深圳市城市更新改造政策解讀和工作步驟流程整理學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1深圳市城市更新改造政策解讀和工作步驟深圳市城市更新改造政策解讀和工作步驟(bzhu)流程整理流程整理第一頁(yè)，共30頁(yè)。四四三三 二二 一一城市更新政策(zhngc)介紹城市更新基本概念城市更新分類(fn li)解讀城市更新主要程序第1頁(yè)/共30頁(yè)第二頁(yè)，共30頁(yè)。Part 1 城市更新政策(zhngc)介紹第2頁(yè)/共30頁(yè)第三頁(yè)，共30頁(yè)。時(shí)間名稱2005關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn) 深府200556號(hào) 2007關(guān)于開(kāi)展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項(xiàng)的通知深府辦2007159號(hào)2007關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)深府200775號(hào)2008關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)

2、項(xiàng)目的意見(jiàn)深府辦200835號(hào)2008關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方案深府辦200893號(hào)2009廣東省政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（粵府200978號(hào)）2009深圳市城市更新辦法市政府令第211號(hào)2010關(guān)于試行拆除重建類城市更新項(xiàng)目操作基本程序的通知深規(guī)土(2010)59號(hào)2010深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見(jiàn)深府2010193號(hào)2010拆除重建類城市更新項(xiàng)目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則深規(guī)土20103242010深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）2011城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）2011深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)

3、定2012深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則深府20121號(hào)2012關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施深府辦201245號(hào)第3頁(yè)/共30頁(yè)第四頁(yè)，共30頁(yè)。Part 2 城市更新基本概念第4頁(yè)/共30頁(yè)第五頁(yè)，共30頁(yè)。城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變(gibin)或者拆除重建的活動(dòng)：第5頁(yè)/共30頁(yè)第六頁(yè)，共30頁(yè)。2.2 城市更新的三個(gè)途徑(tjng)綜合(zngh)整治類功能(gngnng)改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑

4、物的原主體結(jié)構(gòu)改善消防設(shè)施改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體可能變更部分土地性質(zhì)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施第6頁(yè)/共30頁(yè)第七頁(yè)，共30頁(yè)。城市更新單元(dnyun)l拆除重建l城市更新單元是為實(shí)施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動(dòng)而劃定的相對(duì)成片區(qū)域；l基本單位l確定規(guī)劃(guhu)要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實(shí)城市更新目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位l多個(gè)項(xiàng)目l一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或者多個(gè)更新項(xiàng)目第7頁(yè)/共30頁(yè)第八頁(yè)，共30頁(yè)。2.3 城市更新的規(guī)劃(

5、GU HU )計(jì)劃第8頁(yè)/共30頁(yè)第九頁(yè)，共30頁(yè)。2.3 城市更新的規(guī)劃(GU HU )計(jì)劃第9頁(yè)/共30頁(yè)第十頁(yè)，共30頁(yè)。l城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃；l已具備實(shí)施條件的拆除重建類和綜合整治(zhngzh)類城市更新項(xiàng)目；其中綜合整治(zhngzh)類城市更新項(xiàng)目可以單獨(dú)制定年度計(jì)劃 l相關(guān)資金來(lái)源等內(nèi)容；城市更新年度計(jì)劃第10頁(yè)/共30頁(yè)第十一頁(yè)，共30頁(yè)。Part 3 城市更新分類(fn li)解讀第11頁(yè)/共30頁(yè)第十二頁(yè)，共30頁(yè)。3.1 綜合(zngh)整治類城市更新基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項(xiàng)目.不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能；一般(ybn)不加建附屬設(shè)施，加建的附屬設(shè)

6、施應(yīng)當(dāng)滿足相關(guān)規(guī)范的要求。綜合整治包括哪些內(nèi)容？沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務(wù)設(shè)施改造第12頁(yè)/共30頁(yè)第十三頁(yè)，共30頁(yè)。3.1 綜合(zngh)整治類城市更新由區(qū)政府制定實(shí)施方案并組織實(shí)施，經(jīng)費(fèi)(jngfi)來(lái)源多元化.綜合整治的實(shí)施主體是誰(shuí)？市政府區(qū)政府權(quán)利人其他相關(guān)人有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案經(jīng)費(fèi) 來(lái)源申報(bào)涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實(shí)施第13頁(yè)/共30頁(yè)第十四頁(yè)，共30頁(yè)。3.2 功能(gngnng)改變類城市更新符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃(guhu)，滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要.1、符合城市規(guī)劃(guhu)；2、已取得深圳市建設(shè)用地規(guī)劃(guhu)許可證和深圳市建設(shè)工

7、程規(guī)劃(guhu)許可證；3、已簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書并付清地價(jià)款；4、涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見(jiàn)。進(jìn)行功能改變的條件是什么？第14頁(yè)/共30頁(yè)第十五頁(yè)，共30頁(yè)。3.2 功能(gngnng)改變類城市更新具有以下情形之一的，不得實(shí)施(shsh)功能改變類城市更新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請(qǐng)將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無(wú)法滿足相關(guān)配套要求的(二)申請(qǐng)將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的(三)申請(qǐng)將危險(xiǎn)房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改

