日本六本木商業(yè)項(xiàng)目管理知識(shí)案例賞析

1、日本六本木項(xiàng)目案例分析一、項(xiàng)目基本情況研究1.1 項(xiàng)目位置 六本木新城（六本木），又稱(chēng)六本木之丘，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，由森大樓公司（森）主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃之一 。 此前，這個(gè)地區(qū)的街道一直非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高。另外，該地區(qū)內(nèi)林立著各式各樣的Pub和Club，各國(guó)人士穿梭其中，給人一種燈紅酒綠、夜夜笙歌的印象。 1.2 開(kāi)發(fā)商/投資商背景 1986年，東京政府啟動(dòng)了六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并指定六本木六丁目地區(qū)被為“再開(kāi)發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)”。六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃以打造“城市中的城市”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。 其后，作為土地所有者之

2、一的森大廈株式會(huì)社(Mori Building)與朝日電視臺(tái)(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對(duì)此區(qū)進(jìn)行街區(qū)改造。但是，這一地區(qū)的土地所有權(quán)人有四百多位，要達(dá)成一致的開(kāi)發(fā)共識(shí)并非易事。因此，街區(qū)的改造計(jì)劃一直到1990年才有所進(jìn)展，在四百多位土地所有者經(jīng)過(guò)不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃。經(jīng)過(guò)17年的不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開(kāi)發(fā)改造計(jì)劃于2000年4月開(kāi)始建設(shè)施工，于2003年4月底完成。 六本木新城的空間組成大致可分為五個(gè)區(qū)域：地帶大廈(North Tower)地鐵明冠(Metro

3、Hat)好萊塢美容美發(fā)世界(Holly Wood Beauty Plaza)Hill SideWest Walk與櫸樹(shù)坂(Keyakizaka)區(qū) 1.3 項(xiàng)目總體工程技術(shù)數(shù)據(jù) 建筑名稱(chēng)建筑概況好萊塢美容美發(fā)世界地上12層，地下3層，建筑面積24，800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379，500平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30，800平方米東京君悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69，000平方米櫸木坂地上7層，地下3層，建筑面積23，700平方米櫸樹(shù)坂天臺(tái)大廈地上6層，地下1層，建筑面積6，900平方米朝日電視臺(tái)地上8層，地下3層，建筑面

4、積73，700平方米a、b、c、d，4棟住宅樓a棟地上6層，b、c棟地上43層，d棟地上18層，各棟地下為 2層，總建筑面積149800平方米，837個(gè)住戶(hù)停車(chē)位2762個(gè) 六本木新城具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人。 六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺(tái)總部(由日本著名建筑師楨文彥設(shè)計(jì))、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶(hù)外劇場(chǎng)、集合住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施幾乎可以滿(mǎn)足都市生活的各種需求 1.4 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布情況 六本木

5、一丁目 1.5 項(xiàng)目交通狀況 六本木交通便利：地鐵直接連通B1F數(shù)條公交線路道路交通通達(dá)，停車(chē)位充足同時(shí)設(shè)有摩托車(chē)與自行車(chē)停車(chē)位置，其中自行車(chē)免費(fèi)步行街、地下通道以及上下自動(dòng)扶梯相連通，組成了一個(gè)完善的交通網(wǎng)絡(luò)地鐵停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)入口城市交通連接扶梯u六本木新城在規(guī)劃時(shí)就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系。到達(dá)六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站”、經(jīng)地鐵大江戶(hù)線到“六本木站”或“麻布十番站”及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站”。u都營(yíng)公共汽車(chē)有4條路線、港區(qū)社區(qū)公共汽車(chē)有2條路線通往六本木新城。u自行開(kāi)車(chē)前來(lái)，這里有12處停車(chē)場(chǎng)，共計(jì)停車(chē)位2762個(gè)，24

6、小時(shí)營(yíng)業(yè)。開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的顧客可以直接將車(chē)停在不同樓層的停車(chē)場(chǎng)，方便、迅速地進(jìn)入自己喜歡的空間，或搭乘高速電梯與電動(dòng)手扶梯到達(dá)各樓層。u50輛摩托車(chē)與332輛自行車(chē)的停放處，以及出租車(chē)乘車(chē)處與租車(chē)服務(wù)處，為人們提供了多樣化的交通選擇。 六本木新城在規(guī)劃時(shí)就將人的流動(dòng)放在第一位來(lái)考慮，并以垂直流動(dòng)線來(lái)思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿(mǎn)了層次變化感。以森大廈株式會(huì)社為首，他們希望創(chuàng)造一個(gè)“垂直”的都市，將都市的生活流動(dòng)線由橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)“垂直”的而不是“水平”的都市，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式。通過(guò)增加大樓的高度來(lái)增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時(shí)間。

