申報 表。（復印件）表。（復印件） 16、建設期結束日的資產負債表及利潤表。（復印件）、建設期結束日的資產負債表及利潤表。（復印件） 17、稅務機關要求報送的其他資料。、稅務機關要求報送的其他資料。 36l 定義：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得定義：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權

43、、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除條條例例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。l 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 免征土地免征土地增值稅增值稅l 稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅

44、率，即：l （1 1）、）、 增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額5050的部分，稅率的部分，稅率3030l （2 2）、）、 增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額5050，未超過扣除項目金額，未超過扣除項目金額100100的部分，稅的部分，稅率率4040l （3 3）、增值額超過扣除項目金額）、增值額超過扣除項目金額100100，未超過扣除項目金額，未超過扣除項目金額200200的部分，稅的部分，稅率率5050l （4 4）、增值額超過扣除項目金額）、增值額超過扣除項目金額200200的部分，稅率為的部分，稅率為6060l 未進行清算前暫按收入的未進行清算前暫按收入的1%

45、計算交納。計算交納。 37l 土地增值稅的計稅依據土地增值稅的計稅依據 l 計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除地產取得的收入減除條例條例和和細則細則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。規(guī)定的扣除項目金額后的余額。l 房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。濟收益。 38l 土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1 1、取得土地使用權所支付的金額；、取得土地使用權

46、所支付的金額； 2 2、開發(fā)土地的成本、費用；、開發(fā)土地的成本、費用； 3 3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； 4 4、與轉讓房地產有關的稅金；、與轉讓房地產有關的稅金； l 5 5、其他、其他 39l （1 1）三項期間費用的扣除及測算）三項期間費用的扣除及測算l 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款

47、利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的房地產開發(fā)成本之和的5%5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%10%的以內計算扣除。的以內計算扣除。 扣除項目說明扣除項目說明 40扣除項目說明扣除項目說明（2）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的

48、房屋及建筑物時，舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。（3 3）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。同稅金予以扣除。（4 4）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得

49、土地使用權所）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計2020的扣除。的扣除。 41l （5）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能

50、開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（與原土增稅條例不同之處）提供合法有效憑證的，不予扣除。（與原土增稅條例不同之處）l （6 6）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定

51、上述四項開發(fā)造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。關確定。 扣除項目說明扣除項目說明 42l （7 7）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電

52、通訊等公共設施，按以下原則處理：原則處理：1.1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。扣除項目說明扣除項目說明 43l （8 8）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地

53、產開發(fā)成本。開發(fā)成本。l l 房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。l （9 9）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。項目的扣除金額。 扣除項目說明扣除項目說明 44l 內資企業(yè)適用：國稅發(fā)內資企業(yè)適用：國稅發(fā)20061872006187號文號文l 外資企業(yè)適用：外資企業(yè)適用：國發(fā)國發(fā) 1993 138 1993 13

54、8 號號l 差異：對外投資內資企業(yè)視同銷售，外資企業(yè)不視同銷售差異：對外投資內資企業(yè)視同銷售，外資企業(yè)不視同銷售 45l 內資適用內資適用187187號文規(guī)定號文規(guī)定l 非直接銷售和自用房地產的收入確定非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, , 其收入按下列方法和順序確其收入按下列方法和

55、順序確認：認： 1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；定；2.2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。值確定。（二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出（二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 4

56、6l 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位l 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。l 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 47l 土地增值稅的清算條件土地增值稅的清算條件l （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；房地產開發(fā)項

57、目全部竣工、完成銷售的；2.2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.3.直接轉讓土地使用權的。直接轉讓土地使用權的。l （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：稅清算：1.1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在項目可售建筑面積的比例在85%85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；可售建筑面積已

58、經出租或自用的；2.2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 48l 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：（一）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅（一）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結

59、算通知單、項目工程合同結國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；的證明資料；（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告土地增值稅清算稅款鑒證報告。 49l 定義：印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立

60、、領受印花稅暫行條例定義：印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。l 分為從價計稅和從量計稅兩種。分為從價計稅和從量計稅兩種。l 應納稅額應納稅額= =計稅金額計稅金額稅率稅率l 應納稅額應納稅額= =憑證數量憑證數量單位稅額。單位稅額。 50l 土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅l 但在土地開發(fā)建設，總包合同、購銷合同、借款合同等其他合同均需交但在土地開發(fā)建設，總包合同、購銷合同、借款合同等其他合同均需交納印花稅