8、變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計(jì)，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的(五)申請(qǐng)建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨(dú)立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關(guān)系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評(píng)估和無(wú)害化治理的污染場(chǎng)地申請(qǐng)改變功能進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)的第15頁(yè)/共30頁(yè)第十六頁(yè)，共30頁(yè)。3.2 功能(gngnng)改變類城市更新向市規(guī)劃國(guó)土部門(bmn)申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù).如何申請(qǐng)建筑物功能改變？土地使用權(quán)人或建筑物業(yè)主遞交申請(qǐng)材料受理申請(qǐng)公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土

9、地使用權(quán)出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議付清地價(jià)款規(guī)劃部門收回原深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件第16頁(yè)/共30頁(yè)第十七頁(yè)，共30頁(yè)。3.2 功能(gngnng)改變類城市更新功能改變后補(bǔ)繳地價(jià)怎樣計(jì)算？銷售額原有建筑面積部分補(bǔ)繳地價(jià)銷售額原土地用途剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)銷售額改變后土地使用權(quán)剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)改變功能(gngnng)后的原有建筑面積地價(jià)+增加建筑面積地價(jià).改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積部分補(bǔ)繳地價(jià)第17頁(yè)/共30頁(yè)第十八頁(yè)，共30頁(yè)。3.3 拆除(chich)重建類城市更新所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、

10、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）.（一）更新范圍符合更新單元?jiǎng)澏ǖ臈l件;（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定;（三）業(yè)主改造意愿符合兩個(gè)三分之二的條件; 或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(zzh)繼受單位股東大會(huì)按照有關(guān)規(guī)定表決同意。什么樣的片區(qū)能進(jìn)行拆除重建？第18頁(yè)/共30頁(yè)第十九頁(yè)，共30頁(yè)。業(yè)主說(shuō)了算，充分發(fā)揮市場(chǎng)的配置(pizh)作用.誰(shuí)來(lái)決定改造實(shí)施的主體？遵循(zn xn)平等自愿的市場(chǎng)原則土地權(quán)利人房屋權(quán)利人單一權(quán)利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價(jià)入股合作開(kāi)發(fā)3.3 拆除重建類城市更新第19頁(yè)/共30頁(yè)第二十頁(yè)，共30頁(yè)。協(xié)議(xiy)出讓和公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛.采用哪種方式出讓土地？市

11、場(chǎng)主體(sh chn zh t)政府主導(dǎo)簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同公開(kāi)招拍掛出讓土地使用權(quán)3.3 拆除重建類城市更新第20頁(yè)/共30頁(yè)第二十一頁(yè)，共30頁(yè)。3.4 拆除重建(zhn jin)地價(jià)測(cè)算u城中村是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(zzh)的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍內(nèi)的建成區(qū)域 。城中村新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。 第21頁(yè)/共30頁(yè)第二十二頁(yè)，共30頁(yè)。l現(xiàn)狀占地面積

12、1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)；l超出部分按照公告基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。 l1993年7月市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行辦法的通知實(shí)施前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。舊屋村占地面積建筑面積1建筑面積2此部分(b fen)按基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳3.4 拆除重建地價(jià)測(cè)算第22頁(yè)/共30頁(yè)第二十三頁(yè)，共30頁(yè)。政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造(gizo)項(xiàng)目的處理意見(jiàn)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。3.4 拆除重建(zhn jin)地價(jià)測(cè)算工業(yè)區(qū)改造p原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；p原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原

13、土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途p增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。p增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。第23頁(yè)/共30頁(yè)第二十四頁(yè)，共30頁(yè)。按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算(j sun)應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算(j sun)的地價(jià)。3.4 拆除重建(zhn jin)地價(jià)測(cè)算其他情形用地銷售額補(bǔ)繳地價(jià)銷售額原有合法建筑面積地價(jià)銷售額改造后應(yīng)繳地

14、價(jià)第24頁(yè)/共30頁(yè)第二十五頁(yè)，共30頁(yè)。Part 4 城市更新主要(zhyo)程序第25頁(yè)/共30頁(yè)第二十六頁(yè)，共30頁(yè)。4.1 進(jìn)行城市更新的一般(ybn)程序業(yè)主簽署(qinsh)改造意愿委托書受托單位申報(bào)納入城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃批準(zhǔn)納入城市更新年度計(jì)劃土地及房屋確權(quán)、登記開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實(shí)施主體批準(zhǔn)文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報(bào)備申請(qǐng)建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報(bào)改造實(shí)施主體核發(fā)施工許可證開(kāi)工許可證核發(fā)竣工驗(yàn)收證明繳納地價(jià)辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印機(jī)以便申報(bào).由拆遷工作完成起36個(gè)月完成建設(shè)第26頁(yè)/共30頁(yè)第二十七頁(yè)，共30頁(yè)。4.2 涉及(shj)修改/制定法定圖則的流程受理(shul)提出初審意見(jiàn)征求相關(guān)部門意見(jiàn)形成審定的規(guī)劃草案審議規(guī)劃草案和公示處理意見(jiàn)審議公示核發(fā)規(guī)劃批復(fù)城市更新單元規(guī)劃獲批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序納入法定圖則規(guī)土委管理局城市更新科市城市更新辦市規(guī)劃國(guó)土委技術(shù)委員會(huì)規(guī)劃組織編制主體市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)10個(gè)工作日內(nèi)45個(gè)工作日內(nèi)15個(gè)自然日10個(gè)工作日