房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種

1、 2l 國家稅務(wù)總局連續(xù)幾年將房地產(chǎn)列為重點稽查行業(yè)國家稅務(wù)總局連續(xù)幾年將房地產(chǎn)列為重點稽查行業(yè)l 20072007年，在董事長和集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，裕匯集團(tuán)無論是在新項目年，在董事長和集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，裕匯集團(tuán)無論是在新項目的開發(fā)，在資本運作、在國際融資和國內(nèi)融資方面都將開拓出一條收獲的開發(fā)，在資本運作、在國際融資和國內(nèi)融資方面都將開拓出一條收獲勝利果實之路勝利果實之路l 高質(zhì)量的完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項高質(zhì)量的完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項新新任務(wù)任務(wù)l 按期完成各項稅款的納稅申報工作按期完成各項稅款的納稅申報工作 3l 營業(yè)稅營業(yè)稅l 城建稅城建稅l 教育費附加教育費附加l 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅l

2、土地增值稅土地增值稅l 印花稅印花稅l 契稅契稅l 代扣代繳個人所得稅代扣代繳個人所得稅l 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅l 車船使用稅車船使用稅 4l 1 1、應(yīng)稅范圍、應(yīng)稅范圍l (1)(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)l(xiāng) (2)(2)銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)l 2 2、稅率、稅率l 3 3、計稅依據(jù)、計稅依據(jù)l 全部價款及價外費用全部價款及價外費用l 4 4、其他視同銷售情況：無償贈與、其他視同銷售情況：無償贈與 55 5、其他具體情況、其他具體情況（1 1）、價格明顯偏低而無正當(dāng)理由；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核）、價格明顯偏低而無正當(dāng)理由；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：定其營業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月

3、提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均 價格核定；價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；平均價格核定； 按下列公式核定計稅價格：按下列公式核定計稅價格： 計稅價格計稅價格= =營業(yè)成本或工程成本營業(yè)成本或工程成本（1+1+成本利潤率）成本利潤率）（1 1營業(yè)稅稅營業(yè)稅稅率）率） 6l 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差

4、應(yīng)按房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)代理業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”征征收營業(yè)稅。收營業(yè)稅。京地稅營京地稅營1996592號對包銷規(guī)定號對包銷規(guī)定 7l 京地稅營京地稅營19953191995319號規(guī)定號規(guī)定l

5、 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：l 第一種方式是純粹的第一種方式是純粹的“以物易物以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。房屋所有權(quán)相互交換。l 第二種方式是甲方第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房合作建房 。對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅對合作建房行

6、為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 8 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。有權(quán)。 l 在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)

7、稅的應(yīng)稅行為。l 對甲方應(yīng)按對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；子目征稅；對乙方應(yīng)按對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。稅目征稅。以物易物具體交換方式有兩種以物易物具體交換方式有兩種： 9l 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。 l 如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋

8、銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅目征收營業(yè)稅。稅。以物易物具體交換方式以物易物具體交換方式： 10l 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。l 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的歸還甲方。在這一經(jīng)營過

9、程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。以物易物具體交換方式有兩種以物易物具體交換方式有兩種： 11以物易物具體交換方式以物易物具體交換方式：甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)租賃業(yè)租賃業(yè)”征營征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征稅目征營業(yè)稅。營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中華人民共和國營業(yè)稅暫行

10、條例實施細(xì)則實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。第十五條的規(guī)定核定。 12成立合營企業(yè)，對此種形式的合作建房，成立合營企業(yè)，對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅則要視具體情況確定如何征稅l 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營

11、業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 13l 成立合營企業(yè)成立合營企業(yè)l 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對

12、甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依依“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；稅目征收營業(yè)稅； 14l 成立合營企業(yè)成立合營企業(yè)l 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“

13、轉(zhuǎn)讓無形資轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營征稅，其營業(yè)額按實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不銷售不動產(chǎn)動產(chǎn)”征稅。征稅。 15l 以以“還本還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本還本”方式銷售建方式銷

14、售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂業(yè)稅，不得減除所謂“還本還本”支出支出 。還本方式銷售還本方式銷售 16l 納稅地點納稅地點l 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。稅。 l 納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 17l 納稅期限：納

