國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義

1、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義 第一篇第一篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境大環(huán)境國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義“二套房首付提高至六成二套房首付提高至六成”“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍倍”“不足五年轉(zhuǎn)讓全額征稅不足五年轉(zhuǎn)讓全額征稅”“已有兩套住房不能再買已有兩套住房不能再買”20112011年首輪房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)！年首輪房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)！根據(jù)新出的房產(chǎn)交易政策，以一套2007年購(gòu)入、建筑面積100平方米、當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)150萬(wàn)元、如今出讓價(jià)300萬(wàn)元的二手房為例，營(yíng)業(yè)稅從之前的萬(wàn)萬(wàn)元（300萬(wàn)-150萬(wàn)元）5.6%，調(diào)整為萬(wàn)元萬(wàn)元（300萬(wàn)元5.6%），多繳

2、納萬(wàn)元。20112011年年1 1月月2626日日國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策北京住房公積金新規(guī)：二套高檔住宅停貸北京住房公積金新規(guī)：二套高檔住宅停貸實(shí)施日期：實(shí)施日期：20102010年年1111月月2929日日一、新受理的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的借款申請(qǐng)人屬于購(gòu)買首套自住住房的，應(yīng)一、新受理的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的借款申請(qǐng)人屬于購(gòu)買首套自住住房的，應(yīng)按照以下要求辦理：按照以下要求辦理： （一）房屋套型建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即個(gè)人貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的80%。 （二）房屋套型建筑面積

3、在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即個(gè)人貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的70%。二、新受理的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的借款申請(qǐng)人屬于購(gòu)買第二套住房的，應(yīng)按照以下要求辦理：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策（一）所購(gòu)房屋為第二套住房的個(gè)人貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭。 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2009年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為平方米，即目前第二套住房的個(gè)人貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于平方米（不含）的繳存職工家庭。繳存職工家庭現(xiàn)有人均住宅建筑

4、面積應(yīng)根據(jù)繳存職工家庭現(xiàn)有住宅建筑面積及繳存職工家庭成員數(shù)量計(jì)算。繳存職工家庭成員包括：借款申請(qǐng)人、借款申請(qǐng)人配偶及未成年子女。（二）所購(gòu)房屋為第二套住房的個(gè)人貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住住房，不得向購(gòu)買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的借款人發(fā)放個(gè)人貸款。（三）所購(gòu)房屋為第二套住房的個(gè)人貸款利率為同期首套個(gè)人貸款利率的倍（四）所購(gòu)房屋為第二套住房的個(gè)人貸款首付款比例不得低于50%，即個(gè)人貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的50%。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策三、對(duì)于借款申請(qǐng)人所購(gòu)房屋屬于第三套及以上住

5、房的，停止受理其個(gè)三、對(duì)于借款申請(qǐng)人所購(gòu)房屋屬于第三套及以上住房的，停止受理其個(gè)人貸款申請(qǐng)。人貸款申請(qǐng)。四、借款申請(qǐng)人提供虛假信息的，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，追究借款申請(qǐng)人責(zé)四、借款申請(qǐng)人提供虛假信息的，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，追究借款申請(qǐng)人責(zé)任，停止發(fā)放個(gè)人貸款，記入個(gè)人信用信息記錄。任，停止發(fā)放個(gè)人貸款，記入個(gè)人信用信息記錄。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義 公積金與商貸二套房政策調(diào)整前后對(duì)比公積金與商貸二套房政策調(diào)整前后對(duì)比以一戶三口之家購(gòu)買二套房為例，按照新公布的人均平方米的人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭首套房面積低于平方米的家庭才可以申請(qǐng)公積金購(gòu)買第二套房，與商業(yè)貸款相比，借款人使用公積金貸款和商業(yè)

6、貸款首付比例均為50%，以80萬(wàn)貸款額計(jì)算，借款人使用公積金貸款每月可節(jié)省月供元，節(jié)節(jié)省總利息元省總利息元。如果是家庭首套房面積高于平方米，公積金是不發(fā)放貸款的，在很大程度上限很大程度上限制了利用二套房貸款的投資投制了利用二套房貸款的投資投機(jī)型人群。機(jī)型人群。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義你對(duì)國(guó)家接連出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策有什么看法，以 及未來(lái)市場(chǎng)情況？討論：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義I.I.面對(duì)嚴(yán)厲的國(guó)家調(diào)控政策，面對(duì)嚴(yán)厲的國(guó)家調(diào)控政策，單純做住宅的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)單純做住宅的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)原有的市場(chǎng)再也玩不轉(zhuǎn)了。原有的市場(chǎng)再也玩不轉(zhuǎn)了。II.II. 曾有人言：曾有人言：“過(guò)去十年

