小春天調(diào)研報(bào)告

1、 2012年12月15日1 1、項(xiàng)目名稱、地理位置及周邊環(huán)境：、項(xiàng)目名稱、地理位置及周邊環(huán)境： 沈陽(yáng)春天利民商場(chǎng)位于中街步行街路段，與沈陽(yáng)春天時(shí)裝之苑相對(duì)，周邊商業(yè)體林立： 百貨商場(chǎng)：百貨商場(chǎng)：興隆大家庭、恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)商業(yè)城、0101流行館； 零售商場(chǎng)零售商場(chǎng)：沈陽(yáng)春天時(shí)裝之苑、流行前線地下商場(chǎng)等。2、路段狀況及主要公交線路： 街道寬25米，以步行街形式存在； 公交線路： 118、132、140、207、215、222、238、290 、292、294 路等20 余條公交線路途徑中街商圈3、項(xiàng)目建筑面積、層數(shù)及面積；停車場(chǎng)及物流倉(cāng)儲(chǔ)情況 春天停車場(chǎng)位于春天后身，屬于簡(jiǎn)易停車場(chǎng)，占地面積175

2、0，容納90臺(tái)車輛停放。 無(wú)物流及儲(chǔ)藏間樓層樓層建筑面積建筑面積 （）（）商鋪面積（）商鋪面積（）負(fù)一13601360680680一樓13601360680680一樓半一樓半360360120120二樓650650325325合計(jì)33703370168516851、開(kāi)發(fā)商名稱：沈陽(yáng)春天百貨有限公司2、企業(yè)性質(zhì)：私企 商場(chǎng)前身：沈陽(yáng)利民商場(chǎng)，后改為沈陽(yáng)第二百貨商店，有多年的發(fā)展歷史。目前該樓體產(chǎn)權(quán)歸沈陽(yáng)春天所有。3、老板：姚輝 （男，1961年7月9日出生，系沈陽(yáng)市沈河區(qū)人大代表，沈陽(yáng)市政協(xié)委員。）4、發(fā)展史：1993年，在遼寧工業(yè)展覽館目前廣場(chǎng)（大棚）經(jīng)營(yíng)外貿(mào)休閑服裝，1997年成立沈陽(yáng)春天太

3、原街休閑廣場(chǎng)，1998年建立沈陽(yáng)春天中街商業(yè)廣場(chǎng)。5、擁有產(chǎn)業(yè)：沈陽(yáng)春天時(shí)尚之苑。6、經(jīng)營(yíng)方式：零售樓層樓層戶數(shù)戶數(shù)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)主流戶型主流戶型貨品價(jià)格帶貨品價(jià)格帶富一143飾品、美甲、內(nèi)衣、男女裝415-150元一樓121男女裝、牛仔430-300元一樓半6小百1010-50元二樓31床品、鞋、包2450-200元負(fù)一層共計(jì)143戶，主要經(jīng)營(yíng)男女服裝、飾品、內(nèi)衣、美甲等，主流戶型為4，口寬2米，進(jìn)深2米，舉架4米，貨品全部來(lái)自五愛(ài)批發(fā)市場(chǎng)，商戶基本無(wú)裝修，而且所經(jīng)營(yíng)服裝較為低檔，主要價(jià)格帶在15150之間，由于風(fēng)格較為時(shí)尚，因此吸引了大量的年輕消費(fèi)群體，客流量大，多為各大院校在校大學(xué)生，

4、由于該消費(fèi)群體的購(gòu)買力有限，因此商戶普遍反映貨品的加價(jià)率很低，加之租金較高（12001800元/月），因此商戶反映雖盈利空間較小，但是還可勉強(qiáng)維持，有部分商戶進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌。負(fù)一層女裝33戶，內(nèi)衣40戶，小百13戶（4戶雨傘、9戶手機(jī)貼膜），飾品化妝品52戶（飾品23戶，化妝品10戶，紋身2戶，美甲17戶），箱包3戶，婚紗2戶，以低檔貨為主。主流價(jià)格為：小衫25-60元，裙子，褲子35-130元，女裝50-200元，化妝品美甲15-150元，針織內(nèi)衣3-180元，飾品10-80元。一層共計(jì)121戶，主要經(jīng)營(yíng)服裝、牛仔褲、內(nèi)衣等。主流戶型為4，口寬2米，進(jìn)深2米，舉架4米，貨品主要來(lái)自五愛(ài)服裝批發(fā)