15、稅期限：納稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅，納稅期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的，以休假日的次日為期限的最后一天 。l 延期納稅：延期納稅：納稅人有特殊困難，不能按期繳納稅款的，應(yīng)當(dāng)在繳納稅款期限屆滿前提出延期納稅的書面申請（附相關(guān)材料），報經(jīng)省國稅局批準(zhǔn)，在不超過三個月期限內(nèi)延期繳納國稅稅款，且不加收滯納稅金。省局不予批準(zhǔn)或者超過延期期限繳納稅款的，從滯納之日起按日加收萬分之五的滯納金。l 上述延期納稅所指特殊困難：上述延期納稅所指特殊困難：（1）因不可抗力，導(dǎo)致納稅人發(fā)生較大損失，正常生產(chǎn)經(jīng)營活動受到較大影響的；（2）當(dāng)期貨幣資金在扣除應(yīng)付職工工資、社會保險費后

16、，不足以繳納稅款的。 18l 營業(yè)稅稅目收范圍稅率營業(yè)稅稅目收范圍稅率l 一、交通運輸業(yè)陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬一、交通運輸業(yè)陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運運l 二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)l 三、金融保險業(yè)三、金融保險業(yè)l 四、郵電通信業(yè)四、郵電通信業(yè)l 五、文化體育業(yè)五、文化體育業(yè) 19l 六、娛樂業(yè)歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂茶座、臺球、高六、娛樂業(yè)歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂茶座、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝爾夫球、保齡球、游藝l 七、服務(wù)業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租

17、賃業(yè)、七、服務(wù)業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè)廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè)l 八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽權(quán)、著作權(quán)、商譽l 九、銷售不動產(chǎn)銷售建筑物及其他土地附著物九、銷售不動產(chǎn)銷售建筑物及其他土地附著物 20l 1 1、計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。、計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。l 2 2、稅率：分別為、稅率：分別為7%7%、5%5%、1%1%。 計算公式計算公式: :應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =營業(yè)稅稅額營業(yè)稅稅額稅率。稅率。l 3 3、不同地區(qū)的納稅

18、人實行不同檔次的稅率。、不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 l （ 1 1）、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的）、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%7%； l （ 2 2）、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為）、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%5%； l （3 3）、納稅義務(wù)人所在地不在）、納稅義務(wù)人所在地不在1 1、2 2項范

19、圍內(nèi)的，稅率為項范圍內(nèi)的，稅率為1%1%； l 外資企業(yè)不交納外資企業(yè)不交納協(xié)協(xié)助助研研討討創(chuàng)創(chuàng)新新的的集集團(tuán)團(tuán)管管理理模模式式 21l 計稅依據(jù)：納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額計稅依據(jù)：納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 l 稅率為稅率為3%3%l 計算公式計算公式: :應(yīng)交教育費附加額應(yīng)交教育費附加額= =營業(yè)稅稅額營業(yè)稅稅額費率。費率。l 外資企業(yè)不交納外資企業(yè)不交納 22l 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅適用不同的規(guī)章制度內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅適用不同的規(guī)章制度l 外資企業(yè)適用：國稅發(fā)外資企業(yè)適用：國稅發(fā)20011422001142號文；國稅發(fā)號文；國稅發(fā)20023142002314號文；京國號文；京

20、國稅外通稅外通2003620036號文號文l 內(nèi)資企業(yè)適用：國稅發(fā)內(nèi)資企業(yè)適用：國稅發(fā)200631200631號文號文 23l內(nèi)資企業(yè)適用內(nèi)資企業(yè)適用3131號文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職號文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（

21、或利潤）的實現(xiàn)。際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 l外資企業(yè)適用文件規(guī)定：對外投資、轉(zhuǎn)固不視同銷售。外資企業(yè)適用文件規(guī)定：對外投資、轉(zhuǎn)固不視同銷售。對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊，并計入企業(yè)當(dāng)期成本費用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售出時可將提折舊，并計入企業(yè)當(dāng)期成本費用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售出時可將其尚未計提的折舊余額結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)當(dāng)期成本費用其尚未計提的折舊余額結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)當(dāng)期成本費用 內(nèi)外資企業(yè)所

22、得稅制度的重要差異內(nèi)外資企業(yè)所得稅制度的重要差異 24l 內(nèi)資企業(yè)內(nèi)資企業(yè)3131號文規(guī)定號文規(guī)定l 視同銷售情況，確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：視同銷售情況，確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；售價格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于率不得低于15%,15%,具體比例由主

23、管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 25l 外資房地產(chǎn)銷售收入的確定外資房地產(chǎn)銷售收入的確定l 以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，可根據(jù)不同的銷售方式，按以下原則確定：以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，可根據(jù)不同的銷售方式，按以下原則確定： 1 1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。日作為銷售收入的實現(xiàn)。 2 2、采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入、采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。的實現(xiàn)。 3 3、采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的

