沈陽萬科長白項目前期分析匯報

1、南站南站北站北站渾河渾河南站南站太原街太原街渾河渾河勝勝 利利 街街勝利橋勝利橋渾南大道渾南大道機場高速機場高速桃仙機場桃仙機場南南 京京 街街工農(nóng)橋工農(nóng)橋蘇家屯蘇家屯沈蘇西路沈蘇西路蘇家屯蘇家屯宗地宗地勝利橋宗地城市綠地商務區(qū)高科技園區(qū)居住區(qū)商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地綠化用地宗地沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路宗地自然條件宗地自然條件宗地內(nèi)電臺線桿宗地內(nèi)電臺線桿宗地內(nèi)廠區(qū)宗地內(nèi)廠區(qū)宗地內(nèi)廠區(qū)宗地內(nèi)廠區(qū) 國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地 集體建設(shè)用地集體建設(shè)用地 農(nóng)農(nóng) 用用 地地宗地東望工宗地東望工農(nóng)橋農(nóng)橋攔攔河河壩

2、壩勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路約約5m堤堤壩壩沿河沿河商業(yè)商業(yè)渾河渾河10m 濱河路濱河路30m約約40-50m約約160m河灘綠地河灘綠地勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路三好橋三好橋三好街三好街長白西路長白西路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)

3、規(guī) 劃劃 路路濱濱 河河 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路規(guī)規(guī) 劃劃 路路教育配套教育配套娛樂配套娛樂配套其他配套其他配套商業(yè)配套商業(yè)配套所需全部配套，配套設(shè)施缺陷不明顯。所需全部配套，配套設(shè)施缺陷不明顯?，F(xiàn)有配套設(shè)施較差，但過橋即可獲得現(xiàn)有配套設(shè)施較差，但過橋即可獲得規(guī)劃污水處理廠規(guī)劃污水處理廠規(guī)劃燃氣服務站規(guī)劃燃氣服務站煤氣中壓管線煤氣中壓管線規(guī)劃污水干管規(guī)劃污水干管勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道濱濱 河河 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道濱濱 河

4、河 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道濱濱 河河 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道濱濱 河河 路路勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路沈沈 蘇蘇 快快 速速 干干 道道濱濱 河河 路路一、一、規(guī)劃概念方案一（第一版測算方案）規(guī)劃概念方案一（第一版測算方案） 太原街步行街有幾十年歷史的醫(yī)大一院公建配套高層住宅組 團小區(qū)主入口小區(qū)次入口小區(qū)路組團路公建配套高層住宅組 團板式小高層點式小高層勝勝 利利 路路長長 白白 西西 路路濱濱 河河 路路測點測點一 測點二 測點三測點四測點五測點六產(chǎn)品配比高層+洋房高層+多

5、層高層+小高層高層+小高層+13.7%洋房高層+小高層+18.8%洋房高層+小高層+25.1%洋房規(guī)劃容積率（總用地）1.591.681.911.861.841.81可售面積（平米）560183 591481 7032136761686648266503134.5層住宅（平米）28551600927081248441631605.5層住宅（平米）0 31630500009.5,11.5層（平米）00 39777828598624580519680023層住宅（平米）151800 151800 15180015180015180015180027,29層住宅（平米）776357763577635

6、776357763577635商業(yè)（平米）300003000030000300003000030000人防兼地下車位（平米）152321574146000380393474230918單位開發(fā)成本（元/平米）419739184140409340764077平均單方成本（元/平米）437040824284424142264230平均售價（元/平米）5351513549495022506551191、內(nèi)部收益率（% ）18.37% 20.02% 19.07%20.12%20.43%20.61%2、銷售凈利率（% ）10.05% 11.12%9.08%9.89%10.31%10.55%凈利潤（萬元）

7、301403375931590335763472435137橫向比較縱向比較0 00 00.39180.39180.4140.4140.40930.40930.4370.4370.40820.40820.42840.42840.42410.42410.42260.42260.4230.4230.51350.51350.49490.49490.50220.50220.50650.506518.37%18.37%20.02%20.02%19.07%19.07%20.12%20.12%20.43%20.43%11.12%11.12%9.08%9.08%9.89%9.89%10.31%10.31%1.