5、市場(chǎng)，價(jià)格帶在30300之間，商鋪裝修簡(jiǎn)陋，貨品較為低檔，因此主要吸引年輕的學(xué)生群體來(lái)此購(gòu)物。商戶大都開(kāi)業(yè)即在此經(jīng)營(yíng)，由于消費(fèi)群體購(gòu)買力有限，加之貨品加價(jià)率低、重版重樣現(xiàn)象比較嚴(yán)重，部分的商戶進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌，租金標(biāo)準(zhǔn)為（12001800元/月）。一層女裝80戶，男裝11戶，牛仔23戶，小百4戶，針織3戶。主流價(jià)格為：女裝80-100元，小衫30-80元，女褲60-150元，中老年服裝80-150元，男裝120-300元，內(nèi)衣5-50元，仔褲50-150元。一層半共計(jì)6戶，3個(gè)空擋口主要小百、水吧。主流戶型為10，口寬3米，進(jìn)深3.5米，舉架2.5米，價(jià)格帶在10100之間，商鋪裝修較好，屬于小春

6、的一個(gè)休閑區(qū)域，商戶實(shí)力有限，經(jīng)營(yíng)僅保本。租金在150-200元/月/。二層共計(jì)31戶，主要經(jīng)營(yíng)包、鞋，貨品價(jià)格帶在50200元，主流面積24，口寬6米，進(jìn)深4米，舉架高4米。貨品來(lái)自五愛(ài)、南塔等地。由于樓層較高，且購(gòu)物環(huán)境較差，因此客流較其它樓層相比較低，商戶多數(shù)開(kāi)業(yè)即在此經(jīng)營(yíng)，無(wú)實(shí)力，而且由于所經(jīng)營(yíng)的貨品檔次較低，因此加價(jià)率較低，但是商戶反映由于租金較低（150350元/月），因此還是有一定的盈利空間，調(diào)研了解到目前轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌情況較少二層鞋23戶，箱包5戶，床品1戶，空鋪2個(gè)。貨品中低檔，主流價(jià)格為：鞋30-120元，箱包20-200元，床品20-300元。 備注：該商場(chǎng)通道寬為1.8-2.

7、5米。品項(xiàng)占比, 女裝, 37, 37%品項(xiàng)占比, 男裝, 4, 4%品項(xiàng)占比, 牛仔, 7, 7%品項(xiàng)占比, 內(nèi)衣, 14, 14%品項(xiàng)占比, 小百, 6, 6%品項(xiàng)占比, 箱包, 3, 3%品項(xiàng)占比, 鞋, 7, 7%品項(xiàng)占比, 化妝品、飾品, 18, 18%品項(xiàng)占比, 空鋪, 3, 3%水吧0.4%婚紗0.6%品品項(xiàng)配比圖項(xiàng)配比圖樓層樓層管理費(fèi)（租金）（月管理費(fèi)（租金）（月/ /）銷售額銷售額主街主街輔街輔街負(fù)一負(fù)一1700-18001700-18001200-13001200-130010000-4000010000-40000元元/ /月月一樓一樓1500-18001500-1800

8、1200-13001200-130010000400001000040000元元/ /月月一樓半一樓半好位置好位置2002001501505000-150005000-15000元元/ /月月二樓二樓150-350150-350150-350150-35010000300001000030000元元/ /月月繳費(fèi)方式：月繳（29號(hào)） 抵押金為5000元-10000元/檔口，更名費(fèi)為5000-10000元/次 合同為長(zhǎng)期合同，無(wú)時(shí)限，業(yè)戶撤場(chǎng)必須提前2個(gè)月打申請(qǐng)沈陽(yáng)春天于2002年開(kāi)業(yè)，是沈陽(yáng)春天的第一家商場(chǎng)，原為沈陽(yáng)市第二百貨商場(chǎng)（國(guó)營(yíng)），2002年政府批準(zhǔn)由沈陽(yáng)春天百貨有限公司經(jīng)營(yíng)。無(wú)稅費(fèi)，

9、電費(fèi)為1.1元/度，無(wú)其他費(fèi)用。每年5月，10 月都會(huì)漲租金，幅度不定50-100元/平，每年6月后相應(yīng)降租金50元。該商場(chǎng)只有正門(mén)，后門(mén)，側(cè)門(mén)三處樓梯。消防設(shè)施不完善，共有10個(gè)手持滅火器，無(wú)消火栓、無(wú)消防標(biāo)志及消防疏散圖。商場(chǎng)無(wú)商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)圖及樓層提示牌。有空調(diào)（臨時(shí)接的吊頂式空調(diào)），3處監(jiān)控設(shè)備，無(wú)廣播等設(shè)施。賣場(chǎng)及檔口無(wú)裝修，負(fù)一層公共區(qū)域通道棚頂每隔5米有4個(gè)照明設(shè)備，一層無(wú)照明設(shè)備。1、營(yíng)業(yè)時(shí)間：10：0019：00（周一至周五） 10：0019：30（周、日）2、商場(chǎng)管理：不定時(shí)有保安人員巡查，著制服，但基本不參與管理。3、檔口張貼簡(jiǎn)易特價(jià)簽，不規(guī)范，商品擺放雜亂，無(wú)調(diào)序。賣場(chǎng)無(wú)吸煙