24、，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷、采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。售收入的實現(xiàn)。 4 4、對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將、對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價格確定其銷售房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則依法繳納利息收入預(yù)提所得稅。則依法繳納利息收入預(yù)提所得稅。 5 5、

25、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日，為銷、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日，為銷售收入的實現(xiàn)。且無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價向業(yè)主開具發(fā)票，售收入的實現(xiàn)。且無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時作為企業(yè)當(dāng)期銷售收入。其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時作為企業(yè)當(dāng)期銷售收入。 6 6、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減銷售收入?；菀宦刹荒軟_減銷售收入。 26l 外資企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的相應(yīng)成本費用的確定

26、外資企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的相應(yīng)成本費用的確定l 應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當(dāng)期成本費用。工程成本費用，確定當(dāng)期成本費用。 l 可售總成本費用是指建成用于出售或出租的房地產(chǎn)所發(fā)生的土地使用費、可售總成本費用是指建成用于出售或出租的房地產(chǎn)所發(fā)生的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設(shè)計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎(chǔ)拆遷補償費、七通一平、勘察設(shè)計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及

27、企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。l 對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等，凡由政府有關(guān)部門無償占用或?qū)儆跇I(yè)主商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等，凡由政府有關(guān)部門無償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計入可售面積的成本費用；凡建成公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核

28、后可計入可售面積的成本費用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應(yīng)支出不能后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應(yīng)支出不能計入可售面積的成本費用。計入可售面積的成本費用。 27l 房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用的列支要求：房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用的列支要求： l 企業(yè)實際發(fā)生的交際應(yīng)酬費應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)期匯算時確定的銷企業(yè)實際發(fā)生的交際應(yīng)酬費應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)期匯算時確定的銷售收入作為計算基數(shù)售收入作為計算基數(shù) ，企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費，企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的交際應(yīng)酬費, ,應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)有確實的記錄或者單據(jù)，分別在下列限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費用列支：有確實

29、的記錄或者單據(jù)，分別在下列限度內(nèi)準(zhǔn)予作為費用列支： ( (一一) )全年銷售凈額在一千五百萬元以下的全年銷售凈額在一千五百萬元以下的, ,不得超過銷貨凈額的千分之不得超過銷貨凈額的千分之五；全年銷售凈額超過一千五百萬元的部分五；全年銷售凈額超過一千五百萬元的部分, ,不得超過該部分銷貨凈額不得超過該部分銷貨凈額的千分之三的千分之三. . ( (二二) )全年業(yè)務(wù)收入總額在五百萬元以下的全年業(yè)務(wù)收入總額在五百萬元以下的, ,不得超過業(yè)務(wù)收入總額的千不得超過業(yè)務(wù)收入總額的千分之十；全年業(yè)務(wù)收入總額超過五百萬元的部分分之十；全年業(yè)務(wù)收入總額超過五百萬元的部分, ,不得超過該部分業(yè)務(wù)不得超過該部分業(yè)務(wù)

30、收入總額的千分之五收入總額的千分之五. 28l 關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題：關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題： （一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款（一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項。他方式約定并實際取得的預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項。 （二）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合（二）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室批準(zhǔn)建

31、設(shè)的開發(fā)辦公室批準(zhǔn)建設(shè)的“經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房”項目并報經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確項目并報經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后可按認(rèn)后可按3 3預(yù)計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按預(yù)計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按1010 的預(yù)計利潤的預(yù)計利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅。率預(yù)征企業(yè)所得稅。 29l 關(guān)于建設(shè)期匯算問題：關(guān)于建設(shè)期匯算問題：l （一）企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆（一）企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始

32、地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始, ,應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅款。入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅款。 30l （二）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)開始銷售即竣工日起一年半內(nèi)向（二）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)開始銷售即竣工日起一年半內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送由中國注冊會計師或注冊稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送由中國注冊會計師或注冊稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報告。同時，自房地產(chǎn)開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，告。同時，自房地產(chǎn)開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理建設(shè)期匯算