7、屬過(guò)去十年屬于住宅市場(chǎng)十年，未來(lái)十于住宅市場(chǎng)十年，未來(lái)十年則是屬于商業(yè)地產(chǎn)的十年則是屬于商業(yè)地產(chǎn)的十年年”。III.III.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從少數(shù)人的游戲演變?yōu)槿盒壑鹇谷说挠螒蜓葑優(yōu)槿盒壑鹇沟膲延^局面。的壯觀局面。 調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義 縱觀2010年樓市，用喧鬧復(fù)雜多變來(lái)形容并不為過(guò)。數(shù)次調(diào)控的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，盡管并未出現(xiàn)應(yīng)聲而落的“理想”局面，但在“調(diào)控已成常態(tài)”的氣氛影響下，眾多地產(chǎn)商開(kāi)始醞釀轉(zhuǎn)型。 2010年商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)大鱷角逐的區(qū)域，前有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、凱德，后有中糧、萬(wàn)科、恒隆、寶龍，過(guò)去的一年里加

8、碼布局商業(yè)地產(chǎn)，成為了企業(yè)重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)注重點(diǎn)。近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更是證實(shí)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火速升溫：2010年全國(guó)商品房銷售額達(dá)萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%。其中商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)14.4%的增幅。調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義討論：如果你是一個(gè)以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)當(dāng)如果你是一個(gè)以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境將何去何從？為什么？今的市場(chǎng)環(huán)境將何去何從？為什么？國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義第二篇第二篇 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模

9、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式 林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李曉林北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān) 肖勁肖勁今典集團(tuán)總裁今典集團(tuán)總裁張寶全張寶全國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探討商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探討破解成功商業(yè)模式，成為進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的首門功課。于是我們看到華潤(rùn)和中糧在華潤(rùn)萬(wàn)家、大悅城購(gòu)物中心上的嘗試，看到首創(chuàng)與奧特萊斯的聯(lián)姻，甚至看到了綠城中心第一高樓在全國(guó)的開(kāi)花，看到了萬(wàn)通在“立體城市”上的不遺余力。城市綜合體的打造背后，是地產(chǎn)商多元化的努力和創(chuàng)新嘗試。那么，到底什么樣的開(kāi)發(fā)模式才能才具競(jìng)爭(zhēng)力？我想這個(gè)問(wèn)題是每個(gè)開(kāi)發(fā)商最為關(guān)心的問(wèn)題，同樣也是我們作為商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)向開(kāi)發(fā)商回答的首要問(wèn)題吧

10、。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義縱觀目前國(guó)內(nèi)獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大致有四種開(kāi)發(fā)?？v觀目前國(guó)內(nèi)獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大致有四種開(kāi)發(fā)模式。式。第一種模式是不租不售。第一種模式是不租不售。開(kāi)發(fā)商將四種權(quán)益集于一身，他開(kāi)發(fā)完了不租不售，本身就是這四者權(quán)利的統(tǒng)一。（開(kāi)發(fā)者、持有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者）第二種模式是只租不售。第二種模式是只租不售。就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)所有的商業(yè)物業(yè)只采取出租形式，并且租期較長(zhǎng)。 。第三種是只售不租。第三種是只售不租。就是開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營(yíng)和管理。這種開(kāi)發(fā)模式相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低，但與前幾種開(kāi)發(fā)模式相比，則失去了更大收益前景的可能性，并且

11、商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。第四種模式是又租又售，且租且售。第四種模式是又租又售，且租且售。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者根據(jù)市場(chǎng)情況把商業(yè)物業(yè)分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般模式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般模式國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究一、具有商業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)以專業(yè)化的商業(yè)開(kāi)發(fā)為中心，以商業(yè)價(jià)值最大一、具有商業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)以專業(yè)化的商業(yè)開(kāi)發(fā)為中心，以商業(yè)價(jià)值最大化或綜合效應(yīng)最大化為目標(biāo)，采取單獨(dú)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期持有的方式?；蚓C合效應(yīng)最大化為目標(biāo)，采取單獨(dú)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期持有的方式。 單獨(dú)開(kāi)發(fā)需要企業(yè)具備雄厚的資本實(shí)力，以承擔(dān)大量的開(kāi)發(fā)資金和長(zhǎng)線回收的壓力，同時(shí)，

