第六章建筑物評估ppt課件

1、 第六章第六章 建筑物評估建筑物評估6-1 建筑物及其評估特點建筑物及其評估特點一、建筑物及其分類一、建筑物及其分類（一建筑物（一建筑物 建筑物是指人工建筑而成的建筑物和構筑物。建筑物是指人工建筑而成的建筑物和構筑物。 建筑物主要包括用于居住和儲藏的房屋及其他場所；建筑物主要包括用于居住和儲藏的房屋及其他場所； 構筑物建筑物以外的其他工程建筑，如道路、水壩構筑物建筑物以外的其他工程建筑，如道路、水壩和橋梁等。和橋梁等。（二建筑物分類（二建筑物分類 1.按經濟用途分為按經濟用途分為 商用建筑商用建筑 工業(yè)用建筑工業(yè)用建筑 住宅住宅 公共設施公共設施 公共建筑公共建筑 2.按結構構件材質分為按結構

2、構件材質分為 鋼結構：建筑物承重構件為鋼材鋼結構：建筑物承重構件為鋼材 鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構 混合磚混構造混合磚混構造 其他結構其他結構二、建筑物估價時需考慮的基本因素二、建筑物估價時需考慮的基本因素 坐落位置坐落位置 平面格局平面格局 面積面積 產權等產權等 用處用處 建筑結構建筑結構 建筑高度建筑高度 附屬設施附屬設施 裝修質量和水平裝修質量和水平 建成時間建成時間 外觀外觀三、建筑物的評估特點三、建筑物的評估特點（一房地分估（一房地分估 評估時應避免對建筑物或地產的評估誤差。評估時應避免對建筑物或地產的評估誤差。 例如對市中心商業(yè)繁華區(qū)內的非商業(yè)性建筑物進行例如對市中心商業(yè)繁華區(qū)

3、內的非商業(yè)性建筑物進行評估，不采用房地分估，極易導致低估建筑物所占地塊評估，不采用房地分估，極易導致低估建筑物所占地塊的價值。的價值。（二建筑物產權受土地使用權年限的制約（二建筑物產權受土地使用權年限的制約 評估建筑物時，應以土地使用權剩余年限為準來估評估建筑物時，應以土地使用權剩余年限為準來估價建筑物的價值。因為規(guī)定土地使用權期滿，土地使用價建筑物的價值。因為規(guī)定土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物，其它附著物所有權有國家無償取得。權及其地上建筑物，其它附著物所有權有國家無償取得。（三單獨評估建筑物一般宜采用成本法（三單獨評估建筑物一般宜采用成本法（四建筑物評估應在適法的前提下進行（四建

4、筑物評估應在適法的前提下進行6-2 建筑物評估的成本法建筑物評估的成本法 該方法的基本思想：基于建筑物再建造費用或投資，該方法的基本思想：基于建筑物再建造費用或投資，估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，然后減去各種估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，然后減去各種損耗因素造成的貶值，得到其評估值。其計算式：損耗因素造成的貶值，得到其評估值。其計算式： 評估值評估值=重置成本重置成本 各種損耗貶值各種損耗貶值一、建筑物重置成本一、建筑物重置成本（一建筑物價格重置成本的構成（一建筑物價格重置成本的構成 1.土地取得費屬地價組成部分）土地取得費屬地價組成部分） 2.前期工程費前期工程費 3.建筑安裝工

5、程費，包括建安工程費預算定額計建筑安裝工程費，包括建安工程費預算定額計算和工程附加費算和工程附加費 4.配套費配套費 5.建筑設期利息建筑設期利息 6.建筑單位管理費建筑單位管理費 7.稅金稅金 8.建房利潤建房利潤 （二建筑物重置成本的測算方法（二建筑物重置成本的測算方法 1.重編預算法重編預算法 該方法是根據被評估建筑物工程竣工圖紙，按照編該方法是根據被評估建筑物工程竣工圖紙，按照編制預算的方法制預算的方法 ，再按現(xiàn)行標準計算間接成本，計算出建，再按現(xiàn)行標準計算間接成本，計算出建筑物的重置成本。其計算表達式：筑物的重置成本。其計算表達式： 此方法計算出的重置成本更適合于更新重置成本。此方法

6、計算出的重置成本更適合于更新重置成本。 采用該方法計算重置成本的計算工作量大，因此適采用該方法計算重置成本的計算工作量大，因此適用于構造比較簡單的建筑物。用于構造比較簡單的建筑物。 2.預決算調整法預決算調整法 該方法以決算的工作量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價該方法以決算的工作量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調整為按現(xiàn)價計算的建筑物工程造價，再格、費率將其調整為按現(xiàn)價計算的建筑物工程造價，再加上間接成本，即為重置成本。加上間接成本，即為重置成本。間接成本按現(xiàn)行標準計算的各項材料差價工程費率現(xiàn)行單價或定額實際工程量建筑物重置成本)1 ()( 3.價格指數(shù)法價格指數(shù)法 該方法是根據帳面成本，運用

