榮盛房地產(chǎn)采購管理問題研究

1、榮盛房地產(chǎn)采購管理問題研究摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展承接著推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善民生的多重目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和支柱性的產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)的高額獲利空間，越來越多的企業(yè)加入到房地產(chǎn)開發(fā)的行列中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。采購活動(dòng)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，其管理的優(yōu)與劣關(guān)系到了整個(gè)項(xiàng)目成本管理的成敗，而對(duì)采購活動(dòng)管理的成效直接影響到企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)和成本。本文以榮盛房地產(chǎn)為例進(jìn)行相關(guān)的研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購；管理1引言就房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地和資金是其開發(fā)新項(xiàng)目的兩個(gè)重要因素。一方面，土地資源是有限的，同時(shí)由于政府土地政策的調(diào)控措施使得土地成交金額不斷

2、提高，隨之帶來的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間被壓縮。另一方面，限購限售限貸以及購房利率的持續(xù)上升抑制了消費(fèi)者的購房意愿，銷售難度加大，影響到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠的難度和速度;再加上房地產(chǎn)去杠桿政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀，致使房地產(chǎn)企業(yè)可以支配的資金相對(duì)緊張。在土地成本提高、資金鏈相對(duì)緊張的行業(yè)背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求各種途徑“開源節(jié)流”以保障盈利空間。降低開發(fā)成本就是其中一個(gè)突破口。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)資源進(jìn)行整合的行業(yè)，從產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、土地勘測(cè)勘察、施工班組、材料設(shè)備再到營(yíng)銷宣傳、景觀綠化、裝飾裝修等都需要進(jìn)行采購活動(dòng)。采購管理的優(yōu)與劣關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成本管理

3、的成敗，而對(duì)采購活動(dòng)管理的成效直接影響到企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)和成本，企業(yè)因采購環(huán)節(jié)管理不到位，造成遲遲不能交房的不乏其例，因此房地產(chǎn)行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)。2榮盛房地產(chǎn)采購管理存在的問題2.1人員配備不均，各級(jí)分工不明確集團(tuán)采購管理中心成立之初的目的是對(duì)集團(tuán)的整體采購做出戰(zhàn)略層面的指導(dǎo)，最開始采購管理中心面對(duì)的采購需求地區(qū)主要集中在鄭州、洛陽、南京這幾個(gè)工程體量比較大的地區(qū)，對(duì)其招標(biāo)采購工作進(jìn)行細(xì)致指導(dǎo)，一般集中采購工作均由采購管理中心完成。但是隨著公司不斷發(fā)展壯大，項(xiàng)目己經(jīng)擴(kuò)張到全國(guó)各地，甚至己經(jīng)延伸到海外地區(qū)，由于某些采購活動(dòng)受到地域的限制，集團(tuán)采購管理中心采取深入到各地區(qū)協(xié)助完成采購

4、活動(dòng)的方式。此種情形造成集團(tuán)采購管理中心工作量超負(fù)荷，人員安排不足，造成工作效率低下，經(jīng)常出現(xiàn)采購計(jì)劃滯后完成的現(xiàn)象。區(qū)域采購部和項(xiàng)目采購部工作分工不明確，沒有對(duì)各級(jí)部門應(yīng)該負(fù)責(zé)采購的材料種類、采購項(xiàng)目的金額、采購業(yè)務(wù)的執(zhí)行還是監(jiān)管做出明確規(guī)定，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目采購部越級(jí)采購材料，或者區(qū)域采購部過多干涉項(xiàng)目采購的情況，在一定程度上造成了企業(yè)人力資源的浪費(fèi)。2.2供應(yīng)商類別繁多，缺少對(duì)供應(yīng)商分類管理制度由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到的材料設(shè)備種類繁多，不同材料可能由于工藝、品質(zhì)、需求數(shù)量等的不同需要多個(gè)供應(yīng)商供給;同時(shí)由于某些特殊建筑材料(比如混凝土、水泥、砂石等)具有地域性的限制，使不同地區(qū)、不

5、同城市、不同項(xiàng)目所面對(duì)的供應(yīng)商也不盡相同;另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，由于時(shí)間的關(guān)系在與供應(yīng)商合作過程中也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)老供應(yīng)商退出新供應(yīng)商進(jìn)入的情況。綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采購過程的這些特點(diǎn)，使得在供應(yīng)商管理過程中集團(tuán)面對(duì)的供應(yīng)商在數(shù)量上數(shù)以百計(jì)甚至千計(jì)，供應(yīng)商供貨能力也隨著企業(yè)發(fā)展而不斷變化。面對(duì)種類繁多、規(guī)模不一的供應(yīng)商，榮盛公司在管理沒有對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分類，相應(yīng)的對(duì)不同級(jí)別的供應(yīng)商也沒有相應(yīng)的管理策略，所有供應(yīng)商實(shí)行統(tǒng)一的考核標(biāo)準(zhǔn)。比如對(duì)于一直合作且供應(yīng)商績(jī)效考核優(yōu)異的供應(yīng)商在參與新項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，如果仍按一般供應(yīng)商對(duì)待，重新從篩選、考察開始，重新根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)考核其供貨能力，這種情況帶來的結(jié)果