7、六本木新城內(nèi)的建筑就是根據(jù)這一規(guī)劃理念朝垂直化方向設(shè)計(jì)的，因此六本木地區(qū)的戶(hù)外公共空間開(kāi)闊，綠化率也較高。二、 項(xiàng)目研究2.1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色 六本木自完成之日起，就成為了東京具有地標(biāo)性質(zhì)的城市綜合體，不僅是日本游客去東京必到之地，也是外國(guó)游客到日本的重要一站。 能達(dá)到如此好的效果，與六本木獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)知道分不開(kāi)。六本木新城具有全年的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，提前公布下月的活動(dòng)計(jì)劃，吸引公眾參與。 開(kāi)業(yè)推廣造勢(shì)（見(jiàn)推廣部分）通過(guò)活動(dòng)擴(kuò)大影響力（見(jiàn)推廣部分）與旅游業(yè)密切合作 完善的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)門(mén)安排學(xué)生修學(xué)旅 .各個(gè)旅行社將六本木新城列

8、為重要旅游景點(diǎn)。新近僅中國(guó)香港和臺(tái)灣每年就有200多萬(wàn)參觀六本木新城。正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊(cè)所說(shuō)，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。六本木新城管理公司還利用對(duì)外接待參觀團(tuán)擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。參觀團(tuán)需要提前預(yù)約，預(yù)定會(huì)議室并提前確定時(shí)間，參觀團(tuán)需要支付會(huì)議室費(fèi)用和講師費(fèi)用。六本木新城管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開(kāi)發(fā)過(guò)程。與旅游業(yè)密切合作豐富完善的設(shè)施不僅僅提供給顧客的全方位的服務(wù)，更使得項(xiàng)目真正名副其實(shí)的復(fù)合都會(huì)2.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 雖然日本人十分向往歐式的中低建筑為主的城市結(jié)構(gòu)，但以森為首的六本木建設(shè)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，首都圈人口超過(guò)3200萬(wàn)的超級(jí)大都市東京，其歷史、文化和人口密

9、度都不同于歐洲的城市，歐洲型的以中低建筑為主的城市結(jié)構(gòu)并非最適合日本。 于是他們提出了新的理念1，使空間成倍增長(zhǎng)：將以往沒(méi)有充分利用的城市的空中部分加以活用即可。在城市中心適合建造高層建筑的地區(qū)積極推行建筑物的高層化，提供必要的空間。2，使時(shí)間成倍增長(zhǎng)：一是通過(guò)建設(shè)道路以減少甚至消除交通堵塞來(lái)縮短通勤時(shí)間，二是通過(guò)提倡在市中心居住以縮短通勤時(shí)間；三，在城市中心建設(shè)集各種功能于一體的，上班與居住相連接的城區(qū)也是有效手段。Hill的原意是小坡，因?yàn)闁|京城里有不少起伏的坡地，不少建筑蓋在小坡上。而現(xiàn)在，Hills體現(xiàn)了其建設(shè)理念，即“多功能開(kāi)發(fā)、有效利用土地”的理念。所謂的Hills是綜合建筑群體，

10、有寫(xiě)字樓、酒店、商廈和住宅樓等。那里舒緩起伏的坡道、綠意盎然的垂直花園，以及一大批文化設(shè)施，使人感受到生活的美。在這樣的社區(qū)，能在步行距離范圍內(nèi)滿(mǎn)足生活基本需求，還可以有效地解決老齡化和少子女化等社會(huì)問(wèn)題。 因此項(xiàng)目總體規(guī)劃方面所呈現(xiàn)出最大的特點(diǎn)就是城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計(jì)立體化，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。 2.3 平面布局一層二層三層四層動(dòng)線清晰，到達(dá)率高垂直交通便利停車(chē)場(chǎng)連接各層空間2.4 業(yè)態(tài)分布n地鐵明冠擁有簡(jiǎn)潔的外觀、不斷變化的內(nèi)外燈光和頂部超大的電視銀幕，無(wú)論在白天還是在夜晚都給人以不同的時(shí)空變換之感。地鐵明冠大部分是速食餐廳的