7、建筑業(yè)產值價格指數(shù)，該方法是根據帳面成本，運用建筑業(yè)產值價格指數(shù)，推算出建筑物重置成本。其計算式：推算出建筑物重置成本。其計算式： 重置成本重置成本=帳面價值帳面價值價格變動指數(shù)價格變動指數(shù) 該方法適用于單位價值小，結構簡單，應用其它方該方法適用于單位價值小，結構簡單，應用其它方法有困難時。法有困難時。二、建筑物各項損耗貶值的測算二、建筑物各項損耗貶值的測算（一建筑物有形損耗率的測算（一建筑物有形損耗率的測算 1.使用年限法使用年限法 其計算式：其計算式： 尚可使用年限的確定是計算有形損耗率的關鍵。尚可使用年限的確定是計算有形損耗率的關鍵。 當剩余土地使用年限小于建筑物尚可使用年限時，當剩余土

8、地使用年限小于建筑物尚可使用年限時，則以剩余土地使用年限未依據來計算。則以剩余土地使用年限未依據來計算。 %100尚可使用年限）（實際已使用年限實際已使用年限有形損耗率 2.打分法打分法 該方法是根據建筑物的評分標準，包括建筑物整體該方法是根據建筑物的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準，進成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準，進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的由于有形損耗）行對照打分，得出或匯總得出建筑物的由于有形損耗）成新率。其計算式：成新率。其計算式：（二建筑物的功能性貶值估算（二建筑物的功能性貶值估算 功能性貶值是由于建筑物用途、使用強度、設計

9、結功能性貶值是由于建筑物用途、使用強度、設計結有關評估手冊。修整系數(shù)的選取可查閱設備修整系數(shù)。裝修修整系數(shù)；結構修整系數(shù)；式中：分得分設備部分得分裝修部分得分結構部成新率BSGBSG構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。浪費形成的價值損失。 1.使用強度、用途不合理使用強度、用途不合理 將影響土地最佳效用的發(fā)揮土地價值按最佳使用將影響土地最佳效用的發(fā)揮土地價值按最佳使用用途計算），其損失即貶值應計為建筑物的功能性貶值。用途計算），其損失即貶值應計為建筑物的功能性貶值。 2.設計及結構上的設計及結構上的 缺陷缺陷 將造

10、成有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常將造成有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常值，低于部分形成的價值損失是一種功能性貶值。值，低于部分形成的價值損失是一種功能性貶值。 3.裝修、設備與總體功能的不協(xié)調裝修、設備與總體功能的不協(xié)調 將造成標準過低，會影響建筑物功能的正常發(fā)揮，將造成標準過低，會影響建筑物功能的正常發(fā)揮，形成功能性貶值；造成標準過富，即超標準，將形成建形成功能性貶值；造成標準過富，即超標準，將形成建筑物功能的浪費，即功能性貶值。筑物功能的浪費，即功能性貶值。（三建筑物的經濟性貶值估算（三建筑物的經濟性貶值估算 建筑物的經濟性貶值是由于外界條件的變化而影響建筑物的經濟性貶值是由

11、于外界條件的變化而影響建筑物效用的正常發(fā)揮，導致其價值的貶值。建筑物效用的正常發(fā)揮，導致其價值的貶值。 其貶值主要是建筑物利用率的下降，包括空房率增其貶值主要是建筑物利用率的下降，包括空房率增加、出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。從而導致建加、出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。從而導致建筑物收益減少。筑物收益減少。 其計算式：其計算式：三、建筑物評估舉例三、建筑物評估舉例 某辦公樓位于市中心，占地面積某辦公樓位于市中心，占地面積600平方米，建筑總平方米，建筑總面積面積18000平方米。建于平方米。建于1976年年6月，評估基準日月，評估基準日2019年年6月，根據計算土地使用權評估價為月，根

12、據計算土地使用權評估價為900元元/平方米，土地總平方米，土地總價為價為540000元。元。 由于無直接收益，采用成本法評估。由于無直接收益，采用成本法評估。 1.建筑物重置成本的測算建筑物重置成本的測算 按預決算調整法測算建筑物重置成本含利潤、稅按預決算調整法測算建筑物重置成本含利潤、稅）損失持續(xù)時間（年或期折現(xiàn)率年（期）收益損失凈額建筑物經濟性貶值_)1 (1nriArAiniii費），總重置成本為費），總重置成本為180萬元。萬元。 2.建筑物實體損耗成新率測算建筑物實體損耗成新率測算 現(xiàn)場觀測，尚可使用現(xiàn)場觀測，尚可使用60年，采用使用量年限法：年，采用使用量年限法： 3.建筑物功能性貶值測算建筑物功能性貶值測算 辦公樓需進行內部格局的重新布置，以適應最佳用途辦公樓需進行內部格局的重新布置，以適應最佳用途的商業(yè)用途。內部格局的重新布置費用為的商業(yè)用途。內部格局的重新布置費用為9萬