6、往往是占用了采購方的人力、物力和財(cái)力，增加了公司的采購成本卻沒有帶來新的成果。榮盛公司各區(qū)域的供應(yīng)商普遍存在合作周期短的情況。隨機(jī)抽取鄭州區(qū)域某項(xiàng)目從2012年開工到2017年這五年間己合作供應(yīng)商的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，在己合作的509家供應(yīng)商中有189家是停止供貨的狀態(tài)。產(chǎn)生合作周期短一方面由于各項(xiàng)目資金單排不合理和材料款支付不及時(shí)導(dǎo)致供應(yīng)商主動(dòng)放棄再合作;另一方面原因是招投標(biāo)過程過度關(guān)注材料價(jià)格，沒有對(duì)供應(yīng)商綜合素質(zhì)進(jìn)行考評(píng)，合作的供應(yīng)商在企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上無法滿足集團(tuán)發(fā)展，需要不斷開發(fā)新的供應(yīng)商。供應(yīng)商管理方面產(chǎn)生問題的最終原因歸結(jié)于供應(yīng)商管理體系不完整，帶來供應(yīng)商與集團(tuán)長(zhǎng)期合作能力薄弱等問題

7、。3榮盛房地產(chǎn)采購管理完善建議3.1優(yōu)化三級(jí)管理架構(gòu)，明確各級(jí)權(quán)利分工在“集團(tuán)一區(qū)域一項(xiàng)目”三級(jí)管理架構(gòu)下，明確集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)和集團(tuán)層面的集中采購業(yè)務(wù)，集團(tuán)采購管理中心行使決策權(quán)，此舉能夠保證集團(tuán)總體的采購控制權(quán)，同時(shí)能夠優(yōu)化集團(tuán)的成本管理。集團(tuán)采購管理中心放權(quán)到區(qū)域和項(xiàng)目公司。對(duì)于區(qū)域?qū)用娴募胁少彉I(yè)務(wù)區(qū)域采購部采購管理中心可以進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估，但主要決策權(quán)利應(yīng)該給區(qū)域采購部負(fù)責(zé)人，零星采購則完全由區(qū)域采購部執(zhí)行。權(quán)利下放之后，區(qū)域采購部門在進(jìn)行采購工作時(shí)更具有靈活性，同時(shí)有利于激勵(lì)他們發(fā)展各區(qū)域內(nèi)供應(yīng)商。項(xiàng)目采購部可以進(jìn)行一定限額內(nèi)的小額采購和緊急情況下緊急物料的采購，項(xiàng)目采購部處于工程

8、一線，在賦予他們一定決策權(quán)之后才能對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行靈活處理，同時(shí)縮短決策時(shí)間和過程也能節(jié)省行政成本。3.2完善供應(yīng)商評(píng)估體系，進(jìn)行供應(yīng)商績(jī)效管理對(duì)供應(yīng)商的評(píng)估貫穿其整個(gè)合作周期，根據(jù)合作階段將供應(yīng)商評(píng)估過程分為四個(gè)階段:前期考察、過程評(píng)估、履約評(píng)估和后期評(píng)估。1.供應(yīng)商前期考察首先采購部門需要拓寬供應(yīng)商準(zhǔn)入機(jī)制并增加獲取潛在供應(yīng)商的途徑，特別是需要對(duì)于能發(fā)展成為戰(zhàn)略供應(yīng)商和優(yōu)秀供應(yīng)商的企業(yè)應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)尋找。在供應(yīng)商進(jìn)入供應(yīng)商名錄之后需要對(duì)潛在的供應(yīng)商進(jìn)行考察，一遍確定是否與其進(jìn)行合作。2.過程評(píng)估在合作過程中由開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況，直接對(duì)供應(yīng)商的服務(wù)情況進(jìn)行評(píng)估，關(guān)注合作過程的問題預(yù)警、改善