11、集中地，主要是為了服務(wù)六本木新城周邊的上班族。與地鐵明冠相連接的好萊塢美容美發(fā)世界內(nèi)，則有Spa、健康美容、時(shí)尚名品等小型商店；百貨商場(chǎng)內(nèi)也有速食店與咖啡店，人們可以很悠閑地在此休憩和用餐。 nHill Side利用傾斜的聯(lián)結(jié)坡道所形成的高差來(lái)營(yíng)造空間變化感與趣味性，并且巧妙地結(jié)合了公共區(qū)域與開(kāi)放空間及森大廈的入口與各式商店。Hill Side旁的中庭廣場(chǎng)是六本木新城最主要的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上最醒目的就是由藝術(shù)家露易絲布魯喬亞(Louise Bourgeois)設(shè)計(jì)的大型鋼鐵蜘蛛雕塑“Maman”。中庭廣場(chǎng)規(guī)劃了許多景觀休憩空間與水景設(shè)施，在白天這里是一處令人感到非常舒適的休閑場(chǎng)所，到了夜晚這里配合

12、著柔美的燈光，更具有另一種美感。 n森大廈由世界知名建筑事務(wù)所KPF設(shè)計(jì)的大樓。West Walk就是位于森大廈的下層西側(cè)空間與凱悅大酒店下層?xùn)|側(cè)的部分商店所組成的商業(yè)街。本區(qū)結(jié)合多樣化的商店、各類(lèi)時(shí)尚精品店、餐廳、醫(yī)療中心、銀行與其他生活必需用品商店，形成了主要的購(gòu)物中心，讓人們的生活更加方便、舒適。West Walk采用挑高為四層樓高的空間設(shè)計(jì)，商店區(qū)一共有6層樓高，玻璃帷幕為采光屋頂，產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗店面設(shè)計(jì)，配合適當(dāng)?shù)木坝^與休憩服務(wù)設(shè)施，是一處既簡(jiǎn)潔明亮又令人感到開(kāi)闊舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。 東京城市觀景臺(tái)(Tokyo City View)位于森大廈的52樓

13、森美術(shù)館(Mori Art Museum)與觀景臺(tái)相連東京城市觀景臺(tái)擁有高11m且環(huán)繞建筑360的落地玻璃窗n櫸樹(shù)坂區(qū)結(jié)合了六本木新城入口大廈、六本木新城住宅區(qū)、六本木櫸樹(shù)坂大道等相關(guān)空間。主要為住宅區(qū)，居住人口大多在此處公主，體現(xiàn)了“住職接近”理念，也是解決東京都會(huì)區(qū)高密度居住問(wèn)題所做的另一項(xiàng)試驗(yàn)。 櫸樹(shù)坂大道是一條長(zhǎng)400m的林蔭道，行人可以沿街觀賞街道兩旁的國(guó)際名品店、裝置藝術(shù)品或在露天咖啡座悠閑地享用下午茶。林蔭道兩旁的裝置藝術(shù)作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的藝術(shù)家創(chuàng)作的，表達(dá)出不同的設(shè)計(jì)理念，獨(dú)樹(shù)一幟，非常富有趣味性，展現(xiàn)了此地所具有的藝術(shù)文化氣息與悠閑的生活氛圍。

14、 2.4 宣傳推廣特色在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見(jiàn)到體現(xiàn)這一理念的設(shè)施，包括六本木露天廣場(chǎng)(Roppongi Hills Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施，都滿(mǎn)足了人們“看”與“被看”的需求。這些設(shè)施為各類(lèi)活動(dòng)提供了場(chǎng)地。 六本木還以自身獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)成為了東京國(guó)際電影節(jié)另外一個(gè)重要的會(huì)場(chǎng)。這一亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)，不僅在電影節(jié)期間為六本木成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，更通過(guò)這一持續(xù)性的活動(dòng)進(jìn)一步加強(qiáng)了六本木的地標(biāo)性。“城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)”六本木露天廣場(chǎng)是一處擁有可以任意開(kāi)放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂(lè)表演圓形舞臺(tái)，能為風(fēng)雨無(wú)阻的戶(hù)外活動(dòng)提供場(chǎng)地；配合著可變換的噴水設(shè)施，滿(mǎn)足了多樣化的活動(dòng)場(chǎng)