33、期間，如企業(yè)納稅申報時不能準(zhǔn)但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理建設(shè)期匯算期間，如企業(yè)納稅申報時不能準(zhǔn)確核算房屋成本費用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，暫按確核算房屋成本費用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，暫按1010的的利潤率計算征收企業(yè)所得稅。利潤率計算征收企業(yè)所得稅。 l 在進(jìn)行建設(shè)期竣工清算時，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照稅務(wù)局竣工清算在進(jìn)行建設(shè)期竣工清算時，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照稅務(wù)局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結(jié)算期應(yīng)納稅所得工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結(jié)算期應(yīng)納稅所得額有關(guān)的合同、協(xié)議及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)期匯算額有關(guān)的合同、協(xié)議

34、及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)期匯算即竣工期結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可暫按即竣工期結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可暫按3030的預(yù)計利潤率征收所得稅。的預(yù)計利潤率征收所得稅。 31l 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題 l ( (一一) )外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他形式的總清算，應(yīng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定當(dāng)期收入、扣除企業(yè)當(dāng)期實際發(fā)生的成本費用后，計算按照稅法規(guī)定原則確定當(dāng)期收入、扣除企業(yè)當(dāng)期實際發(fā)生的成本費用后，計算繳納企業(yè)所得稅。繳納企業(yè)所得稅。 l （二）對于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價款和建筑安裝

35、費已按合同規(guī)定（二）對于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價款和建筑安裝費已按合同規(guī)定的價款計入成本費用的，在建設(shè)期匯算后實際支付時不得重復(fù)計入企業(yè)當(dāng)期成的價款計入成本費用的，在建設(shè)期匯算后實際支付時不得重復(fù)計入企業(yè)當(dāng)期成本費用。本費用。 l （三）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房（三）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。期應(yīng)納稅額。 32l 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題

36、l ( (四四) )、企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋、企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。 l 企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊。屋使用年限計提折舊。 l ( (五五) )、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在根據(jù)用，在辦

37、理建設(shè)期匯算后，可在根據(jù)北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計方案通知書北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計方案通知書等政府主管部門批準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照等政府主管部門批準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年銷售收入的企業(yè)年銷售收入的1 1比例逐年預(yù)提上述費用，并計入企業(yè)當(dāng)期損益，待該項工比例逐年預(yù)提上述費用，并計入企業(yè)當(dāng)期損益，待該項工程結(jié)束后應(yīng)按實際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。程結(jié)束后應(yīng)按實際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。 33l 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議l 上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)上述包銷業(yè)務(wù)是指：

38、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。l 房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益（收益我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益（收益, ,是指轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓收入減除該財產(chǎn)原值后的余額）應(yīng)按稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十收入減除該財產(chǎn)原值后的余額）應(yīng)按稅法第十九條及其實施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。 34l 凡不符合上述條件

39、的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照國家稅務(wù)總國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知（國（國稅發(fā)稅發(fā)19992421999242號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作

40、為外商投資房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。商投資房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 35l 房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)向稅務(wù)局報送以下資料：房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)向稅務(wù)局報送以下資料： 1、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)年度所得稅申報表。（復(fù)印件）、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)年度所得稅申報表。（復(fù)印件） 2、北京市建設(shè)工程質(zhì)量初裝修合格證書。（復(fù)印件）、北京市建設(shè)工程質(zhì)量初裝修合格證書。（復(fù)印件） 3、北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書。（復(fù)印件）、北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書。（復(fù)印件） 4、會計師事務(wù)所出具的驗資報告。（復(fù)印件）、會計師事務(wù)所出具的驗資報告。（復(fù)印件） 5、

41、經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)證書。（復(fù)印件）、經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)證書。（復(fù)印件） 6、建委審批立項的證明。（復(fù)印件）、建委審批立項的證明。（復(fù)印件） 7、工商營業(yè)執(zhí)照。（復(fù)印件）、工商營業(yè)執(zhí)照。（復(fù)印件） 8、國土局核準(zhǔn)的建筑面積的證明。（復(fù)印件）、國土局核準(zhǔn)的建筑面積的證明。（復(fù)印件） 9、測量大隊實測面積的證明。（復(fù)印件）、測量大隊實測面積的證明。（復(fù)印件） 10、房屋銷售合同及銷售合同固定格式文本復(fù)印件。、房屋銷售合同及銷售合同固定格式文本復(fù)印件。 11、有出租房屋的，應(yīng)提供房屋出租合同。（復(fù)印件）、有出租房屋的，應(yīng)提供房屋出租合同。（復(fù)印件） 12、已預(yù)繳所得稅完稅證明。（復(fù)印件）、已預(yù)繳所得稅完稅證明。（