9、和提高。供應(yīng)商的過程評(píng)估按原有的供應(yīng)商月度考核表執(zhí)行，以百分制打分，分?jǐn)?shù)低于60分的供應(yīng)商由項(xiàng)目公司進(jìn)行約談，對(duì)供應(yīng)商提出改進(jìn)要求，并做好供應(yīng)商約談?dòng)涗洷淼怯?，最終作為生成供應(yīng)商評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。3.履約評(píng)估項(xiàng)目入住滿三個(gè)月，信息管理部會(huì)同項(xiàng)目對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估，注重目標(biāo)的達(dá)成程度，作為評(píng)定等級(jí)的依據(jù)。4.后期評(píng)估后期評(píng)估:項(xiàng)目入住滿兩年，信息管理部會(huì)同項(xiàng)目對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估，從客戶使用用度出發(fā)，收集客服和物業(yè)公司的反饋意見。供應(yīng)商評(píng)估完成后根據(jù)各個(gè)評(píng)估階段的打分出具供應(yīng)商評(píng)估報(bào)告，根據(jù)報(bào)告結(jié)果對(duì)供應(yīng)商做出評(píng)級(jí)，作為以后是否合作以及怎樣合作的依據(jù)。供應(yīng)商評(píng)估完成后根據(jù)其評(píng)估結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)性激勵(lì)，同類供

10、應(yīng)商中考核名詞靠前的幾名給予正激勵(lì)，排名倒數(shù)的則給予負(fù)激勵(lì)，目的是使供應(yīng)商做到“有則改之，無則加勉”，供需雙方互利共贏，共同發(fā)展進(jìn)步。對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行正激勵(lì)可以有以下幾種方式:延長(zhǎng)與供應(yīng)商的合作期限，此方式可以增強(qiáng)供應(yīng)商業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);增加合作份額，即增加采購量，從而提高供應(yīng)商的營(yíng)業(yè)額、提高供應(yīng)商的獲利能力;提高供應(yīng)商級(jí)別，此舉可以增強(qiáng)供應(yīng)商的美譽(yù)度和市場(chǎng)影響力，增加其在公司合作中競(jìng)爭(zhēng)力;現(xiàn)金、實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)、供應(yīng)商表彰大會(huì)中頒發(fā)證書等方式表揚(yáng)激勵(lì)為企業(yè)發(fā)展做出重點(diǎn)貢獻(xiàn)或特殊貢獻(xiàn)的供應(yīng)商，這些方面能夠直接提升供應(yīng)商聲譽(yù)、增強(qiáng)供應(yīng)商于集團(tuán)的忠誠(chéng)度。而對(duì)于評(píng)估結(jié)果較差排名倒數(shù)的供應(yīng)商，除了提出

11、整改的要求外還應(yīng)該進(jìn)行一些負(fù)激勵(lì)，具體方式如下:降低供應(yīng)商級(jí)別，縮短合作期限，減少合作份額，業(yè)務(wù)扣款，通過法律手段對(duì)供應(yīng)商帶來的損失提出賠償要求，嚴(yán)重者需將其淘汰，更甚者列入黑名單。特別要注意的是，集團(tuán)在對(duì)供應(yīng)商企業(yè)實(shí)施負(fù)激勵(lì)之前要考慮到供應(yīng)商是否有款項(xiàng)未結(jié)清、停止合作是否會(huì)影響項(xiàng)目工期，以及是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)，避免因負(fù)激勵(lì)給集團(tuán)帶來麻煩。激勵(lì)措施的實(shí)施需要由負(fù)責(zé)供應(yīng)商考核的管理部門提出，集團(tuán)采購管理中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施。對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行激勵(lì)時(shí)是要把握激勵(lì)的力度，對(duì)優(yōu)秀的重點(diǎn)的供應(yīng)商重點(diǎn)激勵(lì)，以最小的激勵(lì)成本獲取最大的激勵(lì)效力。實(shí)施之后也要高度關(guān)注供應(yīng)商的行為是否與預(yù)期的激勵(lì)效果相符，作為評(píng)價(jià)和改進(jìn)激勵(lì)方案的依據(jù)。供應(yīng)商的激勵(lì)最終的結(jié)果導(dǎo)向是供應(yīng)商內(nèi)部自覺履行供貨義務(wù)提高供貨品質(zhì)，供應(yīng)商之間形成對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)氛圍，以達(dá)到提高供應(yīng)商整體素質(zhì)的目的。參考文獻(xiàn)1李曼,張社榮,吳迎新.高校政府采購與招投標(biāo)管理實(shí)踐與探析J.實(shí)驗(yàn)技術(shù)與管理,2018,35(09):16-21.2姚沛捷. H公司集中采購案例研究D.華南理工大學(xué),2018.3郭文英. 對(duì)XY公司材料采購成本戰(zhàn)略管理研究D.東華理工大學(xué),2018.4郭凱. G公司采購業(yè)務(wù)流程優(yōu)化研究D.中北大學(xué),2018.5楊應(yīng)杰,向雅菲.供應(yīng)