15、地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個(gè)六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動(dòng)資訊外，還可以轉(zhuǎn)播表演活動(dòng)，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。 六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃的成功在于規(guī)劃者有著開(kāi)闊的視野、獨(dú)樹(shù)一幟的品位與敏銳超群的潮流捕捉能力以及堅(jiān)持不懈地努力和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)營(yíng)。憑借獨(dú)特的創(chuàng)意、完整而詳實(shí)的企劃和強(qiáng)大的執(zhí)行能力，六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃提出了一個(gè)新的超大型都會(huì)復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標(biāo)。再六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃中良好的藝術(shù)設(shè)計(jì)與開(kāi)放空間規(guī)劃的結(jié)合，將整體空間塑造得

16、更為藝術(shù)化與人性化。藝術(shù)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的完美結(jié)合，真正使六本木這座新城具有了獨(dú)特的氣質(zhì)，成為未來(lái)都市更新發(fā)展規(guī)劃的參考范例。2.4 六本木新城公共空間藝術(shù)作品擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，使六本木新城成為了東京的文化重心地區(qū)之一，這也是當(dāng)初開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)確定的目標(biāo)。其中在森大廈的49樓54樓的森藝術(shù)中心(Mori Arts Center)就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術(shù)為展覽與館藏主題的森美術(shù)館、觀景臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部和學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)等，并且在全區(qū)建設(shè)過(guò)程中就充分考慮設(shè)置了公共藝術(shù)作品和景觀休憩設(shè)施。整個(gè)地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開(kāi)放空間的景觀系統(tǒng)

17、規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。 安娜之石：托馬斯珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時(shí)的回憶是我的設(shè)計(jì)的全部。（設(shè)計(jì)師語(yǔ)）只將愛(ài)：內(nèi)田繁作。與爵士樂(lè)名曲同名的椅子是根據(jù)想從東西中除去某種重力的思考而設(shè)計(jì)的這塊碩大之石從何處滾來(lái)？這條河流之水會(huì)流向何處？我從今伊始將走向何方？：日比野克彥作拱：安德烈爾玻蘭基作。處于歩道與車(chē)道之間，設(shè)置于室外設(shè)計(jì)與建筑間之界隈。常綠樹(shù)？：隆阿拉德作。在無(wú)窮環(huán)的縫隙之間，從地面長(zhǎng)出的常春藤盤(pán)纏成長(zhǎng)著。靜寂之島：艾德烈索特薩斯作。在人群與車(chē)流交匯之街中為祈望有與世隔絕的私人空間之人準(zhǔn)備的場(chǎng)所雨中消失的椅子：吉岡德仁作。正如將玻璃片放入水中時(shí)其輪廓緩緩消失一

18、樣，這椅子在雨天里就象會(huì)銷(xiāo)聲匿跡一般。波紋：伊東豊雄作。這是浮在都市的森林上的巨大水面，是水面上不斷擴(kuò)展的波紋之意像。另外，漫步在六本木新城里，隨處可見(jiàn)由藝術(shù)家村上隆繪制的、以可愛(ài)外星人(Roku-Roku Seijin)為主題的圖畫(huà)，村上隆因此把六本木新城比作一方現(xiàn)實(shí)世界之外的樂(lè)土，這里時(shí)時(shí)充滿(mǎn)了天真無(wú)邪的歡笑與無(wú)限創(chuàng)意。如櫻花坂公園(又稱(chēng)機(jī)器人園)，玲瓏可愛(ài)的機(jī)器人隨處可見(jiàn)，是一處兒童喜愛(ài)的游戲場(chǎng)所。 櫻花坂公園機(jī)器人：崔正化作除了六本木新城內(nèi)的公共藝術(shù)與各種開(kāi)放休憩空間之外，森大廈東側(cè)的毛利庭園(Mohri Garden)是一處占地4300m2的日式造景庭園，為毛利藩宅邸遺址中庭園的復(fù)原版。毛利庭園里潺潺的流水聲、花草的芬芳、水池假山和春天點(diǎn)點(diǎn)飄落的櫻花，為高樓林立的東京提供了一處民眾在鬧區(qū)中可以悠閑賞景的戶(hù)外天地(圖7)。 良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，是六本木新城生活圈的一個(gè)訴求重點(diǎn)，也是一種象征。因此，這里除了令人眼睛為之一亮的各種高消費(fèi)名品店、美食餐廳和高級(jí)住宅之外，還以藝術(shù)文化為另一經(jīng)營(yíng)主題，并在其中注入了樂(lè)園般的夢(mèng)想與童趣，營(yíng)造出了既時(shí)尚又充滿(mǎn)親和力與人情