42、復(fù)印件） 13、會計師事務(wù)所出具的竣工結(jié)算報告。（原件）、會計師事務(wù)所出具的竣工結(jié)算報告。（原件） 14、辦理竣工結(jié)算的書面申請。（原件）、辦理竣工結(jié)算的書面申請。（原件） 15、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申報、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申報 表。（復(fù)印件）表。（復(fù)印件） 16、建設(shè)期結(jié)束日的資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表。（復(fù)印件）、建設(shè)期結(jié)束日的資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表。（復(fù)印件） 17、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。 36l 定義：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得定義：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

43、、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條條例例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。l 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 免征土地免征土地增值稅增值稅l 稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅

44、率，即：l （1 1）、）、 增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額5050的部分，稅率的部分，稅率3030l （2 2）、）、 增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額5050，未超過扣除項目金額，未超過扣除項目金額100100的部分，稅的部分，稅率率4040l （3 3）、增值額超過扣除項目金額）、增值額超過扣除項目金額100100，未超過扣除項目金額，未超過扣除項目金額200200的部分，稅的部分，稅率率5050l （4 4）、增值額超過扣除項目金額）、增值額超過扣除項目金額200200的部分，稅率為的部分，稅率為6060l 未進(jìn)行清算前暫按收入的未進(jìn)行清算前暫按收入的1%

45、計算交納。計算交納。 37l 土地增值稅的計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù) l 計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除地產(chǎn)取得的收入減除條例條例和和細(xì)則細(xì)則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。規(guī)定的扣除項目金額后的余額。l 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。濟(jì)收益。 38l 土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；、取得土地使用權(quán)

46、所支付的金額； 2 2、開發(fā)土地的成本、費用；、開發(fā)土地的成本、費用； 3 3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； 4 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； l 5 5、其他、其他 39l （1 1）三項期間費用的扣除及測算）三項期間費用的扣除及測算l 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谪攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率機(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款

47、利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%10%的以內(nèi)計算扣除。的以內(nèi)計算扣除。 扣除項目說明扣除項目說明 40扣除項目說明扣除項目說明（2）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的

48、房屋及建筑物時，舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格?？勐?，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。（3 3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。同稅金予以扣除。（4 4）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得

49、土地使用權(quán)所）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計2020的扣除。的扣除。 41l （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能

50、開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（與原土增稅條例不同之處）提供合法有效憑證的，不予扣除。（與原土增稅條例不同之處）l （6 6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定

51、上述四項開發(fā)造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。關(guān)確定。 扣除項目說明扣除項目說明 42l （7 7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電

52、通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：原則處理：1.1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用?？鄢椖空f明扣除項目說明 43l （8 8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地

53、產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)成本。l l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。l （9 9）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。項目的扣除金額。 扣除項目說明扣除項目說明 44l 內(nèi)資企業(yè)適用：國稅發(fā)內(nèi)資企業(yè)適用：國稅發(fā)20061872006187號文號文l 外資企業(yè)適用：外資企業(yè)適用：國發(fā)國發(fā) 1993 138 1993 13

54、8 號號l 差異：對外投資內(nèi)資企業(yè)視同銷售，外資企業(yè)不視同銷售差異：對外投資內(nèi)資企業(yè)視同銷售，外資企業(yè)不視同銷售 45l 內(nèi)資適用內(nèi)資適用187187號文規(guī)定號文規(guī)定l 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), , 其收入按下列方法和順序確其收入按下列方法和

55、順序確認(rèn)：認(rèn)： 1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；定；2.2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 4

56、6l 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位l 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。l 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 47l 土地增值稅的清算條件土地增值稅的清算條件l （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開發(fā)項

57、目全部竣工、完成銷售的；2.2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。l （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：稅清算：1.1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在項目可售建筑面積的比例在85%85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；可售建筑面積已

58、經(jīng)出租或自用的；2.2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 48l 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)

59、算通知單、項目工程合同結(jié)國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告土地增值稅清算稅款鑒證報告。 49l 定義：印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立

60、、領(lǐng)受印花稅暫行條例定義：印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。l 分為從價計稅和從量計稅兩種。分為從價計稅和從量計稅兩種。l 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =計稅金額計稅金額稅率稅率l 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =憑證數(shù)量憑證數(shù)量單位稅額。單位稅額。 50l 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅l 但在土地開發(fā)建設(shè)，總包合同、購銷合同、借款合同等其他合同均需交但在土地開發(fā)建設(shè)，總包合同、購銷合同、借款合同等其他合同均需交納印花稅