目標成本管理作業(yè)指引

1、目標成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人1、流程概況流程目的明確目標成本編制程序和編制方法。流程范圍適用于公司開發(fā)的所有項目。流程主導及參與小組成本管理部（主導），相關部門部門流程中承擔職責總經(jīng)理1. 負責目標成本指導書的審核和批準。分管領導1 審核目標成本指導書。成本管理部1. 負責收集資料和同類工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來支持測算。2. 根據(jù)收集的資料進行成本測算，編制目標成本管理指導書，對成本進行控制。規(guī)劃設計部1. 提供詳細的施工圖文件。2. 提供各類設計指標、裝飾標準及工程做法。2、工作程序2.1資料準備階段成本管理部收集以下相關資料：1) 規(guī)

2、劃設計草案、建造標準及以前竣工的類似工程的數(shù)據(jù)指標。2) 收集政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費標準信息。2.2編制階段主體施工圖階段的成本預算經(jīng)評審確定后，成本管理部組織規(guī)劃設計部、營銷策劃部、項目經(jīng)理和財務管理部召開成本分析會，提出各項成本測算要求。開發(fā)間接費中行政管理費、利息、物業(yè)完善費由財務管理部負責提供數(shù)據(jù)，土地費用、政府報建報批費用由項目發(fā)展部提供數(shù)據(jù)，勘查設計費用由規(guī)劃設計部負責提供數(shù)據(jù)，營銷費用由營銷策劃部提供，工程前期費用（拆造補償、外圍協(xié)調(diào)等）由成本管理部提供數(shù)據(jù)，其他各項由成本管理部負責按照類似工程的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行測算。測算過程中遵從以下原則：量價分離、根據(jù)經(jīng)驗和通過計算

3、確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗或單價分析確定單價、計算合價。主體工程的目標成本根據(jù)工程預算進行編制。目標成本測算完成后，按使用功能進行成本分攤。成本管理部匯總各項成本科目測算數(shù)據(jù)，編制目標成本控制指導書并交分管領導審核，最終經(jīng)總經(jīng)理批準，作為項目實施階段正式的成本控制目標。2.3對比分析階段工程測算完成后，成本管理部負責和類似的工程進行對比分析，找出成本差異，進行成本分析。2.4確定目標成本應遵循的基本原則標桿瞄準在項目選擇和項目策劃階段，營銷策劃部通過市場研究提供銷售價格市場標桿，成本管理部應通過工程成本市場標桿以及非工程成本市場標桿確定目標成本。滿足顧客需求1) 在項目選擇和項目策劃階段必須關注目標

4、顧客定位、分析目標顧客核心需求和一般需要，并將其轉化為定性或定量的明確描述。2) 在分階段確定目標成本時，應始終注意將成本分項結構向顧客核心需求方向傾斜。競爭策略要求1) 在項目選擇和項目策劃階段，應調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結合項目自身資源條件和經(jīng)營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。2) 在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。倒逼成本1) 通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。2) 用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導“

5、限額設計”和項目開發(fā)策劃的硬性指標。3) 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。a) 方案設計形成的目標成本項目總目標成本-成本預備費（一般為項目總目標成本×8%）。用項目總目標成本減去成本預備費的結果倒逼指導方案設計，直到方案設計優(yōu)化滿足此要求。b) 初步設計形成的目標成本方案設計形成的目標成本+成本預備費20%。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計，直到初步設計優(yōu)化滿足此要求。c) 施工圖設計形成的目標成本初步設計形成的目標成本+成本預備費10%。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計，直到施工圖設計優(yōu)化滿足此要求。d) 測算的施工圖設計成本加上

6、未使用的成本預備費（70%的成本預備費）即成為確定的項目成本控制目標。2.5項目實施動態(tài)控制成本管理部將目標成本控制指導書責任落實到各個部門并監(jiān)督執(zhí)行。各部門根據(jù)目標成本控制指導書的要求實施，并按月度反饋成本管理部。成本管理部對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結算支付均經(jīng)過成本管理部的審核，對于超出目標成本的向責任部門經(jīng)理發(fā)出成本預警，由責任部門經(jīng)理負責調(diào)整和控制。2.6目標成本調(diào)整對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充預算（設計變更單、簽證審批單），如果有補充預算則在目標成本控制指導書中調(diào)整目標成本，由部門經(jīng)理申報成本管理部審核，分管領導審批。對于無補充預算又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目的成本在項 目竣工結算中原則上不予考慮。當項目的市場定位或規(guī)劃設計發(fā)生重大變化