12、需要企業(yè)具備很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以專業(yè)能力承擔(dān)項(xiàng)目從選址、規(guī)劃、策劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理的一切風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)觀察和分析，目前采取單獨(dú)開(kāi)發(fā)，并且運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)項(xiàng)目主要有兩種類型：I.I.擁有較強(qiáng)的商業(yè)資源和商業(yè)整合能力，以商業(yè)為資源和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行擁有較強(qiáng)的商業(yè)資源和商業(yè)整合能力，以商業(yè)為資源和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行“商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)”復(fù)合開(kāi)發(fā)，尋求整體項(xiàng)目最大化。復(fù)合開(kāi)發(fā)，尋求整體項(xiàng)目最大化。如華潤(rùn)以打造都市綜合體“萬(wàn)象城“為優(yōu)勢(shì)，以此帶動(dòng)其二期的大批住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)綜合收益最大；香港瑞安集團(tuán)以先期商業(yè)項(xiàng)目“新天地”為優(yōu)勢(shì)，使其周邊的翠湖天地等多批住宅項(xiàng)目獲得了巨額升值回報(bào)。II.II. 專門從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了

13、專業(yè)化的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，這樣的房地產(chǎn)開(kāi)專門從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成了專業(yè)化的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較少發(fā)企業(yè)較少。如萬(wàn)達(dá)等。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義二、更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始從注重單純的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、持有，二、更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始從注重單純的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、持有，轉(zhuǎn)移到注重股權(quán)設(shè)計(jì)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速增值與套現(xiàn)。轉(zhuǎn)移到注重股權(quán)設(shè)計(jì)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速增值與套現(xiàn)。 我們分析有以下原因：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究I.隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大規(guī)模的擴(kuò)大，積累的商業(yè)資產(chǎn)較大，而開(kāi)發(fā)商的主要精力和專業(yè)能力集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，招商、運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，導(dǎo)致很多項(xiàng)目的租賃

14、、出售情況并不樂(lè)觀；II. 二是緊縮的政策緊縮的政策下，企業(yè)資金壓力大，而投資大、回收慢的商業(yè)項(xiàng)目積聚了一定的風(fēng)險(xiǎn)；III. 三是國(guó)內(nèi)緊縮，外資涌入的宏觀背景國(guó)內(nèi)緊縮，外資涌入的宏觀背景下，境外資本和具有商業(yè)運(yùn)作能力的資金對(duì)國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)態(tài)度積極，它們具備資金優(yōu)勢(shì)，有的在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上又具有專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)它們有增值、套現(xiàn)的成熟方式和資產(chǎn)產(chǎn)品。（如新加坡凱德置地已擁有70余家內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的部分股權(quán)，而計(jì)劃短期內(nèi)再獲取40余家零售物業(yè)的股權(quán)）國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義三、國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)合作的幾種方式三、國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)合作的幾種方式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

15、模式研究I.I.由集團(tuán)層面合作，引入合作者持有集團(tuán)部分股份，或者由集團(tuán)引由集團(tuán)層面合作，引入合作者持有集團(tuán)部分股份，或者由集團(tuán)引入合作者，由合作者分別入股旗下多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)入合作者，由合作者分別入股旗下多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)。營(yíng)。II.II. 在具體項(xiàng)目層面，由開(kāi)發(fā)商針對(duì)某些體量大、投資高的項(xiàng)目引入在具體項(xiàng)目層面，由開(kāi)發(fā)商針對(duì)某些體量大、投資高的項(xiàng)目引入資本，合作開(kāi)發(fā)。資本，合作開(kāi)發(fā)。III.III.項(xiàng)目公司按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，再細(xì)分為若干小項(xiàng)目公司，分別與相項(xiàng)目公司按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，再細(xì)分為若干小項(xiàng)目公司，分別與相對(duì)應(yīng)的意向商家合資開(kāi)發(fā)，降低資金壓力和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)應(yīng)的意向商家合資開(kāi)發(fā)，降低資金壓力和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義典型項(xiàng)目萬(wàn)象城華潤(rùn)以打造都市綜合體華潤(rùn)以打造都市綜合體“萬(wàn)象城萬(wàn)象城“為優(yōu)勢(shì)，以此帶動(dòng)為優(yōu)勢(shì)，以此帶動(dòng)其二期的大批住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)綜合收益最大；其二期的大批住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)綜合收益最大；國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)模式研究和其借鑒意義典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目新天地新天地香港瑞安集團(tuán)以先期商業(yè)項(xiàng)目香港瑞安集團(tuán)以先期商業(yè)項(xiàng)目“新天地新天地”為優(yōu)勢(shì)，為優(yōu)勢(shì)，使其周邊的翠湖天地等多批住宅項(xiàng)目獲得了巨額升使其周邊的翠湖