10、打牌等狀況。4、衛(wèi)生條件一般，有3-4名保潔人員進(jìn)行清掃。5、購(gòu)物無(wú)信譽(yù)卡出示。6、除水吧外不提供送貨服務(wù)（無(wú)收費(fèi)）1、每日客流量為13000-15000人次（周六時(shí)段）2、商品擺放豐滿，貨品充足。3、該商場(chǎng)共有檔口206個(gè)，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌27個(gè)，轉(zhuǎn)租率13%，空鋪9個(gè)，空鋪率4%。4、商場(chǎng)東側(cè)：浪琴、達(dá)芙妮、冠亞名表、匹克、中街冰點(diǎn)城、勁霸男裝、大名府鐘表。 商場(chǎng)西側(cè)：亨得利眼鏡、成大方圓藥房、波司登羽絨、卡瑪（男裝）、耐克、石頭記（飾品）、安踏。1、商場(chǎng)無(wú)戶外及室內(nèi)廣告位2、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)至今無(wú)廣告或企劃活動(dòng)3、無(wú)相關(guān)網(wǎng)站 通過(guò)對(duì)春天利民商場(chǎng)的基礎(chǔ)情況調(diào)研以及周邊商業(yè)項(xiàng)目的了解，總結(jié)出我項(xiàng)目的SWOT

11、分析如下1優(yōu)勢(shì)： 硬件優(yōu)勢(shì)： A、我項(xiàng)目地處中街步行街入口處，隨著中街商業(yè)體的不斷擴(kuò)展，步行街范圍開(kāi)始北移，更多的消費(fèi)者從此處進(jìn)入步行街，因此我項(xiàng)目成為消費(fèi)者進(jìn)入中街的第一站； B、做為新開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)，我們項(xiàng)目在硬件配套設(shè)施方面都將采用最新的設(shè)備以及先進(jìn)的技術(shù)；如商場(chǎng)內(nèi)部的扶梯、步梯、貨梯；照明、通風(fēng)設(shè)備、中央空調(diào)、廣播等；軟件優(yōu)勢(shì)A、我項(xiàng)目是全國(guó)首家女性主題商場(chǎng)，擁有500余家女裝品牌，可以為入駐客戶提供品牌對(duì)接，此項(xiàng)政策是任何一家商場(chǎng)都無(wú)法比擬的；B、商場(chǎng)有專業(yè)的企劃宣傳團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目前期至中期、后期，企劃團(tuán)隊(duì)將根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況提供不同階段的企劃宣傳，為客戶吸引更多的消費(fèi)者，讓項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)之前

12、就被廣大消費(fèi)者所了解、期待；2 2劣勢(shì)：劣勢(shì)： A A、項(xiàng)目稍微偏離步行街，需要較強(qiáng)的企劃宣傳讓客戶對(duì)于項(xiàng)目位置有充分的認(rèn)可，將更有利于我項(xiàng)目招商工作的開(kāi)展； B、項(xiàng)目招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，如：中街地一大道、大發(fā)等；我項(xiàng)目需充分發(fā)揮“女性主題商場(chǎng)”的概念，在眾多的招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中體現(xiàn)我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)； C、我項(xiàng)目整體體量過(guò)大，目標(biāo)市場(chǎng)資源量有限，批零結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式以及一樓的品牌招商最好配合外阜招商來(lái)規(guī)避體量過(guò)大資源需求量大的問(wèn)題； 3機(jī)會(huì)：A、全國(guó)首家女性主題商場(chǎng)，填補(bǔ)了沈陽(yáng)專業(yè)女裝市場(chǎng)的空白，有較大的發(fā)展空間；B、充分利用中街臨近五愛(ài)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于五愛(ài)市場(chǎng)內(nèi)的女性用品開(kāi)展招商工作，從而確立我項(xiàng)目批零結(jié)合的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)；C、在建的久光百貨開(kāi)業(yè)后，將使我項(xiàng)目所處的路段商業(yè)氛圍更為濃厚，屆時(shí)我項(xiàng)目將在運(yùn)營(yíng)中有更多的機(jī)會(huì)；4、威脅A、面對(duì)較強(qiáng)的招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們需提前制定詳盡的招商方案，充分發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，來(lái)規(guī)避招商過(guò)程中可能會(huì)遇到的各種問(wèn)題；B、針對(duì)中街現(xiàn)有的商業(yè)體，我項(xiàng)目要堅(jiān)持自己的特色，規(guī)避同項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)，走差異化、特色化路線； 沈陽(yáng)春天為租賃業(yè)態(tài)，本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居多，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，雖然地處中街黃金地段，但自身規(guī)模較小、建筑陳舊、配套設(shè)施缺乏、環(huán)境較差、貨品