8、911.861.841.681.591.811.8118.80%18.80%13.70%13.70%25.10%25.10%55%55%0.41970.41970.40770.40770.40760.40760.51190.51190.53510.535120.61%20.61%10.05%10.05%10.55%10.55%3.3759.37593.3576.35763.5137.51373.014.0143.159.1593.4724.47240.00.00.10.10.20.20.30.30.40.40.50.50.60.6 測點一 測點一測點二測點二測點三測點三測點四測點四測點五測點五

9、測點六測點六測點測點測算值測算值容積率( 原值-1 . 5 )容積率( 原值-1 . 5 )洋房比例( % )洋房比例( % )單位開發(fā)成本( 萬元/ 平米)單位開發(fā)成本( 萬元/ 平米)平均單方成本( 萬元/ 平米)平均單方成本( 萬元/ 平米)平均售價( 萬元/ 平 米)平均售價( 萬元/ 平 米)內(nèi)部收益率( % )內(nèi)部收益率( % )銷售凈利率( % )銷售凈利率( % )凈利潤( 億元)( 原值- 3)凈利潤( 億元)( 原值- 3)（高層（高層+洋房）洋房） （高層（高層+多層）多層） （高層（高層+小高層）小高層）（13.7%洋房）洋房） （18.8%洋房）洋房）（25.1%洋房

10、）洋房）小區(qū)主入口小區(qū)次入口小區(qū)路組團路商 業(yè)高 層組 團小高層公建配套12345項目規(guī)劃總用地 37.6951ha容積率 1.954 居住區(qū)用地 32.5754ha建筑密度 23.94 總建筑面積 666190M 綠地率 40 總建筑面積（計容積率） 636547M 住宅總戶數(shù) 5636戶 住宅總建筑面積 592327M 車位總數(shù) 4592個 公共服務設(shè)施總面積(不含車庫) 32720M 住住 宅宅 內(nèi) 容類 型建筑面積(M)占住宅總建筑面積比例(%)高層公寓（30層）8445014.25普通高層（28層）18480031.20小高層（9.5或11.5層）15707326.52點式小高層（1

11、1.5層）450807.61板式多層（5.5層）356406.02洋房（4.5層）8528414.40公公 共共 服服 務務 設(shè)設(shè) 施施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M)商業(yè)29420會所1000物業(yè)用房1300幼兒園4000小學7500車庫29643（含地下人防）其他市政配套1000工作階段工作階段前提條件前提條件成果要求成果要求開始時間開始時間完成時間完成時間概念方案確認概念方案確認確定基本規(guī)劃結(jié)構(gòu)確定基本規(guī)劃結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品形式，形成及產(chǎn)品形式，形成概念設(shè)計研究結(jié)論概念設(shè)計研究結(jié)論2004.9.30總體規(guī)劃方案確總體規(guī)劃方案確認認概念設(shè)計通過概念設(shè)計通過確認總體規(guī)劃方案，確認總體規(guī)劃方案，經(jīng)濟技術(shù)指

12、標，并經(jīng)濟技術(shù)指標，并完成相應圖紙完成相應圖紙2004.11.20一期詳細規(guī)劃及一期詳細規(guī)劃及單體戶型確認單體戶型確認政府部門確認總體政府部門確認總體規(guī)劃方案，并無重規(guī)劃方案，并無重大調(diào)整大調(diào)整完成首期詳規(guī)圖紙完成首期詳規(guī)圖紙及首期單體戶型方及首期單體戶型方案案2004.12.15首期單體實施方首期單體實施方案確認案確認單體方案確定單體方案確定完成首期單體擴出完成首期單體擴出圖圖2005.1.10施工圖設(shè)計指導施工圖設(shè)計指導書完成書完成完成各專業(yè)施工圖完成各專業(yè)施工圖指導書指導書2004.12.12004.12.15基礎(chǔ)施工圖出圖基礎(chǔ)施工圖出圖擴初審定意見書無擴初審定意見書無重大調(diào)整重大調(diào)整單

13、體平立剖施工圖，單體平立剖施工圖，基礎(chǔ)平面圖基礎(chǔ)平面圖2005.2.1施工圖出圖施工圖出圖全套施工圖完成全套施工圖完成2005.3.1設(shè)計階段設(shè)計階段配合公司配合公司成果要求成果要求優(yōu)勢優(yōu)勢前期概念規(guī)劃前期概念規(guī)劃國內(nèi)設(shè)計國內(nèi)設(shè)計公司公司形成前期規(guī)劃方案，作為形成前期規(guī)劃方案，作為規(guī)劃深化的條件規(guī)劃深化的條件將產(chǎn)品定位、市場要求、當?shù)貙a(chǎn)品定位、市場要求、當?shù)匾?guī)范整合在一起，縮短后期操規(guī)范整合在一起，縮短后期操作時間作時間（1）規(guī)劃方案）規(guī)劃方案（2）沿河商業(yè)）沿河商業(yè)和高層的單體和高層的單體方案方案（3）公建方案）公建方案國外知名國外知名設(shè)計公司設(shè)計公司（如美國（如美國和澳洲）和澳洲）（1）在前期規(guī)劃方案的）在前期規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上深化和發(fā)展，至規(guī)基礎(chǔ)上深化和發(fā)展，至規(guī)劃方案定稿；劃方案定稿；（2）完成沿河商業(yè)和高）完成沿河商業(yè)和高層、公建的單體方案層、公建的單體方案（1）新概念和新想法）新概念和新想法（2）國外知名公司的方案容）國外知名公司的方案容易通過政府的